政策背景 - 国家层面发布《关于推动城市高质量发展的意见》明确支持稳步推进城中村和危旧房改造以及老旧住房自主更新和原拆原建 [1] 项目推进情况 - 今年以来各地积极结合实际情况启动实施原拆原建项目 [1] - 北京西城区有原拆原建项目正在施工 [1] - 全国多地均有原拆原建具体案例落地 [2] 模式创新 - 部分地方在一栋楼原拆原建基础上创新方法实现成片连片自主更新 [2]

历史吸引力分析 - 价格优势显著，相比周边新建商品房售价往往能低至七八折 [1] - 坐落于城市核心地段，生活配套设施一应俱全 [1] - 周边名校环绕，坐拥学区房光环，为房产增值埋下伏笔 [1] - 中心城区陈年旧宅拆迁可能性较大，存在潜在投机机会 [1] 当前市场困境 - 老旧小区物业管理形同虚设，管道线路老化严重，小区环境脏乱差，居住体验大打折扣 [4] - 贷款审批难度不小，除全款购买外难以通过银行贷款购买老房子 [4] - 教育部门新规实行随机派位，学区房的稀缺性和价值感随之削弱 [4] - 普遍面临居住体验差、难以脱手的双重困境 [4] 未来潜在出路 - 政府主导旧改，投入资金进行系统性修缮与升级，包括粉刷墙面、更换管道、增设电梯、提升绿化等，以提升居住环境和资产吸引力 [6] - 原拆原建模式通过政府出资或居民自筹，拆除旧宅后原地重建新居，居民可按原面积回迁或以成本价扩大空间，显著改善居住品质 [8] - 地方政府出资收购老旧房产，价格通常不高于市场价，用于改造为保障性住房或廉租房，以稳定房价并满足中低收入家庭需求 [11] - 经鉴定为主体结构严重损坏的危房，或位于市政规划用地范围内的老房子将被全面拆除，服务于城市发展和公共设施建设 [12]

政策支持与项目背景 - 国家政策明确支持稳步推进城中村和危旧房改造，鼓励老旧住房自主更新和原拆原建 [1] - 2025年以来，各地积极结合实际情况，原拆原建项目在多地启动实施 [1] - 北京市西城区三里河一区28号楼是区内第二个原拆原建项目，因楼龄长、缺乏维护被纳入危旧楼改建范围 [2][4] 项目融资模式 - 项目资金按照“谁出资、谁受益”原则，政府出资约40%，居民出资约60% [6] - 以60平方米房屋为例，总成本为每平方米11815元，其中政府补贴5786元，居民负担6029元 [6] - 对于超出原房本面积的部分，居民按每平米11815元支付 [6] 项目实施与居民协调 - 项目启动需居民100%同意，针对有实际困难的六七户家庭，街道社区采取“一户一策”方式沟通并提供金融支持 [8][10] - 经过近两年准备，54户居民在77天内完成改造签约 [12] 创新建造技术与效率提升 - 项目采用装配式模块化建造技术，90%建造工序在工厂完成，现场工期缩短至25% [16] - 每层楼拆分为26个模块，内部装修、管线等一并预制，达到现房交付标准 [20] - 现场拆除与工厂模块生产同步启动，实现“一边拆一边建”，大幅提速 [18] 户型优化与功能提升 - 重建后因增加电梯，整栋楼面积增加约17% [25] - 厨房面积不低于4平方米，卫生间不低于3平方米，每家每户在保留原户型基础上增加一定面积 [25] - 考虑到一半居民为老人，新房增加了电梯和诸多适老化设施 [27] 模式推广与区域创新 - 湖北宜昌夷陵区创新方式，将一栋老旧居民楼与周边三栋闲置国有资产整合，统一规划为商住综合体，提供48套商品住房及商业空间 [33][38] - 广州得胜岗项目是当地首个成片连片自主更新项目，改造前片区有25栋旧楼，居民曾阿姨家由65平方米旧房置换为85平方米新房 [35][37] - 浙江实施全国首部城镇社区更新省级法规，厦门规定建筑年限满40年等条件的房屋可申请原地翻建 [39]

政策与模式 - 国家政策明确支持老旧住房自主更新和原拆原建，为城市更新提供方向 [1] - 项目遵循“谁出资 谁受益”原则，资金由政府补贴和居民自筹共同承担 [13] - 项目启动的先决条件是获得居民100%同意，并通过一户一策和金融创新解决困难 [16] 项目案例：北京三里河一区28号楼 - 该项目是北京市西城区第二个原拆原建项目，涉及一栋建于20世纪70年代末的3单元54户老旧住宅楼 [2][8] - 项目总成本为每平方米11815元，政府补贴5786元/平方米，居民负担6029元/平方米，以一套60平方米房屋计算，居民出资约占60% [13] - 经过近2年前期准备，54户居民仅用77天完成改造签约，居民于7月底搬迁，预计春节前回迁 [19][29] - 重建后因增加电梯，整栋楼面积增加约17%，居民户内面积相应增加，例如一户从不到70平方米增至近80平方米 [32][38] - 考虑到一半居民是老人，新房增加了电梯和诸多适老化设施 [40] 建造工艺与效率 - 项目采用装配式模块化建造技术，90%的建造工序在工厂完成，现场进行吊装组装 [21][22] - 该技术将工期缩短至原本的25%，实现了“一边拆一边建”的同步施工 [22][24] - 每层楼被拆分为26个模块，内部管线、装修等均预制完成，达到现房交付标准 [26] - 改造团队将为业主提供数字说明书，清晰展示管线布局 [31] 模式推广与创新 - 湖北宜昌夷陵区创新方式，将一栋老旧居民楼与周边三栋闲置国有资产整合，统一规划为商住综合体 [43][47] - 该综合体将提供48套商品住房、两层商业空间及90个地下停车位，预计12月结构封顶，明年春节后运营 [45][47] - 广州得胜岗项目是当地首个成片连片自主更新项目，涉及25栋建于20世纪六七十年代的旧楼 [50][54] - 广州项目通过“居民出一点、企业出一点、政府补一点”多元筹资，改造后将配备独立厨卫、电梯等，并预计新增约300套保障性住房 [58] - 广州项目同样采用装配式和模块化建造方式，将70%的前期工作放在工厂 [60] - 浙江省于今年7月实施全国首部城镇社区更新省级法规，明确房屋所有权人可提出更新申请 [62] - 厦门规定建筑年限满40年等条件的房屋，所有权人可申请原地翻建，支持单栋、多栋联合或整体改造 [62]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 核心观点 - 在城镇化从“增量扩张”转向“存量提质”的关键节点，“老旧住房自主更新、原拆原建”正成为城市更新的重要创新方向 [3] - 2025年中央层面政策的明确支持与地方实践的加速落地，推进了老旧住房改造的实施进程，给代建行业带来了历史性发展机遇 [3] - 老旧住房自主更新、原拆原建作为城市更新的创新路径，正释放出巨大的市场空间，代建企业凭借其专业的项目管理能力，成为衔接政策落地、居民需求与工程实施的核心纽带，迎来转型发展的重要机遇 [13] 国家层面政策支持 - 2025年8月28日，国务院发布《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确要求“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建” [4] - 2025年3月9日，住建部部长倪虹强调，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围”，并“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅” [4] - 倪虹部长的发言将2000年以前建成的老旧小区全部纳入改造范围，大大扩展了城市更新的覆盖面，为代建企业提供了更广阔的市场空间 [5] 地方政策与实践 - 各地政策普遍确立“居民主体、政府引导、多元参与”的核心逻辑，聚焦破解集体共识凝聚与资金平衡两大关键难题 [6] - 北京、上海、浙江、广东、厦门等地已颁布具体政策，通过明确改造范围、推进时序与实施标准，直接释放区域性代建需求 [8] - 地方政策鼓励代建服务向规划、运营等全链条延伸，推动企业技术与服务模式升级 [9] - 多个原拆原建项目已落地，例如北京西城区桦皮胡同8号楼（20户）、广州花都区集群街2号（25户）、长沙雨花区湘农桥社区二区９栋（24户）、武汉青山区21街危旧房合作化改造项目（134户）、杭州浙工新村（548户） [11] - 在长沙项目中，代建企业中铁城建集团房地产开发有限公司首创“全过程代办代建”体系，涵盖27项“打包服务” [12] 市场机会与空间 - 以浙江省为例，全省2000年以前的房屋达72.12万幢，面积52255.13万平方米，其中1990年以前的城镇房屋有20.85万幢，面积9006.86万平方米 [13] - 具备“全流程协调能力、技术落地能力、资金统筹能力”的代建企业，将成为原拆原建模式推广的核心力量 [12] 代建企业发展策略建议 - 建立“咨询+融资+建设+运营”的全周期综合服务模式，深入项目每一个环节 [14] - 前置介入破解“协商博弈难”痛点，通过组织协商和产权梳理服务提升项目启动效率 [16] - 中端统筹打造“一站式审批引擎”，建立“政策解码+流程代办”的审批服务体系以缩短审批周期 [16][17] - 后端延伸挖掘“微空间运营价值”，通过运营新增的社区配套设施为项目创造持续现金流 [17] - 联动多方资源，协调破解资金难题，构建多元融资生态 [18] - 精准对接政策资金与补贴，建立全国性政策资金数据库 [19][20] - 创新居民融资服务方案，联合金融机构开发专项产品，如“更新贷”和“产权抵押+分期还款”模式 [20][21] - 引入社会资本参与运营，通过“建设+运营”打包模式吸引保险资金、产业基金等长期资本 [21] - 市场布局上，将北京、上海、广东、浙江等政策先行地区作为核心攻坚区，将湖北、湖南等试点落地地区作为潜力拓展区，关注中西部人口密集城市作为机会储备区 [22][24]

项目概况与交付 - 广州市首个中心城区原拆原建自主更新项目“黉桥·小石集”于11月7日正式交付 [1] - 项目融入红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，塑造具有广府特色的街巷空间 [1] - 项目设置天台花园、社区书屋等公共空间，并嵌入社区颐康服务站及普惠托育点 [1] 改造前状况与挑战 - 改造前房屋多为砖木或砖混结构，外立面破旧，普遍存在漏水、采光不好等问题 [3][6] - 项目地块共19栋建筑，其中8栋为C、D级危险房屋，11栋为砖木或砖混结构，是典型危旧房 [11] - 项目面临居民意愿转变难、建筑设计规划难、施工建设落地难三大难点 [11] 改造后功能与空间优化 - 改造后一楼增设嵌入式普惠托育服务点，首层骑楼打造健康茶饮、新街市等文化空间 [5] - 二到三层保留居住功能，打造“悦享·小石集”公寓，设置共享厨房、餐厅、自习室、影音室和休闲区 [5][6] - 四层设置社区颐康服务站、天台花园、社区书屋 [6] - 通过首层退让建成骑楼，道路最窄处从不到3米拓宽了一倍多 [6][10] - 留出开放绿洲院落和中层共享平台，让周边私房的“黑房”变“阳光房” [6] 技术创新与施工效率 - 项目首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建” [14] - 通过工厂预制、现场快速组装的方式，施工工期缩短了一半，在五个月内完成从施工到交付 [14] 商业模式与社区治理 - 采用“统一设计、归集产权、统一报批”模式，全部产权人共同委托一个统一报建主体 [12] - 广州安居集团下属公司与洪桥街道办事处签署“社区合伙人”共建协议，探索“政府引导、企业运营、居民参与”的可持续社区治理新模式 [1] - 私房业主投入6万元参与原拆原建，改造前每年需投入约1万元进行翻新维护以保障消防安全 [10] 公寓运营与市场反响 - “悦享·小石集”公寓共30户住户，配备了10个功能区，包括影音房、健身房、公共厨房、桌游室等 [15] - 公寓尚未正式开业即吸引大量咨询，最积极的群体是青年人 [19] - 项目将构建全龄友好社区，打造首层社区服务空间与二、三层公寓联动的综合体 [19] 政策利用与未来发展 - 项目利用《广州市城镇危旧房改造实施办法》及模块化建筑容积率激励政策红利，实现增容扩面 [10] - 增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等 [10] - 项目进入专业化运营后，将带动周边多个“原拆原建”项目陆续开工，实现片区环境景观品质化提升 [19]

城市建筑老化现状与市场规模 - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积超过660亿平方米，其中房龄超过30年的建筑占比达35%，总面积超过230亿平方米 [1][2] - 大量建筑因材料老化、违规改造等问题，安全隐患逐渐凸显，问题包括外墙皮脱落、保温层失效、水管老化、房屋结构隐患等 [1][3] - 从市场需求看，中国建筑修缮市场规模已突破万亿，未来五年建筑体检相关从业人员预计达50万人 [2] 城市体检工作框架与范围 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，坚持城市政府主导、多元参与的模式 [2][4][5] - 城市体检工作于每年3月至8月开展，资金支持模式为“政府主导+多元筹资”，包括中央财政补贴、地方配套资金、专项债及商贷等 [6] - 体检范围涵盖住房、社区、街区和城区四个层面，核心指标包括存在结构安全隐患的住宅数量、需适老化改造的住宅数量、未达标配建养老服务设施的小区数量等 [6][7] 城市更新行动与“原拆原建”模式 - 2025年5月，中办、国办印发文件推进城镇老旧小区整治改造，包括加快拆除改造D级危险住房，对C级危房进行加固、改建或重建 [8] - “原拆原建”模式适用于结构严重老化、安全风险极高的小区，具备可行性因主要成本为建造成本，项目运作易实现资金平衡 [8][9] - 该模式潜在挑战包括需要业主自筹部分资金、利益协调难度高、部分地区对住宅增容限制大导致资金平衡困难 [9] 政策支持建议 - 金融方面需完善差异化支持政策，针对不同类型、实施主体和阶段的城市更新项目提供专项贷款，可研究“前5年免息，后续计息”等模式 [10][11] - 财税激励方面可探索政府引导、市场运作的投融资模式，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力，鼓励民营企业参与特许经营 [11]

城市体检的背景与规模 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，总面积超过230亿平方米[2][4] - 建筑修缮市场规模已突破万亿元，未来五年建筑体检相关从业人员预计达50万人[4] 老旧住宅面临的主要问题 - 房龄超30年的老旧住宅普遍存在外墙皮脱落、保温层失效、墙壁开裂、水管破裂导致渗水、管道锈蚀、电线老化引发漏电风险等问题[5] - 从房屋结构看，老旧楼体可能出现墙体裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题，根据鉴定情况可分为损坏房、严重损坏房和危险房[5] - 衍生问题还包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等[5] 城市体检的工作机制与内容 - 城市体检工作采用政府主导模式，由城市住房城乡建设部门牵头，各相关部门共同参与，第三方专业团队负责具体工作[7] - 工作于每年3月至8月开展，资金支持模式为“政府主导+多元筹资”，包括中央财政专项补贴、地方配套资金、专项债、商贷及超长期国债等[8] - 体检内容涵盖住房、社区、街区和城区四个层面，住房层面重点筛查存在结构安全隐患、管线管道破损的住宅数量等[8]；社区层面筛查未达标配建养老服务设施的小区、停车泊位缺口数等[8]；街区层面筛查公园绿化活动场地服务半径覆盖率、需更新改造的老旧街区数量等[9]；城区层面筛查城市黑臭水体数量、新建建筑中绿色建筑占比等[9] 城市更新与“原拆原建”模式 - 城市体检服务于城市更新，2025年5月中办、国办印发意见提出推进城镇老旧小区整治改造，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等方式改造C级危险住房[9] - “原拆原建”适用于结构严重老化、安全风险极高的小区，随着1980至2000年建设的小区进入“中老年”阶段，该模式有望成为危旧房改造主要路径[10] - 该模式具备可行性因项目运作更易实现资金平衡，居民可获得居住空间变大、购买新增面积价格优惠等好处，但存在业主需自筹资金、利益协调难度高、部分地区住宅增容限制大等挑战[10] 政策支持建议 - 金融方面需完善针对不同类型、不同实施主体、不同阶段城市更新项目的差异化支持政策，可研究出台专项贷款管理办法，对原拆原建用户建立“前5年免息，后续计息”等贷款模式[11] - 财税激励方面可探索政府引导、市场运作的投融资模式，鼓励民营企业参与特许经营，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力[11]

政策导向转变 - 首次明确支持老旧住房自主更新和原拆原建 标志着政府从大包大揽转向居民主导模式 [2][3] - 拆迁致富时代基本结束 老房更新主导权移交居民 改造替代拆迁成为主流方式 [3][5] - 政策转变源于地方政府债务超52万亿元（人均负担近4万元）及税收公平性考量 [6][7] 自主更新实施机制 - 改造费用由业主共同承担 包括加电梯、翻外立面等项目 政府不再提供资金支持 [8] - 原拆原建不同于动迁 无多余地块出售 全部成本由业主分摊 例如杭州某新村改造总费用5.3亿元中住户承担4.7亿元 [9] - 成本结构包含基础改造费（每户10万-100万元） 增面积费用每平米3.4万元 车位另付22万元（均为成本价无土地费） [9] 房产价值驱动因素演变 - 房产价值从土地特性转向管理特性和人的特性 业主资金能力与共识成为关键因素 [9][17] - 低密度、高业主素质小区更易达成更新共识 产生5%-12%的房价溢价 且溢价可能持续扩大 [14][16][17] - 高密度、产权复杂小区易陷入更新困境 导致房产加速贬值甚至沦为负资产 [10][15] 社区更新实践挑战 - 资金筹集与观念统一是核心难题 普通社区难以复制高校社区（如浙江工业大学教师群体）的高共识与高支付能力 [11][12] - 电梯更换、业委会运作、大修计划等细节直接影响房产价值 需作为二手房评估关键指标 [19][21] - 老旧小区未来仅剩自住或出租两条路径 房产价值完全取决于业主集体行动能力 [22][23] 行业长期影响 - 住宅设计年限50年与部件寿命25年存在错配 缺乏维护的房产将面临价值衰减 [9] - 二手房市场进入"达尔文时代" 社区分化加剧 优质管理社区与缺乏更新社区价差持续扩大 [15][23] - 房产从静态资产转变为需持续养护的"有机生命体" 可能转化为持续消耗资金的不良资产 [19]

政策导向与行业机遇 - 中共中央国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》 明确支持老旧住房自主更新和原拆原建模式 系统推进"好房子"和完整社区建设 [1] - 政策注重以人为本 未来老旧住房更新改造政策支持方向进一步明确 浙江 上海 北京 湖北等地已进行较多探索和实践 [2] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1～7月已新开工1.98万个 河北 辽宁 重庆 安徽 江苏 上海等6个地区开工率超过90% [3] 原拆原建模式实施机制 - 原拆原建模式指在政策扶持下由业主作为实施主体 通过社区自治推动共同决策 自筹资金 公开引入开发建设单位对原有老旧住房进行拆除重建 [2] - 该模式需调动三大主体积极性 业主共同出资并全程参与改造决策与工程监督 政府负责政策制定 流程规范与资源协调 建设单位负责开发与施工管理 [2] - 当前模式存在统一业主意见 资金筹措 居民权益保障等难点 未来配套政策需完善 鼓励社会资本参与 企业代建和物业服务业务机会将增加 [3] 上海实践案例与市场影响 - 上海最大原拆原建小区彭一小区居民已回搬两个月 改造历程满打满算超过6年 从2019年5月启动征询至2025年6月底回搬 居民热情很高 [4][5] - 彭一小区362户产权房获增量20平方米左右建筑面积 房型优化 增量费用由政府承担80% 租赁房增加约2平方米使用面积但实际套内总增量达14～17平方米 [7] - 小区周边房产中介活跃 居民咨询挂牌行情频繁 一套77平方米一室一厅挂牌价460万元 单价达59740元/平方米 房东对售价期待高 [9]