一线城市楼市整体表现 - 多部门联合推出房地产政策"组合拳"，一线城市楼市整体保持活跃，展现出新活力 [1] - 北京上半年新建商品住宅成交套数为18085套，同比上涨20.7% [6] - 北京上半年二手房住宅网签86964套，同比上涨17.7% [7] - 上海前5个月一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30% [12] - 广州1月至6月二手住宅共网签56613套，同比分别增长12.98% [16] - 深圳上半年新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6% [20] 北京楼市 - 北京新房成交套均总价780万元，比去年上半年和下半年都有明显上涨 [5] - 北京新房成交排名前五的项目中，海淀区有4个，单价都在每平方米10万元以上 [7] - 北京新房去化周期为28.5个月，核心区库存紧张，远郊高库存板块拖累 [7] - 海淀、西城等核心城区二手房价格坚挺，房山、通州等区域挂牌价下跌明显 [8][9] 上海楼市 - 上海1月至5月一手住房成交266万平方米，同比增加9%，新房价格同比上涨5.9% [12] - 上海豪宅项目"开盘即告罄"，如上海壹号院三批次64套房源，套均总价约6200万元，当日全部售罄 [12] - 上海5月二手房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [13] - 上海二手房中低总价的刚需型住宅占比67%，70平方米至120平方米户型成交占比45% [14] 广州楼市 - 广州6月二手住宅网签9891套，环比增长7.18% [16] - 广州楼市刚需占比高，300万元以下的房源成为成交主体 [17] - 广州已全面取消限购，中心区外的片区房价下跌明显，年轻购房者达到"上车门槛" [17] 深圳楼市 - 深圳上半年住宅成交接近5万套，同比增长38.3% [20] - 深圳二手房成交中，单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，总价300万元以下房源成交占比41.5% [21] - 深圳楼市刚性需求和改善需求旺盛，未来成交量回升幅度可能会更大 [21] 市场分化与趋势 - "好房子"政策标准推动市场分化，高得房率、优质地段项目热销 [5][7][12] - 一线城市楼市区域分化明显，核心城区价格坚挺，郊区价格承压 [7][8][9] - 政策放松、信贷支持等预期将推动下半年市场活跃度提升 [10][22]

房地产市场整体趋势 - 5月杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城 上海环比上涨0.7% 杭州和上海是同比仍上涨的城市 [2] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5% 需求侧筑底企稳信号明确 [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 高品质房源市场份额扩大 [2] 杭州市场表现 - 6月17日杭州城东新城锦上万象府预售均价65600元/平方米 为不限价项目 [3] - 锦上万象府较2024年限价楼盘均价上调19100元/平方米 [3] - 5月杭州十区商品住宅成交面积56万平方米环比降4% 成交均价34990元/平方米环比涨3% [3] - 6月9-15日杭州新房成交626套环比增9% 成交均价31972元/平方米环比涨4% [4] - 萧山区新房均价周度涨幅达37% 套均价格698万元 [4] 杭州市场供应结构 - 杭州房价结构性上涨 限价放开后高价地块项目陆续上市 [6] - 安琪儿板块待售不限价项目楼面价47485元/平方米和50682元/平方米 预计入市价格更高 [6] - 滨江水电新村项目楼面价77409元/平方米 预计售价12万元/平方米 [7] - 钱江世纪城等地王项目下半年入市 将推高新房均价天花板 [7] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二 同比涨5.9%全国第一 [9] - 前5月上海新房均价同比涨5.7%领涨全国 [9] - 5月上海新房成交面积61.8万平方米环比增16.5% 成交均价90691元/平方米创历史新高 [13] - 5月成交前十楼盘中6个均价超10万元/平方米 [13] 上海豪宅市场 - 5月绿城潮鸣东方开盘均价19.5万元/平方米 当天售罄销售额69.88亿元 [12] - 上海壹号院年内两次开盘合计销售108.71亿元 全国首个百亿项目 [12] - 前5月上海3000万元以上豪宅成交915套 逼近2021-2023年全年水平 [14] - 预计2024年上海3000万元以上豪宅成交超2000套 金额超1000亿元 [14] - 6月保利·世博天悦顶层房源单价30.27万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [14] - 6月8日三个新盘备案均价超10万元/平方米 最高达18.9万元/平方米 [15]

房地产市场整体趋势 - 5月全国70城新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍下降，市场处于调整期 [1] - 杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城，上海环比涨0.7%，成都、南宁等11城环比上涨，部分城市连续5个月上涨 [1] - 上海、杭州、太原是5月新房价格同比仍上涨的三个城市 [1] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [1] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [1] - 扬州、长春等三四线城市新房价格连续多月下降，5月环比降幅超0.5%，同比降幅超5%，市场分化明显 [1] 政策动态 - 国务院常务会议要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2] - 政策强调系统性和有效性，预示各地楼市政策将有一波2.0优化版本 [2] 销售与库存 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13% [2] - 5月末全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [2] 杭州市场 - 杭州5月新房价格环比涨0.8%，同比涨1.6%，成交均价34990元/平方米，环比涨3% [6] - 6月9日-15日杭州新房成交626套，环比增9%，成交均价31972元/平方米，环比涨4%，萧山区周度涨幅达37% [7] - 杭州房价结构性上涨，限价放开后新上市项目价格提升，改善性需求为主，低密产品占比扩大 [10] - 杭州楼市分化明显，核心区房价上涨，远郊区域如临安青山湖板块价格从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米 [11] - 下半年杭州新房预计核心区高热、外围分化，价格保持平稳上涨 [11] 上海市场 - 上海5月新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，前5月均价同比涨5.7% [13] - 高端盘集中入市拉升整体房价，5月成交均价90691元/平方米，环比涨24.8%，创历史新高 [15] - 5月上海40个项目入市，10个均价超10万元/平方米，成交面积61.8万平方米，环比增16.5% [15] - 2024年上海总价3000万元以上新房成交2530套，全国占比61.6%，今年前5月已成交915套 [16] - 6月上海新房价格继续攀升，保利·世博天悦顶层房源单价约30.27万元/平方米刷新纪录 [16] 南宁市场 - 南宁新房价格连续6个月环比上涨，5月环比涨0.4%，同比降幅持续收窄 [18] - 5月南宁商品房成交50.41万平方米，同比涨57.78%，均价8398元/平方米，环比降1.89% [18] - 南宁楼市以刚需为主，5月销售金额榜TOP10中7个楼盘主攻刚需或改善型刚需 [21] - 6月南宁商品住宅供应预计环比降38%，去化水平仅19%，高库存问题难解 [22]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度 [4] - 房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周34城新房成交环比上升0.6%，较24年周均降30.7%，较本年周均降13.3%；一二线环比降0.1%，三四线环比升11.1%；6月34城月成交同比降12%，一二线同比降11%，三四线同比降21% [5][7] - **二手房成交量**：上周13城二手房成交环比升14.9%；6月截至上周累计成交同比降7.9%，较5月升0.2pct；年初累计至今成交同比升11.8% [12] - **新房库存**：上周15城推盘144万平米，成交推盘比0.56倍；上周末可售面积8957万平米，环比升0.7%；3个月移动平均去化月数19.6个月，环比升0.4个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - **地产行业**：宏观上国务院常务会议提出构建新模式、推进“好房子”建设、摸底项目推动市场止跌回稳，市场监管总局通知做好电梯更新；因城施策上上海收购存量房，广州取消限购等，江苏推进房票安置等，成都出台预售资金监管办法，天津扩大“白名单”；公积金政策上青岛实施新政，深圳等六市推进贷款互认互通，天津调整缴存额 [30] - **物管行业**：发布2025中国物业服务企业综合实力研究成果；北控城市资源等中标多个项目 [36] 重点公司公告 - **地产公司**：5月中国金茂等销售额有不同表现；新城发展要约收购并发行3亿美元债；6月11 - 13日万科A出售约7296万股库存股约5亿元；建发股份等有拿地、融资、资产转让等动态 [39][40][42] - **物管公司**：6月9 - 13日贝壳 - W耗资约2500万美元回购约395万股；绿城服务授出约1923万份购股权 [43] 板块行情回顾 - **地产板块**：SW房地产指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益 - 1.51%，表现弱于大市，排名第26位；莱茵体育等涨幅居前，粤宏远A等跌幅居前 [45][46] - **物管板块**：物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益0.93%，表现强于大市；保利物业等涨幅居前，浦江中国等跌幅居前 [53]

报告行业投资评级 - 看好地产及物管行业，维持“看好”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，后续需加大政策支持，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，政策将在房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等方面发力，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房成交环比降70%，一二线降68%、三四线降88%；6月一手房月成交同比降78%，较5月降68pct，一二线同比降77%、三四线同比降84%，分别较4月升4pct和58pct；年初累计至今成交0.51亿平米，同比降12.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房成交环比降29%；6月截至上周二手房累计成交同比降20%，较5月降11.5pct；年初累计至今成交2766.8万平米，同比升12.1% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘50万平米，成交推盘比1.69倍，最近三个月分别为1.36倍、0.86倍和1.14倍；至上周末，15城可售面积8894万平米，环比降0.4%；3个月移动平均去化月数为19.2个月，环比降0.1个月，行业新房市场处于去库存趋势 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部指出建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，公布2025年1 - 4月新开工改造城镇老旧小区5679个，与央行等发布《全国住房公积金2024年年度报告》；江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），高邮有购房人才补贴；广州黄埔区有城中村改造项目跨区使用房票；浙江省发行首批存量房专项债553亿元，16.53亿元用于收购存量商品房 [4][32] - 物管行业：北京市印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025 - 2027年）》，推进六大重点任务，健全物业管理体系并提升服务质量 [38] 重点公司公告 - 地产公司：1 - 5月部分公司销售额有不同表现，如首开股份93亿元（ - 16%）、保利发展1162亿元（ - 12%）等；5月部分公司销售额也有不同表现，如首开股份15亿元（ - 36%）、中国海外发展239亿元（ + 21%）等；华发股份张延辞职，建发股份调整委员会人员；部分公司有回购、拿地、担保等行为 [4][40][42] - 物管公司：贝壳 - W多次回购股份，招商积余累计回购股份；保利物业、华润万象生活宣派股息；新大正股票交易异常波动，自查无违规 [43][44][45] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益 - 0.02%，板块表现弱于大市，排名第21位；个股涨跌幅排名前5为中润资源、海泰发展等，后5为*ST中迪、金地集团等 [46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨1.51%，沪深300指数涨0.88%，相对收益0.63%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5为正荣服务、佳源服务等，后5为时代邻里、建业新生活等；当前主流AH房企25/26PE均值分别为13.5/12.0倍，物管25/26PE均值分别为12.7/11.3倍 [4][52][56]

基本面回顾 - 一二手房成交总量已稳定近3年 二手房成交改善对冲新房下行 当前总成交处于稳定区间 [1] - 二手房渗透率大幅提升 2022年起持续跑赢新房市场 但价格仍处于走弱趋势 挂牌价显著弱于成交价 [1] - 量价未进入正向循环 主因居民资产负债表走弱导致住房消费降级和置换断链 激活置换链是关键方向 [1] 中长期展望 - 需求端：2021年以来二手房房价下跌超31% 存量住房市值缩水99万亿元 居民资产负债率从2021年10.7%升至2024年13.2% 预计需2年修复 [2] - 供给端：2024年末总库存45亿平（去化周期5.6年） 剔除无效库存后有效库存仅14亿平（去化周期1.8年） 预计全国有效库存修复需2年 [2] - 2025年预测：新房销面-4.5% 销金-6.5% 房价-2.0% 二手房销面+6.3% 销金+3.0% 房价-3.1% [2] 政策面分析 - 政策主基调为"止跌回稳" 修复居民资产负债表是关键 发力方向包括房贷降息 收储优化 城改推进 [3] - 房贷利率仍有下降空间 5月LPR降10BP 公积金利率降25BP 前4月收储计划金额3918亿 但土储专项债发行仅517亿 [3] - 新发展模式逐步成型 包括好房子 人房地钱 现房销售制度等 现房销售或局部试点并配套金融优惠 [3] 好房子机遇 - 好房子存量少+改需释放 未来赛道空间广阔 优质房企需具备健康土储 高投资强度 快周转 强产品力 [4] - 美国经验显示危机后留存房企毛利率和周转率显著修复 ROE回升依赖经营效益而非杠杆 国内优质房企将进入底部拐点 [4][5] - 行业模式从金融转向制造业 ROE回升依赖毛利率和库存管理提升 推荐建发国际 滨江集团 绿城中国等 [4][5]

房地产行业历史与现状 - 过去20年楼市长虹时期，行业普遍存在"购房者是需要教育的"思维，通过房价上涨事实迫使购房者接受各种妥协[3][5] - 房价单边上涨掩盖了交付质量、产品设计等问题，购房者因浮盈选择容忍缺陷[5] - 当前行业面临去化格局扭转，住建部推动"好房子"标准，要求产品回归居住本质[5][25] 购房者行为演变 - 早期购房决策受"早买早涨"心理驱动，60%以上交易受非理性因素影响[3][9] - 新一代购房者通过自媒体获取信息，议价能力提升，90%以上会进行多方比价[15] - 当前市场下仅38%购房者接受开发商定价策略，62%会要求折扣或附加条件[15][25] 产品设计趋势 - 历史项目中30%存在风格定位偏差，如过度浮夸或功能不实用[21][22] - 户型设计经历从"大而无当"到"90㎡三房"的极端转变，约45%项目因定位失误导致去化周期延长[22] - 当前产品研发更注重精细化需求，75%头部房企建立客研体系对接"全过程民主"机制[25] 市场供需关系 - 卖方市场时期开发商通过信息差获得15-20%溢价空间[1][3] - 当前供需比达到1:0.7，购房者平均看房次数从5次增至12次[15][25] - 二手房市场出现20%价格分化，实用型产品溢价率达8-12%[21][23] 行业竞争格局 - 渠道佣金比例从2%升至5%，但中介带客转化率从35%降至18%[15] - 房企营销费用占比从3%提升至7%，其中60%用于数字化获客[25] - 产品去化周期从6个月延长至11个月，库存去化率下降40%[25][27]

海淀臻澐与建发海晏竞争动态 - 海淀臻澐于5月8日连续取得施工许可证（110108202505080401）和规划许可证（2025规自（海）建字0025号）[3] - 建发海晏同日取得新施工许可证（110108202505080101），其规划证（2025规自（海）建字0024号）已于5月1日获批[3] - 两项目拿证进度接近，均处于同一起跑线[4] 土地拍卖与项目开发背景 - 海淀朱房村0029地块由华润置地+招商蛇口+中铁置业联合体以91.52亿元竞得，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米[4] - 相邻0030地块由建发房产以90.4亿元竞得，溢价25%，楼面价9.51万元/平米[5] - 两项目于4月2日-3日先后发布总平面设计图，4月23日同步公告反馈意见[5] 建发海晏施工许可异常 - 首张施工证（110108202505060101）显示工程规模144894.84平方米，施工单位为合诚（厦门）建设工程有限公司，但次日即被注销[9][10][11] - 第二张施工证（110108202505080101）仅修改发证日期，其余信息未变，注销原因或涉及施工图与总平图不符[14][29] 建发金茂观宸增配争议 - 项目新增风雨连廊未在2024年12月27日设计方案中体现，但后续沙盘及宣传材料展示该构造[15][16] - 风雨连廊涉及未报规风险及消防调规问题，包括移动无障碍电梯及侵占回车场位置[20] - 北京悦府曾因类似增配被处罚4.92万元[21] 建发房产财务与战略 - 2024年公司营收1496亿元，净利润71亿元，归母净利润41.8亿元，现金储备566亿元，负债率73%，现金短债比超4倍[23][24] - 北京总经理华晓巍擅长政策擦边球操作，如在观宸增配风雨连廊，并计划复制至海晏项目[25][26][28] - 海淀区监管严格，海晏项目擦边球尝试未能成功[29][30] 市场表现与风格差异 - 建发海晏率先释放王府中式风格售楼处实景图，臻澐尚未公开售楼处信息[6][7] - 建发金茂观宸截至5月10日供应479套，网签98套，成交均价7.9万元/平米[18]

广州五一楼市热度 - 五一假期广州新房成交明显高于去年同期 2024年5月1日-5月4日网签345套 接近去年5天总量347套 [1][2] - 贝壳广州新房成交超1700套 保利9个项目来访超5000组认购额15亿元 越秀来访6000组合计成交破1000套 中海大境销售额超4亿元 [2] - 中心区改善型项目表现突出 天河保利天曜验资看房仍排长队 单笔成交金额超5000万元 [2][3] 市场供需结构 - 供给端呈现"缩量提质"特征 重点城市改善型房源占比达47% 刚需和高端分别占37%和16% [4] - 五一期间广州15个项目开盘推出1595套单位 4月底多个市区项目以"惊喜价"首开 [4] - 新项目设计突出高实用率 多收纳空间等要素 配合开发商稳健定价策略提升性价比 [4] 后市展望 - 5月预计超20个新盘集中入市 延续4月以来的市场热度 [4] - 国家标准《住宅项目规范》5月实施 推动品质好房供应增加 [4] - 改善型需求持续释放 核心区域项目认购火热现象有望延续 [3][4]

北京楼市成交情况 - 一季度北京新房网签9700套，同比增长12.3%，二手房网签43000套，同比增长31.9% [2] - 3月份北京新建商品房住宅成交4850套，环比上涨111%，同比上涨36%，二手房住宅成交19234套，环比上涨62%，同比上涨35% [2] - 截至4月23日，4月份北京新房成交2503套，二手房成交11255套，共计成交13758套 [1][5] 价格变动趋势 - 3月份北京新房价格环比下降0.2%，同比下降5.7%，一季度新房价格同比下降5.6% [2] - 部分楼盘价格大幅下调，如首都机场附近房价最多降一半，部分楼盘从500多万元降至300多万元 [4] - 昌平沙河清樾府和大兴义和庄德贤华府推出工抵房价格约3.8万元/平米，较原价5万元/平米大幅下降 [4] 市场供需与产品力 - 部分新盘因区位和产品设计优势热销，如海淀和樾望雲网签480套，昌平越秀星樾网签118套，通州招商云璟揽阅网签103套 [2] - 丰台区新房项目竞争激烈，部分楼盘升级为"三面宽朝南"等设计以吸引购房者 [6] - 建发金茂观宸首开282套房源售出207套，销售金额达22.4亿元，网签均价79046.87元/平米 [6][7] 政策与行业动态 - 北京市委常委会提出要稳住楼市，加大"好房子"建设力度，盘活存量房，激发房地产消费潜力 [5] - 业内认为北京楼市或将获得进一步政策支持，房地产工作需持续发力以增强经济增长活力 [1][5] 购房者行为与市场反馈 - 购房者越来越注重性价比，能清晰辨别房产价值要素 [6] - 部分购房者认为市场已到底部，当前是买房好时机 [1][4] - 新入市高端项目面临严格挑剔，如金隅隅西颂样板间被评价"有些糙"，项目正收集反馈进行升级 [8]