公司违规行为 - 东方雨虹实际控制人、董事长李卫国通过借款、奖金、春节备用金等方式累计非经营性占用公司资金6950万元，日最高占用余额6950万元，截至2024年5月已全部收回但未及时披露 [1] - 公司实际控制人李卫国违反诚实守信义务，滥用控制地位损害上市公司独立性，占用上市公司资金，损害其他股东权益 [1] - 深交所对东方雨虹给予通报批评处分，并对实际控制人李卫国、时任总裁张志萍、财务总监徐玮、董事会秘书张蓓给予通报批评处分 [1] 财务核算问题 - 公司财务核算不规范，部分光伏组件销售业务采用总额法核算营业收入不准确 [2] - 部分工程项目收入确认时点不准确，部分工程项目居间费核算不准确 [2] - 部分抵债资产债务重组核算不准确，信息披露不规范，使用预付款不当冲减应收账款，个别其他应收账款账龄划分错误 [2] 经营业绩 - 2025年上半年公司实现营业收入135.69亿元，同比下降10.84% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为5.64亿元，同比减少40.16% [2] - 经营活动产生的现金流量净额为-3.96亿元 [2] 债务重组情况 - 公司通过取得客户已建成的住宅、商铺、办公用房、车位、股权资产等抵债资产用于抵偿欠款 [3] - 相关债权账面价值约8.4亿元，其中已过户房产对应债权5.9亿元、股权资产对应债权2.1亿元、未过户资产对应债权3844万元 [3] - 公司与债务人签订折让协议涉及债权账面价值约70万元 [3] - 公司作为债务人抵出抵债资产或自有房产用于抵偿欠款，相关债务账面价值共计5856万元 [3] 会计处理方式 - 对于未办理过户但已办理法律抵押手续的抵账资产，仍体现在应收账款或其他应收账款科目 [5] - 对于已完成过户手续的抵债资产，根据持有意图进行列报，用于运营的酒店类资产列报至投资性房地产，拟对外出售的资产列报至其他非流动资产科目 [5]

公司停牌与清盘令 - 公司股份于8月11日上午10时55分起暂停买卖 停牌前股价报0 107港元/股 跌1 83% 市值12 24亿港元 [1] - 公司在8月11日举行的清盘聆讯上被香港法院下达清盘令 成为继中国恒大以来规模最大的内房清盘案 [1] - 公司与债权人谈判数月后仍未获得足够支持 债权人希望最大股东特区建发集团在债务谈判中发挥更大作用 [1] 股东与资金状况 - 2022年5月公司引入深圳特区建发集团作为战略股东 持股29 28%成为单一最大股东 [1] - 特区建发近3年投入大量资金和精力 但公司仍未能躲过行业周期冲击 [1] - 截至2023年底公司负债总额约为609亿港元 流动负债超过流动资产28 48亿港元 [2] - 公司即期计息债务为182 41亿港元 现金及等价物仅0 41亿港元 违约借款累计达157 42亿港元 [2] 债务与财务困境 - 公司2024年有5只美元债面临兑付 规模达11 99亿美元 [2] - 2024年公司录得上市以来首次大额亏损 独立核数师安永出具"无法表示意见"报告 [2] - 债权人花旗国际因公司未能偿还2024年4月到期的3 06亿美元欠款提出清盘呈请 [2] 行业影响 - 公司清盘案是房地产行业运营环境恶化的直接体现 [2] - 公司案例显示即使引入国资股东也难以完全抵御行业下行风险 [1]

债务重组中金融资产偿债的增值税处理 核心观点 - 金融资产在债务重组中作为偿债工具时需注意增值税处理差异，否则可能引发税务风险 [2] - 金融商品转让适用6%增值税税率（一般纳税人）或3%征收率（小规模纳税人），需按卖出价扣除买入价计算销售额 [5] - 买卖双方会计处理需区分金融资产分类（如以公允价值计量或摊余成本计量），且买方无法抵扣进项税额 [3][4][7] 典型案例分析 - **交易结构**：A公司以公允价值950万元的C公司债务工具（账面价值1000万元）抵偿B公司1500万元债务 [3] - **卖方税务计算**： - 初始错误：直接按价差30万元×6%=1.8万元增值税 [3] - 正确公式：（950-920）÷(1+6%)×6%=1.7万元，需价税分离 [5][6] - **会计处理差异**： - 卖方（A公司）需调整"其他收益"科目金额至578.3万元（原578.2万元） [6] - 买方（B公司）因无法抵扣进项税，金融资产成本直接确认为950万元 [7][8] 政策依据 - **金融商品转让定义**：包括外汇、有价证券、非货物期货等所有权转让业务 [5] - **销售额计算规则**： - 允许盈亏相抵，负差可结转至下期（年末未抵完作废） [5] - 买入价核算方法（加权平均/移动平均）选定后36个月不可变更 [5] - **发票开具要求**：必须全额开具增值税普通发票，禁止专用发票 [7] 行业实践影响 - 企业需注意债务重组中金融资产转让的价税分离计算，避免多缴税款 [5][6] - 买方取得金融资产的成本需包含不可抵扣的进项税额，影响后续摊余成本计量 [4][7]

融资概况 - 2025年7月房地产行业债券融资总额为713.9亿元，同比增长90.3%，5-7月单月融资总额保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元，同比增长104.8%，占比64.0%；ABS融资257.4亿元，同比增长90.0%，占比36.0% [1] - 债券融资平均利率为2.54%，同比下降0.24个百分点，环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行 - 7月信用债发行同比大幅增长，发债房企主要为央国企，金茂、保利发展、华润等发行总额超30亿元 [5] - 首开、建发、苏高新、大悦城等发行信用债超20亿元，信达地产、中国铁建地产、天地源等亦有信用债发行 [5] - 民企和混合所有制企业如绿城、滨江、新城、金辉等成功发行信用债，合计金额约30.1亿元，债券期限以1-3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.79年 [5] - 金辉、新城是2025年首次发行信用债，信用债发行企业扩容 [5] ABS发行 - ABS发行规模为257.4亿元，同比大幅增长，较上月亦有增长 [6] - CMBS/CMBN是发行规模最大的资产证券化产品，占比达41.5%；类REITs占比36.8%；供应链ABS占比15.2%，保障房占比6.4% [6] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元，优先级证券收益率2.15%，底层资产包括8942套保障性租赁住房，建筑面积约60.3万平方米 [6] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS规模6.6亿元，底层资产为国家传感信息产业园 [6] 融资利率 - 信用债平均利率为2.32%，同比下降0.21个百分点，环比微增0.05个百分点；ABS平均利率为2.92%，同比下降0.11个百分点，环比下降0.11个百分点 [7] - 金茂发行金额最高，达40.0亿元；招商蛇口融资成本最低，为1.70% [7] 企业发行动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款，万科获深铁集团16.81亿元借款，建发配股融资10.11亿港元 [9] - 国贸地产、光明地产拟分别发行21亿元、15亿元公司债 [9] - 时代中国、世茂集团境外债重组方案获批，龙光21笔境内债重组议案通过，远洋公布境内债重组方案，花样年修改境外债重组条款 [9] - 大悦城地产拟进行私有化，总计约29.32亿港元 [9]

远洋集团境内债重组方案 - 涉及7笔公司债和3笔银行间定向债务融资工具，截至2024年底存续本金金额约180.70亿元 [4][5] - 提供四个清偿选项：现金购回（实际清偿率20%）、股票经济收益权（清偿率约20%）、资产抵债（住宅项目清偿率30%，商业项目名义清偿率100%）、长期留债（展期10年，利率降至1%） [6][7] - 若前三个选项全部选满，境内债券余额最高减少69%，杠杆率显著降低 [8] 境外债重组方案特点 - 针对56.36亿美元（约400亿人民币）债务，采用结构化削债与法律强制机制 [10] - 发行22亿美元新票据（利率3%）、强制可转债（零利息）和永续债，新票据覆盖原始债务39%本金 [10][11] - 债权人分为四组，银团贷款（A组）获60%新票据分配，公募美元债券（B/C组）分别获27.4%和7.3%新票据，永续债（D组）获5.3%新票据 [10][12] 境内外重组方案对比 - 境外方案通过英国重组计划和香港协议安排实现跨辖区绑定，法院可强制通过，确保一次性解决 [14] - 境内方案更灵活，提供现金和资产盘活选项，短期偿付能力更强；境外方案实际回收率受股价和经营风险制约 [14]

融资规模与结构 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% 主要受低基数效应影响且连续三个月保持增长态势 [1] - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润30亿元 首开29.05亿元 建发27.5亿元 苏高新24亿元 大悦城20亿元 [3] - 民企和混合所有制企业绿城、滨江、新城、金辉合计发行30.1亿元 其中金辉和新城为2025年首次发行信用债 [3] - 发行期限以中长期为主 平均发行年限3.79年 绿城、新城、金辉发行债券均为3年以上 [3] ABS产品结构 - ABS发行规模257.4亿元 同比增长且环比增长 CMBS/CMBN占比41.5% 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期项目发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产为4个保障性租赁住房项目 共8942套 建筑面积60.3万平方米 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS在无锡设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 融资成本分析 - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] - 典型企业中招商蛇口融资成本最低为1.70% 金茂发行额度最高达40亿元 [7] 资本市场动态 - 多家房企获取新增资金 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 建发配股融资10.11亿港元 [9] - 债务重组进展显著 时代中国和世茂集团境外债重组方案获批 龙光21笔境内债重组议案通过 远洋公布境内债重组方案 [9] - 大悦城地产拟进行私有化 理由包括提升治理效率和解决流动性问题 涉及金额约29.32亿港元 [9]

业务处置 - 2024年11月30日委任清盘人对Sosang进行自动清盘[5] - 2025年6月12日Sosang出售销售权益，现金代价130万港元[5] 项目获取 - 取得塞班岛及太原等项目，合约总金额约2.67亿人民币[7] 财务状况 - 出售事项使集团净负债降至约4967.4万元[5] - 取得两笔共3000万元贷款作营运资金[8] - 文业装饰约4168.42万元担保债务未脱离集团[9] - 逾期建行借款本金约2877.42万元，待结清计划获批[9] 策略规划 - 控制行政成本，维持资金流动性[10] - 与贷款人讨论借款延期或重组，物色新融资[10] - 董事会实施计划解决不发表意见问题[10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月中资美元债一级市场新发行规模环比和同比均上升但净融资规模为负，发行以无评级和地产美元债为主，主要板块净融资规模多数为正 [1][7] 各目录总结 （一）7月中资美元债净融资规模为负，发行以无评级为主 - 7月中资美元债净融资规模为负：截至7月31日，当月新发行85只债券，总规模193.87亿美元，环比增55%、同比增27%，平均票面利率3.79%；到期98只，规模200.17亿美元；净融资-6.29亿美元，未实质违约，发行规模上升因世茂集团为债务重组发债117.34亿美元 [1][7] - 7月中资美元债发行以无评级为主：投资级新发行2只，规模7.44亿美元，到期13只，规模55.5亿美元，净融资-48.06亿美元；高收益级无新发行，到期5只，规模16亿美元，净融资-16亿美元；无评级新发行83只，规模186.43亿美元，到期80只，规模128.67亿美元，净融资57.77亿美元 [2][12] （二）主要板块净融资规模多数为正，地产美元债为发行主力 - 地产美元债净融资规模为正，新发全部为因债务重组发行的债券：截至7月31日，当月新发行6只，规模117.34亿美元，平均票面利率2.17%，均为世茂集团因债务重组发债；到期11只，规模44.19亿美元，净融资73.14亿美元，未实质违约 [3][18] - 金融美元债净融资规模为负：截至7月31日，当月新发行55只，规模37.89亿美元，平均票面利率2.98%；到期55只，规模56.69亿美元，净融资-18.8亿美元，未实质违约 [3][27] - 城投美元债净融资规模为正：截至7月31日，当月新发行12只，规模17.25亿美元，平均票面利率5.74%；到期12只，规模11.98亿美元，净融资5.27亿美元，未实质违约 [3][34]

行业债券融资总额 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [1] - 5-7月单月融资总额保持增长态势 主要受上年低基数效应影响 [1] 融资结构 - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] 融资成本 - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1][6] - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润超30亿元 [3] - 民企和混合所有制企业发行信用债30.1亿元 绿城、新城、金辉发行期限均超3年 [3] - 信用债平均发行年限3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 [3] - 金辉、新城为2025年首次发行信用债 显示发行企业扩容 [3] ABS产品结构 - CMBS/CMBN发行规模占比41.5% 为最大资产证券化产品类别 [4] - 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产包含8942套保障房 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 典型企业融资表现 - 金茂发行金额最高达40亿元 利率2.34% [6][7] - 招商蛇口融资成本最低为1.70% [6][7] - 央国企发行规模居前 包括首开29.05亿元、建发27.5亿元、苏高新24亿元 [3][7] 资本市场动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 [9][11] - 建发国际配股融资10.11亿港元 光明地产拟发行15亿元公司债 [9][11] - 十多家房企债务重组方案获批 涉及债务总额约万亿元 [9] - 世茂集团115亿美元境外债重组获批 龙光集团21笔境内债重组议案通过 [9][11] - 大悦城地产拟进行私有化 总代价约29.32亿港元 [9][11]

收购智利Construmart交易 - 公司拟出资8.8亿元收购智利Construmart S.A. 100%股权 其中海外发展公司持股99% 国际贸易公司持股1% [1] - Construmart 2024年营收20.93亿元 净利润0.35亿元 2025年1-5月营收9.16亿元 净利润0.25亿元 [1] - 截至5月31日 Construmart资产总额11.31亿元 负债6.11亿元 资产负债率54% 净资产5.2亿元 [1] 拉丁美洲市场潜力 - 全球建筑防水材料市场规模241.54亿美元 拉丁美洲市场份额占5% 2024年规模12.08亿美元 [3] - 拉丁美洲市场2024-2031年复合年增长率3.6% [3] - Construmart为智利头部建材超市 与公司主销品类重叠 可产生品牌 研发 供应链协同效应 [3] 国内业绩表现 - 2024年公司营收280.56亿元同比下降14.52% 归母净利润1.08亿元同比下降95.24% [5] - 2025年上半年营收135.69亿元同比下降10.84% 归母净利润5.64亿元同比下降40.16% [5] - 境内业务营收129.93亿元同比下降12.29% 防水材料收入94.6亿元同比下降12.48% 工程施工收入下降32.34% [5] 债务清收与资产结构 - 2025年上半年通过以资抵债清收债权 涉及账面价值8.39亿元 [7] - 涉及下游客户包括绿地集团和金科股份 2024年分别亏损155.52亿元和319.7亿元 [8] - 截至6月底应收账款94.09亿元同比上涨4.94% 占总资产21.36% 坏账准备27.71亿元 [8] 财务与现金流状况 - 2025年上半年经营活动现金流量净额-3.96亿元 [8] - 截至6月底负债总额209.5亿元 资产负债率47.55% [8] - 公司中期分红每10股派现9.25元 共计派现22.1亿元 [12] 海外业务拓展 - 2025年上半年境外收入5.76亿元同比上升42.16% 占总营收比重由2.66%提升至4.25% [9] - 沙特阿拉伯达曼生产基地动工 加拿大基地开工 马来西亚基地完成试生产 产品辐射新加坡和马来西亚市场 [8] 新业务领域布局 - 公司取得江西省大理岩矿采矿权 拟入局大理石板材和碳酸钙超细粉体行业 [9] - 2024年大理石板材产量2.2亿平方米同比下降18.6% 行业90%以上企业集中于低端同质化产品 [10] - 碳酸钙行业2025年预计同比下降25% 每吨售价在700-850元区间 [11]