行业趋势与大会概况 - 2025澎湃城市更新大会在上海张园举办 主题为“甦生·重聚” 标志着城市更新从物理空间改造迈向修复社会联结、实现多维“重聚”的深化阶段 [1] - 自“十四五”规划提出“实施城市更新行动”以来 各地实践广泛开展 [1] - 大会现场揭晓“澎湃城市更新年度榜单” 以前瞻性视野和严谨评审机制 填补了该领域权威评选的空白 [1] 年度获奖案例 - 福州市三坊七巷历史文化街区获评2025年度特别案例·城市更新街区贡献榜样 历经10年完成保护修缮与文化复兴 解决文化传承与社会经济活力可持续的难题 已被列入中国世界文化遗产预备名单 [1] - 获得2025年度特别案例·城市更新美好街区榜样的项目包括武汉昙华林历史文化街区、海口骑楼老街历史文化街区、济南古城（明府城片区）城市更新项目、上海·张园、成都少城片区及宽窄巷子历史文化街区城市更新设计、伦敦国王十字街区城市更新与总体规划 [1] 专家观点与行业方法论 - 中国工程院院士崔愷认为“街”的含义和内容因时代和环境而异 既是要求便捷快速安全的线性空间 也是应慢下来、有魅力黏性特色的城市公共空间 [2] - 街道应有不同的定位、功能、尺度和特色 在城市更新中应因地制宜 结合其特有定位和功能进行不同方式的更新 [2]

城市旅游与形象塑造 - 武汉通过城市更新和细节营造 将历史风貌区等片区转变为巨大的露天摄影棚 提升了区域的可拍性与吸引力[10] - 一系列工业遗迹改造项目 如武钢云谷·606 灵山矿坑 武钢一号高炉 成为热门打卡地和新景致 持续刷新城市形象[11] - 美化后的城市空间释放了文化底蕴并提升了消费品质 2024年汉口历史风貌区接待游客达3900万人次 其中70%为年轻人[10] 社交媒体与用户共创 - 社交媒体上关于武汉拍照点位的话题阅读量累计超过10亿次 显示出极高的网络热度与传播力[11] - 年轻人不仅是游客 更是通过拍照和分享主动参与城市形象塑造的“共创者”[11] - 普通人的镜头呈现了江景 湖景 里份小巷等多元城市面貌 推动城市形象从“硬核工业”向“宜居宜游 有温度有内涵”自然更新[11] 摄影打卡经济与消费 - “出片热”催生了专门的城市漫游线路 将散落的优质拍摄机位有机串联 提供沉浸式游览体验[8][9] - 摄影师通过为游客在网红机位拍照 月收入可轻松超过一万元[4] - 市民和游客为寻找绝佳机位愿意付出时间和跨城交通成本 例如有摄影爱好者专程从孝感赶至武汉东湖拍摄日出[3] 标志性景点与网红机位 - 黄鹤楼被从多个角度深度挖掘 形成如“楼与车流” “楼与江色” “楼与烟火”等不同风格的“武汉名片”[4] - 公园管理方推出“黄鹤楼最佳拍摄点位地图”等工具 引导游客有序打卡[7] - 除著名景点外 高校银杏林 老巷等地点也成为受欢迎的拍摄场景 满足自然 历史 现代 工业等多种风格需求[4][6]

政策动态与行业展望 - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1] - 发改委将继续加强与证监会协同 优化申报推荐程序 动态完善项目申报要求 支持更多符合条件的项目发行上市[1] - 从“十四五”规划的“实施城市更新行动”到“十五五”规划的“大力实施城市更新” 预示着城市更新将进入加速落地阶段[1] - 城市更新项目投资额较大、开发周期长 用地政策和资金支持是市场关注重点 预计“十五五”期间配套支持政策有望落地[1] - “好房子”建设与城市更新将持续推进 或将进一步挖掘和释放改善型需求 助力行业企稳发展[1] 资产配置价值 - 在“资产荒”逻辑下 REITs作为高分红、中低风险的资产 在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下 有望持续提升配置性价比[2] 相关公司业务布局 - 光大嘉宝在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力[3] - 光大嘉宝目前开展的城市更新项目主要在北京、上海等一线城市[3] - 光大嘉宝拥有投资管理类项目21个 在管基金规模219.81亿元 在管资产规模473.30亿元[3] - 华阳国际主营建筑设计与咨询 深度参与城市更新项目 涵盖深圳、广州、合肥等多个城市 涉及旧改专项规划、TOD项目及城中村改造等领域[3] - 华阳国际同时布局微短剧业务 目前团队规模超百人 覆盖内容、制作、投流、版权运营等产业链核心环节[3]

城市更新政策框架与目标 - 城市更新被定位为推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，主要目标是到2030年取得重要进展，涵盖体制机制完善、开发方式转型、安全发展、服务效能提升、人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护和风貌特色彰显等多个方面 [1] 推进机制与规划体系 - 推进城市更新需在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，以及“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 [1] - 住房和城乡建设部已印发城市更新规划编制导则和手册，指导各地依据城市体检结果科学制定规划，形成发现问题、解决问题、评估成效、巩固提升的工作路径 [1] - “先体检、后更新”成为共识，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，并依据体检结果生成项目库和制定专项规划 [2] 资金筹措与投融资体系 - 需建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构提供长周期、低利率的信贷支持 [2] - 地方积极筹措资金，例如福建省南平市采取补助资金、专项债、银行融资、社会资本等多种资金拼盘方式，并谋划申报预算内资金、专项债、国债项目以强化资金保障 [2] 运营模式与社会参与 - 需建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值 [2] - 各地积极拓宽企业参与路径，以上海市城中村改造为例，社会力量可通过与合作改造、储备改造地块摘牌、委托改造等多种模式参与开发建设 [3] 系统治理与长效管理 - 需抓好系统治理和基层治理，发挥“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”、“物业服务进家庭” [3] - 地方注重长效治理，例如江苏省苏州市十全街片区项目建立了“共设、共建、共治、共享”的街区长效治理机制，组织商户居民参与治理，促进街区活力持续迸发 [3] 实施保障与未来方向 - 推进城市更新需加强组织领导，坚持多元参与，守牢安全底线，强化基础保障，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设 [3]

家居行业市场规模与增长 - 2028年中国家居家装行业市场规模预计将达到5.17万亿元 [1][4] - 未来五年家居行业年复合增长率约为2.8% [4] 老旧房屋改造市场驱动因素 - 城市更新战略持续推进，老旧房屋改造成为家居行业增长核心引擎 [1] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-9月已新开工改造2.43万个 [5] - 2019-2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超过1.2亿人 [5] - 政策推动居民居住需求从"住有所居"向"住有优居"转变 [4] 工业化内装模式优势 - 工业化内装采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工模式 [1] - 现场干法作业减少湿作业环节，缩短工期并降低粉尘、建筑垃圾与噪音污染 [6][7] - 避免传统装修"砸墙凿地"式改造，减少对建筑结构破坏 [7] - 采用环保材料大幅减少水泥、砂浆等材料用量，降低碳排放 [7] - 工业化内装房屋市场估值比传统装修房屋高15%-20% [7] 工业化内装技术发展现状 - 华耐智装设有幻彩珐琅壁板整体卫浴生产线和瓷砖壁板整体卫浴/整体厨房生产线 [6] - 每个部品的尺寸、性能均有明确参数标准，实现标准化生产 [6] - 工业化内装能让房子在50年内保持良好状态，减少重复装修 [7] 行业面临的挑战 - 部分内装企业未能在建筑设计阶段提前介入，导致产品难以适配非标准化空间 [8] - 建筑尺寸精度不足、成本认知偏差、标准体系不完善等问题制约发展 [8] 未来发展路径 - 需构建"协同化生态"，推动产业链各方形成合力 [8] - 建议推动"并行工程"，让内装企业在项目策划阶段介入设计 [8] - 关键突破在于进行大规模工业化和智能化生产重投入 [9] - 未来应深化适老化、绿色低碳技术研发，推出更多模块化产品 [9]

事件概述 - 香港大埔宏福苑发生17年来最大火灾 火警在4小时内升至五级 造成惨重伤亡[1] - 火灾发生在该小区为期两年的大维修期间 维修工程始于2024年7月 外围竹棚架原计划于2026年3月至6月陆续拆除[5] - 该小区楼龄超42年 属于“居者有其屋”屋苑 是香港高容积率住宅的缩影[1] 小区与人口结构 - 宏福苑共有8座楼 每座31层 每层8户 全苑共1984户 实用面积在40至44.9平方米[1] - 根据2021年人口普查 小区总人口为4643人 其中65岁及以上老人占比超过三成 达36.6%[1] - 高密度与老龄化的人口结构增加了火灾发生时的疏散难度[1] 火灾原因与安全隐患 - 竹棚架与防护网是火势迅速蔓延的主要通道 使用竹棚架的原因包括灵活轻便且成本低于钢制棚架[4] - 香港虽已推动金属棚架替代竹棚 但新政仅覆盖半数新建公共工程[4] - 建筑物外墙的保护网、防水帆布、塑料布疑似不符合防火标准 未受波及大厦的每层电梯大堂窗外有发泡胶包封 这些易燃材料可能加速了火势蔓延[4] - 香港警方已据此拘捕了相关工程公司的3名负责人[4] - “边住边修”的长期施工模式本身暗藏巨大安全隐患[5] 行业影响与城市更新反思 - 事件暴露了住宅“老龄化”与人口老龄化叠加下 城市更新面临的安全挑战[1] - 城市更新需以安全为不可动摇的基石与前提 目标应兼顾“面子”与“里子”[2] - 安全应体现在材料安全、过程安全、结果安全三个层面[3] - 材料安全要求建材、辅材及工具设备严格符合阻燃、环保等安全标准[4] - 过程安全需在漫长的更新周期中建立严格的施工监管与风险预警机制[5] - 结果安全要求消除既有隐患并具备长期应对突发事件的安全韧性[5] - 此次火灾预计将推进香港在城市更新中围绕“安全优先”进行逻辑重构 例如全面取消竹制棚架、将棚网阻燃等纳入强制标准、优化施工模式、强化监管等[5] - 事件为更多城市的城市更新安全问题敲响了警钟[5]

文章核心观点 - 2025澎湃城市更新大会在上海张园举办 标志着城市更新进入以“街区”为基本活力单元、注重修复社会联结与多维“重聚”的深化阶段 [1][3][6] 大会概况与主题 - 大会主题为“甦生·重聚” 聚焦“街区”这一城市基本活力单元 并特别策划“澎湃国际街区日”及“澎湃国际街区之夜”系列活动 [3] - 大会由智通财经主办 静安置业集团承办 硕风文旅集团协办 并获上海市规自局、文旅局及静安区政府特别支持 [4] - 静安区将街区作为修复空间机理、重建社会链接的关键载体 强调更新需兼具历史厚度与民生温度 [6] 重要活动与倡议启动 - 大会现场启动了“澎湃国际街区日暨全球街区报告” 旨在以街区为“聚场”推动城市重聚 [7] - “十四五”以来 国家部委已发布4批国家级旅游休闲街区及2批《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》 [9] - 大会发布“全球街区云游”视频《有情之城》 呈现从伦敦国王十字到福州三坊七巷等全球街区更新榜样 [9] 专家顾问团扩容 - “澎湃城市更新专家顾问团”新增第四批成员 包括中国工程院院士崔愷、普利兹克奖得主克里斯蒂安·德·包赞巴克及作家孙甘露 [10] - 该顾问团自2022年成立 目前已汇聚10位两院院士、9位全国勘察设计大师、2位普利兹克奖得主及2位茅盾文学奖获得者等 组成跨领域智库 [12] 院士与大师观点 - 中国科学院院士常青提出建筑学应经历从“祛魅”到“返魅”的过程 并以奉贤龙门阁、汨罗屈原博物馆等项目为例阐述中国建筑的“魅” [14] - 中国工程院院士崔愷指出街道应兼具线性交通效率与公共空间魅力 更新需因地制宜 并通过北京西单、王府井、隆福寺等案例说明精细化设计的重要性 [16] - 多位全国工程勘察设计大师在论坛中围绕历史文化街区的更新 从历史保护、活化传承、日常生活和科技融合等角度探讨中国街区更新之道 [19] 全球街区实践对话 - 全球街区对话汇聚济南古城、成都宽窄巷子、上海静安置业、海口骑楼老街及英国皇家建筑师学会等代表 分享街区更新策略与“重生重聚”经验 [22] - 对话指出城市演进已由地标时代迈向街区时代 [22] 年度榜单发布与获奖案例 - “2025澎湃城市更新年度榜单”揭晓 旨在发现实现经济、社会、环境与文化效益协同发展的更新样本 [23] - 福州三坊七巷历史文化街区获“2025年度特别案例·城市更新街区贡献榜样” 该街区历经10年完成保护修缮与文化复兴 并列入中国世界文化遗产预备名单 [24][26] - 武汉昙华林、海口骑楼老街、济南古城、上海张园、成都少城及宽窄巷子、伦敦国王十字共6个项目获“2025年度特别案例·城市更新美好街区榜样” [26] - 获奖案例表明街区再生的共同底层逻辑是“聚集” 理想的街区是人、文化、产业、商业、事件多重聚集的复合体 [26] 街区之夜多维探讨 - “澎湃国际街区之夜”活动从情感、美学、烟火日常等维度探讨街区 邀请学者梁永安、世界设计组织前主席Srini R. Srinivasan、作家孙甘露、沪剧表演艺术家茅善玉等进行分享 [26]

公司战略动向 - 公司表示将持续关注城市更新政策机遇 [1] - 公司将结合自身实际探索拓展城市更新相关业务 [1] - 公司旨在通过此举推动可持续高质量发展 [1]

城市更新行业特点 - 城市更新是一项持续多年的艰苦工作，并非刚刚开始 [1] - 城市更新不是简单的推倒重来，而是在理解城市发展脉络的基础上，实现历史与当代的对话 [1] 上海城市发展背景 - 上海在近代才开始发展，1840年后从黄浦江往西多为租界，直至1941年才收回 [1] - 街区功能随着时代变迁而不断演变 [1] - 里弄建筑是上海的重要基因之一，其特色必须保留 [1] 具体项目案例：张园更新 - 张园更新项目已持续7年 [1] - 项目难度创下了上海地下工程与地面工程相结合保护工程之最 [1] - 改造目标为既要保留里弄建筑的特色魅力，又要打造综合性的商业区 [1]

项目背景与现状 - 深圳世茂深港国际中心项目因开发商世茂集团陷入债务危机已停滞三年，并经历了两次司法拍卖流拍 [2] - 项目原为世茂集团于2017年12月以239.43亿元总价竞得的商业用地，溢价率7.4%，曾是深圳土拍史上总价第二高的“地王” [10] - 项目原计划总投资额高达500亿元，规划建设包括一座约700米的超高层主塔在内的超级城市综合体 [10] - 项目两次司法拍卖均告失败，首次评估价130.44亿元，第二次降至104.35亿元，均无人问津 [10] 政府介入与最新进展 - 深圳市龙岗区政府以68亿元的价格收储了项目内的12宗核心地块，该方案已于2023年8月获投资人投票通过 [2][11] - 在收储后仅15天，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司以106.88万元中标该地块的规划研究任务，标志着政府正式主导项目盘活工作 [2] - 此次规划研究工作的合同期为一年，需在一年内完成全部规划研究任务 [6] 规划研究内容与要求 - 规划研究范围包括深港国际中心12宗流拍地块，用地面积81.2公顷，以及周边的大运中心场馆地块 [6] - 研究任务包括法定图则规划研究、详细城市设计、区域交通详细设计、市政基础设施专题研究、公共空间及慢行系统专题研究和实景三维专题展示等多项内容 [6] - 项目进度分为四个阶段，最终成果需在5个月内编制完成并提请审查 [5] - 招标文件指出，由于原实施主体退出，片区建设停滞，提出经济可行、公共利益有保障的规划方案具有强烈迫切性 [7] 项目战略价值与区域定位 - 项目位于大运深港国际科教城的核心区域，是龙岗区实现“城市新客厅”功能品质提升的绝对空间载体与重要项目抓手 [7] - 片区属于龙岗区“一芯两核多支点”区域发展战略中的“湾东智芯”，目标打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化“城市新客厅” [7] 新规划方向与潜在调整 - 为平衡68亿元的地块收储成本，新规划的核心方向预计将进行用途调整，大幅提升住宅用地占比 [8] - 据业内人士推测，新规划中该地块住宅占比有望超过60%，甚至可能进一步提高 [8] - 鉴于地质结构复杂及深圳最新住宅新规要求，新规划中地块容积率预计将控制在4.0以下 [8] - 原规划中的产业平台、城市新客厅等核心功能及产业空间、文化展览中心等公共利益相关业态预计将保留，但建筑规模与高度会进行大幅优化 [8] 未来开发主体猜测 - 市场普遍猜测未来开发主体可能为国资背景的房企 [9] - 2024年7月，华润置地（深圳）发展有限公司发布了一则名为“LGDY项目”的全过程工程咨询招标公告，其用地面积约31万平方米、总建筑面积约130万平方米的数据与深港国际中心核心数据高度吻合，引发市场对其可能接盘的猜测 [9]