行业政策与标准制定背景 - 中国首个规范房屋建筑体检工作的团体标准《房屋建筑体检实施评价导则》拟定于12月对外发布，旨在填补行业管理规范空白[2] - 该《导则》是在住建部2023年11月部署全国城市体检工作背景下，由中国房地产业协会自2024年底筹备立项编制[2] - 编制单位包括中国建筑科学研究院、北京中房研协信息服务有限公司作为主编，住建部科技与产业化发展中心、越秀集团等多家机构联合参编[2] 存量建筑市场现状与需求 - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积已超过660亿平方米，其中房龄超过30年的建筑占比达35%[5] - 大量建筑因材料老化、违规改造等问题导致安全隐患凸显，建筑修缮市场规模已突破万亿元[5] - 未来五年，建筑体检相关从业人员预计达到50万人，市场需求巨大[5] 《导则》的核心创新与亮点 - 《导则》首创“管理+实施”双核心体系，不同于传统技术标准，是一套注重执行的管理体系[6][9] - 构建全周期体检机制：包括日常体检（每年1次）、基础体检（按建筑年限规定）、专项体检（针对隐患开展）[6] - 倡导应用无损智能技术，如无人机、爬墙机器人等，减少二次损伤，并实现数据可视化预警与动态分析[6] - 建立三星级评价体系，从8个维度划分体检优秀、良好、达标三级，提供管理标尺[6] 《导则》的具体内容与覆盖范围 - 标准规定了体检类型与周期、资源要求和实施流程，覆盖主体结构、外围护系统、装饰装修、环境、附属设备设施、地下管线及信息化管理平台建设等方面[8] - 标准目的并非评价房屋建筑质量，而是评价体检动作实施的完整与完善程度，为物业管理方、所有方及体检实施方提供执行依据[8] - 标准给出可供溯源的房屋体检实施记录清单，提出对体检实施完善程度的评价要求[8] 行业影响与发展前景 - 《导则》推动建筑运维从“事后维修”迈向“事前预防”的新阶段，为房地产行业开辟“运维服务”新赛道[2][5] - 将构建“体检-评估-整改-运维”的完整产业闭环，为行业高质量发展注入新动能[5] - 后续将推进“房屋体检师”认证、职业培训及修缮维护机构认证，构建涵盖人才、管理、设备研发、修缮的完整产业链[6] - 编制组已在北京、上海等地开展体检实践，确保标准具有实践指导价值，计划于12月底正式发布[9]

湖北宜昌：城市更新彰显民生温度 游客在二马路满意楼前参观打卡。刘康 摄 对于居民而言，城市更新的意义具体直观。"用了二十多年的木窗、防盗网换成了双层玻璃窗，我这一 楼的老房子也变得敞亮通透。"红星路小区居民赵恒说，如今居民楼换了窗、粉了墙，小区平整了路 面，还加装了智能门禁、路灯、摄像头，"舒适性和安全性和新小区没两样"。 既做靓"面子"，又做实"里子"。二马路成为宜昌推进城市更新，挖掘城市文化，深化城市治理，激发城 市活力的生动样本。 游客参观二马路老街巷中的百年建筑。刘康 摄 近年来，宜昌市通过功能更新、环境整治、基础设施提升、社区参与，赋予老街区现代活力和可持续 性。一个个老小区、老街区、老厂区成为宜居、宜业、宜游之地；一条条背街小巷成为市民生活休息 地、文化传承地、网红打卡地；一块块边角空地，成为小而精、小而美的"口袋公园"，居民在细微处感 受这座城市的温度。 中新网宜昌9月28日电 题：湖北宜昌：城市更新彰显民生温度 记者 郭晓莹 9月27日晚，湖北省宜昌市二马路历史文化街区店铺灯光逐次亮起，市民游客在百年商业建筑群中往来 穿梭，感受"最宜昌"的市井夜生活。 二马路历史文化街区是湖北首批省级历史文化 ...

政策总体基调与出台情况 - 2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”定调，预计四季度政策将继续围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面落实以巩固市场态势[1] - 2025年以来截至9月27日，全国约200省市（县）出台政策超470条，由于多数城市已放开限制性政策，政策优化频次放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] - 二十届四中全会即将召开，研究“十五五”规划建议，有望为房地产发展锚定方向[1] 中央层面政策导向 - 7月15日中央城市工作会议定调城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，强调以城市更新为抓手[2][7] - 8月29日中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求[2] - 8月18日国务院第九次全体会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求[2][11] 城市更新与城中村改造 - 中央层面多次强调稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[2][7] - 地方层面积极落地城市更新实施文件，如深圳规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，上海允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房[8] - 多地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励鼓励产权人参与，如浙江、广州、广东等地出台指导意见明确实施主体、资金筹措和支持政策[8][10] - 多个省市优化“房票”安置政策推进城中村改造，如广州运用专项借款，截至7月末黄埔区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元[10] 需求端支持政策 - 中央及监管部门保持宽松政策基调，强调多管齐下释放改善性需求[11] - 优化公积金贷款是重要方向，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，政策包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元[12] - 购房补贴力度加大且更具针对性，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭奖励约10-20万元[13] - 核心城市优化限制性政策，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，放宽五环外或外环外购房限制，上海青浦区通过人才绿色通道放松限购，上海和深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房[13] - 多地创新政策举措，如广西、河南出台“低月供”金融产品延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[14] 供给端优化与库存盘活 - 中央层面强调全面摸清城市资产资源底数，建立规划调整机制，优化产权政策以加快存量资源盘活，并批复10个要素市场化配置综合改革试点，重点提及盘活存量土地[15] - 地方层面控制增量，如成都深化土地供应“三色”管理机制，广西对商业办公用地空置率较高区域严控新增用地供应[16] - 去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个“自审自发”试点省市已发行专项债近2000亿元[17][20] - 三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年约960亿元的总量，陕西披露超230亿元专项债券用于新增土地储备，为非“自审自发”试点地区首例[17] - 在收购存量商品房方面，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[17] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向，中央层面明确要系统推进“好房子”和完整社区建设[26] - 各地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，如上海发布政策局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，成都明确阳台等附属空间面积不大于住宅计容建筑面积的30%[26] - 预计更多城市将对“好房子”的计容规则进行规范，稳定建设预期，满足改善性住房需求[26] 四季度政策展望 - 预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实支持[27] - 激活需求方面，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度，并加大“房票安置”力度[27] - 优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地和商品房的配套政策，非“自审自发”试点省市专项债券有望加快发行落地，各地也将加快推进“好房子”建设[27] - 城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应[28]

核心经济表现 - 上半年地区生产总值同比增长6.5%，增速连续两个季度位列天津市16区第一 [1] - 一般公共预算收入同比增长13% [1] - 固定资产投资同比增长9%，始终保持天津市各区前列 [1] 发展战略与关键举措 - 以系统思维统筹科技创新、城市更新、营商环境优化等关键变量，使之成为推动高质量发展的最大增量 [1] - 以“中心城区更新提升行动”为抓手，聚焦“科技创新、产业焕新、城市更新”的“三新”领域和“盘活存量、做优增量、提升质量”的“三量”工作 [1] - 持续深化开展“大服务”活动，聚焦重点企业、民营企业、创新企业，组织全区各部门为企业办实事、解难题，全力打造一流营商环境 [2] 城市更新与重点项目 - 加快城市更新激活发展动能，华北首个超300米城市高空观光厅“天津之心”启幕 [1] - 五大道公园正式开放，成为市民游客争相打卡的新地标 [1] - 遇见博物馆·天津馆正式开放，老建筑迸发全新活力 [1] 政务服务创新 - 创新政务服务“微改革”举措27项 [1] - 打造“无忧政策包”等审管联动新模式 [1] - 推出10个具有和平特色的“高效办成一件事”场景，充分激发经营主体的内生动力和创新活力 [1]

城市更新战略路径 - 城市更新是推动高质量发展的关键路径，涉及空间优化、产业转型、民生改善和文化传承 [1][2][3] - 通过系统思维推进城市更新，实现从“面子”到“里子”的全面提升 [4] 环保建材产业转型 - 山东路远生态科技有限公司将建筑垃圾和尾矿固废转化为生态砖原料，实现产业转型 [2] - 智能化生产线每年消耗3万吨固废，生产3000万块生态砖 [2] - 产品性能卓越，透水砖渗水速率达1mm/s，仿石砖抗压强度超40MPa，使用寿命长达10年 [2] 城市空间优化与文化赋能 - 台儿庄区两岸公园突破单一增绿思维，栽种50余种树木和30余种花草，打造20多处特色花境 [3] - 公园植入台儿庄大战文化、运河文化和鲁南民俗符号，实现“硬空间”与“软文化”的融合 [3] - 空间优化构建全龄友好空间，配备儿童活动区和专业健身器材，采用防滑材质和圆角设计等安全细节 [4] 生态产品应用与效益 - 山亭区应用的生态透水砖使城市具备“自由呼吸”能力，夏季可降低周边温度3℃左右 [2] - 生态砖有效减少内涝、补充地下水，改善人居环境 [4] - 生态修复使荒山变青山，“推窗见绿、出门入园”成为常态 [4]

城市更新战略与模式 - 城市更新是推动高质量发展的关键路径，涉及空间优化、产业转型、民生改善和文化传承 [1][2][3] - 采用系统思维推进城市更新，将生态修复与空间提质相结合，实现从“面子”到“里子”的全面提升 [4] 环保建材行业与公司 - 山东路远生态科技有限公司通过转型建立环保建材产业园，将建筑垃圾和尾矿固废转化为生态砖原料，实现每年消耗3万吨固废并生产3000万块生态砖 [2] - 公司生产线采用全自动配料系统和高频振捣技术，实现柔性生产，产品性能卓越，透水砖渗水速率达1mm/s，仿石砖抗压强度超40MPa，使用寿命长达10年 [2] - 生态砖的应用使城市具备“自由呼吸”能力，能降低周边温度约3℃，并有效减少内涝、补充地下水 [2][4] 城市空间优化与文化赋能 - 台儿庄区两岸公园突破单一增绿模式，栽种50余种树木和30余种花草，打造20多处特色花境，形成四季分明的景观效果 [3] - 公园空间深度融合文化基因，嵌入台儿庄大战、运河文化和鲁南民俗符号，并引入中国台湾元素，构建“记得住乡愁”的精神家园 [3] - 公园设计注重全龄友好，儿童活动区和健身区配备专业器材并采用防滑材质、圆角设计等安全细节 [4]

选房签约仪式在铿锵的锣鼓声和寓意吉祥的麒麟舞中拉开帷幕。现场秩序井然、气氛热烈，村民们在工作人员引导下有序签到、了解选房规 则、参观规划展厅，仔细比对户型、讨论布局。 选房流程公平公开 为确保选房全程公平、公开、公正，广州市从化公证处与广东华瑞兴律师事务所全程见证，工作人员对关键环节进行拍摄记录，得到村民广泛 认可。"流程透明，举双手赞成！"村民殷先生在现场表示。 当一个个家庭手捧象征幸福起点的"金钥匙"模型时，现场响起热烈掌声。每户签约家庭还获赠实用小家电作为贺礼，并在背景板前合影留念， 记录下这一珍贵时刻。"心里的石头终于落地了！"刚完成签约的苏阿姨笑容满面地说道。 9月27日，广州从化区城郊街东风村城中村改造项目选房签约仪式在河西安置区一期（和熙花园）正式启动。本次活动以"月满新东风，共绘新 家园"为主题，标志着东风村改造实现从征迁到安置的实质性跨越，村民期盼已久的"新居梦"正式照进现实。 共筑幸福家园 现场同步开展的"月满新东风，共绘新家园"游园活动亦吸引大量村民参与。中秋猜灯谜、趣味套圈、亲子拼图等游戏摊位前欢声不断，邻里相 聚互动，共话未来生活。在"共绘东风"拼图区，孩子们通过拼接改造后的村庄效果 ...

城市更新战略与定位 - 城市更新被视为区域高质量发展的核心驱动力，核心是围绕“人”的需求，实践锚定“民生坐标”[1][3] - 丰台区立足“首都前院、城市门户、文化客厅、生态屏障”的功能定位，构建“一办一院一平台多伙伴”工作体系，创新推行“街企结对”模式[3] - 未来更新策略将以“分类更新、分区推进、统筹运营”的思路制定实施方案，构建多维度协同的整体街区更新策略[5] 重点项目与投资规模 - 2024年启动两批共9个城中村改造项目，总投资额达1053亿元，项目数量及投资额均居北京市第二位[3] - “十四五”期间完成老旧小区改造102个，涉及面积近300万平方米，惠及居民4.8万户[3] - 已完成超100万平方米楼宇更新，改造14个老旧厂房，并出台低效楼宇认定标准以实现空间资源高效利用[4] 产业转型升级与空间释放 - 南中轴地区通过转型升级释放建筑面积64.5万平方米，由大红门服装商贸城转型的南中轴国际文化科技园已入驻469家元宇宙等新兴产业企业[1][10] - 系统谋划南中轴地区剩余7栋楼宇“腾笼换鸟”，为培育新质生产力拓展优质承载空间[11] - 通过盘活闲置资产实现产业转型，例如京东MALL项目盘活闲置近十年的批发楼宇，打造全国最大京东线下数字消费体验中心[7] 基础设施与公共服务提升 - “十四五”期间开通道路（路段）94条、总长101公里，区域路网密度提升3.5%，完成道路疏堵及大修工程45项[4] - 更新老旧供热管网1105公里，供水、污水、再生水管线总长度分别增加8.9%、7.6%、9.4%[5] - 打造“金角银边”359处，建成“口袋花园”218处，草桥街区建成全市首个花园城市建设全场景街区[3] 文化传承与产城文融合 - 选择“产城文融合”路径，引导企业、街道、居民共同参与，让历史文脉与现代发展同频共振[7] - 长辛店老镇更新项目以“老镇常新”为理念，打造“文、旅、商、产、居”融合的综合性地标街区[7] - 推进“宛平博物馆之城”建设，修缮老旧院落，守护城市记忆[11] 具体案例与示范项目 - 凉水河石榴庄段滨水空间提升项目通过河道治理构建“一廊五区十景”格局，显著提升市民幸福感[7] - 方庄街道作为全市首个街道层级区域综合更新试点，通过政企联盟推动区域面貌整体焕新[8] - 福成大厦批发市场改建为丰台区政务服务中心，成为全市首批高聚合的区级综合服务中心[1]

马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目 - 项目为北京首个“原拆原建+平房上楼”改造项目 预计2025年10月底回迁 [1][2] - 原4层楼扩建为地上6层 增加电梯厨卫等设施 每户均有独立厨房和卫生间 [4] - 改造后A、B户型套内面积约30平方米 建筑面积约40平方米 较过去每户15.7平方米的使用面积明显增加 [4] - 项目覆盖原73户楼房居民及院内17户平房居民 解决了平房居民居住难题 [4] - 项目总投资约4384万元 资金由居民、政府、产权单位三方共担 其中居民自筹2418万元占比55% 市、区两级政府补助1111万元占比26% 产权单位出资855万元占比19% [4] - 改建后居民房本将变为个人经济适用房房本 拥有正式产权 后期可通过“经改商”手续变为商品房 不影响交易 [5] - 按北京南二环至南三环间房价估算 40平方米房屋价值至少两三百万元 而改建中居民平均每户仅出资26.8万元 资产增值显著 [5] 丰台区城市更新其他入选项目 - 长辛店老镇城市更新项目启动区（一期）以“老镇常新”为理念 打造“文、旅、商、产、居”融合的综合性地标街区 [6] - 花卉交易中心提质更新项目依托“花乡”800年产业文化 改造传统市场与闲置绿地 构建“花+”产业集聚地 推动向数字花卉经济革新 [6] - 京东MALL（南三环店）项目盘活闲置近十年的商品批发楼宇 打造北京首家、全国最大京东线下数字消费体验中心 成为“文化+科技+商业”融合的新地标 [6][7] - 凉水河石榴庄段滨水空间提升及水生态修复项目通过河道治理与景观打造 构建“一廊五区十景”格局 提升市民幸福感 [7] - 丰台区此次有5个项目入选北京城市更新最佳实践或优秀项目 位居全市第二 四年来累计13个项目入选 [7] 南中轴地区转型升级进展 - 中央芭蕾舞团业务用房扩建项目将于年内亮相 国家自然博物馆新馆、首都规划展览馆正在开发建设 [7] - 由大红门服装商贸城转型的南中轴国际文化科技园 已入驻元宇宙等新兴产业领域企业469家 [7] - 由福成大厦批发市场改建的丰台区政务服务中心 成为全市首批高聚合的区级综合服务中心 [7] - 通过推动楼宇转型升级 丰台区已释放建筑面积64.5万平方米 [7] - 目前正系统谋划南中轴地区剩余7栋楼宇“腾笼换鸟” 为培育新质生产力拓展承载空间 [7] 丰台区城市更新未来规划 - 丰台区将高质量编制“十五五”城市更新发展规划 建立“全域一张图”规划体系 [8] - 下一步城市更新工作将以街区为单元开展 系统梳理街区可更新空间、低效用地、人口结构、设施缺口等 明确主攻方向并制订区域更新实施方案 [8]

项目发布与示范意义 - 上海发布42个城市更新优质项目，涉及城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理等方面 [1] - 这些项目凭借较强的示范性、创新性和可推广性，成为上海城市更新实践的标杆样本 [1] - 上海将持续探索文化保护与可持续发展深度融合的城市更新新模式，为全国城市更新工作提供“上海经验” [1] 更新目标与多维作用 - 城市更新的作用包括改善民生、提高居民住房条件、营造公共环境、优化基础设施，以及促进发展 [3] - 促进发展体现在提高产业园区低质低效用地的坪效，实现产业空间提质增效 [3] - 政策和土地端的支持与发力是为全国提供经验的关键 [3] 政策方法与实施策略 - 城市更新需要分级分类，因建筑而异，政策需要更灵活 [4] - 政策需适配当地区域，激活纵深地带发展，例如工业厂房改造可通过加层、给予容积率等方式让经营打平 [4] - 区域活力至关重要，功能定位需符合当地区域发展规律，仅表面亮丽而功能不符不算成功 [4] 典型案例分析 - 田子坊画家楼（泰康路210弄5号楼）正在修缮改造，预计2025年10月左右竣工 [5] - 改造后一层为艺术展示及演艺活动大厅，二到四层为文旅配套空间，三层设演艺大厅 [5] - 更新保留轻工业风格水泥外墙，加入玻璃、金属等新材料，以商业业态重组为核心，旨在补齐工、商、居发展不平衡短板 [5] 资金挑战与金融支持 - 上海城市更新项目存在资金缺口大、回收周期长、收益不确定性高的现象 [6] - 资金支持可来源于中央预算资金、市区财政投入、政府专项债，但总量有限 [7] - 需更多依赖市场力量，鼓励社会主体、市民自主更新，并加大金融信贷支持，创新金融产品如REITs资产证券化，以建立投融管退闭环 [7] 低效用地盘活与资产活化 - 盘活低效用地与活化存量资产是突破城市发展空间瓶颈的关键 [8] - 实践中需关注五个核心方向：土地政策弹性转换、规划策略预留复合功能空间、轻量化改造原则、价值挖掘避免同质化、公共空间注入情绪价值 [8] - 国内城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需失衡，面临基础设施落后、环境污染等困境 [9] 协同机制与价值衡量 - 城市更新需要政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案 [10] - 上海在低效用地判断与土地价值衡量中，正从单一财务指标导向转向“多元价值”综合考量，包括对城市生态、社会发展、治理提升的贡献等非财务指标及ESG理念 [10] - 新一轮城市更新是新时代城镇化发展的核心议题，上海作为超大城市代表持续探索新路径 [11]