城市更新政策与战略 - 习近平总书记高度重视旧区改造和百姓安居工作，在上海工作期间亲自推动居住环境改善，到中央工作后仍始终牵挂，强调老旧小区改造是提升人民生活品质的重要工作[3][7] - 上海坚持以人民为中心，以无卫生设施旧住房提升改造为抓手，走出超大城市更新与民生改善之路，成为“人民城市”理念的生动范本[4] - 2020年8月习近平总书记在扎实推进长三角一体化发展座谈会上专门谈及旧改工作，指出长三角区域改造任务很重，再难也要想办法解决[8] - 中央城市工作会议部署“着力建设舒适便利的宜居城市”，《关于推动城市高质量发展的意见》提出稳步推进城中村和危旧房改造[23] 城市更新实施规模与进度 - 今年9月上海完成1.4万余户“拎马桶”改造任务，这场历经30余年、涉及上百万居民的“攻坚战”取得历史性成果[3] - 到2022年7月上海中心城区全面完成成片二级旧里以下房屋改造3000万平方米，受益居民约130万户，解决集中成片“拎马桶”问题[10] - 2023年上海锚定14082户无卫生设施旧住房，制定两年完成改造目标；2023年至今完成约38万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成约85万平方米“小梁薄板”等不成套旧住房改造[10] - 推动既有多层住宅加装电梯9176台，实施老旧小区改造4000余万平方米[10] - 按照规划到2025年底基本完成“小梁薄板”房屋改造任务，到2027年底全面完成改造，2032年前完成所有不成套职工住宅改造工作[20] - 党的十八大以来全国累计改造30多万个老旧小区，惠及1.3亿多城镇居民[23] 城市更新技术方法与创新 - 因“户”制宜探索多种改造模式，在黄浦区老西门街道设立“一户一档”，实行“一楼一策”[14] - 彭一小区282种房型归并为94种，家家户户增加独立卫生间；设计团队花两个月上门测量每个房间面积，历时1年改稿几十遍[14] - 采用“抽户改造”方式解决历史风貌保护区排污难题，守住老建筑历史韵味[16] - 充分利用天井、晒台、底层扶梯下方空间等，灵活安装电马桶、“半平方米”马桶等多元解法[17] - 通过“人人议事厅”、政协委员工作站、“三师三顾问”协同制度等举措，把人民群众的“金点子”转化为方案优化的“金钥匙”[19] 城市更新民生改善成效 - 上世纪90年代初上海人均居住面积只有6.6平方米，数十万户家庭甚至低于4平方米；大部分石库门建筑没有专门设计卫生间[6] - 居民张陆一家三代蜗居18平方米“小梁薄板”房子近50年，如今拥有带独立厨卫新房子[1] - 彭浦新村居民张翠英回忆以前天不亮拎马桶到公厕倾倒，冬天手发麻夏天异味环绕[5] - 84岁居民邵宁骅住在9.6平方米房间，早年想装马桶但个人没有能力[7] - 上海城市更新涵盖危棚、简屋、二级旧里以下房屋等类别，推出“一江一河”、15分钟社区生活圈等鲜活样板[20] - 北京“抢出”绿地为居民打造“出门见绿”生态福祉，福州消除城区内黑臭水体形成“百里水上福道”[23]

武汉市发展态势与战略 - 武汉高质量发展保持良好态势 正处于城市地位上升 功能定位拓展 多重战略机遇叠加的黄金发展期 [1] - 武汉正以“五改四好”为主攻方向高质量开展城市更新 以城市发展方式转变带动经济发展方式转变 [1] - 武汉加快建设国家中心城市 全力打造“五个中心” 全面建设现代化大武汉 [1] 嘉里集团与武汉的合作关系 - 嘉里集团是武汉的重要合作伙伴 多年来为武汉发展作出了重要贡献 [1] - 武汉市希望嘉里集团继续关注武汉 深耕武汉 加快推进重点项目建设 加大在汉投资布局 [1] - 嘉里集团感谢武汉市一直以来的关心支持 对在汉投资发展充满信心 [2] 双方合作领域与方向 - 合作将围绕城市更新 高端商业 消费升级 现代物流 粮油食品等领域深化 [1] - 嘉里集团将紧密对接武汉发展战略 积极探索城市更新合作新领域 新空间 [2] - 合作旨在助力武汉提升城市功能品质 推动高质量发展 [1] 双方承诺与行动 - 武汉市承诺坚持“无事不扰 有求必应” 当好“店小二” 支持企业在汉更好更快发展 [1] - 嘉里集团表示将加速推动更多优质项目落地 为现代化大武汉建设贡献更大力量 [2]

文章核心观点 - 上海通过持续30多年的努力，成功完成无卫生设施旧住房提升改造，告别了“拎马桶”的历史，为全国城市更新提供了实践范本 [1][2][3] - 城市更新工作坚持以人民为中心，通过系统性顶层设计、创新改造模式和细致群众工作，实现了民生改善与城市发展的有机统一 [4][5][6] - 未来城市发展将着眼于内涵式增长，大力实施城市更新，系统推进“四好”建设，为人民群众创造高品质生活空间 [7][8][9] 上海旧改具体成果 - 上海在2022年成片二级旧里以下房屋改造收官后，针对零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及城中村开展“两旧一村”改造 [3] - 2023年至今，上海全面完成38万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造，受益居民1.3万户 [3] - 同期完成85万平方米“小梁薄板”房屋等不成套旧住房改造，让2.4万户居民实现居有所安 [3] 改造模式与经验 - 上海创新探索出“统一规划+整体设计”“抽户搬迁+设施微改造+保护性修缮”“腾退更新+自愿原地回购回租”等多种改造模式 [5] - 改造过程中充分尊重群众意愿，通过听证会、协调会等形式听取意见建议，实现从“要我改”到“我要改”的转变 [6] - 在物理空间极其有限的情况下，通过“绣花功夫”破解空间约束与功能升级的核心矛盾，实现“螺蛳壳里做道场” [4][6] 全国城市更新进展 - 党的十八大以来，全国累计改造30多万个老旧小区，惠及1.3亿多城镇居民 [7] - 住房城乡建设部已印发城市更新规划编制导则和手册，指导各地建立从专项规划到项目实施方案的规划实施体系 [8][9] - 未来将系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，加强既有建筑改造利用，完善城市功能 [9] 未来发展方向 - 城市更新应持续加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，不仅“更新房子”，也要“更新生活”，注重保护老建筑、老街区 [8] - 需要依靠法治和机制创新，加强交叉学科建设和复合型人才培养，为可持续更新提供坚实支撑 [8] - 各地要把城市更新摆在更加突出位置，统筹实施民生工程、安全工程、发展工程，创造高品质生活空间 [9]

地块基本信息与补偿方案 - 广州天河区珠江新城“马场地块”迎来重大进展，政府将采用有偿收回、货币补偿方式收回该地块，补偿总额约100亿元，在国内城市更新项目中位居前列 [1] - 该地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是珠江新城与金融城的几何中心，总用地面积约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，包含商业商务、居住、公共服务等多种用地类型 [8][10] - 补偿方案明确，扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据各股东持股比例分配，方案将于2025年11月26日表决 [1][8] 地块现状与开发进程 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已全部搬空，店铺张贴停业及搬迁公告，地块正等待拆迁及土地平整后挂牌出让 [3][6] - 地块更新改造于2024年加速推进，被纳入天河区低效用地试点项目库，补偿方案的公布标志着地块距离挂牌入市更近一步 [6][9] - 该地块是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，自1992年作为赛马场开业，1999年停业后转型为低效业态，清退工作自2023年末开始 [10] 股东结构与分配模式 - 广州赛马场运营管理有限公司股东以国资企业为主导，第一大股东广州越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可获约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司与广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿，村集体合计持股19%，可获约12.62亿元补偿 [8] - 补偿方案创新采用“现金分红加优先回购物业”模式，股东可选择向开发主体购买改造后物业，既保障短期现金收益，又能共享地块长期增值红利 [9] 地块价值与市场预期 - 地块区位稀缺，处于广州核心发展轴，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界等顶级豪宅项目，新盘保利玥玺湾最高成交单价超30万元/平方米，首日销售额突破100亿元 [10][12][13] - 百亿级补偿金额在国内属“顶格水平”，业内预测该地块有望成为广州新“地王”，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩风险 [6][11][13]

政策动态与城市实践 - 近期郑州、东莞、武汉、长沙等多个城市持续推进房屋体检制度落地，发布实施方案或技术规范，并开始建立资金保障机制 [1] - 郑州市发布征求意见稿，拟建立房屋安全管理资金制度、房屋体检制度和房屋保险制度“三项制度”体系，以推进房屋全生命周期安全管理 [1] - 郑州市规定将对房龄30年及以上的城镇住宅房屋实施首次体检，并以奖代补方式支持同条件非住宅房屋体检，体检内容涵盖地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线等重要部件 [1] - 体检结论分为“通过”、“基本通过”和“不通过”三类，结论为“不通过”的房屋将被督促停止使用，需进行安全鉴定或采取加固、修缮等措施，合格后方可继续使用 [1] 体检对象与技术要求 - 大部分城市普遍规定房龄在30年左右的“高龄”房屋为主要体检对象 [2] - 长沙市明确房龄在25年内的一般不强制体检，房龄超25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少体检1次，同类多业主住宅每10年至少1次，经营性自建房经营前必须体检且房龄超25年的每2年至少1次 [2] - 武汉市近期落地实施《武汉市城镇房屋体检技术导则》，从地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线四个分部进行了详细规定 [2] - 武汉的体检程序从基础数据采集环节开始，明确了数据采集标准和方法，以确保数据准确性和完整性，为房屋全生命周期管理奠定基础 [2] 行业影响与市场意义 - 随着各地房屋体检机制逐步落地，未来体检结果有望成为老旧更新、资金安排、改造决策的重要依据，使城市更新在更精准、更科学的基础上推进 [2] - 房地产市场已进入存量时代，城市更新正成为带动行业发展的主要动力 [3] - 房屋体检通过对地基、结构、管线、电路等关键部位的系统检测，可提前发现安全隐患和微更新需求 [3] - 此轮房屋体检的全面铺开，有望成为房屋体检公共账户加快落地的契机 [3]

政策推进概况 - 多地持续推进房屋体检制度落地 包括郑州 东莞 武汉 长沙等城市 相继发布实施方案或技术规范[1] - 政策核心是建立房屋体检制度 资金保障机制和房屋保险制度“三项制度”体系 推进房屋全生命周期安全管理[1] 体检对象与标准 - 普遍规定房龄30年以上的“高龄”房屋为主要体检对象 例如郑州对房龄30年及以上城镇住宅实施首次体检[1][2] - 长沙对不同类型房屋体检频次细致划分 房龄25年内一般不强制体检 超25年公共建筑每5年至少1次 多业主住宅每10年至少1次 经营性自建房经营前必须体检且超25年每2年至少1次[2] - 体检内容涵盖地基基础 主体结构 围护系统 设备设施及管线等重要部件[1][2] - 体检结论分为“通过”“基本通过”和“不通过”三类 结论为“不通过”的房屋需停止使用并采取加固等措施[1] 资金保障机制 - 资金保障机制是关键 公共建筑和经营性自建房体检经费原则上由房屋安全责任人承担[3] - 多业主住宅体检经费主要由财政资金或房屋保险责任承担 部分地区鼓励使用物业公共收益[3] - 郑州规定城镇住宅体检费从市级公共账户列支 非住宅体检费由责任人承担 市级账户按50%比例以奖代补[3] - 郑州对购买保险的城镇住宅提供50%保费补贴 非住宅提供20%补贴[3] 行业影响与机遇 - 房屋体检机制落地后 体检结果有望成为老旧更新 资金安排 改造决策的重要依据 使城市更新更精准科学[3] - 房地产市场进入存量时代 城市更新成为行业发展主要动力 房屋体检可系统检测关键部位 提前发现安全隐患和微更新需求[4] - 房屋体检全面铺开有望成为房屋安全管理资金公共账户加快落地的契机[4]

会议核心观点 - 会议核心为深入学习贯彻党的二十届四中全会精神及习近平总书记关于首都规划建设的重要论述，推动新时代首都发展，提升城市内涵式发展水平，在中国特色城市现代化进程中发挥示范引领作用 [1] 首都规划建设方向 - 强化中央政务功能服务保障，持续改善政务环境 [1] - 坚定有序疏解非首都功能，更好支持河北雄安新区建设 [1] - 加强文物腾退保护利用，深入推进城市更新，有序推进央军地重大协同建设项目 [1] - 优化京津冀城市体系，进一步强化空间协同 [1] - 践行以人民为中心的发展思想，在精准化、精细化上下功夫，解决城市体检发现的短板弱项 [1] - 把安全发展理念贯穿首都规划、建设、发展、治理全过程，建设韧性城市，确保首都安全 [1] 工作机制与实施 - 在党中央集中统一领导下，进一步完善首规委工作机制 [2] - 北京市要落实好属地责任，各成员单位要持续创新政策举措 [2] - 首规委办要组织编制好有关规划实施方案，强化监测评估和监督，共同提升首都规划实施水平 [2] - 会议听取了2024年度北京城市总体规划、首都功能核心区控规、北京城市副中心控规实施体检情况汇报 [2]

合作项目概况 - 瑞安房地产附属公司与三家上海国有企业联合成立合营公司，以进行浦东新区三林镇西林村地块的城市更新发展项目[2][5] - 合营公司注册资本为23.2亿元，股东总资本承诺约为91.62亿元，该规模在上海同类项目中位居前列[6] - 合营公司股权结构为：上海陆家嘴集团持股40%，上海瑞安城市更新建设有限公司持股39%，上海市浦东新区房地产集团持股11%，上海三林资产管理集团持股10%[6] 项目细节与预期 - 三林项目总建筑面积约72.39万平方米，规划以住宅及商业为主要用途[7] - 瑞安房地产预期该项目将强化其城市更新产品线，巩固其在上海城市更新领域的领先地位，并带来可观的物业销售收入[7] - 相较于瑞安已落地的蟠龙天地项目（位于外环外），三林项目地处中心城区，紧邻前滩核心区，被认为具备更强的客流承载能力与价值提升空间[8] 公司战略与行业背景 - 瑞安房地产自2001年以上海新天地项目为起点深耕上海市场，其2025年中期业绩报告显示，上半年营业收入20.74亿元中，有78%来源于上海的物业组合[7] - 上海城市更新面临资金缺口大、回收周期长等挑战，多元合作模式被视为推动从资金消耗型向价值创造型转变的核心要义[9] - 类似三林项目的多元合作模式在上海正多点开花，例如总出让金额超500亿元的徐汇东安地块开发也采用了多方企业协同发力的模式[9]

合作项目概况 - 瑞安房地产附属公司与三家上海国有企业联合成立合营公司，共同开发浦东新区三林镇西林村地块的城市更新项目 [2][4] - 合营公司注册资本为23.2亿元，股东总资本承诺约为91.62亿元，规模在上海同类项目中位居前列 [4] - 股权结构为上海陆家嘴集团持股40%，上海瑞安城市更新建设持股39%，浦东房地产集团与三林资产管理集团分别持股11%和10%，瑞安房地产在合营公司中的实际权益为13.26% [4] 项目细节与预期 - 三林项目总建筑面积约72.39万平方米，规划以住宅及商业为主要用途，合营公司将覆盖房地产开发、建设、设计、咨询及物业管理等全链条业务 [7] - 公司预期该项目将强化其城市更新产品线，巩固在上海城市更新领域的领先地位，并带来可观的物业销售收入以改善财务状况 [7] - 相较于瑞安已落成的蟠龙天地项目（2025年上半年日均客流5.55万人次，同比增长19%），三林项目地处中心城区，紧邻前滩，被认为具备更强的客流承载能力与价值提升潜力 [7][8] 合作方优势与行业模式 - 此次合作被视为国有资本与社会资本的强强联手，瑞安地产拥有成熟的城市更新全周期运营经验，而陆家嘴集团等本土国企在资源整合、政策衔接和本地运营方面具备优势 [1][5] - 这种多元参与的合作模式正在上海多点开花，被认为是推动城市更新从资金消耗型向价值创造型转变的核心要义，有助于破解大片区更新面临的资金缺口大、回收周期长等难题 [9] - 行业观点认为，城市更新需通过市场机制吸引企业和社会资本参与，并找到让企业能获得微利的模式，形成政府引导、市场主导、公众参与的多元共治格局 [9][10]

城市更新与消费试点 - 住房城乡建设部强调将城市更新摆在更突出位置，系统推进“四好”建设，重点任务包括既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设及老旧街区厂区城中村更新改造[2] - 财政部商务部公布50个消费新业态新模式新场景试点城市，包含4个直辖市、5个计划单列市及41个其他城市[2] 二手车出口与经贸关系 - 商务部会同多部门印发通知加强二手车出口管理，推动出口由“规模增长”转向“价值增长”[3] - 中方正严格按中美吉隆坡经贸磋商共识落实相关工作[3] 教育贷款与手机市场 - 国家开发银行向702万名家庭经济困难学生发放1036亿元国家助学贷款[4] - 2025年9月国内市场手机出货量2793.1万部，同比增长10.1%，其中5G手机2410.6万部占86.3%[4] - 2025年1-9月国内市场手机出货量2.20亿部，同比下降0.3%，5G手机1.87亿部占85.3%[4] 磷酸铁锂行业与保荐机构评价 - 中国化学与物理电源行业协会将发布通知，建议企业参考行业平均成本区间设定报价红线，避免低价倾销，并每月披露成本数据[5] - 沪深交易所联合完成2024年度保荐机构执业质量评价，结果定向告知券商且不予公开[5] 数字经济发展方案 - 广东省提出到2027年数字经济核心产业增加值占GDP比重超16%，打造3个万亿级数字产业集群，人工智能核心产业规模超4400亿元[6] - 目标规模以上工业企业数字化转型突破6万家，算力规模超60EFLOPS，数据产业规模年均复合增长率超15%[6] 国际经贸与地缘政治 - 联合国拉加经委会报告指出美国高关税政策削弱拉美和加勒比地区吸引外资能力，建议减少对美依赖并深化与中国、欧盟等伙伴关系[7] - 美国总统特朗普批准28点新计划尝试结束俄乌冲突并重启和谈[8] 商品与金融市场数据 - 主要股指普遍下跌，上证指数跌0.4%至3931.05点，深证成指跌0.76%，创业板指跌1.12%[11] - WTI原油涨0.59%至59.6美元/桶，布伦特原油涨0.81%至63.51美元/桶[11] - COMEX黄金跌0.55%至4060.2美元/盎司，在岸人民币兑美元跌32点至7.1167[11]