2021年中国房地产市场调控与价格变动 - 2021年楼市调控次数高达651次，刷新历史记录，同比涨幅达33% [1] - 2021年初全国平均房价为11220元/平方米，年末回落至9749元/平方米，重新跌破万元大关 [1] - 2021年9月70城数据显示，新房房价环比下跌城市有36个，二手房房价环比下跌城市有52个，显示下半年房价出现普遍下跌 [1] 房价长期上涨趋势与驱动因素 - 2000年至2020年，全国平均房价从2000元/平方米上涨至9860元/平方米，二十年间涨幅达530% [3] - 热点城市房价在二十年间可能上涨了十几倍甚至几十倍 [3] - 房价上涨驱动因素包括物价上涨、居民收入提高、大量资金及投资者涌入房地产行业 [3] 居民房产持有状况与市场供需变化 - 中国城镇家庭拥房率达96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5% [5] - 调控政策收紧导致投资者退出，购房需求减少，市场呈现供给大于需求的局面 [3][5] - 2017年中国城镇住宅空置率已达21.4%，显示住宅存在过剩局面 [5] 二手房市场与投资者行为转变 - 自2021年开始，部分城市二手房挂牌量激增，甚至突破十万套，导致去化周期变长、流动性变差 [7] - 投资者抛售多余房源试图变现，造成二手房市场有价无市的局面 [7] - 投资性购房不再被视为一本万利，而是存在亏损和被套牢的风险 [7][11] 区域性市场案例：涿州房价波动 - 涿州房价因投资者涌入从2016年的7000元/平方米飙升至2017年6月的2.5万元/平方米 [7] - 调控政策（限购、限售）出台后，涿州房价暴跌，目前价格约为9000元/平方米 [9] - 案例显示投资者面临房子难以转手、房贷压力大甚至愿意免费送房以摆脱负担的困境 [9][11] 行业趋势与投资逻辑转变 - “买房就赚钱”的时代已经结束，未来购房投资将面临重大风险 [11] - 在调控持续收紧的背景下，房价下跌、投资者抛售及住宅无人问津的现象已在多个城市出现 [11] - 行业建议投资者未来需谨慎，避免冲动购房 [11]

公司土地获取 - 上海建工下属子公司沪建（都江堰）置业有限公司于2025年12月3日竞得一宗国有建设用地使用权 [1] - 地块位于都江堰市幸福街道联盟社区 编号为“DJY2025-12(0701)” [1] - 地块面积为35,243.38平方米 规划建筑面积大于35,243.38平方米且不大于88,108.45平方米 [1] - 地块土地用途为住宅 使用年限为70年 [1] - 地块成交总价为26,432.55万元 [1] 投资与战略 - 此次土地获取投资已纳入公司2025年度投资计划额度 [1] - 该投资符合公司的业务发展策略 [1]

公司战略与市场定位 - 公司宣布首次亮相上海国际高端房产盛会，标志着其全球扩张战略迈出关键一步，旨在吸引全球顶级资产投资者[1] - 公司的全球战略是其在关键市场深度参与的自然延伸，旨在满足投资者对全球优质房地产的强烈需求[1] - 公司的战略重点是打造兼具卓越设计、无懈可击品质和财务抗风险能力的社区，通过融合住宅、零售和酒店元素确保资产长期稳定性和资本增值潜力[1] 财务与业务规模 - 公司产品组合的总销售额估计超过450亿美元，资产总额超过25.7亿美元[1][3] - 公司成立于2016年，业务遍及七个国家，包括埃及、格林纳达、希腊、塞浦路斯、巴基斯坦、阿联酋及伊拉克[3] - 公司管理的房地产组合涵盖住宅、商业、酒店和娱乐等多种资产类型[3] 核心产品与项目价值 - 公司将展示位于阿联酋、塞浦路斯和加勒比地区的标志性海滨开发项目，彰显其产品组合的广度和韧性[1] - 阿联酋的Bayn项目是一个480万平方米的总体规划社区，位于阿布扎比和迪拜之间的战略增长走廊，拥有1.2公里长的海岸线，为投资者提供稳定资产[4] - 塞浦路斯的Ayia Napa Marina项目拥有超级游艇码头和豪华住宅，吸引寻求欧洲居留和稳定欧盟内旅游资产的投资者[4] - 加勒比地区（格林纳达）的项目提供超豪华资产，并通过政府批准的投资入籍计划，为寻求投资组合多元化和全球流动性的国际家庭提供独特解决方案[4] 项目价值主张与市场吸引力 - 公司每个海滨项目都拥有独特的价值主张：阿联酋提供稳定，塞浦路斯提供专属奢华生活体验，加勒比地区提供备受青睐的第二公民身份选项，这些正是客户优先考虑的财务保障[2] - 公司专注于发掘高潜力地段，并将其打造为兼具价值与可持续性的综合社区，展示了在常被忽视的市场中通过大规模规划赋予地区新吸引力的能力[3] - 公司所有开发项目都将居民福祉、可持续发展和独特的地域特色置于核心地位，注重长远价值，满足当地需求并提供全球品质标准[5]

投资观点与市场定位 - 投资总监强烈看好香港楼市，建议增持香港房地产开发商以实现全球投资组合多元化[1][3] - 香港房地产股票兼具防御性特征和周期性上涨潜力，是真正多元化投资的选择[3] - 该板块估值仍极具吸引力，主要开发商2025年表现优于恒生科技指数，股息殖利率在许多情况下超过5%[18] 市场表现与数据 - 2025年前九个月，一二级住宅市场交易量及交易额较去年同期增长10%至30%以上[5] - 2025年初至今，一级市场交易量激增，推动住宅价格上涨2.5%[5] - 中原地产租金指数过去两年上涨超过20%，得益于留学生涌入[9] - 2024年核准的非本地学生签证数量达到74,466份，政府计划2026年将大学海外学生配额从40%提高到50%[9] 需求与供应基本面 - 香港住宅租金收益率接近3.7%，为一线城市最高，且收益率超过抵押利率，恢复正收益[11] - 2025年售出的每四套房产中有一套被非本地买家购得，是量化宽松结束后的最高比例[11] - 新地销售量从每年2.5万套峰值大幅下降至约1万套，私人住宅供应将出现结构性不足[14] 商业地产与风险缓解 - 商业不动产不利因素正在消退，办公大楼吸收量改善，租金负增长预计从2026年第三季开始减轻[17] - 香港房地产股与全球主要股指（如标普500）的相关性低至0.15-0.30，提供真正的低相关性[4]

核心观点 - 公司在复杂宏观经济环境下展现出业务韧性，核心优势在于管理香港、大湾区及亚太区的零售资产 [1] - 公司专注提升营运效率和执行资产提升项目，并积极探索新加坡及澳大利亚市场的投资机会 [1] - 尽管收益指标同比下滑，但香港及内地市场租用率保持高位，海外市场表现强劲 [2][4][5] 财务表现 - 期内收益为70.23亿港元，同比减少1.8%，物业收入净额为51.78亿港元，同比减少3.4% [8] - 可分派总额为32.83亿港元，同比下跌5.6%，每基金单位分派为126.88港仙，同比下跌5.9% [8] - 净负债比率为22.5%，债务总额面值增至550亿港元，平均借贷成本降至3.22% [8][16] 香港市场 - 香港物业组合收益同比减少2.4%，物业收入净额同比减少3.7%，零售物业租用率稳定在97.6% [4][11] - 期内签订超过345份新租约，续租租金调整率为负6.4%，零售商户销售额同比跌幅收窄至2.1% [6][11] - 完成鲤鱼门广场及TKO Spot资产提升项目，投资额分别为5900万港元和2100万港元，预期投资回报率分别为14.5%和29.1% [12] 中国内地市场 - 内地物业组合总收益及物业收入净额以人民币计价同比分别下跌4.6%和4.9%，零售物业租用率保持95.9% [5][9] - 整体续租租金调整率为负16.4%，若剔除北京部分物业，调整率为正2.5% [9] - 完成广州天河领展广场及北京通州领展广场资产提升项目，资本开支分别为人民币3.81亿元和6300万元，投资回报率分别为10.7%和10.0% [9] 海外市场 - 海外物业组合收益及物业收入净额分别为9.29亿港元和6.05亿港元，同比增长4.7%和0.8% [14] - 澳大利亚零售物业续租租金调整率达16.3%，租用率98.1%，商户销售额同比上升15.3% [14] - 新加坡零售资产租用率达99.8%，续租租金调整率为12.9%，国际办公大楼整体租用率为87.0% [14] 资产运营 - 上海办公楼物业租用率达96.0%，优于区内平均水平，物流物业平均租用率为96.6% [5][10] - 香港海滨汇办公大楼租用率达99.6%，停车场及相关业务收益同比大致持平 [6][13] - 公司通过资产提升和智能系统引入提升运营效率，并持续优化资产质量 [5][12]

公司股价表现 - 午后股价重挫逾6%，截至发稿时下跌6.22%至38.88港元 [1] - 成交额为7.76亿港元 [1] 中期业绩核心财务数据 - 可分派总额按年下降5.6%至32.83亿元 [1] - 每基金单位分派按年下降5.9%至126.88仙 [1] - 收益按年减少1.8%至70.23亿元 [1] - 物业收入净额减少3.4%至51.78亿元 [1] 业绩下滑主要原因 - 香港及内地的续租租金调整率为负数 [1] - 租金调整反映宏观环境及零售业受压 [1] 潜在收购项目 - 公司表示尚未就收购澳洲商场权益订立具约束力协议 [1] - 传闻指公司计划斥资15亿澳元收购三个购物中心各一半的股权 [1] - 涉及项目包括昆士兰Sunshine Plaza、新南威尔斯州Macarthur Square以及西澳Lakeside Joondalup [1] - 大摩预测交易总投资收益率或达约5.4% [1] - 预测收益率高于2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6% [1] - 预测收购后将导致公司负债比率提升约4.6个百分点 [1]

公司股价表现 - 午后股价重挫逾6%，截至发稿跌6.22%至38.88港元，成交额7.76亿港元 [1] 公司中期业绩 - 截至9月底中期可分派总额同比下降5.6%至32.83亿元，每基金单位分派同比下降5.9%至126.88仙 [1] - 期内收益同比减少1.8%至70.23亿元，物业收入净额同比减少3.4%至51.78亿元 [1] - 业绩下滑主要由于香港及内地的续租租金调整率为负数，反映宏观环境及零售业受压 [1] 公司潜在收购 - 公司表示尚未就收购澳洲商场权益订立具约束力协议 [1] - 传闻指公司计划斥资15亿澳元收购三个购物中心各一半的股权 [1] - 大摩预测交易总投资收益率或达约5.4%，高于2025财年有效借贷利率3.6%及澳洲央行现金利率3.6% [1] - 预计收购将导致公司负债比率提升约4.6个百分点 [1]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

全国固定资产投资总体情况 - 1-10月全国固定资产投资同比下降1.7%，降幅较1-9月扩大1.2个百分点 [1] 基础设施投资 - 1-10月基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比下降0.1%，而1-9月为上涨1.1% [2] - 在稳增长政策持续发力下，后续基建投资增速有望呈现回升态势，年底前基建投资有可能进一步提速 [3] - 预计全年基建投资增速有望达到3.0%左右，比去年全年放缓1.4个百分点 [3] - 超万亿元待发专项债以及"十五五"重大项目可能前置的共同支撑下，基建投资有望继续发挥托底作用，预计全年增速回升至5.0%左右 [5] - 5000亿元新型政策性金融工具资金已全部投放完毕，拉动投资7万亿元 [5] 房地产开发投资 - 1-10月份全国房地产开发投资同比下滑14.7%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点 [5] - 1-10月份房地产开发企业房屋施工面积652,939万平方米，同比下降9.4% [6] - 1-10月份新建商品房销售面积71,982万平方米，同比下降6.8% [6] - 1-10月份房地产开发企业到位资金78,853亿元，同比下降9.7% [6] - 年底前宏观政策稳增长加力，可能出台新一轮稳楼市政策，房地产"白名单"项目贷款会加快投放，未来两个月房地产投资同比降幅将有所收敛 [6] - 今年房地产投资降幅会较去年全年的-10.6%有所扩大 [6] 制造业投资 - 1-10月份制造业投资同比增长2.7%，较前9个月回落1.3个百分点 [7] - 制造业投资延续4月以来的下行势头，主要受外部环境波动加剧影响国内制造业投资信心，以及反内卷政策对产能过剩行业投资的影响 [7] - 前三季度的制造中长期贷款余额增速继续领先整体贷款余额增速，大规模设备更新政策对制造业投资形成有力支撑 [7] - 预计年底前制造业投资增速将延续下行态势，全年增速将在3.0%左右，比去年全年增速下行6.2个百分点 [7] - 制造业投资可能还将经历一段时间的调整，企业利润持续回升有望成为潜在的触底反弹信号 [8]

房地产开发投资 - 1—10月全国房地产开发投资总额73563亿元，同比下降14.7% [1] - 其中住宅投资额56595亿元，同比下降13.8% [1] 新建商品房销售面积 - 1—10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [1] - 其中住宅销售面积同比下降7.0% [1] 新建商品房销售额 - 1—10月新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6% [1] - 其中住宅销售额同比下降9.4% [1]