豪宅法拍市场概况 - 上海豪宅法拍市场2025年已成交3套破亿房产，包括九间堂别墅、汤臣一品豪宅和新华路老洋房 [1][8][9] - 法拍市场呈现两极分化：顶尖产品价格波动剧烈（如50 46万元/㎡老洋房），普通房源价格承压 [7][9] - 部分起拍价过亿豪宅流拍，降价后成交价缩水明显（如某豪宅从过亿降至8000多万元） [9] 九间堂别墅交易细节 - 浦东新区芳甸路599弄60号别墅以1 09亿元成交，建筑面积682㎡，单价16万元/㎡，溢价率5 8% [3] - 同一小区2024年法拍别墅（680㎡）成交价1 44亿元，单价21万元/㎡，现价同比降3500万元/套 [6][7] - 开发商证大集团分两期开发（2006/2013年），49幢别墅面积600-1200㎡，占地10 8公顷 [6] 豪宅法拍价格趋势 - 九间堂别墅成交单价同比降5万元/㎡，分析师认为16万元/㎡属"捡漏"价 [7] - 汤臣一品767㎡豪宅成交价1 735亿元（单价22 62万元/㎡），新华路老洋房单价创50 46万元/㎡纪录 [8][9] - 法拍房交易量增长但价格下行，稀缺独栋别墅与公寓价格差距缩小 [7][9] 标的物背景信息 - 九间堂法拍别墅由南京栖霞区法院处置，权利人共有人居住中并承诺15日内腾房 [4] - 2024年法拍别墅原主人为证大集团前老板戴志康，其因金融犯罪被判19年有期徒刑 [6] - 戴志康名下别墅屋况差（欠物业费50万元、门窗缺失）仍拍出60%高溢价 [6][7]

相比去年成交的同小区、同面积别墅，这套法拍房成交价降了3500万元。 近日，上海知名中式豪宅小区"九间堂"一别墅被法拍，最终成交价破亿，达到1.09亿元。据第一财经记 者统计，这是今年以来在淘宝网司法拍卖网络平台上成交的第三套成交价破亿元的上海豪宅。 根据淘宝网司法拍卖平台，标的物"上海市浦东新区芳甸路599弄60号全幢"起拍价为1.03亿元，参拍保 证金为1200万元，加价幅度最低为10万元/次。 6月20日，这幢建筑面积达到682平方米的独栋中式别墅的拍卖活动共收获2.8万次围观，两名参拍者竞 价9轮，最终用户姓名侯磊以最高价胜出（1.09亿元），溢价率为5.8%，成交单价约合16万元/平方米。 根据竞拍公告，该法拍别墅的处置单位为南京市栖霞区人民法院，不动产登记权利人为沈某某和共有人 朱某某与沈某某。直至法拍活动进行时，该标的物的共有人还在居住中，共有人缴纳了保证金300万元 并承诺于拍卖成交后15日内腾空交付。 这套法拍别墅所在的小区"九间堂"，在上海的豪宅圈有一定名气。 "三开三进、谓之九间"，这种中式传统建筑格局是"九间堂"名称的由来。 九间堂由证大集团开发，一期于2006年竣工，二期于2013年 ...

法拍房产交易情况 - 深圳华侨城纯水岸两套超200平方米法拍房分别以3834万元和3631万元成交，溢价率高达136%和124% [1] - 两套房产起拍价均为1620万元左右，吸引10人以上报名竞拍，出价超100次，围观次数上万 [1] - 成交单价约13万元/平方米，显著低于同小区二手房挂牌均价15.19万元/平方米及某276平方米房源18.05万元/平方米挂牌价 [3] 房产历史与权属 - 两套房产原购于2009-2011年，登记价格分别为1900万元和1938万元，持有十余年价值翻倍 [7] - 房产涉及深圳一电精密技术有限公司及其高管（董事长张某志、副董事长张某、董事丁某梅）的借款纠纷，需偿付1.3亿元 [8][10] - 土地性质为70年产权居住用地，房屋性质为商品房，建筑面积277平方米左右 [8] 关联企业信息 - 深圳一电精密技术有限公司成立于2013年，注册资本2000万元，属计算机通信设备制造业，为一电科技集团成员 [9] - 母公司深圳一电科技成立于1999年，拥有10万平米科技园，主营军用警用无人机、智能光电系统及碳纤维制品 [9][10] - 两家公司当前共有5条被执行人记录，被执行总金额达3.39亿元（1.82亿元+1.57亿元） [10]

法拍房市场整体表现 - 2025年前五个月全国法拍房源挂拍数量累计32.4万套，同比下降0.78%，总成交金额1016.9亿元，同比下降20.3% [1][7] - 北上广深法拍住宅清仓率为43.4%，累计成交2944套，成交金额173.1亿元，其中北京法拍住宅平均成交折价率75.2% [8] 豪宅别墅类法拍房表现 - 核心城市优质豪宅资产如别墅类产品走出独立行情，频繁出现高溢价成交案例 [3] - 广州凯旋新世界广粤尊府一套198平方米法拍房以4033.6万元成交，单价20.4万/平方米，溢价率超175% [3] - 苏州玲珑湾花园一套224.85平方米法拍房以1915.7万元成交，单价8.5万/平方米，溢价率177% [3] - 南宁青秀区泰国城一栋340.38平方米别墅法拍，经241轮叫价以681万元成交，比起拍价高431.2万元 [4] - 上海新华路两幢百年历史花园洋房以2.7亿元成交，单价超50万元/平方米，溢价8% [5] - 深圳罗湖区怡景花园一栋别墅历经超400轮叫价，价格从854万元飙升至超3000万元，溢价率突破260% [5] 豪宅别墅类法拍房走俏原因 - 高总价法拍住宅成交集中于一线城市核心地段的稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪因地段不可复制性受高净值买家争抢 [9] - 别墅类产品因"限墅令"严格执行而稀缺，被称为"卖一套少一套"，法拍市场上的别墅房源因产品、地段特殊性受关注 [10] - 高收入人群改善居住需求和企业投资不动产需求推动高价资产成交 [1][9] - 低密度地块供应有条件、有限制，大规模独栋别墅依然稀缺，别墅类产品重回高端市场竞争 [10]

法拍房市场整体表现 - 2025年1-5月全国法拍房挂拍数量32.4万套 同比下降0.78% [1][6] - 同期总成交金额1016.9亿元 同比下降20.3% [1][6] - 成交拍品6.487万套 同比下降0.11% [6] 豪宅别墅类法拍房表现 - 上海新华路百年老洋房以2.7亿元成交 溢价8% 单价超50万元/平方米创纪录 [4] - 广州珠江新城豪宅以4033.6万元成交 溢价率超175% 单价20.4万元/平方米 [2] - 苏州玲珑湾花园房源1915.7万元成交 溢价率177% 吸引5.6万次围观 [2] - 南宁青秀区别墅经241轮竞价以681万元成交 较起拍价高431.2万元 [3] - 深圳罗湖区别墅经超400轮叫价达3000万元 溢价率突破260% [5] 区域市场特征 - 北上广深法拍住宅清仓率43.4% 成交2944套 金额173.1亿元 [6] - 北京法拍住宅平均成交折价率75.2% [6] - 高总价成交集中于一线城市核心地段 如上海浦东新区和深圳南山区 [7] - 上海法拍房源数量最多且成交总价最高 珠海成交总价最低 [7] 豪宅市场供需分析 - 高端房产需求持续存在 高收入人群改善居住和企业投资需求推动成交 [1][7] - 别墅产品因"限墅令"执行严格而稀缺 被称为"卖一套少一套" [7] - 核心城市优质豪宅资产具有不可复制的地段特性和历史文化价值 [4][6] - 低容积率地块供应增加但独栋别墅仍受限制 产品重回高端市场竞争 [8]

一线城市法拍住宅市场概况 - 今年前五个月一线城市法拍住宅累计成交2944套，成交金额147.9亿元 [2] - 前五个月成交量较一季度末增长超1000套，清仓率由35%增至40%以上 [1] - 5月一线城市法拍住宅新增挂拍量环比下降，广州233套、北京167套、深圳148套、上海126套 [3] 成交量与金额月度变化 - 1月成交量622套，2-4月分别为626套、619套、521套，前五个月较前四个月增长556套 [2] - 1月成交金额41.4亿元，2-5月月度增长分别为39.3亿元、38.6亿元、28.6亿元、25.2亿元 [2] - 清仓率持续上升，1月不足30%，前五个月达43.4%，较前四个月略增1.3个百分点 [2] 市场结构性特征 - 成交集中于一线城市核心地段稀缺豪宅，一拍成交占比超50%，二拍占比约40% [2] - 上海法拍房源数量最多，北京朝阳、海淀核心区清仓率超45% [5] - 5月典型城市法拍房成交率19%，环比增3个百分点，多城成交率超50% [4] 市场驱动因素 - 法拍贷利率与二手房贷利率持平叠加房价折扣，购房门槛降低刺激交易 [4] - 核心城市资产流动性强，高净值买家追捧稀缺豪宅，溢价显著 [5] - 政策支持及市场成熟度提升推动成交量上升，但占商品房市场份额不足1% [1] 未来趋势 - 优质资产持续受青睐，高净值群体及投资机构关注度提升 [5] - 6月交易量或放缓，但稳楼市政策将支撑市场信心 [5] - 一线城市核心地段法拍房因稀缺性和保值增值潜力推动成交量 [5]

全国法拍房市场概况 - 2024年前5个月全国法拍房挂拍量32 4万套 同比微降0 78% 成交6 487万套 总金额1016 9亿元 同比下降20 3% [1] - 法拍住宅成交4 26万套 金额544 6亿元 占总成交额53 6% 法拍商业房源成交1 2万套 金额231 2亿元 占比22 7% [1] - 北上广深法拍住宅清仓率43 4% 成交2944套 金额173 1亿元 其中一拍占比54 7% 二拍占比40 2% [1] 豪宅法拍市场表现 - 法拍房成交集中于一线城市核心地段稀缺豪宅 如上海老洋房 深圳顶豪 因地段稀缺性受高净值买家追捧 溢价显著 [1] - 深圳罗湖区怡景花园别墅28人竞拍405轮 成交价3095万元 较854万元起拍价溢价262% 原业主持有13年账面溢价2594 6万元 [2] - 深圳半岛城邦花园(三期)豪宅以159 35%溢价率成交 总价5172万元 上海浦东三湘印象名邸豪宅溢价54 47% 成交价4225万元 [2] 法拍房市场特征 - 豪宅法拍房相比普通法拍房更受市场关注 价差更大 吸引投资者 刚改用户可通过法拍以同等预算获取更高性价比房产 [2] - 豪宅购房者在法拍市场可获取二手房市场稀缺的优质房源 显示法拍渠道对高端房产交易的补充作用 [2]

核心观点 - 5月法拍房市场供需指标快速恢复常态，成交量创年内新高，溢价成交比例和成交率同步回升[3][8] - 6月受一手房季节性需求分流影响，法拍房交易量增速可能放缓，但下半年核心城市表现仍值得关注[9] - 优质资产受追捧，上海百年花园洋房以50万/平方米单价成交，361个标的出价超100次[8][17] 供应规模 - 5月新增挂拍量2.5万套环比降18%，起拍总价232亿元环比降30%，回落至2025年均值水平[10] - 重庆连续6个月挂拍量居首超1000套，芜湖因宝能睿城集中挂拍致月度供应超500套[10] - 一线城市新增挂拍均不足300套，北京25.6亿元挂拍总价居全国首位[11] 成交量 - 5月成交4679套环比大增276%，69%房源溢价成交环比升3个百分点[5][14] - 深圳211套成交量居首，上海8.1亿元成交额最高[17] - 上海百年洋房2.7亿元溢价8%成交，单价达50.46万/平方米[17] 成交率 - 全国平均成交率回升至19%，宁波/上海/杭州超50%[6][21] - 成都/深圳/厦门成交率超40%，核心城市引领市场信心修复[24] 折价率 - 挂拍折价率28.9%环比升1.1个百分点，成交折价率32.5%环比升1.2个百分点[27] - 一拍二拍房源供求价差缩小，变卖房源价差扩大至3.4个百分点[30] 城市表现 - 重庆连续6个月供应量第一，上海/北京高价资产集中[10][11] - 外向型经济城市如上海/深圳/杭州/宁波吸引高净值群体关注[9][17]

法拍房交易 - 上海市长宁区新华路329弄30号1幢及2幢花园住宅以2.7亿元总价成交，成交单价高达50.46万元/平方米 [1] - 该房产建筑面积535平方米，其中主楼427平方米，副楼108平方米 [1] - 起拍价2.5亿元，折合单价46.73万元/平方米，经过19轮竞价后以8%溢价率成交 [1] 房产背景 - 该房产为"新华别墅"之一，由匈牙利建筑设计师邬达克于1923年设计，1925年竣工 [2] - 原权利人上海而之广告有限公司已破产，房产存在抵押和查封情况 [1] - 上海而之广告有限公司为上海华澈置业发展有限公司100%控股子公司 [1] 历史交易情况 - 该物业去年11月曾以3.5亿元挂牌二手房市场但未成交 [2] - 成交价未破全国纪录，2021年上海华洲君庭别墅以3.15亿元创单套住宅价格之最 [2] - 2024年4月上海静安区巨鹿路花园洋房以3.1亿元成交，单价100.9万元/平方米创地上建筑单价新高 [2] 法拍市场数据 - 今年前四个月全国法拍房源挂拍26.95万套，成交5.17万套 [2] - 总成交金额831.4亿元，拍品清仓率19.2% [2]

一线城市楼市表现 - 一线城市在楼市"止跌回稳"过程中充当领头羊角色，改善需求明显升温，高端项目销售成绩亮眼[1] - 上海法拍房市场出现高价成交案例，长宁区新华路花园住宅以2.7亿元总价成交，单价达50.46万元/平方米，溢价率8%[1] - 上海华山路老洋房2021年曾以8.5亿元总价成交，单价高达75万元/平方米，显示稀缺房产的溢价能力[1] 法拍房市场动态 - 豪宅类法拍房受市场重点关注，相比普通法拍房价差更大，吸引投资者参与[2] - 购房者可通过法拍市场以同等预算获得更高性价比房产，或购买二手房市场稀缺的优质资产[2] - 2023年前4个月全国法拍房源挂拍26.95万套，成交5.17万套，总金额831.4亿元，一线城市住宅清仓率42.1%显著高于三四线城市[2] 豪宅市场交易情况 - 上海黄浦区豪宅项目上海壹号院三批次64套房源当日售罄，实现销售额40.25亿元，年内累计销售额达108.71亿元，成为全国首个单盘破百亿项目[2] - 上海高端项目凭借地段不可复制性强化市场吸引力，统计局数据显示高端改善项目有效提振消费者入市意愿[3]