全国法拍房市场概况 - 2024年前5个月全国法拍房挂拍量32 4万套 同比微降0 78% 成交6 487万套 总金额1016 9亿元 同比下降20 3% [1] - 法拍住宅成交4 26万套 金额544 6亿元 占总成交额53 6% 法拍商业房源成交1 2万套 金额231 2亿元 占比22 7% [1] - 北上广深法拍住宅清仓率43 4% 成交2944套 金额173 1亿元 其中一拍占比54 7% 二拍占比40 2% [1] 豪宅法拍市场表现 - 法拍房成交集中于一线城市核心地段稀缺豪宅 如上海老洋房 深圳顶豪 因地段稀缺性受高净值买家追捧 溢价显著 [1] - 深圳罗湖区怡景花园别墅28人竞拍405轮 成交价3095万元 较854万元起拍价溢价262% 原业主持有13年账面溢价2594 6万元 [2] - 深圳半岛城邦花园(三期)豪宅以159 35%溢价率成交 总价5172万元 上海浦东三湘印象名邸豪宅溢价54 47% 成交价4225万元 [2] 法拍房市场特征 - 豪宅法拍房相比普通法拍房更受市场关注 价差更大 吸引投资者 刚改用户可通过法拍以同等预算获取更高性价比房产 [2] - 豪宅购房者在法拍市场可获取二手房市场稀缺的优质房源 显示法拍渠道对高端房产交易的补充作用 [2]

核心观点 - 5月法拍房市场供需指标快速恢复常态，成交量创年内新高，溢价成交比例和成交率同步回升[3][8] - 6月受一手房季节性需求分流影响，法拍房交易量增速可能放缓，但下半年核心城市表现仍值得关注[9] - 优质资产受追捧，上海百年花园洋房以50万/平方米单价成交，361个标的出价超100次[8][17] 供应规模 - 5月新增挂拍量2.5万套环比降18%，起拍总价232亿元环比降30%，回落至2025年均值水平[10] - 重庆连续6个月挂拍量居首超1000套，芜湖因宝能睿城集中挂拍致月度供应超500套[10] - 一线城市新增挂拍均不足300套，北京25.6亿元挂拍总价居全国首位[11] 成交量 - 5月成交4679套环比大增276%，69%房源溢价成交环比升3个百分点[5][14] - 深圳211套成交量居首，上海8.1亿元成交额最高[17] - 上海百年洋房2.7亿元溢价8%成交，单价达50.46万/平方米[17] 成交率 - 全国平均成交率回升至19%，宁波/上海/杭州超50%[6][21] - 成都/深圳/厦门成交率超40%，核心城市引领市场信心修复[24] 折价率 - 挂拍折价率28.9%环比升1.1个百分点，成交折价率32.5%环比升1.2个百分点[27] - 一拍二拍房源供求价差缩小，变卖房源价差扩大至3.4个百分点[30] 城市表现 - 重庆连续6个月供应量第一，上海/北京高价资产集中[10][11] - 外向型经济城市如上海/深圳/杭州/宁波吸引高净值群体关注[9][17]

法拍房交易 - 上海市长宁区新华路329弄30号1幢及2幢花园住宅以2.7亿元总价成交，成交单价高达50.46万元/平方米 [1] - 该房产建筑面积535平方米，其中主楼427平方米，副楼108平方米 [1] - 起拍价2.5亿元，折合单价46.73万元/平方米，经过19轮竞价后以8%溢价率成交 [1] 房产背景 - 该房产为"新华别墅"之一，由匈牙利建筑设计师邬达克于1923年设计，1925年竣工 [2] - 原权利人上海而之广告有限公司已破产，房产存在抵押和查封情况 [1] - 上海而之广告有限公司为上海华澈置业发展有限公司100%控股子公司 [1] 历史交易情况 - 该物业去年11月曾以3.5亿元挂牌二手房市场但未成交 [2] - 成交价未破全国纪录，2021年上海华洲君庭别墅以3.15亿元创单套住宅价格之最 [2] - 2024年4月上海静安区巨鹿路花园洋房以3.1亿元成交，单价100.9万元/平方米创地上建筑单价新高 [2] 法拍市场数据 - 今年前四个月全国法拍房源挂拍26.95万套，成交5.17万套 [2] - 总成交金额831.4亿元，拍品清仓率19.2% [2]

一线城市楼市表现 - 一线城市在楼市"止跌回稳"过程中充当领头羊角色，改善需求明显升温，高端项目销售成绩亮眼[1] - 上海法拍房市场出现高价成交案例，长宁区新华路花园住宅以2.7亿元总价成交，单价达50.46万元/平方米，溢价率8%[1] - 上海华山路老洋房2021年曾以8.5亿元总价成交，单价高达75万元/平方米，显示稀缺房产的溢价能力[1] 法拍房市场动态 - 豪宅类法拍房受市场重点关注，相比普通法拍房价差更大，吸引投资者参与[2] - 购房者可通过法拍市场以同等预算获得更高性价比房产，或购买二手房市场稀缺的优质资产[2] - 2023年前4个月全国法拍房源挂拍26.95万套，成交5.17万套，总金额831.4亿元，一线城市住宅清仓率42.1%显著高于三四线城市[2] 豪宅市场交易情况 - 上海黄浦区豪宅项目上海壹号院三批次64套房源当日售罄，实现销售额40.25亿元，年内累计销售额达108.71亿元，成为全国首个单盘破百亿项目[2] - 上海高端项目凭借地段不可复制性强化市场吸引力，统计局数据显示高端改善项目有效提振消费者入市意愿[3]

法拍房市场热度 - 日耀之城法拍房吸引36人报名、1700多人设置提醒、超3.9万次围观，热度显著高于5月法拍市场平均水平[1] - 房源起拍价305万元（单价2.9万元/㎡），经过220次竞价后以468.5万元成交，溢价率达53.6%[3] - 开拍前已有超10人报名并缴纳保证金，开拍首日两小时内出现60次竞价，平均每2分钟加价一次[6] 价格对比分析 - 成交单价4.46万元/㎡略低于新房毛坯单价4.02万元/㎡，但总价469.79万元比法拍价高出1万元[8] - 同小区15幢1003室三周前成交单价4.76万元/㎡，显示本次法拍价环比回落[11] - 三角区因靠近铁路且远离地铁/钱塘江，历史成交价普遍低于5万元/㎡，与滨水区7万元+/㎡形成明显价差[9] 标的物特殊属性 - 房源位于顶楼且属三角区，区位条件非最优[9] - 需办理两次过户（开发商→原业主→买家），买受人需垫付相关费用[13] - 权利来源为司法裁定，现登记在开发商万科亚运村公司名下[13] 市场参与方观点 - 中介认为2.9万元/㎡起拍价显著低于市场价，吸引大量捡漏需求[6][9] - 竞买人反馈价格在第二天快速突破430万元心理预期，显示竞争激烈[8] - 资深中介指出4月同户型成交价达5.2万元/㎡，本次顶楼房源价格存在折价[9]

法拍房成交概况 - 深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋法拍房以1 14亿元成交 成交均价3 42万元/平方米 建筑面积3333平方米 起拍价2378万元 单价7131元/平方米 成交溢价3 8倍 [1] - 该法拍吸引34人报名 超6万人围观 经历450轮竞价 [3] - 标的临近园岭地铁站 属罗湖区地王片区 片区二手房成交均价4 7万元/平方米 商办项目成交均价2 6万元/平方米 [3] 标的资产详情 - 标的已抵押给中国光大银行深圳分行 被担保主债权11 5亿元 [3] - 土地使用年限仅剩约8年（1983年4月8日～2033年4月7日） [3] - 原所有权人为深圳市建设（集团）有限公司 该公司成立于1983年 参建过燕澜和鸣花园、侨香村、梅山苑等多个项目 [4][5] - 房源用途为办公 评估报告显示各层面积465 38～574 59平方米 评估单价9500～12000元/平方米 总评估价值3397万元 [7] 深圳法拍市场动态 - 2024年4月宝安区一套房源经47人500轮竞价 从300万元涨至1103万元 溢价超200% [8] - 南山半岛城邦三期法拍房溢价率159 35% 单价近20万元/平方米 接近小区二手房均价 [8] - 2024年1～4月全国法拍市场挂拍26 95万套 成交5 17万套 总成交金额831 4亿元 同比下降17 5% [8] - 深圳法拍房以住宅为主（占69 37%） 住宅平均竞拍人次7 31 南山区溢价率最高（34 88%） [8]

法拍房成交概况 - 深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层法拍房以1.14亿元总价成交，成交均价约3.42万元/平方米，建筑面积约3333平方米 [1] - 起拍价2378万元，折合单价7131元/平方米，最终成交溢价约3.8倍 [1] - 该法拍共吸引34人报名，超6万人围观，经历450轮竞价 [3] 标的物属性与市场对比 - 标的临近园岭地铁站，属罗湖区地王片区，片区二手房成交均价4.7万元/平方米，商办项目均价2.6万元/平方米 [3] - 土地使用年限仅剩约8年（原50年，1983年4月8日～2033年4月7日） [4] - 房源用途为办公，评估报告显示各层评估单价介于9,500～12,000元/平方米 [7] - 标的已抵押给中国光大银行深圳分行，被担保主债权11.5亿元 [3] 产权背景与开发商信息 - 法拍房原所有权人为深圳市建设（集团）有限公司，该公司成立于1983年，由基建工程兵转业组建 [5] - 深圳建设参建项目包括燕澜和鸣花园、侨香村、梅山苑等，涉及住宅、商业及公共建筑领域 [5] 深圳法拍市场动态 - 2024年1～4月全国法拍市场挂拍26.95万套，成交5.17万套，总成交金额831.4亿元，同比下降17.5% [8] - 深圳法拍房以住宅为主（占69.37%），住宅平均竞拍人次7.31，商业仅3.41人次 [8] - 南山区溢价率最高达34.88%，福田区26.67%，罗湖区31.27% [9] - 近期高溢价案例：宝安区某房源溢价超200%，南山半岛城邦三期溢价159.35%，福田天鹅湖花园溢价139% [8] 区域成交数据 - 南山区成交均价93,007元/平方米，龙岗区33,641元/平方米，福田区73,953元/平方米 [9] - 南山区成交率76.87%居首，光明区溢价率29.18%但成交率仅37.5% [9]

法拍房市场整体表现 - 2025年1—4月全国法拍房源挂拍数量累计26 95万套 成交5 17万套 总成交金额831 4亿元 按拍品清仓率19 2% [1] 重点区域市场表现 - 浙江省成交4518套 清仓率46 6% 显著高于全国平均水平 总成交金额112 4亿元 [1] - 杭州 温州 金华为浙江省内成交领跑城市 [1]

杭州武林壹号豪宅法拍事件 - 建筑面积556 79㎡的武林壹号豪宅原定2月5日以6500万元起拍价开拍 吸引4万多人次关注并有1名意向竞买人报名 但开拍前因"申请人要求延缓拍卖"临时撤拍 [1] - 该房源本月重新上架阿里资产平台 起拍价维持6500万元(折合单价11 67万元/㎡) 吸引2 8万多人次关注但最终因无人报名流拍 [3] - 武林壹号是杭州知名豪宅 2012年开盘以来吸引金融 互联网等高净值人群 2017-2020年频繁出现在法拍市场 2019年曾连续两天有房源法拍 [5] 武林壹号市场表现 - 2021年双十一期间 718 03㎡顶跃法拍房以1元起拍 最终以9840万元成交(评估价8697万元) 该成交价位列杭州单套住宅法拍TOP5 [8] - 当前二手房市场挂牌均价11 63万元/㎡ 有4套327㎡以下户型在售 13套未上架 [8] - 2023年两套顶跃房源成交价超1亿元 其中718 03㎡房源以1 23亿元成交(单价17 13万元/㎡) 640㎡房源以1 07亿元成交(单价16 8万元/㎡) [10] 流拍原因分析 - 2月份杭州楼市回暖时有人报名 但当前全球经济不确定性导致购房计划搁置 [12] - 高总价豪宅竞买人倾向观望二拍 等待起拍价下降后再出手 二拍成交价高于一拍流拍价的情况常见 [12]