公司股价表现 - 快意电梯股价连续四个交易日涨停，晋级4连板 [1] - 该股今日于10时18分封涨停，成交额达4.86亿元，换手率为13.43% [1] 公司业务与战略布局 - 公司在人工智能领域布局智能电梯系统 [1] - 公司业务聚焦于老旧电梯更新改造及旧楼加装电梯需求 [1] - 公司依托一带一路战略布局拓展海外市场 [1] 市场驱动因素 - 公司在人工智能、旧改及一带一路等领域的相关概念联动效应，或为其股价连板提供支撑 [1]

公司股价表现 - 快意电梯股价连续三个交易日涨停，晋级3连板 [1] - 该股于今日10时10分封涨停，成交额达4.57亿元，换手率为13.63% [1] 公司业务布局与概念 - 公司在人工智能领域布局智能电梯系统 [1] - 公司在旧改领域聚焦老旧电梯更新改造及旧楼加装电梯需求 [1] - 公司依托一带一路布局拓展海外市场 [1] 市场联动效应 - 公司所属专用设备板块及相关人工智能、旧改、一带一路概念的联动效应或为其连板提供支撑 [1]

公司股价表现 - 快意电梯股价连续两个交易日涨停，晋级2连板 [1] - 该股于当日9时48分封涨停，成交额达2.43亿元，换手率为7.92% [1] 公司业务布局 - 公司在人工智能领域布局智能电梯系统 [1] - 公司在旧改领域聚焦老旧电梯更新改造及旧楼加装电梯需求 [1] - 公司依托一带一路布局拓展海外市场 [1] 行业与概念联动 - 公司所属的专用设备行业当日上涨 [1] - 相关的人工智能、旧改、一带一路概念也有不同程度上涨 [1] - 多概念与行业的联动效应或为其股价连板提供支撑 [1]

深圳信悦湾超级豪宅项目热销 - 深圳超级豪宅项目“中信城开信悦湾”于12月28日开盘，两小时内售出128套房源，去化率超过80%，销售额超过100亿元 [2] - 该项目均价为24.4万元/平方米，最高单价达38万元/平方米，最高总价达2.5亿元，看房需验资2000万元，认筹需冻结500万元资金 [2] - 此次热销打破了市场对富人购买力见顶及中国富人数量不足的担忧，为当前楼市注入信心 [2] 项目成功的关键因素 - 项目成功的关键在于早期以合适价格获取了核心地块，最初拿地成本约为58亿元，位于深圳湾核心位置，多年地价上涨已远超投入 [3] - 项目体现了“地拿对了，项目就成了一半”的房地产行业核心逻辑，确保了项目的盈利基础 [3] - 项目由中信城开主导，但地块原由佳兆业获取，其“旧改之王”的能力对地块盘活进入市场起到了关键作用 [3][4] 项目的股权结构与合作模式 - 项目地块持有方为深圳市航运集团有限公司，深圳国资深投控持有其30%股权，将分享项目未来收益 [4] - 项目公司深圳鸿利金融投资控股有限公司由城开信银持股99%，佳兆业持股约1%，使佳兆业得以保留项目权益并参与其中 [6] - 城开信银的唯一股东是西部信托，但实际话语权掌握在中信城开手中，项目也使用“中信城开”品牌 [5] 行业资产盘活的新模式 - 信悦湾项目是“大资方下场”的资产盘活模式，由中信城开（背靠中信集团）利用其资信、资金和动员能力，结合原开发商优势，共同兑现地块价值 [6] - 另一种类似模式是“融创模式”，即由大资方支持，融创团队操盘，双方按约定分配收益，例如2025年在上海热销220亿元的上海壹号院项目 [7] - 这些模式使金融机构在稀缺地块上获得收益，同时帮助出险开发商盘活项目、回款偿债，是当前市场环境下务实的生存路径 [7]

地块基本信息 - 地块位于白云区增槎路以西AB3804019地块（罗冲围发电厂地块），占地面积17676平方米，计算容积率建筑面积83554平方米，容积率为4.73 [1] - 地块起拍总价为150398万元，起拍楼面价为每平方米1.8万元 [1] 地理位置与交通优势 - 地块是广州湾区新岸的一部分，地处珠江西航道，为罗冲围旧改的首宗融资地块 [1] - 地块位于在建的13号线二期罗冲围地铁站上盖，具备显著的交通便利性 [1] 周边环境与配套设施 - 地块西南向拥有一线江景，视野开阔，规划将配建滨江文化公园，为居民提供约3.3万平方米的公共休闲空间、亲水空间和滨江康养步行道 [1] - 地块不远处即为华为研发中心，拥有坚实的产业基底，叠加地铁通勤和一线江景等硬核配套，使该区域成为市场焦点 [1] 片区发展前景 - 根据流出的效果图，未来实景落地预期非常惊艳，高颜值质感肉眼可见 [1] - 结合罗冲围旧改的强劲预期，片区发展前景确定性高 [1]

股价表现与资金流向 - 公司股价于2025年10月28日涨停收盘，收盘价为11.06元，当日涨幅为10.05% [1] - 当日主力资金净流入5737.0万元，占总成交额14.87%，而游资和散户资金分别净流出1837.37万元和3899.63万元 [1] - 近5个交易日中，公司股价出现两次涨停（10月28日和10月23日），主力资金在其中三个交易日呈现净流入状态，10月23日主力净流入占比高达32.86% [2] 公司基本面与运营亮点 - 2025年上半年公司营收同比增长27.1%，货币资金余额较期初显著增长69.7%，流动性得到改善 [1] - 公司拥有如扬州深扬数智城等新项目储备，为后续发展提供支撑 [1] - 公司是深圳市国资委控股企业，受益于深圳国企改革深化及粤港澳大湾区政策支持 [1] 行业与概念板块表现 - 公司股票被归类为旧改、房地产、粤港澳大湾区概念热股 [2] - 在10月28日，其所属的旧改概念板块上涨0.35%，房地产概念板块上涨0.34%，粤港澳大湾区概念板块上涨0.26% [2] - 房地产行业近期政策预期向好，板块联动效应推动了公司股价表现 [1]

项目规划与定位 - 深圳市龙岗区坂田物资工业园片区约8 3万平方米被列入拆除重建范围 计划有效期至2027年10月10日 [1] - 项目将按2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》执行 成为深圳首个执行"好房子"新规的旧改项目 [1] - 项目申报主体为深圳市物资集团有限公司 [1] 项目现状与背景 - 片区现状建筑多为1992年建设的1—6号厂房 2017年进行过立面改造但仍难以满足新产业需求 [1] - 项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处 [1] 行业趋势 - 2025年5月至9月期间 深圳新增的14个含住宅拆除重建类旧改项目规划容积率均超过3 1 [2]

核心观点 - 部分大城市老步梯房顶楼因价格低廉和潜在改造价值成为精明投资者的目标资产 [1][3][5] 价格优势 - 深圳60平米老破小挂牌价仅200余万元 较同地段单价7-8万元/平米房源存在显著价差 [3] - 吉林通化80平米步梯房挂牌价10万元且具备议价空间 价格水平较五年前大幅下降 [3] - 上海老小区顶楼单价较同栋三四层低4000元/平米 百平米房产可节省40-50万元购房成本 [3] - 步梯房公摊面积仅为电梯房一半 整体价格便宜30%左右 [8] 改造预期价值 - 住建部明确2025年前完成2000年前建造老小区改造 重点针对预制板危房/核心区碍事房/存在安全隐患房屋三类资产 [5] - 上海旧改后老小区挂牌溢价率达15% 租金普遍上涨15%-20% [6] - 月租4000元顶楼房年回报率近3% 超越银行存款收益水平 [6] - 外立面刷新/重做防水/水电管道更换/加装电梯等改造措施显著提升资产价值 [6] 政策支持 - 海南出台文件收购存量商品房作保障房和安置房 [9] - 南京推行全款收房政策 覆盖断供房和商铺资产 配套退税和企业补贴 最快30天完成置换 [9] - 官方收房政策为市场提供流动性支撑 降低投资风险 [9] 投资策略 - 优先选择配套成熟地段 要求地铁通达/菜市场临近/学校医院3公里内等核心要素 [12] - 聚焦总价几十万元低门槛小户型 威海银滩度假房因产权清晰吸引外地买家抢购 [14] - 山东步梯2楼两居室因总价可控出现三小时内抢购现象 [14] - 顶楼资产虽存在爬楼不便缺陷 但价格优惠空间大且补偿预期高 成为风投型买家目标 [16] 风险因素 - 拆迁规划存在重大不确定性 现金流压力可能导致资产滞压 [16] - 持有期间面临管道老化/墙壁渗水/电路隐患等维修成本 [16] - 资产流动性较差 急售时可能出现折价难变现情况 [16]

文章核心观点 - 富裕投资者正将资金配置于市中心的“步梯房”，主要基于其地段优势、价格吸引力以及潜在的旧改、拆迁等带来的高投资回报机会 [1][5][11] 步梯房的资产属性 - 地段优势明显，多位于市中心区域，超市、医院、学校、公交等配套设施齐全 [3] - 房价具有优势，市中心步梯房价格低于电梯房，且得房率较高 [3] - 建筑层数通常为5-6层，在火灾、地震等自然灾害时逃生相对便捷 [3] 投资动机与策略 - 将房产用于出租以获取租金收益，例如上海静安区38平米步梯房总价180万元，月租金4200元，年租金约5万元，投资回报率高于银行存款 [7] - 博取旧改或原拆原还带来的资产升值机会，旧改项目包括粉刷墙壁、更换管道、加装电梯等，原拆原还则是在原址重建新房，均能提升房产价值 [9] - 押注拆迁可能性以获取高额回报，例如上海投资客以200多万元购入40平米步梯房，遇拆迁可获630多万元补偿，投资回报率达3倍 [11] 市场背景与资金流向 - 近年来步梯房价格跌幅已超过30% [7] - 银行利率处于低位，其他投资理财渠道风险较大，促使资金流向步梯房等实物资产 [11]

项目规划与地块详情 - 河南小柳新村地块选址面积214.16亩，柳东新村及周边地块选址面积22.26亩，合计236.42亩，涉及建筑面积33.7万平方米 [1] - 规划包含5幅地块合计216亩，其中4幅商住用地（184亩）和1幅商业用地（31.8亩） [4] - 商住用地具体参数：72.7亩地块容积率4.30限高100米、41.7亩地块容积率4.39限高100米、49.5亩地块容积率3.06限高100米、20.1亩地块容积率2.04限高80米 [4][5] - 商品房面积合计69.6亩，占整个旧改项目的32% [5] - 地块编码与性质明细：B-5（居住商业综合用地3.30公顷）、B-8（居住商业综合用地1.34公顷）、B-12（商业商务用地2.12公顷）、B-26（居住商业综合用地4.85公顷）、B-27（居住商业综合用地2.78公顷） [3] 区域市场与竞争格局 - 西二环区域前几年为福州房价高地，改善盘保值溢价极高，例如福州源小区均价58291元/平米、白马映书台小区均价60228元/平米 [11][13] - 该区域近期供应量井喷，包括上海西建发理云（434套）、国贸天琴越（526套）、凤凰新村福唐凤鸣天空（288套）、建总梧桐公馆（522套）等项目 [20][21] - 西二环合计待供应房源约3400套，其中上海西已供应960套，后续项目约2500套 [21] - 新盘价格趋势：上海西精装均价4.8万元、华润精装均价4.3万元，后续预计降至4万元左右 [23] 开发主体与拿地预期 - 潜在拿地企业包括保利、建发、国贸等头部房企，其中国贸已拿下环南地块，保利参与屏西天悦，建发操盘五四北望樾 [8] - 大型地块预计由国企承接，候选企业包括建总、福厝、新榕、左海、榕发等，其中左海近期拿下环南最大纯商地块 [10] - 50亩商品房地块建筑面积约10万平方米，按套均160平方米计算可提供640套改善型住宅 [7] 旧改模式与行业对比 - 河南小柳旧改征收容积率达2.14，显著推高项目成本 [16] - 对比其他旧改项目：屏西旧改商品房占比86.7%、上海西旧改占比53.4%、南湖旧改占比114.9%、凤凰新村占比81.3%、环南旧改占比82.4%，而河南小柳仅38.2%为最低 [5] - 项目规划包含32亩商业地块，在旧改项目中较为罕见 [16] 市场影响与趋势研判 - 西二环区域集中供应导致改善型产品竞争加剧，精装价格从4.8万元下探至4万元 [21][23] - 新盘产品力升级（如100%得房率洋房、优质学区配套）对周边次新房形成价格冲击 [29][31] - 楼面价约2.2万元，对应精装售价4万元可保障利润空间，若楼面价升至2.4万元则需售价达4.5万元 [24][25] - 二手次新房价格承压明显，原有5万元挂牌价难以维持 [25][33]