报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 北京“十五五”规划建议将房地产政策融入民生保障任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级 [4] - 规划核心聚焦供给优化、制度革新、品质升级、存量激活，加快构建房地产发展新模式、提升居住品质是重点 [19] - 住房问题与首都功能、超大城市治理、民生福祉深度融合 [19] 政策框架与模式转型 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [8] - 住房政策框架清晰：一方面优化保障性住房供给，另一方面增加改善性住房供给 [14] 土地供应与空间规划 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [9] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施，打造完整社区 [9] - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区常住人口规模，增强城市副中心、平原新城对人口的承载能力 [19] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [19] 保障性住房 - 优化保障性住房供给，从追求规模扩张转向追求精准匹配 [11] - 加大存量资源盘活力度，预计存量房屋改建力度将加大 [11] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [11] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [11] 租赁住房市场 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [12] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [13] 住房供给结构 - 增加改善性住房供给，供给需更加多样化，包括好设计、优品质、完善配套设施的住房 [14] 住房品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [15] - 北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [16] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现全程化、系统化安全管理思维 [17] 城市更新 - 大力实施城市更新，注重整体性、系统性，实施区域综合性更新 [18] - 推行以街区为单元的更新实施模式，推动重点片区更新改造，加快形成整体连片规模效应 [5] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [18] 人口政策 - 实施分区域差异化人口调控，促进人口、经济社会和资源环境相适应 [6] - 完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，在就业集中、交通便捷区域筹建青年公寓，打造青年活力中心 [6][19] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产形成利好 [19]

核心观点 - 多地“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”和“加快构建房地产发展新模式”作为未来五年工作重点，政策方向高度一致 [2] - 行业发展的核心关键词包括“好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”、“优化保障性住房供给”及“房屋全生命周期安全管理” [2][3] - 当前市场面临的主要困难是供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，政策需从调节供应、刺激需求和引导预期入手 [2] - 国务院专题学习首次明确将城市更新与稳楼市结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] 各地“十五五”规划政策要点 - **北京市**：政策目标为“持续推进住有所居”，核心措施包括完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度、推动站城融合与TOD开发、优先在轨道交通站点周边供地、盘活存量资源、扩大租赁住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”及建立房屋全生命周期安全管理制度 [3][5] - **河北省**：核心措施包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设“好房子”，实施房屋品质与物业服务提升工程，建立房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [3][5] - **山西省**：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”体系，因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质与物业服务提升行动，优化保障性住房供给 [4] - **福建省**：核心措施包括推动高质量发展、构建发展新模式、完善房地产开发融资销售机制、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、加强房屋全生命周期安全管理并支持老旧住房自主更新 [5][6] - **浙江省**：核心措施包括高质量推进城市更新、一体推进好房子好小区好社区好城区建设、加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、加强房地产及地方债务等风险监测预警 [6] - **内蒙古自治区**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建房地产开发新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - **黑龙江省**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建发展新模式并完善商品房开发融资销售基础制度、优化住房供应结构并加快发展保障性住房、因城施策增加改善性住房供给、适应高寒地区特点建设“好房子”、加强房屋使用全生命周期安全管理 [6] 房地产发展新模式的内涵与制度构建 - 构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，旨在解决“十四五”期间暴露出的问题 [7] - 新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [7] - **基础性制度**主要针对旧模式风险进行完善，包括三方面 [7]： - **开发制度**：夯实项目公司独立法人地位，项目交付前不得抽逃出资或提前分红 [8] - **销售制度**：探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [8] - **融资制度**：确定一家主办银行或银团，项目资金存入该行，由主办行保证合理融资需求以确保项目如期交付，维护购房者权益 [8] - 这些基础性制度有的已基本建立，有的正在建立，为“十五五”住房健康发展奠定基础 [8] 行业发展趋势与关键词 - **城市更新**：国务院强调将城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] - **“好房子”**：被多地列为建设目标，强调安全、舒适、绿色、智慧 [3][5][6] - **物业服务质量提升**：多地规划中提及实施物业服务质量提升行动 [3][4] - **保障性住房**：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求是普遍重点 [3][4][5][6] - **房屋全生命周期安全管理**：多地计划建立涵盖安全体检、管理资金、质量保险等环节的管理制度 [3][4][5][6] - **以需定建**：河北等地提出坚持以需定建、以需定购的原则 [3][5]

各地“十五五”规划中的房地产政策核心 - 近期北京、天津、河北、山东、辽宁、贵州和福建等多地“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，并将“加快构建房地产发展新模式”放在首位 [2][9] - “好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”成为下一步房地产发展的关键词 [3][9] - 有上海本地开发商指出，当前市场主要困难在于供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，调节供应、刺激需求、引导预期至关重要 [3][9] 构建房地产发展新模式的具体方向 - 新模式主要围绕加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等方面展开 [3][9] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房地产发展新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [6][13] - 基础性制度旨在针对旧模式风险，完善三方面：1) 开发方面，夯实项目公司独立法人，项目交付前不得抽逃出资或提前分红；2) 销售方面，探索实施现房销售以防范交付风险；3) 融资方面，确定主办银行制，项目资金存入主办行以确保合理融资和如期交付 [6][13] 重点省市的政策举措 - **北京市**：将房地产纳入“着力保障和改善民生”重点任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动发展模式转型与品质升级 [4][9] - **北京市**：完善“市场+保障”住房供应体系与租购并举制度，推动站城融合与以公共交通为导向的综合开发，优先在轨道交通站点周边供地并完善配套设施 [4][10] - **北京市**：加大存量资源盘活力度，扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范租赁市场 [4][10] - **河北省**：提出完善商品房开发、融资、销售等基础制度，以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和困难家庭需求，并因城施策增加改善性住房供给 [4][10] - **河北省与山西省**：均提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险等全生命周期安全管理制度 [4][11][12] - **山西省**：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售等基础性制度，健全“市场+保障”住房供应体系 [5][12] 城市更新与稳楼市的结合 - 12月3日国务院第十七次专题学习强调“把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来” [5][12] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，这是首次明确将城市更新和稳楼市置于同一框架下系统表述，说明城市更新的重要性，也要求各地稳楼市工作积极向城市更新靠拢 [5][12] - 严跃进表示，构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，“十四五”时期房地产深度调整暴露出问题，迫切需要新模式，房地产业对“十五五”经济社会发展具有重要作用 [6][12]

政策定调与工具箱 - 2025年房地产市场发展的核心定调是“止跌回稳”，政策聚焦释放改善性需求、优化供给结构、加快构建发展新模式[1] - 截至2025年9月27日，全国约200个省市（县）年内已出台政策超470条，前三季度累计政策出台次数达556次，与2024年同期基本持平[1][3] - 2025年第三季度，共有84个省市出台了167次稳市场政策，主要方向包括公积金优化、补贴税费优惠、保障安居推进、城市更新深化[3] - 以公积金政策为例，仅三季度就有43个省市发布了55次相关政策，通过调整贷款额度、首付比例、拓展使用场景等方式减轻购房者负担[3] - 北京、上海、深圳在2025年三季度相继优化限购政策，核心是“分区域差异化松绑”，如北京五环外、上海外环外对符合条件的家庭不限购[1][3] 专项债与存量盘活 - 专项债在存量土地和商品房收购中扮演重要角色，截至2025年9月27日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量已超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米[5] - 2025年7月以来，发行用于收购存量土地的专项债超990亿元，已高于上半年总量[5] - 非“自审自发”试点地区的土储专项债开始落地，如陕西披露了超230亿元专项债券用于新增土地储备[5] - 存量商品房收购取得实质性进展，截至9月初，广西已累计收购存量住房2.9万套；2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[5] 市场供需结构变化 - 供给端增量供给大幅减少但库存压力仍存，2025年10月商品房累计销售面积同比下降6.8%，而现房销售累计增速达8.5%，反映购房者因担心“烂尾”而转向现房的需求[7] - 截至2020年，中国城镇居民家庭住房拥有率达96.0%，户均拥有住房1.5套，人均住房面积达42平方米，但结构性短缺存在，一线城市住房空置率约7%，远低于三线城市的16%[7] - 刚性需求正逐步减弱，据测算可能从2024年的约1.9亿平方米降至2035年的约0.7亿平方米[9] - 改善需求已成为市场主导，主要包括“以小换大”和“以旧换新”[9] - 拆迁需求相对稳定，年均约1.6亿平方米为市场提供支撑[9] - 投资需求已由正转负，成为市场拖累因素，预计未来将维持在每年约-1亿平方米的水平[9] “好房子”战略与产品升级 - “好房子”建设正成为引领行业高质量发展的关键抓手，2025年首次被写入政府工作报告，提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[11] - 2025年3月，住建部发布强制性的《住宅项目规范》国家标准，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求[11] - 多地出台政策支持“好房子”建设，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，部分城市通过计容面积新规“赠送”阳台等方式提升得房率[11] - 居民对改善居住条件的需求依然旺盛，中指研究院近3万份调查数据显示，居民对“好房子”充满期待，尤其关注全明设计及灵活改造空间[11] - 住建部正重点从立标准、强科技、抓项目三方面推动“好房子”建设，旨在摆脱同质化竞争、创造新增长点[15] 发展新模式与行业定位 - 2025年10月召开的二十届四中全会首次在全会层面提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位的根本转变[13] - 房地产被纳入“保障和改善民生”和“共同富裕”框架，转变为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节[13] - 房地产发展新模式的核心框架包括：完善以“保障+市场”为核心的住房供应体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；改革完善房地产开发、融资、销售制度；发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”并建立房屋全生命周期安全管理制度[13] - 在存量住房总量已基本平衡的背景下，房地产市场的天平正从追求“量”转向提升“质”[15]

山西省房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 [1] - 建立人房地钱要素联动机制 [1] - 完善商品房开发项目公司制 主办银行制 现房销售 房屋全生命周期安全管理等基础性制度 [1] 住房供应体系与保障 - 健全"市场+保障"的住房供应体系 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] - 优化保障性住房供给 提升住房保障水平 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 房屋品质与物业服务 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [1] - 实施房屋品质提升工程 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]

山西省房地产发展新模式规划 - 山西省发布国民经济和社会发展第十五个五年规划建议 推动房地产高质量发展[2] - 加快构建房地产发展新模式 建立人房地钱要素联动机制[2] - 完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度[2] 住房供应体系与产品方向 - 健全“市场+保障”的住房供应体系[2] - 因城施策增加改善性住房供给[2] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] 保障性住房发展重点 - 优化保障性住房供给 提升住房保障水平[1][2] - 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][2]

房地产行业发展新模式 - 推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式[1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 打造全生态“好服务”[1] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] 住房供应与制度体系 - 优化住房供应体系 完善商品房开发、融资和销售等基础制度[1] - 健全“人、房、地、钱”要素联动机制[1] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] 住房消费与需求激活 - 因城施策优化住房消费政策[1] - 增加改善性住房供给[1] - 激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求[1] 房屋安全管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1]

北京市“十五五”规划房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系及租购并举的住房制度 [1] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [1] - 优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 租赁住房市场与住房供给结构 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [1] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] - 增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] 城市建设与更新策略 - 有序推进老城平房区整院成片区改造，持续实施老旧小区、危旧楼房改造，鼓励产权主体自主更新 [1] - 稳步推进城中村改造，推进完整社区建设，完善一刻钟便民生活圈 [2] - 积极推动老旧厂房、老旧低效楼宇、低效产业园区更新，优化整合存量资源，提高低效闲置资源使用效率 [2] 实施机制与政策支持 - 科学有序高效利用地下空间 [2] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策 [2] - 健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [2]

房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]