行业与公司 * 行业为中国的房地产市场[1] 核心观点与论据 **当前市场阶段与表现** * 房地产市场处于成交量止跌回稳筑底阶段 即止跌回稳三阶段中的第一阶段[2] * 二手房市场先行复苏 新房市场因开发商债务和信用问题恢复缓慢[2] * 自2021年6月高点以来 二手房同质可比价格持续下行 累计调整幅度已达35% 高低线城市普遍下跌[1][3] * 四轮政策刺激对成交量有短期积极影响 但未能从根本上改变疲软态势[1][2] **2026年关键指标预测** * 预计2026年二手房销售面积约为6亿平米 同比下降约3%[3] * 预计2026年新房销售面积接近7亿平米 同比降幅将有所收窄[3] * 预计2026年新开工面积约为5亿平米 同比下降16%[3] * 预计2026年竣工面积超过10亿平米[3] * 施工面积将继续下降至60亿平米左右 同比下降接近10%[3] * 预计2026年房地产开发投资额约为7万亿元 同比下降约15%[1][3] **影响房地产周期的关键因素分析** * 地产周期向上取决于需求、支付能力、杠杆空间和供给四个关键因素[9] * 需求方面 人口增长放缓 城镇化率提升空间有限 标记为浅红色[8][9] * 支付能力方面 全国平均房价收入比有所下降（从8倍降至6倍） 但绝对水平仍较高（一二线城市新房9.8倍 二手房7.8倍） 处于改善中 标记为浅绿色[8][9] * 杠杆空间方面 居民家庭杠杆相对较低有空间 但企业债务压力大 居民端标记为绿色[8][9] * 供给方面 新房库存压力未明显改善 二手房挂牌量持续上升 库存压力非常大 标记为红色[2][8][9] **国际经验对比** * 资产价格与货币供应密切相关 但货币是否进入房市取决于具体因素[1][3] * 德国和日本货币增速不低但房价增速较低 主因在于货币流向受需求、支付能力、杠杆空间和供给情况影响[4][5] * 美国2012年后房地产市场迅速恢复 因杠杆率下降、人口需求增加、房价收入比合理（5.4倍）等因素有利[6] * 日本经历"失去的20年" 因人口负增长、支付能力虽改善（房价收入比从13倍降至7.8倍）但仍偏高[7] 其他重要内容 **政策建议方向** * 刺激需求 通过城市更新、城中村改造、放宽购房资格、提供生育补贴等方式[10] * 提升支付能力 通过增收入、降税负、稳经济、保就业、下调按揭贷款利率和交易税费等[10] * 适度引导居民家庭扩杠杆 降低首付比例、放松公积金使用、推出过桥贷款等[11] * 压降住房供给 加快落实存量项目和土地收储 试点存量住房收购纳保 减少配售型保障住房供应[12] **未来展望与核心问题** * 市场压力依然存在 各项指标可能继续下滑 但降幅会收窄[1][3] * 企业债务和资产匹配问题需要政策决心来解决[9] * 房地产库存是使用寿命长且不可移动的超级慢变量 是当前最核心的问题之一[12] * 对周期性行业要有信心 需要耐心等待政策效果 政策制定者要有决心推动市场止跌回稳[13]

政策支持与市场环境 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫[7] - 中央财政提前下达566亿元城镇保障性安居工程补助资金预算，涵盖住房保障和老旧小区改造[1][7] - 多地推进收购存量商品房用作保障性住房，例如广州进一步加大收购力度[1][7] - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，包括取消不合理限制性措施、加大公积金支持、鼓励“房票”安置等[1][7] 整体市场交易表现 - 1至10月全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，显示市场总需求基本稳定[2] - 重点30城一二手房成交总量在前10个月保持在2.74亿平方米水平，与去年同期基本持平[2] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长[2] 二手房市场表现 - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%[2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超10%[2] - 南昌、沈阳、哈尔滨、成都、济南、东莞、上海、深圳等17个重点城市1至10月二手住宅成交同比增长[2] 新建商品房市场表现 - 1至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%[2] - 新建商品房销售降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点，与去年全年相比也有所改善[2] 行业库存与资金状况 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，实现连续8个月减少[4] - 1至10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点[4] - 在“白名单”项目扩围增效等积极因素带动下，房企资金状况有所改善[4] 开发投资与市场展望 - 1至10月全国房地产开发投资额同比增速仍为负值，处于深度调整过程中[4] - 部分重点城市好地段项目的土地交易积极活跃，城市更新节奏快的区域开发投资环节积极有序[4] - 开发商在供给端拿出综合性价比较高的楼盘来提振市场情绪，充实全年业绩[7]

政策支持与行业动态 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [7] - 中央财政提前下达566亿元城镇保障性安居工程补助资金预算，涵盖住房保障和老旧小区改造 [1][7] - 多地如广州收购存量商品房用作保障性住房，进一步加大收购力度 [1][7] - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，包括取消住房消费不合理限制性措施、加大住房公积金政策支持、鼓励“房票”安置等 [4][7] 市场交易表现 - 1至10月全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，显示总需求基本稳定 [2] - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超10% [2] - 1至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点 [2] - 重点30城一二手房成交总量在前10个月保持在2.74亿平方米，与去年同期基本持平 [2] - 南昌、沈阳、哈尔滨、成都、济南、东莞、上海、深圳等17个重点城市1至10月二手住宅成交同比增长 [2] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [2] 行业基本面变化 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，实现连续8个月减少 [4] - 1至10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [4] - 1至10月全国房地产开发投资额同比增速仍在负值区间，但部分重点城市好地段项目土地交易积极活跃 [4] - 城市更新节奏快、效果好的区域，其房地产开发投资的各个环节积极有序 [4] 行业展望 - 政策成效持续显现，推动房地产市场止跌回稳 [1][3][6] - 大部分受访者将大规模开展城市更新视为促进市场回稳的政策加力方向 [7] - 行业处于新旧模式转换时期，转型调整需要时间，部分指标会出现波动 [5] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治 [5]

政策支持 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫 [7] - 中央财政提前下达566亿元城镇保障性安居工程补助资金预算，涵盖住房保障和老旧小区改造 [1][7] - 多地收购存量商品房用作保障性住房，例如广州等地持续推进并加大收购力度 [1][7] - 各地出台新一轮政策，包括取消不合理限制性措施、加大公积金支持、鼓励“房票”安置等 [7] 市场交易表现 - 1至10月全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，显示总需求基本稳定 [2] - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超10% [2] - 1至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点 [2] - 重点30城一二手房成交总量在前10个月保持在2.74亿平方米，与去年同期基本持平 [2] - 南昌、沈阳、哈尔滨、成都、济南、东莞、上海、深圳等17个重点城市1至10月二手住宅成交同比增长 [2] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [2] 行业基本面变化 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，实现连续8个月减少 [4] - 1至10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [4] - 1至10月全国房地产开发投资额同比增速仍为负值，但部分重点城市好地段项目土地交易积极活跃 [4]

房地产市场总体态势 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳[5] - 全国房地产市场交易总量保持基本稳定，今年1至10月全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%[3] - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间[7] 二手房市场表现 - 今年1至10月，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%[3] - 上海、深圳、重庆、南京、太原等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超10%[3] - 中指研究院发布1至10月重点城市二手住宅成交排名，南昌、沈阳、哈尔滨、成都、济南、东莞、上海、深圳等17城同比增长[3] 新建商品房市场表现 - 1至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%[5] - 新建商品房销售降幅比去年同期分别收窄9个百分点、11.3个百分点，与去年全年相比也有所改善[5] 行业库存与资金状况 - 商品房去库存稳步推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少[6] - 房地产开发企业到位资金降幅收窄，1至10月房企到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点、7.3个百分点[6] 政策支持与未来展望 - 住房城乡建设部召开全国城市更新工作推进会，强调因地制宜、探索创新[8] - 财政部提前下达566亿元中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算，涵盖住房保障资金预算、老旧小区改造资金预算等[8] - 广州等地持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源，进一步加大收购力度[8] - 9月份以来各地新一轮政策相继出台，包括取消住房消费不合理限制性措施、加大住房公积金政策支持、鼓励“房票”安置等，效果将持续显现[8]

中期业绩表现 - 截至2025年6月30日止六个月，公司拥有人应占收益约为1.98亿港元，相比2024年同期拥有人应占亏损1.34亿港元，实现扭亏为盈 [1] - 每股基本收益约为5.55港仙，相比2024年同期每股亏损3.12港仙 [1] - 董事局不建议就截至2025年6月30日止六个月派付股息，2024年同期亦无派息 [1] - 于2025年6月30日，现金及现金等值项目约为57,000港元，相比2024年12月31日的96,000港元有所减少 [1] 行业环境分析 - 2025年上半年，中国房地产行业政策托底与市场变革交织，监管持续推进供需两端协同发力，以推动房地产市场止跌回稳 [1] - 市场情绪虽略有好转，但信心重建仍需时日，销售端复苏呈现结构性、区域性特征 [1] 公司战略与运营 - 在行业深度调整周期中，公司继续收缩战线并聚焦资源做好五个优质项目的开发 [1] - 公司将强化资产经营能力和盈利能力，旨在增强物业的市场价值，提高资产效益，并进一步巩固行业地位 [1]

政策支持与市场成效 - 各地区各部门加快出台支持性政策以释放住房需求并推动市场止跌回稳 [1] - 全国房地产市场交易总量保持基本稳定，1-10月新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9% [1] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [1] 商品房销售与资金状况 - 1-10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9和11.3个百分点 [1] - 房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点 [2] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，已连续8个月减少 [2] 二手房交易与市场结构 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达44.8% [2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等城市二手房交易网签面积同比增长超10% [2] - 新房销售规模下降、二手房交易占据主导逐渐成为市场常态 [2] 具体政策措施 - 北京、上海、深圳调减住房限购政策，重庆、苏州取消限售政策 [3] - 广西投入1.2亿元财政资金用于购房补贴，济南实施卖旧买新补贴政策 [3] - 部分地区通过举办购房节、房交会促销，或优化供地、信贷及公积金政策以支持住房消费 [3] 项目交付与市场信心 - 全国396万套保交房攻坚战任务交付率已达99%，保障购房人权益并增强对新房项目交付的信心 [2]

政策调整与市场趋势 - 今年以来各地持续调整优化房地产政策，包括取消或调减限制性措施、实施购房补贴、发放住房消费券、优化供给及精准供地等[1] - 全国已有超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策以精准支持刚性和改善性住房需求，部分城市优化了住房信贷政策，北京、上海、深圳、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策[2] - 各地在土地供给方面严控增量并实现精准供地，例如深圳统筹城市更新与新增住宅用地供应，西安在五大城市更新片区实施配套先行，杭州提高核心区供地占比[2] 二手房市场表现 - 我国房地产市场呈现二手房交易占主导、逐步企稳的态势，住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用增强[1] - 今年1至10月份全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比为44.8%，二手房交易占比呈现出逐步提高的态势[1] - 1至10月份二手房交易网签面积同比增长超10%的城市包括上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等[3] 新房市场与整体交易 - 1至10月份全国新建商品房与二手房交易总量同比基本保持稳定，未出现明显收缩[2] - 1至10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比去年同期收窄9个和11.3个百分点[2] - 全国商品房待售面积今年以来连续8个月减少，房地产去库存稳步推进[2] 市场需求与结构变化 - 改善性需求持续释放，以年轻人、新市民、外来人群为主的刚需及改善性刚需占主导[1][3] - 二手房具有区位较好、配套相对完善、即买即住等优势，逐渐成为交易的主导[3] - 1至10月份我国新房和二手房网签交易总量同比保持增长的城市有深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等[3]

房地产市场总体趋势 - 全国新建商品住房销售面积在1-10月份下降6.8%，但降幅相比去年同期有所收窄 [2] - 全国30个重点城市一二手住房成交总面积在1-10月份为27443万平方米，与2024年同期持平，显示市场交易量基本止跌回稳 [3] - 商品房待售面积增幅在供需两端持续再平衡下有所下行 [4] 市场结构性变化：新房与二手房 - 房地产行业进入存量时代，二手房因总价低、区位好、配套好等优点，交易量回稳且占比上升，逐渐占据主导地位 [2] - 2023年至2025年1-10月份，全国30个重点城市二手住房交易量同比分别增长33%、6%和9% [2] - 全国有15个省份的二手住房交易量已超过新房，新市民和年轻人为主的刚需主要转向二手房市场，新房市场则越来越偏向改善型需求 [2] - 分析市场整体变化时，须将二手房和新房的交易数据加总看待 [2] 供给侧调整与政策导向 - 行业前端指标显著收缩，1-10月份房屋新开工面积和房地产开发投资分别下降19.8%和14.7%，这是市场自发调节、旧模式向新模式转型的结果 [3] - 中央政治局会议提出“严控增量、优化存量、提高质量”的12字方针，作为新阶段住房供给侧管理的基调 [3] - 严控增量是供给侧管理的关键策略，旨在通过控制上游供给来平衡下游供求关系，商品房新开工面积跌幅已从过去三年均超20%收窄至20%以内 [4] - 控制增量有助于缓解库存压力，并稳定房价和预期 [4] “好房子”战略与要素联动 - 需要通过高质量的供给来牵引和激发需求，将“好房子”理念贯穿到各类住房中，包括普通住房、保障性住房、租赁住房和旧改住房 [5] - “好房子”的标准应涵盖好设计、好建造、好材料、好运维，而不仅仅是高档住房，以激发梯度消费和渐进升级的动力 [5] - 需求侧需要从促进就业和增加收入等方面努力，提高各类人群对“好房子”的消费能力和积极性，实现供给激活需求、需求牵引供给的良性循环 [5] - 最终目标是实现“人房地钱”要素联动机制，完成住房产品的精准投放，避免同质化和过度供给，从而优化存量并促进市场企稳 [5]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]