投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 房地产市场整体正朝着止跌回稳的方向迈进，过程中房价可能存在小幅震荡，期待后续政策作用下市场进一步稳定 [5] - 在更加积极的财政政策及适度宽松的货币政策下，存量收储与城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [5] - 本周跟踪的68城新房成交面积环比增长，20城二手房成交面积环比增长，土地成交面积同比下降，溢价率环比下降，国内信用债发行规模环比增长 [5] 政策动态 - 中央层面：住建部提出进一步摸排城镇供水、排水、供电、燃气等市政设施现状，将数据汇聚至行业管理信息平台和城市智能中枢，以编制智能化市政基础 [6][14] - 地方层面：北京自2026年1月1日起，备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，出租方房产税税率由12%降至4，专业化规模化门槛从1000套或3万m²下调50%至500套或1.5万m² [6][15] - 其他地方政策包括上海推进商务楼宇更新提升与老旧工业区改造，天津允许提取住房公积金用于电梯更新改造，成都取消“本市缴存”限制以办理“商转公”贷款业务等 [15][16] 销售端表现 - 2025年第42周，全国68城商品住宅成交面积261万平米，同比下降28%，环比大幅增加95% [7][19] - 年初至今（2025年第42周），68城累计成交面积达9437万平米，累计同比下降12% [7][19] - 各线城市单周成交同比增速分别为：一线城市-33%、二线城市-18%、三四线城市-46%；年初至今累计增速分别为0%、-9%、-98% [30] - 2025年第42周，全国20城二手房成交面积192万平米，同比增速-17%（前值-45%）；年初至今累计成交面积7861万平米，同比增速7%（前值+7%）[7][35] 投资端表现 - 2025年第42周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1707万平方米，同比下降52%，成交溢价率为1.6% [7][40] - 分线城市看，一线城市成交土地规划建筑面积40万平方米，同比下降75%；二线城市423万平方米，同比下降52%；三线城市1244万平方米，同比下降51% [7][40] - 部分城市土地成交案例：杭州一宗宅地经过22轮竞价以总价12.64亿元成交，溢价率19.93%；成都出让4宗宅地，总收金19.95亿元；苏州一宗宅地以底价19.36亿元成交 [41] 融资端表现 - 2025年第42周，信用债发行44.5亿元，同比减少4%，环比大幅增加373%，平均加权利率2.59%，环比减少18个基点 [8][47] - 年初至今（2025年第42周），信用债累计发行规模3193.1亿元，同比基本持平 [8][47] 市场行情回顾 - 本周（2025年10月13-17日）房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，板块相对收益为-0.12%，表现弱于大市，在28个板块中排名第14位 [50] - 个股方面，涨幅前五分别为合肥城建（41.04%）、上实发展（25.25%）、南国置业（19.32%）、沙河股份（15.91%）、中润资源（14.27%）；跌幅前五分别为首开股份（-19.53%）、*ST银亿（-11.70%）、张江高科（-11.57%）、华联控股（-9.38%）、华侨城A（-7.66%）[54][55]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周地产新房成交环比上升、同比下降，二手房成交量环比转升；汽车消费升温，电影票房下降，消费需求表现分化；生产领域开工率表现分化，PTA开工率下降，石油沥青开工率上升；投资方面螺纹钢表观消费回温价格下降，水泥价格库容比低于去年同期；商品期货价格维持波动，碳酸锂、多晶硅、铜等有色金属期货价格涨幅靠前；预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激概率不高，而是让市场软着陆实现新平衡 [1] 根据相关目录分别总结 需求 - 新房成交环比上升、同比下降，20城商品房成交面积环比升166%、同比降22%，一、二、三线城市新房成交环周均上升；重点城市二手房成交面积环比上升，上海、深圳二手房成交面积环周上升 [2][11] - 汽车消费升温迅速，乘用车当周日均零售销量环周升94.1%、同比升6.7%；观影消费同比下降，全国电影票房环周降78.3%、同比降38.5%；全国迁徙规模指数续降，环周降42.1%；地铁出行回升，一线城市地铁客运量环周升26.7% [2][36] 生产 - 中上游方面，唐山高炉开工率环周升1.1%，PTA开工率环周降1.6%，江浙地区涤纶长丝开工率环周持平，螺纹钢开工率环周升1.3pct至41.3%，石油沥青装置开工率环周升1.3pct至35.8% [3][45] - 下游方面，汽车全钢胎、半钢胎开工率回升，环周分别上升20.6%、26.2%，全钢胎开工率强于去年同期 [45] 投资 - 螺纹钢表观消费升温，环周升50.5%至219.8万吨，价格环周降1.1%至3224.8元/吨；沥青价格环周降3.9%至3231元/吨 [4][64] - 水泥发运率环周降2.1pct至37.9%，库容比环周升1.7pct至63.3%，价格指数环周降1.9%至102.8点 [64] 贸易 - 出口方面，港口完成集装箱吞吐量环周降6.1%，高于去年同期水平；CCFI综合指数续降，环周降4.1%，欧洲、美西、美东航线运价分别环周降1.49%、6.72%、3.89%；BDI指数环周升5.9% [76] - 进口方面，CICFI综合指数为633.2点，环周降2.2% [76] 物价 - CPI方面，农产品批发价格200指数环周升0.4%，猪肉价格环周降2.2%，鸡蛋价格环周降5.1%，蔬菜、水果价格环周分别上升2.6%、0.9% [5] - PPI方面，南华工业品价格指数环周降2.2%，布伦特原油现货价格环周降6.1%，WTI原油期货价格环周降4.9%，IPE英国天然气期货结算价环周降3.2%，COMEX黄金期货价格环周升5.0%，LME铜现货价格环周降1.2% [5][96] - 商品期货市场平稳运行，碳酸锂、多晶硅、铜期货结算价环周分别上升4.4%、3.5%、2.0%；热轧卷板、沥青、玻璃期货结算价环周分别下降3.8%、6.0%、8.1% [107] 利率债跟踪 - 下周（10/20 - 10/24），利率债已披露待发行9142亿元，净融资 - 774亿元；其中国债发行6330亿元、净融资 - 325亿元，地方债发行2472亿元、净融资1658亿元，政金债发行340亿元、净融资 - 2106亿元 [113] - 截至10月17日，今年置换债累计发行进度达99.6%，新增一般债累计发行进度为84.0%，新增专项债累计发行进度为84.0%，国债累计净发行进度为84.1%，政金债累计发行进度为94.6% [115][117] 政策周观察 - 高层会议：李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，强调加力提效实施逆周期调节等；央行表示将为境内外主体持有、使用人民币营造良好环境 [124] - 货币政策：央行开展6000亿元买断式逆回购操作，期限6个月 [124] - 财政政策：财政部将继续提前下达2026年新增地方政府债务限额 [124] - 宏观数据：中国9月以美元计价出口同比增8.3%、进口同比增7.4%；9月CPI同比降幅收窄至0.3%，PPI同比降幅收窄至2.3%；M1、M2“剪刀差”刷新年内低值 [124] - 海外要闻：欧佩克称贸易不确定性持续存在，维持全球及部分地区经济增长预测；鲍威尔暗示年内还有一次降息机会；美联储褐皮书显示美国经济活动总体变化不大 [124][125] - 地产政策：上海实施城市更新行动加快“两旧一村”改造；天津既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造可提取住房公积金；成都“商转公”新政落地有效期五年 [125]

市场整体态势 - 2025年三季度中国房地产市场在核心城市政策优化下出现局部修复，但整体仍处于“止跌回稳”的关键阶段 [1] - 市场呈现“分化修复”特征，核心城市修复显效，但分化格局仍将延续 [1][2] - 市场的核心矛盾在于预期改善，稳房价是稳预期的关键，后续政策持续协同发力是市场企稳的重要支撑 [1] 新房市场 - 1-8月全国商品房销售面积达5.7亿平方米，销售额5.5万亿元，同比降幅虽较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大 [2] - 现房销售持续优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] - 核心城市新房市场“改善化”趋势显著，120-144平方米户型占比已超30%，21个重点城市该面积段产品成交占比较去年同期提升 [2] - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20% [4] - 分城市看，一线、二线城市新房价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线代表城市累计下跌0.88% [4] 二手房市场 - 前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月重点城市成交量同比增长超10% [3] - 核心城市表现突出，截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海增长近20%，北京、杭州、成都、厦门等城市增幅均超10% [3] - 1-8月30城二手房成交占比达65%，较2024年全年提高4个百分点，存量房市场权重进一步上升 [3] - 二手房价格持续调整，1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，已连续40个月环比下跌，同比跌幅达7.34% [4] - 一线、二线、三四线城市二手房价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [4] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，呈现“量减价增” [5] - 房企拿地持续向核心城市聚焦，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，较2024年提升10个百分点 [5] - 三季度土地市场出现降温迹象，300城宅地出让金、成交面积同比分别下降9%、14%，9月300城宅地平均溢价率降至3.2% [5] - 央国企仍是拿地主力，前三季度22个重点城市央国企拿地金额占比52%，民企占比提升至21% [5] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新地价纪录 [5] 开发投资与资金 - 1-8月全国房地产开发投资额6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资4.6万亿元，同比下降11.9% [6] - 房企到位资金6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款同比微增0.2%，但自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降8.9%、10.5%、10.5% [6] 政策与展望 - 8月国务院会议释放巩固市场稳定的积极信号后，北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策 [1] - 四季度宏观政策加力必要性提升，美联储降息为国内货币政策释放空间，房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” [7] - 地方层面，公积金优化、购房补贴、限购放松等政策或持续推进，例如北京、上海、深圳已优化外围区域限购 [7] - 四季度市场分化格局有望延续，“好城市+好房子”仍具备市场机会，而近两年新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主 [7] - 重点城市二手房挂牌量高位运行，交易活跃度或温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [7]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，并予以维持 [5] 核心观点 - 2025年1-8月全国规模以上工业企业利润总额为46,929.7亿元，同比增长0.9%，增速较1-7月提升2.6个百分点，实现由负转正 [2] - 8月当月工业企业利润同比大幅增长20.4%，增速较7月提升21.9个百分点，改善明显 [2] - 消费品制造业内部分化，必选食饮制造行业利润实现同比正增长，而可选消费行业表现平淡 [3][4] 行业利润表现总结 - 2025年1-8月全国规模以上工业企业营业收入为896,231.9亿元，同比增长2.3%，增速与1-7月持平 [2] - 在13个消费品制造大类行业中，农副食品加工、食品制造、酒饮料茶、烟草制品4个行业利润实现同比正增长 [3] - 其中农副食品加工业利润同比增长11.8% [3] - 其余9个行业利润同比负增长，其中5个行业同比下滑超过10%，包括造纸行业（-18.8%）、纺织服装业（-17.9%）、家具制造业（-16.7%）、木材加工业（-12.4%） [3] - 相比1-7月，酒饮料茶、化纤、造纸业同比增速分别提升22.7、4.0、3.1个百分点 [3] 细分行业投资建议 - **食品饮料**：白酒行业处于筑底阶段，低估值与高分红提供支撑；大众食品受益于原料成本下降，关注乳制品、饮料、啤酒、调味品等 [4] - **社会服务**：作为提振消费核心抓手，关注受益于政策利好的旅游、免税、酒店、餐饮、教育龙头 [4] - **商贸零售**：黄金珠宝方面，金价有望持续上涨，国潮文化提升产品溢价能力；化妆品方面，国货崛起，关注研发、产品力及营销能力强的龙头 [4] - **轻工制造**：各地政策促进房地产市场止跌回稳及“以旧换新”补贴进行，家居、家电需求端有望得到提振 [4][8]

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶通过文字向《每日经济新闻》记者表示，"稳预期"是推动房地产市场止跌回稳的关键，预计10月起各项已出台政策将 进一步落实，同时，增量政策仍有一定空间，激活市场购房需求。 9月29日下午，据深圳市住建局官微，深圳市、区将携手多家房企推出特色专场活动，福田、罗湖、南山等近百个在售楼盘推出限时优惠和礼品，降低购 房门槛。 据中指研究院不完全统计，9月以来，四川达州、浙江衢州及杭州、湖南岳阳、吉林长春、重庆等约20市、区发放购房补贴。 "销售价格下限不受限制" 国庆中秋长假将至，多地政府推出购房优惠政策，拿出"真金白银"补贴购房者。 9月30日，武汉市住房和城市更新局等部门联合发布政策，阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准。2025年10月1日至2026年6月30日，缴存人家庭购买 新建商品住房申请住房公积金贷款时，正在挂牌出售的一套住房不纳入贷款套数认定。 从各地的购房活动看，多以房管或住建部门牵头，地方房地产协会组织热门楼盘进行集中展示。 比如，10月1日～8日，深圳将举行房产活动假日专场，鸿荣源、保利置业等房企的近30个项目将在前海冰雪大世界地铁口附近参展。 同期，南山区将举行好房 ...

自去年9.26政治局会议提出"要促进房地产市场止跌回稳"一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复，核心城市优质楼盘实现 较好去化，二手房成交量保持增长。但二季度以来市场复苏动能边际转弱，房地产整体仍处于"止跌回稳"过程中。8月国务院会 议重申要"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势"，释放积极信号，随后北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市 场略有修复。短期看，房企上半年在核心城市竞得的地块预计将在四季度逐步入市，供应改善有望为新房销售提供一定支撑， 但市场分化趋势仍将延续。当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力。 图：2015年以来全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速 全国新房销售：2025年1-8月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。根据国家 统计局数据，2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；其中，商 品住宅销售面积同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.6个百分点。1-8月商品房销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1- ...

房地产市场整体状况 - 房地产市场仍处于下行阶段 [1] - 新房供给过大局面已经扭转 [1] - 房价过高情况明显缓解 [1] - 市场具备止跌回稳基础 [1] 开发业务投资方向 - 看好新货储备充分的企业 [1] - 看好营建好房子能力较强的公司 [1] - 新货布局区域集中在杭州、上海、成都等地 [1] 经营性不动产投资方向 - 看好运营能力突出的企业 [1] - 看好资产组合优越的公司 [1]

（来源：研报虎） 核心观点：新房成交面积环比增长，上海"好房子"新规落地 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比增长，溢 价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本 市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更 新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好 满足市民对美好生活的期待。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房 地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续 在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及 城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业"看好"评级。 城镇老旧小区改造进展顺利，上海"好房子"新规落地 中央层面：住建部：2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的 86.8%。分地区看，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆 ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好 且维持该评级 [1][5][63] 报告核心观点 - 房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进 在政策作用下预计进一步稳定 [5][63] - 新房成交面积环比增长27% 二手房成交面积同比增长9% [5][7][19][38] - 土地成交面积同比增长32% 但溢价率环比下降至1% [5][7][41] - 国内信用债发行规模环比增长140% 同比大幅增长203% [5][8][52] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建和存量住宅 [5][6][15] 政策层面 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标86.8% [6][14] - 河北 辽宁 重庆 江苏 安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工 [6][14] - 全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套 2025年以来已化解230多万套 [14] - 全国2300多个县市实施"交房即交证"改革 累计发放不动产权证书840多万本 [14] - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售入市 [15] - 武汉推进"好房子"建设 盘活商办等存量房屋 [15] - 上海从城市设计优化 社区环境营造等维度推出17项品质提升举措 [6][15] 销售端表现 - 2025年第39周68城商品住宅成交面积245万平米 同比下降22% 环比增加27% [7][19] - 年初至今68城成交面积8846万平米 累计同比下降10% [7][19] - 各线城市表现分化：一线城市单周成交同比增5% 二线降18% 三四线降48% [32] - 年初至今累计增速：一线城市3% 二线城市-8% 三四线城市-98% [32] - 2025年第39周20城二手房成交面积188万平米 同比增长9% [7][38] - 年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增长8% [7][38] 投资端表现 - 2025年第39周100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增长32% [7][41] - 各线城市土地成交均增长：一线城市增53% 二线城市增36% 三线城市增28% [7][41] - 土地成交溢价率为1% 环比下降 [7][41] - 成都成功出让3宗涉宅用地 总收金12.84亿元 [42] - 南京成功出让7宗涉宅用地 总收金44.45亿元 [42] - 武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地 收金1.96亿元 [42] 融资端表现 - 2025年第39周信用债发行144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [8][52] - 平均加权利率2.35% 环比减少16BP [8][52] - 信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [8][52] 市场行情表现 - 房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益-1.22% [58] - 板块表现在28个板块中排名第10位 [58] - 涨幅前五位个股：张江高科涨34.69% 亚太实业涨27.66% 深振业A涨19.02% 上海临港涨15.02% 合肥城建涨14.77% [61] - 跌幅前五位个股：香江控股跌30.77% 天房发展跌21.58% 电子城跌16.40% 莱茵体育跌16.23% 万通发展跌16.18% [62]