文章核心观点 - 香港楼市在全面“撤辣”政策、减息周期、经济复苏、供需关系改善及市场信心转变等多重利好因素共振下，已于2025年触底回升并进入全面上行新周期，业内对2026年市场走势普遍乐观，预计楼价将有显著升幅 [1][2][10][11] 市场表现与数据 - **一手市场热度高涨**：新鸿基地产西沙SIERRA SEA第2A期首轮销售收到约4.2万个购房意向登记，超额认购逾196倍，刷新纪录，首批213伙房源当日沽清 [1] - **整体成交创近年新高**：2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80,702宗，创4年以来新高；其中住宅楼宇买卖登记62,832宗，总值5,198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4% [2] - **一二手市场同步回暖**：2025年一手私人住宅成交量达2万宗，创“一手新例”后新高；二手市场亦活跃，中原城市领先指数（CCL）2025年报144.11点，按年升4.70%，扭转过去三年颓势 [2] - **区域成交差异明显**：港岛区2025年录约1.1万宗成交，较2024年增加约三成；但不同区域成交结构不同，如西南区域以一手楼成交为主，因发展商定价克制，而二手业主收窄议价空间导致成交放缓 [2][3] 驱动楼市回暖的核心因素 - **全面“撤辣”政策效应**：撤销所有楼市“辣招”大幅降低交易成本，有效激活本地及外地购买力，是市场复苏的起点 [1][8] - **减息周期与金融环境**：最优惠利率重返加息前水平，降低供楼成本，削弱定存吸引力，促使资金转向物业市场；按息下降形成“供平过租”局面，2025年9月有75%指标屋苑“供平过租”，刺激租转买意愿 [4][5] - **租赁市场强劲支撑**：租金持续高企，2025年9月CRI回报率报3.56%，为近14年次高；已形成“租价齐涨”新格局 [4][5] - **经济复苏与财富效应**：2025年港股反弹逾40%，最高重上27,000点；第三季度GDP按年增长3.8%；银行存款总额达19.14万亿港元，较上年底累增10.2%；经济复苏明确推高置业信心 [6] - **供需关系改善**：发展商投地审慎且施工放缓，截至2025年底一手库存降至约1.9万伙，预计2026年首季将跌至1.8万伙，为逾两年半新低，供需缺口扩大支撑楼价 [6] - **市场心理转变与价值凸显**：住宅价格较2021年高位深度调整25%-30%，价值吸引力凸显；顶级豪宅市场快速反弹（如太古“深水湾道6号”以约22亿港元、每平方呎14.7万港元成交）成为信心风向标 [7] - **人才政策吸引增量需求**：“高端人才通行证计划”等人才引进政策成效卓著，为楼市注入持续高质量增量需求；2025年“普通话拼音买家”入市宗数预计达1.38万宗及1,380亿港元，创历史新高，占比由“撤辣”前约16%大幅上升至约25% [8][9] 2026年市场展望与预测 - **整体趋势乐观**：市场已步入基本面更健康、发展更可持续的全面上行新周期，驱动力量转化为“政策利好+金融宽松+需求增长+预期改善”的多核共振 [10][11] - **楼价与成交量预测**：预计2026年全年楼价有约15%的升幅；一手成交量预计可维持2万宗高位；二手成交量预计跃升近三成，达5万宗；CCL有望上升15%至164点 [11] - **租金走势预测**：预计2026年延续“租价齐涨”局面，但楼价升幅有望跑赢租金，租金全年预计上升5% [12] - **结构性趋势**：中小型单位将继续受本地首次置业者及新来港人才青睐；随着信心恢复，总价较高物业的成交活跃度有望提升，投资性需求逐步回归 [11]

2025年香港楼市整体表现 - 2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年新高 [2] - 2025年整体楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升15% [2] - 2025年住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4% [2] - 香港中原地产监测的十大屋苑在2025年实现成交“量价齐升” [4] 市场回暖驱动因素 - 房价回升由多重因素促成，首先是价格“超跌反弹” [4] - 金融市场表现及市场对经济基本面复苏的乐观预期提升买家购房意愿 [4] - 房贷利率下调促使买家决定入市 [4] - 香港不断优化人才与投资政策，积极吸纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力 [4][5] 2026年市场开局与近期表现 - 受西沙新盘热销及多个项目推售带动，预计2026年1月香港一手新房成交量将突破2000宗，或创2013年一手住宅销售条例实施以来最好表现 [7] - 2026年1月前五天已录得6宗逾亿港元成交，数量较去年1月全月高出1倍 [7] - 锦上路柏珑系列项目上一个周末录得7宗成交，其中一单位实用面积467平方呎，成交价超779万港元，呎价达16688港元 [7] - 有中介表示，内地买家身影活跃于香港住宅市场各个价格段，近期咨询1000万港元以上物业的客户增多，人民币汇率强劲及香港高端物业吸引高净值人群关注 [7] 机构观点与市场展望 - 摩根士丹利预计2026年香港住宅房价将上涨10%，主要受内地买家需求回升、库存消耗、新增供应有限及利率下行周期推动 [8] - 摩根士丹利同时预测2026年香港楼市租金水平将上涨5%，人才流入带动租金回报率提升，形成正向利差并刺激投资需求 [8] - 股市上扬带来的财富效应也对房价带来支撑 [8] - 有分析师指出，降息周期启动、经济增长及利好政策将持续推动市场，房价已触底反弹，涨势在2026年有望延续，逾亿港元物业已成高净值人群重点配置资产 [7]

2025年香港住宅市场表现 - 市场呈现久违的“量价齐升”局面，房价与租金同步回暖 [1] - 2025年11月二手私人住宅售价指数报297.3点，环比上升0.92%，创近16个月新高，且为连续第6个月上涨，累计升幅达3.77% [3] - 租金指数连升12个月，全年累计上升约4.26%，最新报200.7点，再创历史新高 [3] - 2025年前11个月住宅买卖宗数接近57000宗，同比上升约16%，房价累计上升约3%，租金上升约4% [4] - 35个大型屋苑在近一年成交量上升超过7% [3] - 市场出现“供平过租”现象，即月供与租金相近甚至更低，促使部分租客转为买家 [2][4] 推动市场回暖的主要因素 - 楼市政策放宽促使部分买家加快入市决策 [4] - 全球利率进入下行周期，减小房贷压力 [4] - 香港金融市场特别是IPO市场表现抢眼，推动市场情绪转暖 [4] - 租金持续上涨，租金回报率成为吸引内地买家的重要指标 [4] - 交易成本与贷款成本下降的协同效应直接刺激了购房需求 [7] - 租金收益率高于贷款利率，激活了楼市的金融属性 [7] - 被压抑的需求释放、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [8] 机构对2026年香港楼市的展望 - 市场机构对香港楼市前景普遍乐观，预计2026年将迎来明显回暖 [1][6] - 中原地产预计明年房价涨幅将跑赢租金，因当前房价与历史高位仍有差距 [7] - 莱坊报告指出，2026年全年房价涨幅预计介于5%至8%之间 [8] - 摩根大通预计到2026年底香港房价将再反弹约5% [8] - 香港本地购买力能否“接棒”成为2026年楼市走势的关键因素之一 [7] - 香港住宅市场已确认见底回升，开始评估此次上升浪走势 [8]

核心观点 - 美联储降息效应传导需时 预计香港楼市在农历新年后开始明显好转 2026年楼价有望明显回暖 全年有机会升5%至8% [1] - 2025年整体楼市表现将优于2024年 呈现价量齐升态势 [1] 近期市场表现与数据 - 2024年11月香港私人住宅楼价指数报297.3点 环比微升0.92% 实现连续6个月上升 [1] - 2024年11月楼价指数同比上升1.99% [1] - 2024年首11个月楼价累计上升2.8% [1] 2025年市场展望 - 预测2025年香港楼价将上升约3% [1] - 市场气氛已明显回暖 但二手楼价在2025年内仍未能明显回升 [1] - 市场购买力继续倾向新盘 而新盘开价未见进取 [1] - 货尾量仍然处于高位 [1] - Hibor未能维持低位以带动按揭利率大幅回落 [1] 政策与需求影响因素 - 调整印花税对低价楼成交量有帮助 [1] - 美联储降息对刺激整体楼市作用最大 [1] - 美联储于2024年12月议息再度减息25基点 [1] - 香港政府各类人才计划令劳动人口及高收入人士规模稍为回升 对住宅租务需求继续有刚性支持 [1] 租金市场展望 - 未来几个月住宅租金走势预计保持平稳 [1] - 预测2026年租金走势继续平稳向上 同比再升3%至5% [1]

香港楼市整体表现 - 市场呈现显著回暖态势，出现中介业务繁忙、看房团活跃、售楼处人潮涌动的现象[1] - 多个楼盘出现“日光”热销案例，例如启德天玺·天第2期56个单位即日售罄且超额认购达37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[4] - 10月香港一手住宅成交量突破1700宗，连续第九个月稳定在千宗以上[6] - 豪宅市场表现尤为亮眼，10月录得66宗成交金额逾5000万港元的大额房屋交易，较9月的33宗翻倍，创一年新高，今年前十个月此类交易累计达322宗，为近7年同期次高[6] 市场数据与机构预测 - 华泰证券预计2026年香港住宅市场将延续量价齐升态势，今明两年私人住宅买卖合约数量有望分别同比上涨19.4%和7.5%[6] - 私人住宅买卖合约数量2025年预计为60467份（同比+19.4%），2026年预计为64991份（同比+7.5%）[7] - 新房私人住宅买卖合约数量2025年预计为20649份（同比+22.4%），2026年预计为22526份（同比+9.1%）[7] - 私人住宅房价指数2025年预计为295（同比+1.8%），2026年预计为303（同比+3.0%）[7] - 摩根士丹利认为香港楼市在经历七年低迷后有望开启4-5年上升周期，瑞银指出住宅物业市场处于关键转折点，未来3-5年将进入上升通道[6] 政策驱动因素 - 香港政府2024年初起推出一系列楼市新政，2024年2月取消所有住宅物业交易的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地购房者印花税税率从7.5%降至1.5%[9] - 2024年10月施政报告将住宅物业按揭成数统一提高至70%，同时革新人才输入机制[9] - 2025年2月新政将总价400万港元及以下住宅的印花税大幅下调至100港币，较此前1.5%税率降幅超99%[11] 利率环境变化 - 受美联储降息预期等因素影响，今年5月1个月HIBOR一度骤降至0.7%，对应房贷利率低至2%[12] - 当前1个月HIBOR约为2.63%，对应房贷利率不足4%，较年初约5.5%水平大幅下降[15] - 利率下行促使租客转为买家，例如月租4万港元客户因供楼成本下降购入1600多万港元新房[15] 人才流入影响 - 2024年6月至2025年6月间，香港各项人才引进计划收到超19万份申请，近14万份已获批，获批率达73.68%[16] - 人才普遍购买力较强，带动租金上涨并为投资性置业提供支撑，9月香港私人住宅租金指数升至200.0，创2019年8月以来新高[17] - 中原地产统计显示143个租金指数成份屋苑中112个实现“供平过租”，34个屋苑回报率达4厘及以上，较去年同期18个增长近九成[17] - 人才政策带动赴港学生增多，学生宿舍成为增长最快房地产投资项目，新建学生公寓几乎“一经推出即租罄”[19] 资金流向与买家结构 - 港股走高与内地“资产荒”带来财富外溢效应，推动资金流向香港楼市[20] - 香港作为兼具东西方核心优势、能规避大部分地缘政治风险地区，成为资金避险优选[20] - 今年前十个月，香港楼市普通话买家占私人住宅总成交量24%，较上年同期增长超20%，涉及金额达1097亿港元[20] 香港与内地楼市差异 - 香港楼市属于“去泡沫”周期，前期因资金推动价格虚高，近四年处于理性调整阶段，而内地楼市面临典型债务风险[24] - 香港楼市健康基础明显，大型开发商资产负债表稳健，房屋抵押率低，个人按揭贷款违约率低，无开发商债务危机和家庭房贷危机[25] - 香港楼市热度可能吸引高净值人群，分流内地核心城市中高端购房需求[25]

香港私人住宅市场表现 - 10月全港私人住宅楼价指数报294.3点，环比微升0.4%，实现连续5个月上涨 [1] - 反映更近期市况的中原城市领先指数CCL上周五最新报升0.54%，升穿142点，创2024年6月底后73周新高 [1] - 今年以来，中原城市领先指数CCL已累计上升3.52%，楼价被认为已成功寻底并进入上升阶段 [1] 市场情绪与成交量 - 在两次减息后，买家入市信心明显增强，推动一、二手市场同步回暖 [2] - 发展商积极推盘，一手市场气氛热烈并蔓延至二手市场，发展商开始减少优惠并提升定价，市场反应依然积极 [2] - 本月（新闻发布当月）一手市场暂已录得约1600宗成交，主要以消化货尾为主，去库存情况理想 [2] - 预计今年全年一手成交量将突破2万宗，创下6年新高 [2] 价格展望与影响因素 - 专业人士预计，在楼市持续回暖、乐观情绪升温以及12月美联储可能再度减息等多方利好因素支持下，楼价将继续回升 [2] - 预计中原城市领先指数CCL全年可录得5%的升幅，此幅度被视为合理 [1] - 目前楼价水平相较市场高位仍低约26%，收复过去三年的失地仍需时间及更多利好消息推动 [2] - 10月的差估署楼价指数尚未反映第二次减息及中美元首会晤达成共识的利好影响，其正面效应预计将在下月数据中体现 [1] 租金市场表现 - 本月租金指数表现持平，但今年以来已累计上升4%，其上升速度明显快于楼价 [2] - 本地住屋需求持续高企，加上人才持续流入香港，导致租赁市场供不应求，租金难以下跌，上升趋势预计不变 [2]

香港楼市回暖迹象 - 香港楼市呈现加速回暖态势，西九龙高铁站中介带看房团一个月促成十余宗交易，深圳中介常驻香港加班应对咨询[3] - 多个楼盘出现“日光”现象，启德天玺·天第2期次轮销售56个单位即日售罄且超额认购37倍，湾仔SPRING GARDEN项目两小时售罄套现超5.6亿港元，九龙城瑧博115套房源首日沽清[3] - 差饷物业估价署数据显示9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨并创14个月新高[6] - 10月一手成交量突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，其中5000万港元以上豪宅成交66宗较9月翻倍，前十个月累计322宗为近7年同期次高[8] 机构对市场周期的判断 - 摩根士丹利认为香港楼市在七年低迷后有望迎来4-5年上升周期[2][9] - 瑞银指出住宅物业市场处于转折点，预计未来3-5年进入上升周期[2][9] - 华泰证券预测2026年住宅市场延续量价齐升，2025年私人住宅买卖合约数量同比增19.4%达60467份，2026年同比增7.5%至64991份[9][10] 政策利好推动市场 - 2024年2月全面撤销额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地人购房印花税率从7.5%降至1.5%[13] - 10月施政报告将住宅按揭成数一律提高至70%并革新人才输入机制[14] - 2025年2月新政规定400万港元以下住宅印花税降至100港元，较原1.5%税费降幅超99%[17] - 房贷利率显著下降，1个月HIBOR从年初约5.5%降至当前2.63%，对应房贷利率不到4%[18] 人口流入与需求支撑 - 2024年6月至2025年6月人才计划收超19万份申请，近14万份获批且获批率73.68%[22] - 9月私人住宅租金指数达200.0创2019年8月后新高，143个租金指数成份屋苑中112个“供平过租”，34个回报率超4厘较去年同期18个大幅上升近九成[22] - 学生宿舍成为增长最快房地产投资，新建公寓几乎立刻租出[24] 资金流向与市场分化 - 港股走高及国内“资产荒”带来财富外溢，前十个月普通话买家占私人住宅总成交量24%较上年增20%以上，涉及金额1097亿港元[25] - 香港楼市属于去泡沫周期而非债务危机，开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低[29] - 内地楼市为债务风险周期，香港热度可能分流内地核心城市中高端需求[30] 内地市场借鉴与置业策略 - 香港政策思路可参考差异化税费体系，如对刚需住宅免征契税、对改善型住房实行低税率[32] - 建议内地置业者降低房屋资产占比至40%以下，置换为核心区优质物业并增持金融资产[36] - 香港房产具国际货币挂钩特性，内地房产更关联土地财政且稳定性高[38]

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下，香港楼市呈现"量价齐升"的稳步复苏态势 [1] - 支撑市场回暖的因素包括金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化 [1] - 市场回暖势头不仅体现在住宅市场，写字楼市场也再现大宗交易 [1][6] 住宅市场价格表现 - 美联楼价指数连升6周，最新报131.99点，环比上升0.79%，创近1年半最大单周涨幅 [3] - 今年以来楼价累计涨幅达到3.01%，本季度房价涨幅或达到2% [3] - 香港私人住宅售价指数已连升5个月，处于低位回升阶段 [3] - 第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗，同比大幅上升63% [3] 住宅市场成交量与需求 - 住宅成交自今年3月份起一直维持在每月5000宗以上的水平 [3] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [6] - 内地买家表现活跃，咨询范围从总价低的小户型扩展至2000万港元以上的豪宅物业 [5] 市场回暖驱动因素 - 房贷利率下调、房价超跌反弹、股市表现及经济基本面复苏乐观预期共同促成房价回升 [3] - 高租金回报率是吸引内地购房者赴港置业的关键因素 [3] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [6] 写字楼市场动态 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，作为香港总部 [6] - 该交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交案例 [6] - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目策略 [6] - 香港作为重要金融中心，是不少内地企业出海的第一站，带动写字楼需求 [8]

楼市成交表现 - 中原地产十大屋苑周末录得14宗成交 按周增加27.3% 连续三周企稳双位数并创约三个月新高 其中嘉湖山庄表现最佳录得4宗成交 黄埔花园录3宗成交 零成交屋苑减少至两个 [1] - 香港置业十大蓝筹屋苑周末录得约4宗成交 按周减少约55.6% 连续7个周末交投在单位数水平徘徊 其中太古城 西九四小龙 美孚新邨及沙田第一城各录得1宗成交 [1] 市场整体氛围与驱动因素 - 市场受惠于减息及施政报告双重利好 加上天气转晴 一二手市场成交旺盛 反映买家入市信心增强 买家及投资者均积极入市 [1] - 一手市场表现强劲 西半山新盘首轮价单50伙全部售出 新盘货尾去货速度加快 周末一手市场料录得超过130宗成交 [1] - 美联储重启减息周期及施政报告推出支持楼市政策使市场气氛持续升温 8月份私人住宅售价指数报288.5点 连续三个月上升 反映市场信心逐步回稳 [2] 市场动态与潜在支撑 - 受港岛新盘开售及部分减价二手盘被市场消化影响 二手盘源补充需时 导致二手交投放缓 [2] - 随着二手笋盘被消化及业主叫价态度转强 本周末二手屋苑交投表现略见放缓 但租金及租金回报率上升促使部分投资者加快入市 买家租转买意欲增加 为楼市带来支持 [2] - 预计随着楼市全面回暖 第四季楼市将出现价量齐升 [1]

股价表现与市场背景 - 恒基地产于2025年8月11日收盘报25.91港元，较前一交易日上涨1.5%，成交量7.45万手，总市值达1254.24亿港元 [4] - 2024年财报显示公司营业收入233.88亿港元，净利润67.44亿港元，每股收益1.3港元，市盈率21.9倍 [4] - 2025年7月16日完成发行80亿港元可换股债券，年利率0.5%，2030年到期，所得款项用于物业发展及投资业务 [4] 政策环境与市场趋势 - 香港2024年2月全面撤销住宅物业需求管理措施，大幅降低购房成本 [4] - 高才通计划吸引超7.5万高端人才及家人抵港，2025年6月内地买家注册量达1237宗，金额110亿港元，创7个月新高 [4] - 2025年7月香港住宅楼宇买卖合约5766份，同比增长54.8%，一手市场连续6个月单月成交超千宗 [6] - 6月私人住宅售价指数连升3个月，上半年跌幅收窄至0.86%，租金指数连续7个月上涨，上半年累升1.61% [6] 利率环境与融资成本 - 美联储预计2025年降息3次，香港银行同业拆息回落至1.73%，房贷利率降至2%左右 [6] - 以500万港元贷款30年还款为例，月供减少2383港元，显著降低购房成本 [6] 物业销售表现 - 长实集团2025年上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [6] - 开发商采取"以价换量"策略，如香港Blue Coast项目打7折、北京御翠园均价降7万/㎡ [6] - 市场整体回暖及政策利好下，恒基地产物业销售大概率超预期，尤其是高端住宅及核心区域项目 [6] 公司发展策略 - 恒基地产启德花语海项目预计下半年预售 [6] - 公司聚焦高端住宅与核心区域项目，提升产品竞争力 [6] - 积极参与政府人才住房计划，拓展租赁市场 [6] 行业挑战与竞争 - 部分区域新楼库存需时间消化，可能影响价格回升速度 [6] - 开发商为去库存采取折价销售，压缩利润空间 [6] - 内地房企如万科、中海加速布局香港市场，加剧竞争 [6] 未来市场展望 - 2025年下半年香港楼市有望延续回暖，美联储降息将进一步刺激成交量 [6] - 北部都会区规划提供17.6万个住宅单位，人才计划持续吸引人口，支撑长期需求 [6]