财务数据和关键指标变化 - 第一季度净新订单总计7,765套房屋，较2024年第一季度减少7%；社区平均净新订单减少10%，社区平均数量增加3%至961个；取消率从上年的10%略微升至11% [13][14] - 第一季度房屋销售收入总计37亿美元，较去年的38亿美元下降2%；成交房屋数量减少7%至6,583套，平均销售价格上涨6%至57万美元 [16] - 第一季度末积压订单为11,335套房屋，较去年减少16%；积压订单金额为72亿美元，较去年第一季度减少12% [17][18] - 第一季度开工约6,700套房屋，低于去年第一季度和第四季度的约7,500套；第一季度末在建房屋16,548套，其中7,840套为样板房，样板房占比从第四季度的53%降至47% [18] - 预计第二季度交付41,400 - 48,000套房屋；全年预计交付59,000套房屋，略低于之前指引的61,000套 [19][20] - 第一季度毛利率为27.5%，与第四季度持平，但低于2024年第一季度；预计第二季度毛利率在26.5% - 27%，第三和第四季度在26% - 26.5% [20][21] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）为3.93亿美元，占房屋销售收入的10.5%；预计2025年全年SG&A费用占房屋销售收入的9.5% - 9.7% [22] - 金融服务业务第一季度税前收入为3600万美元，低于上年的4100万美元；捕获率从去年的84%升至86% [23] - 第一季度税前收入为6.81亿美元，税收支出为1.58亿美元，有效税率为23.2%；预计全年税率约为24.5% [24] - 第一季度净收入为5.23亿美元，合每股2.57美元；2024年第一季度净收入为6.63亿美元，合每股3.1美元 [24] - 第一季度回购280万股，花费3亿美元，平均价格为每股108.3美元；第一季度末现有股票回购授权剩余19亿美元 [25] - 第一季度土地收购和开发支出12亿美元，其中52%用于现有土地资产开发；预计2025年土地投资约50亿美元 [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建造业务：第一季度成交房屋中，首次购房者占39%，改善型购房者占40%，活跃成年人购房者占21%；去年第一季度分别为42%、35%和23% [16] - 金融服务业务：第一季度税前收入下降，主要受房屋建造业务成交数量下降影响；捕获率有所提高 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度房屋购买活动随30年期抵押贷款利率降至7%以下而积极响应，约20%的部门在许多社区提高了价格 [9] - 4月需求更不稳定、更难预测，消费者受宏观条件变化和消费者信心下降影响 [11] - 佛罗里达州市场：转售库存约为七个月，略高于理想的六个月或更低水平；业务同比下降5% [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是平衡价格和节奏以实现高回报，优先考虑价格和利润率而非销量；调整开工节奏以减少样板房库存，目标是将样板房占比降至40% - 45% [19][30] - 重新评估土地投资项目回报，确保符合门槛率；预计2025年土地投资约50亿美元 [26] - 公司认为其多元化运营模式、全国布局和服务所有买家群体的策略具有竞争优势，能够在经济转型期提供灵活性 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为人们仍渴望拥有住房，若能提供合适的价值，消费者愿意购买新房；第一季度买家兴趣和活动符合规划预期，但4月受宏观条件影响需求不稳定 [8][11] - 公司对住房行业长期前景持积极态度，认为美国人口增长且住房短缺，未来需求将持续存在；市场干扰可能带来加速未来业绩的机会 [32][33] 其他重要信息 - 公司为帮助消费者克服购房障碍，提供新产品设计、更高效的户型和有意义的激励措施，包括低于市场利率的30年固定利率抵押贷款 [10] - 第一季度激励率提高8%，但毛利率仍保持在27.5% [11] - 拟议关税可能使建筑成本增加数千美元，公司采购团队已制定应对策略 [12] - 穆迪最近将公司高级无担保票据评级上调至A1，表明公司运营和财务状况强劲 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第二季度后半段利润率预期，第一季度订单激励是否与交付一致，以及关税影响 - 激励负荷假设与第一季度实现的8%一致，全年四个季度均如此；关税预计影响平均售价的1%，约5000美元，影响所有价格点和消费群体；采购团队经验丰富，与供应商关系良好，将努力降低成本 [39][41] 问题2：为何不在股价回调时加大股票回购力度 - 第一季度回购3亿美元，金额可观；董事会1月授权额外15亿美元股票回购；公司认为股权有价值，将在第二季度末告知回购情况 [42][43] 问题3：现金流指引是否考虑在建房屋减少，以及关税在谈判中实际确认的情况 - 14亿美元现金流指引考虑了为实现交付目标所需投入生产的房屋；关税影响预计在第四季度中后期成交时才会显现，目前生产和运输中的产品暂无影响 [47][50] 问题4：市场情况是否如描述那样，以及与过去二三十年相比是否有意义的不同 - 管理层认为描述准确，公司模式适合当前环境，始终努力平衡价格和节奏，倾向于毛利率；市场存在潜在购房需求，公司通过提供融资激励销售房屋，对长期前景有信心 [52][54] 问题5：关税对第三季度利润率指引的影响，以及Del Webb社区4月初流量趋势 - 激励水平预计全年保持在较高水平；第三和第四季度将消化部分样板房库存；关税主要影响第四季度；Del Webb买家对宏观和市场波动更敏感，但4月签约情况仍较好，4月通常签约量会季节性下降，且受宏观因素影响日波动较大 [58][62] 问题6：全年成交指引变化是否受4月波动影响，以及若波动持续是否会调整激励或价格 - 第一季度结果基本符合规划预期，4月波动较大，公司根据此调整了全年指引；公司有能力建造更多房屋，若消费者信心改善，将利用平台优势；公司会平衡价格和节奏，若能在不给予过多折扣的情况下增加销量，会考虑这样做 [70][74] 问题7：关税影响的具体类别，以及后半段毛利率指引变化的主要驱动因素 - 关税影响主要在第四季度后半段，预计为平均售价的1%，涉及管道、HVAC部件、瓷砖地板、电气元件等类别；后半段毛利率指引变化部分由于激励负荷和土地成本上升，与之前指引相比，第四季度下降50个基点主要反映了关税信息更新和激励负荷 [79][81] 问题8：土地支出指引调整是否包括关税导致的开发成本增加，以及对2026年增长的影响 - 公司有雄心勃勃的增长计划，长期增长目标为5% - 10%；调整土地支出是为了在当前环境下更谨慎，延迟而非取消项目，不会影响2026 - 2027年的交付；公司会寻找机会使土地支出更有价值 [86][87] 问题9：假设当前8%的激励水平不变的原因，以及夏季激励通常的变化情况 - 随着样板房库存减少至目标范围45%，公司有机会降低激励；目前环境可能需要采取其他措施促进销售，但库存平衡后激励有望降低 [90] 问题10：4月销售节奏的同比比较，以及1 - 3月的同比情况 - 春季销售季节大致按预期进行，从第四季度到第一季度的季节性增长低于正常预期；4月消费者波动比平时大；公司将4月销售情况纳入全年销量指引 [95][97] 问题11：4月波动主要影响订单的因素 - 波动指的是每日销售率，其他方面包括取消率基本稳定 [104] 问题12：当前环境对缩短周期时间和增加土地期权比例目标的影响 - 单户住宅周期时间已达到100天目标，整体为110天，包括多户公寓楼；在土地期权方面已取得重大进展，目标是70%，公司将谨慎评估何时、何地以及如何实现期权化，主要驱动力是降低土地所有权风险 [108][110] 问题13：佛罗里达州市场情况，以及关税对供应链和周期时间的潜在影响 - 佛罗里达州业务主要集中在改善型和活跃成年人市场，战略定位良好；转售库存略高，业务同比下降5%；关税可能导致供应链出现热点和问题，但公司采购团队经验丰富，将积极应对 [115][121] 问题14：第四季度末库存与去年相比情况，以及不同细分市场激励差异 - 库存目标范围为40% - 45%，预计低于2024年第四季度末；激励形式多样，样板房可能有折扣，活跃成年人买家可能在设计中心获得选项折扣，首次购房者可能需要更多融资帮助 [125][127]

2025年，楼市依然面临困境，房价可能持续下跌。内行人分析指出，2025年或许并非楼市复苏的时机。让我们深入探讨导致这一局面的五大"坏消息"。 四、消费保守：储蓄倾向削弱购房意愿。 根据人行2025年一季度的调查，58.3%的城镇储户倾向于更多储蓄，创下2003年以来的新高。多数居民出于对未来医疗、教育等风险的担忧，选择将资金储 蓄，而非购房。加上限购和房产税的预期，这种趋向保守的消费心态使得储蓄被视为比购房更安全的投资方式。 二、空置率警报：住房过剩已成定局。 中国房地产协会的《2025年全国住房空置率调查报告》显示，全国城镇住宅的空置率已经达到15%，较2022年上升了3个百分点，尤其是在东北三省和西北 一些资源型城市，空置率已突破25%。在个别城市，空置率甚至高达30%。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，按照国际标准，空置率超过10%便表示 市场供大于求。三四线城市中，部分房屋因无力偿还贷款而长期闲置，导致大量毛坯房空置无人问津。 三、人口结构：购房刚需持续萎缩。 随着人口结构的变化，楼市的需求端正面临严峻挑战。我国的年轻购房群体，尤其是25至39岁的主力人群，逐年减少。2024年，我国出生人口降至8 ...

文章核心观点 - 中信证券认为2025年房价有望达到长周期底部，看好特定地产平台和服务平台 [1] 行业情况 - 一季度统计局数据表现稳健，严控增量取得成效，土地市场持续热销，但房价仍在下降 [1] - 房地产政策已纳入扩大内需框架，稳定房价的政策预计即将出台 [1] 看好对象 - 具备好运营、好开发和好资产的地产平台 [1] - 具备高分红潜力和意愿的服务平台 [1]

全国70城房价变动情况 - 3月全国新房及二手房价格波动幅度均在1个百分点以内，"止跌回稳"趋势明显 [1] - 70个大中城市中29个城市新房价格较2月上涨或持平 上海环比涨幅最大达0.7% 杭州成都均为0.5% 宁波天津济南合肥小幅上涨 [1] - 3月70城中有2个城市新房价格同比上涨 上海同比涨幅5.7% 太原涨幅1% 多数城市同比保持稳定 波动幅度控制在10个百分点内 [1] 二手房市场表现 - 70城中有14个城市二手房价格环比上涨或持平 杭州涨幅最大达1% 北京0.5% 上海0.4% [1] - 一二线城市二手房价格回稳迹象明显 [1] 不同面积段价格分化 - 上海144平方米以上新房价格涨幅超过其他面积段 二手房90-144平方米户型涨幅最高 [1] - 杭州90-144平方米新房价格最坚挺 90平方米以下二手房表现最好 [2] - 太原90平方米及以下新房涨幅最大 90-144平方米二手房最坚挺 [2]

上海房地产市场结构分析 - 上海二手房市场长期占据主导地位，2017年至今一二手房成交套数比约为1:3，新房成交占比仅24.62% [2] - 2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套，300万以下房源占比超60%，200万以下占比达37.79% [2][7] - 新房市场套均总价显著高于二手房，2025年前3月一手房套均总价达956.17万元/套 [5] 二手房成交特征 - 上海二手房成交以中小户型为主，小于90平方米房源占比约70%，其中50平方米以下"老破小"占比16.57% [8] - 2024年成交前20项目中，除中远两湾城和仁恒河滨城外，其余多为总价300万以内的郊区房源，约一半面积小于70平方米 [8] - 核心区域"老破小"普遍建于1990年前后，套均面积约50平方米，如共康四村套均面积53.82平方米 [10][11] "老破小"市场趋势 - "老破小"成为年轻人新宠，主要因总价低、地段好、配套成熟，如共康四村2021-2024年价格下跌17.7%至184.04万元/套 [12][15] - 部分"老破小"租金回报率达2.3%，超过四大行定期存款利率 [15] - 2024年"527政策"后二手房成交显著提升，从5月17099套增至6月23906套 [16] 市场供需变化 - 上海新房市场以改善型需求为主，包含"再改"和"终改"需求 [4] - 2024年起高端项目集中入市推动一手房套均总价上涨 [5] - 一人户家庭占比达25%，独居中青年增多推动"老破小"需求 [15]

一季度，杭州土拍热度领跑全国。 4月3日，中指研究院的数据显示，一季度，杭州宅地出让金规模高达595.1亿元，已达2024年全年的51%，排 名全国第一，同比大涨149%；成交楼面均价为28153元/㎡，平均溢价率高达43.2%；土地出让金、成交楼面价 均创2023年以来季度新高。 同时，一季度，杭州最高楼面价完成三连跳，涨至88029元/㎡，较2024年的单价纪录上涨了73.6%，创杭州宅 地楼面价新高。 一季度，杭州涉宅用地供应重点向核心区倾斜，核心四区共计成交17宗宅地，成交金额占比接近75%，成交规 划总建面占比超60%。 核心区优质地块上演激烈角逐，平均溢价率高达43.2%创历史新高，在重点城市中仅次于深圳（70.37%），热 度领跑全国。其中，蒋村低密宅地更以115.4%的溢价率刷新全国热度标杆。 一季度，杭州最高楼面价完成三连跳，从1月的64838元/㎡，到3月25日的77409元/㎡，再涨至88029元/㎡，较 2024年的单价纪录上涨了73.6%，创杭州宅地楼面价新高。多个板块楼面价也被频频刷新，有的甚至出现"面 粉"贵于"面包"的现象。 从拿地房企来看，一季度，杭州本土房企占70%，外地房 ...

文章核心观点 2025年一季度中国百城房价总体平稳，新房价格小幅上涨、二手房价下跌，核心城市房地产销售延续恢复态势，预计二季度核心城市成交量继续修复，一线及核心二线城市有望率先止跌回稳 [1][2] 分组1：一季度百城房价情况 - 2025年一季度中国百城新建住宅价格累计上涨0.52%，二手住宅价格累计下跌1.51% [1] - 3月中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16740元，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%；二手住宅平均价格为每平方米13988元，环比下跌0.59%，同比下跌7.29% [1] 分组2：核心城市房地产销售情况 - 一季度深圳、广州新房销售面积同比分别增长72%、32%；深圳二手房成交量同比增长57% [1] - 北京、上海二手房成交量同比增幅分别为32%和45%，延续修复态势 [1] - 杭州新房销售面积同比增长21%，二手房同比增长66%；成都新房销售面积同比增长25%，二手房同比增长33% [1] 分组3：市场态势及预测 - 去年四季度以来中国重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交量明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效 [2] - 3月多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势 [2] - 预计二季度各项政策加快落地，“好房子”项目入市带动改善性住房需求释放，核心城市房地产成交量继续修复，一线及核心二线城市有望率先止跌回稳 [2]

杭州楼市地王现象 - 3月25日杭州诞生新单价地王，滨江集团以52亿元总价、77409元/㎡楼面价拿下滨江西兴单元地块，溢价率69.86%，创杭州地价新高[3] - 3月28日西湖区蒋村地块以88029元/㎡楼面价刷新纪录，建发34.35亿元竞得，溢价率115.39%，超越深圳成为全国地价第二高城市[6][8] - 两宗地王均位于核心地段：滨江地块毗邻钱塘江一线江景，周边楼盘均价超10万/㎡；西湖地块紧邻西溪湿地，拥有山景资源[11][12][13] 房企拿地逻辑分析 - 滨江集团2023年前三季度营收同比下降12.09%，净利润降33.94%，经营性现金流净额-14.07亿元，但仍在拱墅区、滨江区连续刷新地王纪录[16][18][20] - 建发股份2024年业绩预告显示归母净利润24-35亿元，同比降73%-82%，但仍高价竞标杭州地块[23][24] - 房企拿地动机包括：政府需地王刺激市场、对杭州豪宅市场信心充足、长三角高净值客群购买力支撑[25][26][41] 杭州房地产市场现状 - 2024年10-11月二手房成交量同比增45%和18.5%，2025年前两月成交量同比增30.8%，但价格分化明显[27][28][30] - 核心区次新房价格回升：亚运村部分小区环比涨4.18%-8.95%，萧山市北板块次新房涨8.18%-8.95%[34] - 外围区域持续降价：临平区60%小区房价下跌，都市港湾成交价跌破万元/㎡，丁桥板块跌幅达9.1%[35] 杭州楼市长期趋势 - 商品房销售面积连续下滑：2022年同比降37.7%，2024年1038万方创十年新低[50][51] - 居民杠杆率全国最高，房价透支严重：未来科技城曾达7-8万/㎡，文鼎苑学区房峰值12.7万/㎡[58][59] - 当前经济预期未改善，高房价与杠杆率压制市场，预计2025年仍以调整分化为主[61][62][65]

房地产行业价格动态 - 2025年2月百城新建住宅均价为16711元/平方米，环比结构性上涨0.11%，同比上涨2.73% [1] - 新房价格上涨主要受部分优质改善项目入市带动 [1] 重点城市房价收入比分析 - 深圳和上海的房价收入比最高，购买1平米新房均需当地7.8个月人均可支配收入 [1] - 深圳2024年居民人均可支配收入81123元（月均6760元），新房价格52652元/平方米 [1] - 上海2024年居民人均可支配收入88366元（月均7364元），新房价格5.73万元/平方米 [1] - 长沙房价收入比最低，购买1平米新房仅需1.8个月人均可支配收入 [1] - 长沙2024年居民人均可支配收入63660元（月均5305元），新房价格9691元/平方米 [1]

文章核心观点 - 房地产市场调整仍在继续，虽跌幅收窄但未改变下跌趋势，未来成交规模或长期维持低水平，今年热点城市销量大概率好于去年但低能级城市仍惨淡，全国整体销量跌幅缩窄、房价仍会下跌，市场将呈现严重分化 [1][34][35] 房地产调整现状 - 房地产开发投资跌幅收窄但未改变下跌趋势，1 - 2 月全国房地产开发投资 10720 亿元，同比下降 9.8%，住宅投资 8056 亿元，下降 9.2% [2][4] - 商品房销售跌幅明显收窄，1 - 2 月新建商品房销售面积 10746 万平方米，同比下降 5.1%，销售额 10259 亿元，下降 2.6% [5] - 各板块房地产投资和销售增速均未回正 [8] 跌幅收窄原因 - 商品房销售数据连跌三年且猛跌，当前是在低成交量基础上的小幅下跌，并非成交量上涨 [11] - 2024 年商品房销售面积和销售额仅为 2021 年的 54%和 53%，即便跌幅持续收窄也难以支撑房价上涨 [16] - 2 月 70 个大中城市新房和二手房价格多数下跌，反映市场价格仍在下行 [16] 未来成交规模维持低水平的逻辑 - 人口形势变化，中国人口三连降，部分省市人口负增长或零增长，人口作为楼市基石的晃动对房地产构成长期利空 [21] - 就业和收入前景不明朗，2 月失业率上升，CPI 春节月跌幅扩大，民众购买力难以支撑大规模房地产销售 [25] - 观念转变，年轻人不愿为高房价压上余生，购房者不再愿意为高房价买单 [26][28] - 特朗普二次上台带来全球和中国经济发展的不确定性 [29] 今年楼市走向 - 今年是救市大年且力度可能超去年，“稳楼市”写入政府工作报告，住建部将从巩固政策效果、实施改造、收购存量房、建设好房子四个方面发力 [31] - 热点城市销量大概率好于去年，低能级城市仍会惨淡 [34] - 全国整体商品房销量跌幅缩窄，房价整体仍会下跌 [35][36] - 过去政策能逆转房价的逻辑是财政投资拉动就业和经济，城市化带来大量需求，如今固定投资效益递减且房地产严重过剩，难以实现房价逆转 [37][41][42] 后市城市判断 - 经济和就业形势筑底回稳市场信心可能起来，否则难以扭转 [44] - 一线城市核心地段优质住宅仍具备保值增值作用，但炒房赚快钱时代结束 [45] - 市场将出现全国、区域、城市内部分化，类似日本，核心城市群核心城市价格上涨，多数城市横盘，少部分城市房价白菜化 [46][49]