10月18日，深铁前海时代・尊府全新创意美学样板房正式开放。项目自面世以来屡创销售佳绩，今年两次推售均呈现高去化率的态势，市场反响热烈。此次 新品样板房开放，不仅是深铁"好房子"理念的实体呈现，更以前海高品质湾居生活为样本，推动区域居住体验迈入新阶段。 今年以来，项目两次推售均保持高去化率，稳居深圳市场热销榜前列，充分印证市场对前海桂湾区位价值与深铁"府"系产品力的高度认可。此次尊府加推新 品为建面约215-295㎡大平层，从空间布局、功能细节到生活场景全面优化。外立面以香槟色与高级灰撞色，营造沉稳时尚气质;3梯2户配置保障私密与便 捷。 户型设计精准回应家庭需求：建面约255㎡B户型拥有270度环幕视野，四房格局配中西双厨;建面约215㎡C户型以奢阔横厅与超广角阳台拓展空间，双主卧 套间满足家庭成员独立舒适需求。 项目细节处处用心：艺术归家大堂融合金属与石材，营造仪式感;全球设计团队操刀，呼应"世界湾居"审美。周边万象前海、前海卓悦INTOWN、山姆旗舰 店、壹方汇等多个商圈、还有桂湾公园等生态资源，以及南山实验集团前海港湾学校、哈罗国际学校等教育配套，实现生活资源咫尺汇聚。(学区划分以教 育主管部门公布的 ...

行业政策与趋势 - 行业从供应单一设备向输出全屋空气方案转型 [5] - “好房子”首次写入政府工作报告 旧房改造与改善性住房需求成为主流 [5] - 全球气候极端化趋势加剧 用户对住居健康的要求不断提升 [5] 公司战略与定位 - 公司致力于通过技术创新响应国家“好房子”政策 定位为“全屋AI智慧健康空气专家” [1][5] - 公司提出“一个大脑 两大突破 N种场景化定制”的创新解决方案 实现从传统温湿调节到全屋AI智慧健康空气的升级 [5] - 公司构建开放协同的产业生态 联合科研机构及产业链伙伴 深化“产学研用”闭环融合 [6] 产品与技术方案 - 公司打造一站式定制解决方案 精准洞察用户习惯与室内外环境变化 实现智慧空气个性化管理 [5] - 方案通过核心技术突破与“智慧大脑”全链路自动化调配 提供场景化解决方案 [5] - 公司研发新型户用光储直驱热泵空调能源管理系统 融合光伏 储能 热泵技术 [6] 产业合作与联盟 - 中国建材市场协会 中国健康管理协会联合公司等领军企业共同发起成立健康家产业创新联盟 [3] - 联盟将围绕标准制定 技术创新 产业协同等五大方向推动健康家居产业发展 [3] - 联盟成立是推动产业协同 贯彻建设“好房子”政策的关键举措 [3]

文章核心观点 - 房地产行业普遍存在通过“偷面积”提高得房率的做法，以“好房子”为卖点进行营销 [5][7][10] - 监管部门已开始整治“偷面积”乱象，多个重点城市出台新规进行规范，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [7][8][19][23] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法 [6][10] - 常见手法包括：将开放式阳台封闭为卧室、设计低台凸窗以减半计算面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等“节省”建筑面积 [5][10] - 这些设计使部分项目得房率宣传超过100%，甚至达到120%以上，远超普通住宅75%-90%的常规标准 [7][11][12] 高得房率对市场的影响 - 高得房率项目在市场中竞争力更强，能优化户型、凸显性价比，销售情况明显优于其他项目 [14] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，并对旧规下的新房和二手房形成降维打击，挤压其价格 [15][17] - 通过“偷面积”获得的高得房率可能存在安全隐患，如违建现象危害住房安全性，违背“好房子”政策初衷 [4][5][15] 监管政策的演变与影响 - 2023年以来，广州、北京、上海、成都等多个城市发布文件，强化对商品房建设技术要点的规范 [7][19][22] - 具体规范措施包括：限制阳台投影面积占比、规范飘窗设计、收紧项目报规、控制层高误差等 [19][22] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留了设计尺度，鼓励提升居住品质，引导行业向“好房子”本质回归 [22][23]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过封闭阳台、利用飘窗、挑高、花池、风雨连廊等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [2][3] - “偷面积”能够提高得房率，使项目以“好房子”、“第四代住宅”为卖点，提升产品竞争力和销售情况 [7][8] - 按照常规设计标准，普通住宅得房率通常在75%-90%之间，但部分项目宣传得房率超过100%，甚至达到120%以上，在二三线城市一些项目宣传得房率可超过180% [5][6] “偷面积”的操作手法与动机 - 根据《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度、利用超大入户花园等方式“节省”建筑面积 [5] - 开发商“偷面积”可减少相关税费缴纳，购房者获赠更多使用面积，实现所谓的“双赢” [2][5] - 新房市场竞争激烈，加之部分城市出台住宅设计新规鼓励高品质项目，开发商“偷面积”动力更足 [5] 高得房率的市场影响 - 高得房率项目凭借设计空间和性价比优势，对旧规下的新房和二手房形成降维打击，近期二手房挂牌量增加及交易价格下跌与此有关 [10] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，部分项目将提高得房率作为首要甚至唯一任务，偏离了注重整体品质与可持续发展的方向 [8] 监管政策收紧与行业规范 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件，对商品房建设中的技术要点进行规范，整治“偷面积”现象 [3][11][12] - 具体规范措施包括限制“板率”增加值、层高误差值，以及规范阳台、飘窗、入户花园等的水平投影面积占比 [11][12] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，预留了较大设计尺度，如阳台按水平投影面积1/2计算容积率，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [13]

行业现象：“偷面积”的定义与动机 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室、在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [1] - “偷面积”的动机在于，开放式阳台只算一半面积，封闭式阳台则需按全面积计算，通过违规操作可提高得房率，实现开发商卖“好房”与购房者获赠面积的“双赢” [1] - 钻营建筑面积计算规范的空子是行业普遍现象，例如结构层高在2.2米以下的空间或高差不足0.45米的飘窗可按1/2计算面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度等方式“节省”建筑面积 [6] 市场影响：高得房率的竞争与副作用 - 部分房地产项目以超过100%，甚至超过120%的得房率为卖点进行宣传，而常规住宅得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品在95%以上，超过120%即被视为“超高得房率” [1][7] - 高得房率项目在市场竞争中优势明显，“超大赠送面积”和“超高得房率”的宣传能有效提升产品力与性价比，其销售情况明显优于其他项目 [10] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房形成降维打击，新房“偷面积”越严重，周边存量房价格可能出现等比例下降，近期二手房挂牌量增加及价格下跌与此有关 [13] 监管动态：政策规范与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范，以整治“偷面积”现象 [2][15] - 具体规范措施包括：成都要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积设置上限为8平方米，进深不大于1.8米 [15] - 政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留设计尺度，如成都新规规定阳台无论封闭与否均按1/2纳入容积率计算，小区多项公共设施不再纳入容积率计算，引导行业向“好房子”的品质与价值回归 [18][19]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室等方式增加房屋使用面积，但此举超出产权承载面积并存在安全隐患 [1] - “偷面积”的常见手法包括在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章，在不改变产权面积的情况下增加使用面积 [1] - 按照《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，如结构层高在2.2米以下的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗以及开放式阳台均按1/2计算 [4] “偷面积”的市场影响与动机 - 部分房地产项目以超过100%甚至120%的得房率为卖点，而普通住宅得房率通常为75%-90%，别墅类产品在95%以上 [2][5] - 在二三线城市，一些项目的宣传得房率可达180%以上甚至超过200% [5] - 高得房率项目竞争力强，销售情况明显好于其他项目，因其能优化户型并凸显性价比 [7] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房造成降维打击，导致周边存量房价格出现等比例下降 [9] 监管政策与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范 [2][11] - 成都5月发文要求“板率”增加值不得超过1.5%，10月再次明确住宅阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30% [11] - 上海规定户型建筑面积小于80平方米的阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米 [11] - 广州对飘窗设计、结构柱面积核算等进行了规范，北京则收紧项目报规，导致部分项目得房率下降 [13] 行业趋势与政策导向 - 监管缺位曾导致部分地方对开发商“偷面积”现象睁一只眼闭一只眼，因高得房率能刺激短期拿地和新房销售 [5] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观、居住体验等需求的满足，引导行业向“好房子”回归 [13] - 随着政策纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归 [13]

文章核心观点 - 房地产行业存在通过“偷面积”提高得房率的普遍做法，但该做法存在安全隐患并扰乱市场，目前多个重点城市正加强监管以纠偏，引导行业回归“好房子”建设的本质 [1][3][4][17] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法，不具备合规性 [2][3][6] - 常见手法包括将开放式阳台验收后封闭、设计低台凸窗以减半计算飘窗面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等空间来“节省”建筑面积 [2][5][6] - 这些设计使半封闭空间、设备空间等在满足特定条件（如结构层高低于2.2米的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗）下可按1/2计算建筑面积，从而提升得房率 [5][6] 得房率现状与市场影响 - 部分项目宣传得房率超过100%，一线城市有项目超过120%，二三线城市甚至有项目达180%以上，远超普通住宅75%-90%和别墅95%以上的常规标准 [6] - 高得房率成为重要卖点，能优化户型、凸显性价比，其项目销售情况明显优于其他项目，对按旧规建设的新房和二手房形成“降维打击”，导致后者价格出现等比例下降 [8][10] - 片面追求高得房率导致行业出现内卷式竞争，易误导消费者并可能带来安全隐患，违背“好房子”政策初衷 [9] 监管政策与行业纠偏 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对“偷面积”进行整治 [3][11][12][16] - 具体措施包括成都要求“板率”增加值不得超过1.5%、层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积和进深设限；北京收紧了项目报规，导致部分项目得房率下降 [11][12][16] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，部分条款（如成都规定阳台均按1/2纳入容积率计算）比原有规定更宽松，旨在鼓励真正提升居住品质，引导行业向“好房子”的本质回归 [17]

市场整体热度 - 北京楼市“金九银十”热度回升，国庆中秋假期期间新建商品住宅日均网签量较去年增长53%，二手住宅日均网签量增长93% [1] - 9月底开发商推盘节奏加快，叠加假期期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动，核心城市或优质项目热度回温 [1] - 中指研究院监测显示新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量好转，国庆中秋假期期间北京、上海、深圳等核心城市新房网签面积均实现同比增长 [8] 新房销售表现 - 国庆中秋假期期间多个新盘项目到访量与签约量普遍增长，部分热门项目日均到访客户量突破百组，头部企业销售业绩突出 [2] - 保利北京区域采取“7盘联动”策略，假期内实现8.3亿元销售额，其中保利朝观天珺和嘉华天珺项目分别贡献1.8亿元和1.5亿元 [2] - 中海地产旗下项目表现亮眼，中海瑞文里单盘劲销4亿元，丰和叁號院斩获2.3亿元销售额 [2] - 中建壹品兴创元启项目首访即认购客户占比达40%，实现1.8亿元销售额，壹品兴创颐和公馆成为大兴区网签、面积、金额“三冠王” [2] - 高端市场中，中建智地紫京宸园项目在10月12日正式开盘当天销售额达56.5亿元 [2] 产品力与“好房子”政策 - “好房子”理念加速走向市场实践，成为供需两端共同选择，为房企在竞争激烈市场中打开新增长空间 [6] - 住房城乡建设部将从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面推动“好房子”建设，《住宅项目规范》将于2025年5月1日起正式实施 [6] - 北京建工·嘉棠澐玺作为怀柔区首个“好房子”项目，截至9月28日网签110套房源，网签均价约每平方米3.97万元，网签金额约4.42亿元 [6] - 龙湖·宸翰作为顺义区首个落实“好房子”新规项目，以约1.8低容积率打造高得房率产品，9月24日开盘当日认购金额达8.6亿元 [7] - 优化公积金贷款、加大购房补贴等政策激活住房需求，北京市将公积金贷款额度提升，二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [7] 土地市场与供应端 - 北京土地市场呈现“核心地块争抢激烈、房企布局聚焦优质区域”特征，头部央企与国企成为拿地主力，并迅速推进开发 [9] - 北京“金三银四”期间土地成交额同比激增176.34%，达235.86亿元，9月新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [10] - 9月30日朝阳区太阳宫新区一宗地块吸引9家房企竞拍，经过339轮竞价由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，楼面价每平方米8.53万元，创年内北京宅地溢价率新高 [11] - 易居研究院指出市场供需两端呈现新变化，各地积极推出改善型楼盘，产品类型丰富且更强调自住属性和板块成长性 [11]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

新房市场整体概况 - 2025年9月新房市场供求稳步回升，京沪蓉杭等热点城市表现持续强劲，武汉、西安、重庆、厦门等城市出现低位回升 [1] - 30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，市场热度保持高位稳定 [2][3] - 土地市场成交规模出现周期性回升 [1] 城市层面去化表现 - 成都去化率最高，达76%，长沙其次为72%，杭州和厦门并列第三，均为67% [6] - 从变化趋势看，城市表现分化：上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落但仍保持四成以上；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市延续弱复苏走势；南京、昆明、济南等城市去化率不足二成且环比下降 [6] - 具体城市数据：北京去化率61%，环比大幅上升39个百分点；厦门去化率67%，环比大幅上升30个百分点；宁波去化率58%，环比下降19个百分点 [7] 产品结构分化特征 - 新规/四代宅项目去化表现领先，产品力强的优质改善盘成为市场焦点 [8] - 武汉9月新规项目推盘套数占比98%，首日去化率40%，而老规范项目去化率仅为5% [8] - 成都招商锦城序、南京金基屿樾府等多个四代宅项目实现100%去化率 [8][9] - 项目间分化明显，成都近郊区怡湖春晓项目去化率仅为45%，武汉武昌源著项目去化率不足三成 [9] 高端豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [10] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅去化率分别达91%和82%，单价较限价涨幅约五成 [11] - 嘉兴云栖玫瑰园项目去化率79%，总销售额3.9亿元 [11] 营销策略与市场展望 - 部分弱二线城市通过加强折扣力度、提升佣金等方式促进销售，如西安信达凤熙三音项目提供10个点优惠，郑州华发峰景湾项目价格约为此前7折 [14][15] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大 [15] - 城市间和项目间分化将持续加剧，核心城市市场热度将保持高位波动，部分城市去化率可能不足三成 [16]