业绩亏损预期 - 公司预计2023年上半年录得未经审核净亏损 对比2022年上半年净利润19.1亿元及股东应占核心净利润49.1亿元[1] - 亏损主因包括房地产销售下行导致结转毛利率下降 物业项目减值增加 以及美元升值造成预期净汇兑损失[1] - 具体拆解为三点：低毛利项目进入结转周期 尾盘项目量价平衡影响毛利 存货大额减值计提 以及汇兑损失[1] 历史业绩与行业背景 - 2022年公司归属股东净亏损60.5亿元 剔除公允价值变动及汇兑影响后核心净利润约26.12亿元[2] - 行业层面A股52家房企中31家预计上半年净利润亏损 亏损面较大[3] - 低毛利率项目结算及灵活销售策略为行业普遍亏损原因 存货减值计提自2022年以来持续普遍[3] 经营与财务对策 - 公司承诺优先保交付及保民生 同时确保现金流安全[2] - 对策包括压降经营支出 加快回款 拓展融资渠道 优化债务偿还安排 并寻求政府及监管机构支持[2] - 上半年销售额1678.8亿元居行业第5 拿地金额58亿元排第21 新增货值150亿元排第32[2] 交付与行业地位 - 上半年已完成27.8万套房屋交付 全年目标70万套 交付量稳居行业第一[2] - 销售表现排名靠前 但拿地及新增货值排名回落至行业中后段[2]

投资评级 - 报告对保利发展维持"增持"评级 [2] 核心观点 - 2025年7月公司签约金额180.1亿元，同比减少28.9%，签约面积91.0万平方米，同比减少37.2%，降幅与同梯队房企基本一致 [7] - 2025年1-7月累计签约金额1631.9亿元，同比减少17.9%，销售排名稳居行业榜首 [7] - 2025年1-7月销售均价20260元/平方米，同比增长12.1% [7] - 2025年1-7月公司累计获取27宗土地，一二线城市投资额占比超90%，投资强度为31.8%，较去年同期的13.8%大幅提升 [7] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为51.9/56.2/60.2亿元，对应EPS分别为0.43/0.47/0.50元 [6][7] - 2025-2027年PE分别为18.5X/17.1X/16.0X [6][7] - 2025年营业收入预计为2870.45亿元，同比减少7.9% [6] - 2025年净利润增长率预计为3.81% [6] 财务指标 - 2025年ROE预计为2.59%，PB为0.48 [6] - 2025年毛利率预计为14.0%，营业利润率为5.0% [8] - 2025年资产负债率预计为73.4%，流动比率为1.71 [8] - 2025年股息收益率预计为2.7%，分红比率为0.50 [8] 市场表现 - 最近12个月保利发展股价表现优于沪深300指数和房地产开发行业指数 [4]

盈利预警 - 公司预期2025年上半年股东应占净利润同比下降40%至50%，2024年同期为5.01亿元 [1] - 盈利能力下降主因行业竞争加剧及房地产市场下行滞后效应导致项目收入减少 [1] 业务表现 - 2025年上半年新拓代建合约总建筑面积达1989万平方米，同比增长13.9% [1] - 新拓代建项目预估代建费达50亿元，同比增长19.1% [1] - 商业代建占比和重复委托率实现同比提升 [1] 行业趋势 - 房地产行业整体下行且竞争加剧 [1] - 公司在市场承压下仍保持强劲拓展能力 [1]

投资评级 - 增持(维持) [2] 核心观点 - 1H2025实现营业总收入1168.0亿元，同比-16.1%；归母净利润27.3亿元，同比-63.2% [7] - 营收下滑主因结转规模下降，利润降幅更大主因结转利润率下滑，1H2025营业利润率、归母净利率分别为8.4%、2.3%，同比分别-1.6pct、-3.0pct [7] - 2025年6月签约金额290.1亿元，同比-31.0%；1-6月签约金额1451.7亿元，同比-16.3%，规模仍居行业第一 [7] - 1H2025获取27宗地块，一二线占比91.8%，投资强度0.35，高于1H2024的0.07 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为51.9/56.3/60.3亿元，对应EPS 0.43/0.47/0.50元，PE 19.2X/17.7X/16.5X [7] 财务数据 盈利预测 - 2025E营业收入287045百万元，同比-7.9%；归母净利润5193百万元，同比+3.8% [6] - 2025E毛利率14.0%，营业利润率5.0%，净利润率3.4% [6] - 2025E ROE 2.6%，PB 0.5X [6] 资产负债表 - 1H2025货币资金135889.51百万元，存货745252.17百万元 [8] - 2025E资产负债率72.9%，流动比率1.68 [8] 现金流 - 2025E经营活动现金流9912.65百万元，投资活动现金流-1330.86百万元 [8] 市场表现 - 最近12月股价表现：保利发展-12%，沪深300 +1%，房地产开发指数+38% [4]

行业投资评级 - 中国房地产市场持续疲软 投资评级未明确提及但整体态度谨慎 [1][3][6][8] - 购物中心市场表现积极 头部运营商如华润置地获得正面评价 [9][10][13][18] 房地产行业核心观点 - 2024年5月全国一手房销量同比下降2.9% 预计6月降幅扩大 百强开发商上半年销售额同比下降11% [1][3] - 70个城市一手房库存月数达24个月 二三线城市库存压力显著(24个月和29个月) [1][5] - 15个主要城市二手房挂牌量持续增加 80%挂牌价格超过去年9月刺激政策前水平 [1][5] - 一手房价格5月同比下降超4% 环比下降0.1% 二手房价格6月同比下降11% [1][6] - 预计2025年全国一手房销售额降至8.4万亿人民币 房地产投资减少超10% [1][8] - 一线城市房价预计2026年初趋稳 二线城市2026年下半年趋稳 [1][8] 购物中心行业核心观点 - 中国购物中心总数超6300家 每年新开业300-400家 约三分之二运营管理不善 [9] - 华润万象城同店销售年增长16% 远超同行8%-9%的增速 占全国零售额6% [9][10] - 华润置地计划2040年重资产购物中心数量扩张90%至174家 已识别368家潜在收购目标 [10][18] - C R Land租金收入2024年超250亿人民币 过去8年复合年增长率25% [13] - C R Land运营成本占比16% EBITDA利润率61% 为中国运营商最高水平之一 [14] - 中国铁建地产轻资产业务表现优异 第三方商场EBITDA利润率从2021年30%提升至55% [15][16] 物业管理行业核心观点 - 2024年74%收入来自基础物业管理业务 对开发商增值服务占比降至4% [21] - 行业领先企业通过第三方拓展增加市场份额 CI mix份额从2022年4.5%增至2024年6.3% [22][25] - 行业平均关联方应收账款占核心利润比例0.5倍 减值风险得到较好控制 [23][24] - 行业普遍增加股息和股票回购 2025年平均股息收益率约5% 平均市盈率约50% [27] 企业发展战略 - 华润置地通过收购弱势参与者和轻资产模式扩张 计划2040年购物中心数量增长90% [10][18] - C R Land三大品牌定位清晰 Mixc定位高端 Maxi Maxi1面向大众 Maxi World针对年轻消费者 [11][12] - 中国铁建地产轻资产业务中第三方购物中心将超过自有物业成为主要贡献者 [15] - 海澜集团计划剥离21个成熟非核心购物中心 总公允价值约400亿人民币 [17]

股价表现 - 创维集团股价下跌3.04%至3.19港元 成交额786.24万港元 [1] 盈利预警 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月税后溢利同比下降约50% [1] - 盈利下降主要受中国房地产市场持续下行及销售低迷影响 [1] - 现代服务业板块中建设发展业务因部分区域物业计提减值导致业绩欠佳 [1] - 公司根据会计准则要求增加房地产存货减值准备以反映市场环境变化 [1] 行业影响 - 中国房地产市场持续下行对关联业务产生直接负面影响 [1]

公司股价表现 - 创维集团(00751)股价下跌3 04% 报3 19港元 成交额786 24万港元 [1] 盈利预警 - 公司预期2025年上半年税后溢利较2024年同期下降约50% [1] - 盈利下降主要受中国房地产市场持续下行及销售低迷影响 [1] 业务影响 - 现代服务业业务板块中建设发展业务的部分区域物业计提减值 导致该业务业绩表现欠佳 [1] - 公司根据会计准则要求增加了相关房地产存货减值准备 反映当前市场环境变化 [1]

交易概况 - 华发股份全资子公司融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心处置7宗未建商业用地 总面积7.05万平方米[1] - 地块位于深圳市宝安区沙井街道 计容建筑面积46.1万平方米（办公41.97万㎡/商业3.29万㎡/地下商业0.35万㎡/公共配套0.49万㎡）[3] - 交易预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50%[1] 交易动因 - 公司称交易旨在盘活沉淀资产 回笼资金超40亿元 增强流动性并优化现金流[4][6] - 规避商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长等风险 释放资源聚焦核心业务[4] - 地块账面成本58.41亿元 交易价格较账面值折价24.59% 评估减值率23.2%[5] 项目背景 - 地块属前海冰雪世界项目组成部分 该项目总占地面积43万平方米 总建筑面积131万平方米 总投资超百亿元[1][3] - 项目包含30万平方米人才房社区 预计2025年第四季度试营业[1] - 融华置地称未开发是因整体运营策略和开发节奏统筹安排[3] 市场环境 - 深圳商办用地地价呈下降趋势 办公市场持续低迷[5][6] - 行业专家指出商业办公项目存在分割销售和物业运营困难 收回土地可能调整规划减少商办指标[2] 财务影响 - 2024年公司营收599.92亿元（同比降16.84%） 净利润9.51亿元（同比降48.24%） 全口径销售1054.44亿元[6] - 2025年上半年预计净利润1.68亿元（同比降86.69%） 营收增长53.76%但毛利率同比下降[7]

业绩预期 - 公司预计截至2025年6月30日止六个月的税后溢利较2024年同期将下降约50% [1] - 业绩下降主要受现代服务业业务板块中建设发展业务的部分区域物业计提减值影响 [1] - 智能系统技术业务板块因智能终端机产品销售单价大幅下降导致营业收入和毛利率同比下降 [1] 业务影响分析 - 中国房地产市场持续下行及销售低迷直接影响公司建设发展业务的资产质量 [1] - 公司根据会计准则要求增加了房地产存货减值准备以反映当前市场环境变化 [1] - 智能终端机产品面临激烈市场竞争环境导致价格压力加剧 [1] 资产与市场应对 - 公司计提减值准备主要针对现代服务业业务板块中的物业资产 [1] - 未来将继续密切关注市场动态并可能根据变化适时调整资产价值 [1] - 当前调整反映了房地产市场环境变化对资产价值的直接影响 [1]

公司业绩预期 - 公司预计截至2025年6月30日止6个月的税后溢利将较2024年同期下降约50% [1] - 业绩下降主要受中国房地产市场持续下行及销售低迷影响 [1] - 现代服务业业务板块中的建设发展业务因部分区域物业计提减值导致业绩欠佳 [1] - 公司根据会计准则增加了房地产存货减值准备以反映当前市场环境变化 [1] 业务板块表现 - 智能系统技术业务板块预计对中期业绩产生负面影响 [1] - 智能终端机产品销售单价大幅下降导致营业收入及毛利率同比下降 [1] - 市场竞争环境是智能终端机产品表现不佳的主要原因 [1] 市场环境与应对措施 - 中国房地产市场持续下行对公司现代服务业业务板块造成直接冲击 [1] - 公司将继续密切关注市场动态并可能适时调整资产价值 [1]