住有优居，是民之所盼，政之所向。 12月10日至11日，中央经济工作会议在北京召开，会议提出，有序推动"好房子"建设，加快构建房地产发展新模式，这也成为未来房地产高质量发展的重 要方向。 从2022年住建部首次提及，到2025年首次被写入《政府工作报告》，"好房子"已不再是一个模糊的行业口号，而是国家层面对未来住房发展方向的明确指 引。 房地产行业正在经历洗牌与重构，在这一具有历史意义的转型时期，行业的一些现象与变化，已悄然在高处与深处发生，其趋势所向与启示意义，远超出 产品配置本身，值得我们深入审视与思考。 01 2025年度观察："好房子"的战略深水区 行业的发展，往往由宏大叙事与微观市场共同书写。 2025年被称为"好房子"元年，年末回望，这绝非一个轻松的时间标签，它意味着过去这一年来，一场涉及需求结构、产品逻辑与产业价值的深刻供给侧改 革，正从政策蓝图全面驶入市场实践的深水区。 与此同时，春江水暖鸭先知，2025年的房地产市场整体依然在分化，作为楼市的"定海神针"，市场转向，便是从产品力更优质的高端改善市场开始。这一 年，一二线城市的豪宅市场全年火热，且持续供需两旺，是名副其实的"豪宅成交大年"。 中 ...

深圳高端住宅市场供应动态 - 第四季度深圳房地产市场至少有深圳湾沄玺、中信信悦湾、后海玺家园等高端住宅项目待入市 [1] - 深圳湾超总—后海一带已成为高端住宅集中区域，项目包括深圳湾1号、恒裕深圳湾、华润悦府等典型项目 [1][4] - 到明年上半年，南山、福田、宝中等核心地段将有至少6个高端住宅项目入市，累计住宅套数超1500套，包括前海时代三期、宝中观潮府、前海桂湾海晏府等 [4] 重点项目详情 - 深圳湾沄玺于11月25日正式取得预售许可证，备案总价3000万元起，顶层大户型最高达3.77亿元 [1] - 该项目由华润置地与中海地产联合体于2024年12月以185.12亿元竞得，刷新近年深圳总价地王纪录 [3] - 中信信悦湾同步举办产品发布会，预计价格在16万元/平方米以上，最小户型约210平方米，总起价3000万元 [3] - 后海玺家园预计首推1栋197—235平方米大平层四房单位，共42套房源，计划12月入市 [3] 产品价格与户型分析 - 深圳湾沄玺户型面积从296平方米到1149平方米，单价范围从139860元/平方米到350000元/平方米，总价范围从3064万到37743万 [2] - 今年三季度，四房户型已成为新房成交结构中增长最显著的产品类型，一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点 [3] - 二线城市四房成交占比也提升至30.9%，主要来自二房与三房产品的萎缩 [3] 市场影响与专家观点 - 高端住宅产品集中入市有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [4] - 高端住宅产品基本以大户型为主，因产品和地段稀缺性，整体价格较高，有望拉高市场成交均价 [4] - 10月深圳一二手网签总量为6847套，环比下降10.3%，同比下降40.7%，其中一手住宅网签2651套，环比下降14.1%，同比下降51.1% [4]

行业背景与公司战略举措 - “好房子”首次被写入2025年政府工作报告，成为中国房地产行业发展的新标杆 [4] - 公司近期在上海、北京、深圳、武汉四大城市同步推出五大高端项目，以“四城五子”阵容布局高端住宅市场 [4] - 公司从“空间建造者”蜕变为顶奢生活的“定义者”，在顶级高端住宅领域的打造能力已成为行业现象级研究对象 [4] 产品理念：对土地与文化的深度尊重 - 土地价值研判超越传统“地段论”，迈向对城市文脉与自然资源的深度唤醒 [5] - 在上海士林润园项目中，面对承载730余年文脉的土地，采用“城市织补”理念开发，拒绝“推倒重建”，完整保留了53处原址构件并创新性修复使用百年老砖 [7] - 项目最大程度保留“窄街深巷”历史街巷肌理，将103户合院别墅划分为10个以历史地名命名的组团，并通过比对历史地图将元代水系走向提炼为“水轴地雕” [9] - 在深圳澐玺项目中，项目承接深圳湾自然海岸景观，以“微笑之弧”成就城市全新天际线 [5] 客户洞察与定制化服务 - 在士林润园打造前，公司进行了300多位客户的深度访谈，每次上门进行2-3小时的深度面对面交流，以捕捉顶豪客户对身份认同、文化归属与家族传承的精神追求 [11] - 公司将“定制化”升维为贯穿全程的“专属服务”与“精神共创”，例如可依业主家族文化定制门楣匾额题字，使建筑成为家族精神载体 [12] - 公司建立强大的“共创体系”，以“创新一代、落地一代、标化一代”为路径践行客户研究和产品创新 [14] - 公司选择以客户为中心去打造项目的“反向操作”策略，强调以长期主义的陪伴式精神打造高端住宅 [14] 生活场景营造与城市运营 - 公司重塑圈层生活的核心优势是以“与城市共生共融”的宏大视野介入城市重要片区整体运营，实现对高端生活方式的全场景重构 [15] - 在上海澐启滨江，公司作为城市“共建者”深度参与后滩区域整体焕新，将高端商业、文化艺术与居住空间有机整合，营造“微城市”生态 [15] - 在深圳湾澐玺，公司以“城市运营商”角色参与后海片区规划，通过打造深圳湾万象城等地标，将片区塑造为金融文化核心与高端生活目的地 [15] - 业主入住后购买的不仅是一套房子，更是通往由公司自身生态构建的、涵盖工作、消费、社交与艺术的完整生活链条的通行证 [17] 高端物业服务体系 - 公司旗下华润万象生活推出的“礼仕服务”体系内含769项严苛标准，构建了四个一级场景、十三个二级场景、四十六个三级场景的完整服务图谱 [22] - 服务体系涵盖“礼仕·恒护”的7x24小时全时守护、“礼仕·宜居”的私邸家政与家电保养等主动服务，以及“礼仕·友邻”的专属社群运营 [22] 品牌战略与核心竞争力 - 公司已完成从单一开发商到复合功能社区营造者，再到城市核心板块“共建者”的角色蜕变，为其顶奢产品提供无与伦比的资源背书 [20] - 公司展现出持续的产品力迭代与内部创新动能，产品体系从早期“精品住宅”进化到如今关注文化传承与圈层共鸣的“顶奢作品” [21] - 公司的顶奢版图是其造城能力、空间运营智慧与持续产品创新的集中体现，为客户提供由公司亲手规划并持续运营的、更高确定性的美好生活未来 [23] - 公司已将竞争维度提升，引领中国高端居住文明，推动市场从“大师时代”迈入依靠系统能力与宏大资源的“华润时代” [25]

项目核心价值与市场定位 - 项目为宁波镇海城央断供十年之久的低密纯墅产品，是区域内过去十年出让的71宗土地中容积率≤1.1且在同心湖板块的唯一一宗土地[1] - 项目具备“低密土地+纯墅产品+高定泛会所”多重价值，产品力难以复制，未开先火[1] - 同心湖约1公里范围内土地几乎开发殆尽，低密土地资源愈加稀缺，但高端居住需求持续聚集[3] 土地稀缺性与区域价值 - 低密纯墅产品断供十年源于“限墅令”的严格管控以及自2010年起区域规划重心转向产业与科研，住宅用地供应以普通商品房为主[1] - 镇海深厚的甬商文化底蕴与优质教育资源（东方理工大学、宁波大学和实力强劲的初高中）形成强大教育凝聚力，持续吸引高知、高净值人群[3] - 项目是文化、资源与地段三重价值叠加的珍藏机遇，不仅是“物理孤本”[5] 产品设计与文化内涵 - 项目营造哲学为“因地制宜”，将宁波商帮气度与儒雅文脉融于建筑肌理，打造文化定制作品[5] - 归家门庭规制约60米宽、5.4米高，景墙选用温德姆灰奢石模拟浪涌节奏，嵌有阴刻铜雕[7] - 风雨长廊尽头使用与爱马仕同源的异形陶瓷砖，再现“秘色瓷”流光，细节包含山东泰山油松、加纳多墙面圆弧工艺及无柱构造[7][9] 配套设施与生活范式 - 项目打造区域内首个下沉式泛会所，规划六大雅逸空间，包括恒温泳池和全景健身房[9][11][13] - 恒温泳池以GRG定制涌浪屋顶覆盖，通高玻璃窗将琉光水院景致尽收眼底[11] - 打造区域首个下沉式琉光水院，从自然意象中汲取灵感，重塑高品质墅居的当代范式，提升公共空间体验感和尊贵感[15] 产品业态与稀缺性 - 项目规划叠墅与联排两种业态，均实现独立门厅与私家电梯入户，保障“有天有地、独门独户”的纯粹墅居体验[16] - 全盘仅推售百余席，按产品线细分后，客户面临在特定业态中的双位数甚至个位数席位之争[16] - 项目被视为一座有望穿越周期的藏品级传世墅居[18]

深圳楼市新政影响 - 9月5日深圳楼市新政落地，包括放宽限购、松绑企业购房、优化信贷等政策组合拳，点燃全城购房热情，市场观望情绪破冰 [1] - 改善型需求与品质型选择成为新一轮置业焦点 [1] - 新政激活置业热情，项目以“即买即住”的现楼优势成为把握政策红利、实现居住升级的优选 [2] 鹏瑞·鹭璟府项目定位与优势 - 项目是鹏瑞集团在深圳湾1号后的首发作品延续，定位为“高阶品质+现楼确定性” [1] - 项目位于龙华区五和大道与澜清三路交会处，将高端住宅品质带入鹭湖新城核心，成为更多人可触及的居住选项 [1] - 项目底气来自“看得见的现楼”，现代简约外立面、社区园林与架空层配套实景可鉴，彻底告别期房不确定性 [1] 项目区位与周边配套 - 项目家附近有龙华区鹭湖实验学校和龙华区观湖实验学校 [2] - 周边近享观澜河湿地公园、鹭湖滨水公园等生态资源，全东南朝向设计兼顾采光与舒适度 [2] - 项目落子于龙华北部中心，以鹭湖中心城为主，联动九龙山数字城、观澜文化特色小镇，打造千亿产业核心区 [5] 区域产业发展潜力 - 鹭湖中心城汇聚3大重点产业园区，包括国际医疗器械城，14家头部企业已入驻，2035年预计产值达1500亿元 [5] - 湖西产业园聚集科达利、杰普特、宝德、联得等总部大楼，推动区域产业高质量发展 [7] - 观澜高新园打造数字智造与生物医药集聚区，汇川科技、华润三九在项目附近，预计2028年实现千亿产值目标 [7] - 龙华北部产业升级聚集大量高新技术产业资源，项目将享受产业跃升带来的一级红利 [9] 产品设计与硬件配置 - 项目携手深圳湾1号同款设计师AUBE进行园林设计，以“观山闻水声，栖林纳玉彩”为理念，甄选3~50年成熟树种全冠移植，超50种名贵花木 [5] - 社区拥有4.5万㎡园林，5600㎡全龄架空层，打造6大主题超30大全龄生活空间 [10][11] - 户型涵盖88~144㎡臻装现楼和163~213㎡传世大宅，满足从刚需到高阶改善需求 [12] - 88㎡3房2卫户型有5.8m阔景阳台；110㎡4房2卫有约6.4m南向宽景阳台；144㎡4房3卫为双套房设计；163~213㎡大平层配备3梯3户专梯入户 [13][14][15] - 精装交付标准高，配备美心钢木入户门、松下智能门锁、老板烟灶洗碗机等，细节处体现人性化设计 [15] - 墙面装饰选用质感木饰面与高端岩板搭配，提升空间格调与实用属性 [15]

核心观点 - 越秀地产北方区域通过璞樾项目展示高端产品力 以城市运营视角构建超配好房子穹顶 形成布局即标杆的市场共识 为北京带来崭新生活方式 [1][10] 项目市场表现 - 璞樾项目9月26日正式亮相 被媒体称为北京今年天花板级别人居作品 成为年度焦点之作 [1] - 9月27日样板间开放后意向客户络绎不绝 现场咨询氛围热烈 印证产品强大市场吸引力 [1] 项目定位与合作 - 项目位于北京CBD金轴 具备天然稀缺性 是金茂与越秀两大顶级产品品牌的联袂之作 [3] - 以东方韵 国际范 艺术感 传承意为设计理念 致力于成为CBD人居封面之作 [3] 园林设计特色 - 园林设计约1000米环形水系 灵感源自《兰亭修禊图》曲水流觞意境 打造可游可居立体山水园 [4] - 采用全球珍稀石材铺就社区 包括红宝石 紫水晶 蓝金刚 和田玉 绿翡翠等实现1:1奢石铺装 [4] - 甄选全球23种珍稀树种打造四时色彩交响 包括黑松 红枫 石榴 栾树 文冠果 吉野樱 羽毛枫等 [4] 会所服务配置 - 隐庐会所提供24项高定服务 约4800㎡空间为高净值人群提供定制化生活解决方案 [6] - 设置北京第一例三面采光泳池与健身空间 包含羽毛球 网球 高尔夫模拟及桌球多功能区域 [6] - 配备专业级中央厨房服务双私宴厅 打造家庭Club与圈层宴请场所 含女王空间和行政酒廊 [6] 文化传承与工艺 - 集结建筑 景观 非遗 声学 光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑 [7] - 三位国家级非遗大师首次联袂：张铁成（玉雕） 钟连盛（景泰蓝） 朱炳仁（铜雕）共同打造三重归家礼序 [7][8] - 府门设计融入铜雕 多宝格方匣文化收藏意象 2米高璞石内嵌青玉浮雕 宅门LOGO运用景泰蓝工艺 [7] 产品理念演进 - 越秀地产北方区域秉持品质 温度 智慧 成长四大核心理念及其16条内涵 [1] - 好房子不再只是物理空间 而是承载生活向往的容器 公司以对城市 居住 生活的深度理解书写中国高端人居新范式 [10]

项目开发动态 - 广州滨江天地发布全新二期高端住宅产品"尚滨道" 属于中信泰富地产最高端产品线"致臻系" [1][3] - 项目与国际奢华酒店JW万豪正式签约落户荔湾白鹅潭板块 万豪集团看重该区域城市中心价值 [1] - 项目配套文化地标"船台1914"由隈研吾设计 计划10月建成使用 包含全国首家茑屋选书空间和广州首个苹果Vision Pro XR艺术馆 [5] 产品设计特色 - 住宅产品采用"1大产品标准+4核心价值+12技术场景+100+落地技术"体系 强调健康舒适、精工安全、绿色环保和科技智慧 [3] - 园林设计独创20幕船奇艺园 融合岭南文化与海派风格 配备约4000平方米全龄无界会所 包含1个精英酒店式会所和4个主题泛会所 [3] - 产品面积涵盖130-240平方米四种户型 其中140平方米以上户型达90%望江率 [3] 区域发展态势 - 广州荔湾区白鹅潭板块在"金九银十"档期高端新品集中亮相 国际时尚氛围持续增强 [1] - 滨江天地作为广州西部大型滨江综合体 业态丰富程度进一步提升 [5]

项目定位与市场背景 - 北京房地产市场稳步复苏，高净值客户对顶级住宅在地段、面积、设计、生活方式等方面需求日益精细[1] - 璞樾项目定位为兼具"东方韵、国际范、艺术感、传承意"的CBD人居范本，以其地段稀缺性、产品引领性和生活方式独创性引发市场关注，成为北京高端住宅市场"好房子"新标杆[1] - 项目位于北京CBD金轴，对望中国尊，身处星河湾豪宅生活区，周边环抱三大公园，土地与生态资源稀缺[2] 产品设计与规划理念 - 项目由金茂"璞系"与越秀"樾系"两大顶级产品系首次深度融合，以"人"为设计原点，采用融贯东西的审美理念与极致匠艺[5] - 规划采用"一园引三园"布局，形成十字中轴礼序园境，强调"入户即入园、户户观礼台"的空间叙事，地上地下双大堂设计结合人车分流[5] - 立面以约170米"水墨长卷"城市界面呈现，采用定制"京韵缃黄"色系，结合巴西金光麻奢石、乌金琉璃砖等全球奢材[5][7] - 主推152-258平方米四居户型，强调大面宽、双玄关、270°环幕视野等设计创新，70%以上为边厅户型保证采光与观景面[7] - 精装甄选嘉格纳、劳芬、雅生等顶奢品牌，集成华为全屋智能系统，形成"世界京韵·全球顶配"交付标准[7][9] 目标客群与价值主张 - 根据调研，CBD高净值客户群体主力年龄层为85至90后，主要来自新电商、人工智能、新能源等新兴行业[4] - 目标客群熟悉纽约、伦敦、东京豪宅标准，同时强调健康、艺术与松弛感，璞樾旨在为其提供资产稳定与精神归属，打造"不喧之境"[4] - 项目深刻理解CBD对于高净值人群是财富与理想的舞台，但在极速节奏中更渴望疗愈与松弛[4] 景观与科技系统 - 景观提出"当代兰亭·一里世界隐园"概念，打造千米水系贯穿的风雅疗愈意境，对标丽兹卡尔顿隐世、六善、安缦等世界隐奢酒店[9] - 以金茂健康科技为内核，十二大科技系统3.0升级落地，引入"离子瀑"净化技术，实现CBD中心"五舒"居住体验[9] 服务体系与会所配套 - 越秀服务将依托33年专业沉淀和高端住宅服务经验，在项目中落地涵盖全周期的服务体系[10] - 依托"越+"服务模式，基于双私宴厅、女王空间、行政酒廊等空间场景，推出24项隐奢高定服务内容[10] - 约4800平方米会所为高净值人群提供定制化生活解决方案，通过"物业+会所"双核服务升级，打造有价值、有温度的服务标杆[10] 跨界合作与工艺细节 - 项目集结建筑、景观、非遗、声学、光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑，特邀北京玉雕及印玺制作技艺国家级非遗传承人阐释美学应用[11] - 三大样板间分别演绎"世界东方"不同空间美学，全面展示国际视野与东方意境的结合[11]

文章核心观点 - 一梯两户住宅因存在电梯效率低、公摊面积大、转手困难、持有成本高及邻里关系疏远等使用痛点，其“高端”定位受到挑战，市场接受度下降 [1][3][20] 电梯使用痛点 - 一梯两户电梯等待时间长，住户平均每天浪费12.7分钟，一年累计超过77小时 [4] - 电梯故障维修期间，高层老年居民出行极为不便，曾有案例维修四天导致老人需邻居帮助上下楼 [3] - 高峰时段电梯拥堵，临时停电或维修加剧了居民的被困恐慌，对有老人和孩子的家庭影响更大 [5] 公摊面积问题 - 一梯两户公摊面积高，例如花费100平米的购房款，实际使用面积可能仅约65平米，公摊占比显著 [8] - 相比公摊率通常在20%-25%的两梯四户户型，一梯两户的购房成本合理性低，同等价格获得的使用空间更小 [8] 二手房市场流动性 - 一梯两户在二手房市场挂牌出售的平均时间长达187天，是普通住宅93天挂牌时间的两倍，流动性差 [12] - 该户型定位尴尬，中高端客户认为性价比不高，普通家庭难以承受其价格，而高端客户看不上，导致有价无市 [12] 长期持有成本 - 物业费、采暖费等按建筑面积收取，高公摊导致业主需为无效面积买单，例如100平米房子年物业费约3600元，因公摊高实际每年多支付约2000元 [14] - 电梯维护、维修基金等额外支出长期累积可观，例如分摊电梯更换等大修费用，十年总额可能超出预期 [14] 社区与邻里关系 - 一梯两户设计导致邻里互动指数低，仅为普通住宅的37.8%，社区归属感弱 [18] - 居民抑郁风险比普通住户高出27.5%，对老年人和家庭主妇影响尤为明显，存在孤独感问题 [18] 政策与行业趋势 - 新版《住宅项目规范》要求12层及以上住宅应配备至少两台电梯，一梯两户的小高层面临被淘汰 [19] - 政策导向趋严，如山东省限制城市中心区住宅容积率在2.5以下，楼层不宜超过17层，压缩一梯两户生存空间 [19] - 开发商策略转向，减少一梯两户开发，更注重实用性和社区氛围的户型 [19]

项目定位与市场稀缺性 - 项目为绿城玫瑰园系列高端法式联排别墅 定位南昌改善市场巅峰产品 具备高度稀缺性[38][39][40] - 全南昌仅173户 极度稀缺 纯法式别墅在当下市场难以再现[35][39] - 绿城玫瑰园系列为全国高端产品系 布局上海 杭州 南京 苏州等核心城市[39] 建筑设计与材料 - 外立面采用全黄金麻石材干挂 包括围墙 罗马柱 雕花等细节 成本极高[5][7][13] - 建筑为法式贵族风格 包含琉璃红瓦 白墙 拱券 坡屋顶等元素 辨识度极高[4][7][18] - 独门独院设计 地上三层 配备露台 阁楼及私家车库 车库门框采用弧形设计[5][13][34] 室内空间与功能 - 户型为建面约190㎡和220㎡两种 挑高客厅层高5.18米 为别墅核心亮点[19][22][24] - 一层配备挑空客厅 影音娱乐厅 茶室及U型厨房岛台 动线设计流畅[22][27][29] - 二层为居住层 层高3米 设套房连接露台 三层整层为主人空间 全明卫浴[30][32] - 四层为全赠送阁楼空间 配备采光天窗 可用作衣帽间或书房[34] 园林与景观设计 - 园林设计3条景观轴线 采用中轴对称布局 配备阳光草坪及法式拱门廊道[15][17][18] - 大量采用低矮植物 景石造景 银杏 桂花等 避免高大乔木遮挡视野[17] - 整体环境清幽静谧 21栋联排别墅由北向南一字排开 色调统一和谐[18] 区位与配套 - 项目近红谷滩 紧邻西一环和北一环 快速通达全城 距红谷滩CBD仅2~3首歌时间[37] - 东南侧配备南昌最大室外高尔夫球场 附近有在建鱼目山公园[37] - 由绿城管理集团代建 为绿城中国附属公司 中国房地产代建第一股[39] - 万科物业提供管理服务 为实景现房 所见即所得[39]