二手房市场量价分化现象 - 广州2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅超17% [1] - 广州二手房价格1-3月连续下跌，4月勉强持平，同比仍下跌 [3] - 西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价跌回2019年水平 [3] - 厦门荣枯线为2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套 [3] 挂牌量与库存压力 - 北京二手房挂牌量从8万套翻倍至16万套 [3] - 广州前五个月成交量涨17%，但挂牌量从18万套增至20万套 [3] - 西安单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超45个月 [3] - 成都二手房挂牌量超16万套，核心区优质学区房流动性较好，远郊老破小无人问津 [4] 价格下跌案例 - 西安曲江新区二手房均价从2.28万/㎡跌至2.09万/㎡ [3] - 绵阳高水片区老旧小区单价跌至3066元/㎡，价格腰斩 [5] - 成都金融城板块次新房站稳5万/㎡，青白江新房价格跌破1万/㎡ [8] 新房市场对二手房冲击 - 第四代住宅配备50㎡空中花园、6米挑高空间，得房率超100% [5][6] - 南昌第四代住宅项目配备智能喷灌系统和共享庭院，物业费与普通住宅相同 [6] - 2000年左右二手房得房率仅70%多，与新房代际差距明显 [7] - 广州天河区2018年次新房因LDKB一体化设计溢价率达8%，老旧小区价格持续下跌 [7] 市场分化趋势 - 核心区次新房与远郊老破小价差拉大，广州天河电梯房挂牌周期45天，白云非电梯房需180天 [13] - 成都核心区房价环比上涨1.05%，远郊持续下跌 [14] - 广州越秀区加装电梯楼梯房3天成交，增城新房挂牌价1.1万/㎡无人问津 [9] - 成都锦江区次新房去化周期5.36个月，天府新区超18个月 [9] 未来市场趋势 - 2024年全国30个重点城市二手房成交占比达59%，长沙、杭州二手房成交量是新房2倍以上 [11] - 未来二手房竞争加剧，房龄新、配套好、户型优的房子更具优势 [12] - 央行或2025年二季度再次降息，公积金贷款额度可能提高 [15] - 25万套保障性租赁住房入市，挤压中低端二手房流动性 [15]

房地产市场运行情况 - 2025年1-4月份东营市新建商品房网签面积86.4万平方米，同比增长6.3%，较1-3月份降幅收窄21.8个百分点，市场呈现止跌回稳态势 [3] 《东营市"好房子"建设标准指引》核心内容 建筑标准提升 - 层高要求不低于3.1米，比原东营市标准及国家、省标准提高10厘米 [3] - 停车位配建标准由不低于1:1.2提升至不低于1:1.5 [3] - 南向房间大寒日有效日照时间满窗日照累计不小于3小时，6层及以下住宅建筑间距不小于相对高度的1.7倍 [3] - 庭院围墙高度提高至1.8米，允许采用虚实结合形式，墙体材料需采用新型材料 [3] 配套设施要求 - 要求配建小区食堂、阅览室、健身房、四点半学堂"四件套"设施 [3] - 优化隔音降噪和电梯技术指标 [3] 第四代住宅标准 - 明确城市森林花园住宅要求，包括户属空中花园的设置标准 [3] - 规定不计容情形，增加绿地率计入面积 [3]

武汉房地产市场回暖趋势 - 4月武汉新房价格同比下降5%，降幅连续6个月收窄0.8个百分点 [2] - 二手住宅价格同比下降7.3%，降幅连续9个月收窄1个百分点 [2] - 新建商品住宅成交0.35万套同比上涨2.3%，二手住宅成交0.97万套同比增长6.4% [2] 第四代住宅市场表现 - 智能化高得房率的第四代住宅成为市场热点，武汉已推出超30个项目 [1][3] - 4月武汉9个优质项目售罄，网签前五均为准四代或改善型楼盘 [2] - 保利沙湖嘉瑞项目开盘1小时销售120套，销售额近6亿元 [2] - 中建壹品汉芯公馆新推房源去化率超六成 [3] 典型项目销售情况 - 保利沙湖嘉瑞139平方米户型售罄，剩余170平方米户型总价约520万元 [2] - 中建壹品汉芯公馆主推170平方米房源，客户日均看房量超100组 [3] - 购房者青睐第四代住宅的高得房率（近乎零公摊）和绿色科技 [3] 市场供需特征 - 中心城区改善型需求持续释放，带动市场活跃度 [2][3] - 业内人士预计二季度商品住宅市场止跌回稳动能增强 [3]

项目销售表现 - 中原华曦府二期首批132套房源5分钟内售罄 [1] - 一期项目位列2024年度郑州销售面积及金额前三 二期月度到访客户超3000组 [3] 产品定位与规划 - 项目定位为"绿"系高端产品 总占地面积145亩 主城区稀缺百亩大盘 户型143平方米起步 纯改善属性 [4] - 采用第四代住宅理念 优化北方气候适配性 通过露台本地化设计 综合得房率最高达107% [6][8] 设计团队与建筑特色 - 集结GOA袁源 奥雅李宝章 琚宾 CCD郑忠等顶尖设计师团队 [5] - 公建化立面采用LOW-e玻璃+铝板+石材 约71米宽南大门 2 5万平方米度假式景观 配备光氧车库及星空顶入户大堂 [5] 社区配套创新 - 配置双会所（总面积2500平方米）及12处架空层（2150平方米） 涵盖书吧 私宴厅 四点半课堂等全龄功能 [10] - 投入500万元改造周边西站东街林荫大道 2018年提前建设西站路学校并于2021年投用 2023年参与校园升级 [11] 服务体系构建 - 引入酒店式物管 提供瑜伽教练 健康医生 商务会议等定制服务 推行"未入住先服务"模式惠及400组家庭 [13] - 创建篮球社 读书社等社群 全年举办50余场活动 重点针对"一老一小"提供生日宴等温情服务 [13] 行业战略意义 - 响应政府"好房子"政策导向 以"好房子 好服务 好社群"三好标准重塑郑州改善市场标杆 [3][14] - 作为央企率先探索第四代住宅本土化 推动行业从物理空间向"全维生活场景"转型 [6][9]

活动概况 - 2025两江新区房地产巡展会首站将于5月24日、25日在龙塘湖公园举行 主题为"潮涌两江承未来 安居新区筑梦想" [1] - 活动将推介超3000套房源 包含多个第四代住宅项目 提供一站式购房服务 [1] 参与房企及项目 - 15家房企参与活动 包括龙湖、格力地产、保利、两江置业等 [3] - 推出20个品质楼盘 如星悦系列（礼玉金湾 北恒紫云 江澜 礼嘉天序）、两江·竹溪风荷、两江明月湾、格力两江总部公园、保利拾光年等 [3] 房源特点 - 项目位于礼嘉、龙盛新城、悦来等两江新区核心区域 生态环境优美 交通便捷 教育医疗资源优质 [4] - 房源类型丰富 包含洋房、别墅、精装高层、清水第四代住宅、大平层、小高层等 [4] - 具体案例：华曦璟颂项目提供88－93㎡精装高层和139㎡清水第四代住宅 两江·竹溪风荷项目推出精装平层和叠拼 格力两江总部公园项目推出近400套68－96㎡小高层 [4] 第四代住宅亮点 - 第四代住宅集"空中园林""垂直绿化"于一体 被称为城市森林花园住宅或立体花园住宅 [7] - 两江新区出台六大举措支持第四代住宅建设 包括带方案招拍挂、金融支持、分段办理手续、配套设施代建、强化销售宣传、教育资源预先配置 [7] 政策支持 - 两江新区率先兑付"2024年支持刚性和改善性购房"政府补贴 提供降首付比例、降利率、降税费等组合拳政策 节省购房成本 [7] 活动意义 - 巡展会是两江新区优质商品房项目的重要展示平台 促进供需对接 [8] - 后续将开展品质楼盘商圈展示、进企业、进社区等活动 持续提升公共服务水平 打造宜居宜业环境 [8]

重庆"好房子"新规核心内容 - 重庆版《住宅设计标准》于2024年2月正式实施 明确住宅层高不应小于3米且不宜大于3.6米 [1] - 标准要求昼间卧室噪声限值不大于40dB 夜间卧室噪声限值不大于30dB 起居室噪声限值不大于40dB [8] - 要求住宅主要使用房间窗地面积比不小于1/6 入户门净宽不小于1.10米 套内主要过道通行净宽不小于1.10米 [5][6] 市场层高现状 - 2024年以来重庆典型住宅项目平均层高达3.06米 [1] - 标准对新建住宅电梯设置提出要求：两层及以上住宅应设电梯 高层住宅每单元应设不少于两台电梯且包含一台可容纳担架电梯 [5] 典型项目市场表现 - 龙湖·观萃项目示范区开放吸引超千组客户到访 赠送率最高达55% 阳台挑空最高达6.3米 [8] - 龙湖云河颂项目开盘即售罄 得房率约130% [10] - 金茂·璞印金开项目首次开盘成交额达3.6亿元 去化率约90% 1号楼以约2.91万元/平方米刷新重庆清水房单价纪录 [10] - 美心美岸江山项目日均到访人次同比增长超三倍 一季度销量同比增长74% 销售额同比增长71% [10] 市场推广与政策支持 - 重庆春季房交会举办第四代住宅专场推介活动 吸引超2000组购房者到访 [10] - 铭腾机构预测到2025年重庆第四代住宅项目将突破80个 [1] - 两江新区出台六大举措支持"好房子"建设 包括带方案招拍挂 金融支持 分段办理手续等 [11] - 部分房企调整项目规划 如万科界石项目计容建筑减少2705平方米 旭宇华锦悦来项目将限高从18米调整至25.2米 [11] 行业趋势 - 重庆商品住宅销售TOP20项目中 海成云湖郡 金茂璞印金开等大赠送高品质项目成为代表 [10] - 随着供地节奏放缓 重庆住宅库存量逐步下降 部分板块进入供应紧张状态 [11] - 行业从数量竞争转向品质竞争 满足居住需求提升生活品质的住宅将成为市场主流 [11]

第四代住宅市场表现分化 - 第四代住宅核心优势在于居住空间扩充和场景多元化，但刚需购房者适配性存疑 [6] - 广州小面积四代宅（如招商·林屿境）市场热度高，125㎡户型通过双空中花园设计实现差异化功能，实用率近140% [7][8] - 北京同类产品（如龙湖·观萃）去化率仅34%，成交均价5.7万元/㎡，显著低于周边传统住宅项目（如中海寰宇未来去化率71%，均价6.2万元/㎡） [10][12][14] 地域气候对产品价值的影响 - 北方严寒和大风天气降低开放式露台使用效率，增加维护成本，削弱四代宅性价比 [16] - 广州气候条件更适配，阳台面积占比达25%-30%的项目（如越秀云悦）实用率突破125%，首日去化率86% [18][21][22] - 北京新规推动内阳台+外阳台结合设计，提升赠送面积实际使用率 [16] 政策与产品创新协同效应 - 广州2023年容积率新规将半开敞空间比例上限提至20%，2024年部分地块阳台占比放宽至25%-30%，催生"类四代住宅" [18] - 非错层露台设计（如越秀云悦）通过可封闭阳台、飘窗全赠送实现功能升级，更契合刚需客群实用主义需求 [18][22] - 产品创新需结合政策松绑（如容积率计算优化）和地域特征，避免强行堆砌场景元素 [24] 刚需客群核心诉求 - 空间利用率提升比单纯场景升级更具吸引力，广州四代宅因高得房率（140%）热销，北京同类产品得房率94%仍遇冷 [9][16] - 中小户型需平衡总价门槛与品质升级，招商·林屿境82㎡三房和110㎡四房精准覆盖刚需刚改需求 [7] - 功能实用性优先于形式创新，北方市场需规避气候限制的设计（如可改造非错层阳台） [16][24]

文章核心观点 - 聚焦四代宅在广州、天津、武汉不同城市政策层面动态及实际落地推进情况，探究其实践成效与发展潜力，各城市推进路径和节奏有差异，四代宅成住宅产品升级重要方向 [3][31] 广州以小范围试点为起点，开启四代宅探索之路 - 广州未出台公开政策文件，以特定地块试点探索四代宅居住模式，目前有两个试点项目，从土地出让端管控开发节奏，为后续政策制定和全面推广积累经验 [5] - 招商·林屿境是广州首个四代宅产品，瞄准刚需及刚改需求，主力户型涵盖82㎡三房及110㎡和125㎡四房，得房率优势突出，市场反馈好，首开即售罄，二次开盘当日去化率达86% [8][11] - 中交科城·黄埔未来城处于建设前期阶段，定位改善型需求，户型面积段从120㎡起步，最大户型达188㎡ [11] 天津即将开启四代宅元年 - 天津滨海新区于2024年9月出台首个明确支持四代宅发展的政策文件，但项目落地速度缓慢，目前有3个项目计划打造四代宅 [13] - 滨海建投一大街地块预计配备270°环绕大露台，得房率有望突破100%，格调代建项目和天保基建一大街地块预计推出大面积四代宅产品，聚焦高端改善型居住需求 [16][19] - 相关房企考虑当地气候特点，露台进深预计为2.4 - 2.5米，年内天津将迎来首批四代宅入市，推动滨海新区居住品质升级 [19] 武汉将迎来大批量四代宅入市 - 2024年3月武汉发布政策允许三环外、户型套内面积100㎡及以上住宅设置空中花园，聚焦改善需求，为郊区楼盘打造差异化卖点，过去一年仅3个四代宅入市，超10个项目确定打造四代宅 [21] - 光谷中心城北板块将成武汉发展四代宅核心区域，各项目竞争将愈发激烈，中建壹品汉韵公馆首开去化率超8成，但整盘去化仍需时日 [21][22] - 武汉产品呈现“同项目四代与非四代并存”特征，如武汉城建金地和悦仅两栋楼端户设计错层空中花园，招商天青府仅两栋纯四代宅楼栋，体现开发商对市场需求的谨慎试探和多样化选择 [25][30]

项目概况 - 中海丽金府即将正式亮相 项目团队进入最后冲刺阶段 包括蓄客和接待媒体及同行参观 [2] - 中海地产于2023年12月以11054亿元竞得北京万泉寺0024地块 成为2024年北京单价地王 占地面积638万平方米 容积率28 建筑规模约1783万平方米 [3] - 项目位于北京二三环间 属于罕见的大规模纯居住用地 [4] 项目定位与设计 - 项目案名"丽金"源自金中都丽泽门区位 融合历史文脉与地标属性 [6] - 产品定位介于"藏峰"系与"玖序"系之间 售楼处设在丽泽商务区核心写字楼47层 可俯瞰施工进度及城市景观 [9][10] - 响应北京住宅品质新政 规划首层架空 下沉会所 双景观大门等配置 创新南向双阳台和北向设备平台设计 [11] 智能化创新 - 样板间涵盖130-184平米四种户型 采用全面智能化系统 包括马达锁 智慧门系统(支持人脸识别 指纹等多模式) [13][14][15] - 厨房配置智能燃气监测系统(泄漏自动开窗) 隐藏式抽油烟机 空间利用率提升至85% [17][19][24] - 客厅采用巴西进口奢石智能电视墙 配备家庭智能中控系统 可联动调节空调等设备 [21][23] 人性化细节 - 厨房集成净洗中心 储物柜顶部加装反光镜 130平米户型创新门柜一体化家政空间 [24][26] - 客厅隐藏式晾衣杆设计 卫生间采用奥巴马木纹大理石台面 防溅水结构优化 [26][28][30] 园林规划 - 园林体系以"三园八院"为框架 复刻金章宗时期"西山八院"和"同乐园"皇家园林格局 [32][33][34] - "金水院"参照妙峰山金山寺设计 包含6个子景观 目前效果图已公布 [35][37] - 园林设计被认为将超越丰和叁號院的"藏峰九景" 成为北京豪宅新标杆 [31][39] 市场影响 - 项目被官方认定为第四代住宅典范 吸引同行密集考察 [40] - 与同期发布的"玖序"系新品萬吉玖序形成产品矩阵 后者融入《十骏图》宫廷元素强化豪宅属性 [40]

作为昆明前两个第四代住宅项目，邦泰·观云朗月和义承·丹霞翠屿几乎前后脚在市场上正式亮相，市场推广和营销工作也基本同步展 开，颇有点擂台赛的意思。事实上两个项目也将彼此视为竞品，均将第四代住宅作为最大卖点，争先为昆明第四代住宅代言。 邦泰观云朗月的售楼部和样板间均已开放 本来，义承·丹霞翠屿和邦泰·观云朗月并不在一个片区，相距其实还有点远，丹霞翠屿在一环内，城市核心区，观云朗月则在二环外 滇池路片区，按理说不是直接竞争对手，但由于上市时间接近，又都属于第四代住宅，定位也都比较高，市场和潜在买家难免会互相 对比。 从已经流出的价格看，两个项目也差不多在同一价格段，观云朗月放风的价格是2.3万到2.5万之间，而义承丹霞翠屿目前给出的价格 是2.2万起。有人可能很奇怪，为什么观云朗月的放风价比一环内的丹霞翠屿还要高？这是因为观云朗月是精装交付，而且装标还比较 高，中央空调都是标配，而丹霞翠屿是毛坯房，扣除这个因素外，丹霞翠屿仍旧更贵一些。另外，观云朗月尚未取得预售证，目前传 出的价格也只是对外放风，实际开盘也可能还会有变化。 义承·丹霞翠屿效果图 周末，邦泰·观云朗月开放了售楼部和样板区，这是昆明首个实景展现的第四代 ...