报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

土地出让推介会概况 - 2025年克拉玛依区拟出让土地推介会于7月4日举办 旨在推动土地资源合理配置和房地产市场稳健发展 [2] - 会议重点推介6宗住宅地块 总面积37.2公顷 吸引10余家疆内外房地产企业及商会代表参与 [2] 地块区位优势 - 6宗住宅地块具备交通路网发达 商圈成熟 教育医疗资源丰富 生活环境宜人 公共设施完备等突出优势 [2] - 部分地块毗邻新兴产业园区 临近生态景观带 具备升值潜力 [2] 房地产市场现状 - 克拉玛依区积极落实国家房地产调控政策 在消化存量与优化增量方面取得显著成果 [2] - 2022-2024年克拉玛依区房地产土地交易面积分别为45.62公顷 7.31公顷 17.61公顷 [3] - 城区房产销售价格平稳且小幅增长 商品住宅库存面积去化周期处于合理期间并呈减少趋势 [3] 供地模式创新 - 市自然资源局探索"带方案出让"供地新模式 起草《支持"好房子"多样化空间利用的规划管理试行措施》 [3] - 新模式提出在土地出让前预先编制规划设计方案 优化容积率支持政策 增加小区公共空间 提升得房率 [3] 企业参与情况 - 与会企业代表对克拉玛依区房地产市场未来发展充满信心 对6宗住宅地块表现出浓厚兴趣 [3] - 企业表示将积极参与地块竞拍 与克拉玛依区开展深入合作 助力土地市场活力提升 [3] - 参会企业包括克拉玛依市城投资产经营有限责任公司 克拉玛依融汇房地产开发有限责任公司等 [4]

市场表现 - A股地产股逆势上涨，渝开发、沙河股份、财信发展、*ST南置涨停，世联行、深物业A、广宇集团、招商蛇口、大悦城等跟涨 [1] - 房地产ETF普遍上涨，华夏基金房地产ETF基金涨1.71%，银华基金房地产ETF涨1.53%，南方基金房地产ETF涨1.48%，华宝地产ETF涨1.37% [1] - 房地产板块年初至今累计下跌5.6%，跌幅位居A股31个申万一级行业第三 [6] 政策动态 - 《经济日报》刊文强调加强对"好房子"项目保障力度，加大优质地块供应，鼓励企业合作开发和技术创新，为符合标准项目提供融资便利 [5] - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求各地用好房地产调控政策自主权，因城施策，加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [5] - 国常会指出要构建房地产发展新模式，推进"好房子"建设，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [5] 行业基本面 - 房价自去年Q4以来持续回落，5月70城新建商品住宅价格环比下降0.22%，同比下降4.08% [6] - 5月以来二手房价环比下行速度加快，二手交易量自4月开始明显回落 [6] ETF概况 - A股有4只房地产ETF，跟踪指数包括中证全指房地产、内地地产和800地产 [7] - 南方基金房地产ETF规模最大，达61.93亿元，华夏基金房地产ETF基金和银华房地产ETF规模均为6.3亿元，华宝地产ETF规模4.81亿元 [7][9] - 四只房地产行业ETF的管理费+托管费均为"0.5%+0.1%" [7] 后市展望 - 申万宏源认为我国一二手房总成交已稳近3年，但量价未进入正向循环 [9] - 预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等 [9] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，助力优质房企率先进入底部拐点时刻 [9]

政策背景与核心理念 - 国家层面首次将"好房子"写入2025年《政府工作报告》，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅目标，并配套出台《住宅项目规范》国家标准[2][3] - 住建部2025年3月发布《住宅项目规范》，5月1日正式实施，标志着政策从倡导升级为强制性标准[3] - 全国多省市自2023年末起陆续优化建筑设计规范，通过调整计容标准提升实得面积和品质，例如广州2023年11月最早发布容积率计算新规[5][6] 重点城市政策落地与产品升级 北京 - 渐进式推进政策，2025年2月发布平原多点地区技术细则，允许阳台占比提升至套内10%（进深≤1.8米）且不计容，140㎡以上户型可设挑空空间[10][11] - 新规系统性优化公共空间：架空层、风雨连廊不计容，建筑高度弹性管控（如45米可上浮至60米）[11][13] 广州 - 截至2025年4月累计70余个新规项目入市，2025年4月单月新规产品推货量占全市60%，认购量占73%[16][18][20] - 产品以四房为主（占比59%），实用率普遍超120%，开盘当日去化率27.6%显著高于旧规产品的15.3%[17][18] 成都 - 新规推动高端设计下沉：140㎡户型实现双全景舱，125㎡做到四房双套房三卫，98㎡配备独立家政间[23][26][30] - 成华区新规项目表现突出，如华润置地中环天宸4次开盘去化率90%-100%，招商锦城序等5个项目首开售罄[33][34] 重庆 - 四代宅政策三次放宽限制，联发观音桥嘉和府185㎡户型实得207㎡（赠送61㎡），采用U型端厅+露台设计，得房率近130%[46][47] - 融合山地特色：利用20米高差打造景观视野，10000㎡围合中庭，南北错层露台设计[38][43] 市场效果与监管动态 - 广州2025年Q1新规产品成交占比近两成，4月新规项目开盘去化率27.6% vs 旧规15.3%[18][20] - 部分城市因赠送率过高（如成都部分项目达40%）引发监管收紧，广州限制飘窗设计、成都将板率误差纳入验收核查[51][52] - 行业转向多维竞争：从面积赠送到生活场景优化、科技赋能和服务配套完善[1][53]

行业趋势 - 2025上半年"好房子"理念成为房企品牌传播的核心指引 公司围绕产品 营销 社群等多维度强化品牌辨识度与影响力 [1] - 行业产品体系向"好"而行 产品品牌更新关注精神内核 [3] 产品策略 - 建发房产构建"文化-价值-策略-技术"四维框架新中式产品体系 形成四大产品系列 将传统文化符号作为品牌标识 [1] - 中海地产推出Living OS系统 包含16大产品系统 满足172项客户需求 塑造"全维服务"形象 [1] - 象屿地产打造"一生之宅"品牌 通过特定精神内核搭配高端产品系精准匹配客群需求 [1] 营销创新 - 保利发展启动"繁星计划-星海联盟" 聚合线上大V与粉丝实现全域营销升级 推动品牌声量裂变传播 [1] - 华发股份"家有AI更懂你"活动通过沉浸式体验吸引用户 实现销售转化与品牌曝光双赢 [1] - 深业集团"五月Ai购节"将AI机器人融入多场景 强化品牌创新形象 [1] - AI创新营销助力销售与品牌共赢 房企年中购房节保持热度 [3] 社群运营 - 绿城中国"百花邻里节"通过高频活动扩容社群 增强业主归属感 [1] - 华润置地结合体育竞技与ESG理念开展活动 塑造责任房企形象 [1] - 招商蛇口"24小时全球赏春直播"打破地域限制传递品牌定位 [1] - 社群运营焕新品牌力 通过具象化链接让品牌内涵"活"起来 [3] 品牌排名 - 2025上半年品牌传播力排名前三为绿城中国 保利发展 华润置地 中海地产和招商蛇口紧随其后 [2]

郑州房地产市场表现 - 6月郑州全市商品房销售82 39万平方米 销售均价10977元/平方米 实现量价齐升 [1] - 上半年1-6月郑州商品房销售均价10659元/平方米 同比增长1 42% 新房价格止跌回稳 [2] - 优质楼盘持续入市带动6月市场动能 累计销售面积和均价同比上涨 止跌回稳态势巩固 [2] 热销楼盘案例分析 - 招商嵩雲序首次开盘推出212套房源 去化率92% 销售额5 1亿元 开盘前定存420组 现场超500人参与 [4] - 中海峯境叁號院首次开盘推出132套房源 去化87套 销售额5亿元 案场累计到访超5000组 锁筹117组 [5][7] - 金茂璞逸云湖127套房源首次开盘全部售罄 获购房者高度认可 [7] "好房子"建设趋势 - 行业需从规模化供给转向居民需求导向 "好房子"建设是重要抓手 [1] - 中海峯境叁號院应用Living OS体系 在安全 舒适 绿色 智慧四大维度提升品质 [7] - 电建高新华曦府通过30m²大阳台 源头静音体系等创新设计践行"好房子"标准 [9][11] - 住建部强调"好房子"不等于"贵房子" 为行业提供指导性意见 [11] 下半年市场展望 - 电建高新华曦府样板间开放3天吸引自然到访超1500组 将推出符合新政策背景的定价策略 [9][11] - 金水观萃由双国企开发 配套9大商场及优质教育资源 定位四代住宅改善型需求 [12] - "好房子"概念将推动行业向品质竞争转型 对市场信心修复和需求释放具有积极意义 [14]

销售业绩与行业地位 - 2025年上半年公司以1221亿元销售额升至行业第二 [2] - 在房地产行业调整周期中保持行业前列地位，展现"精准投资驱动高质量发展"的韧性 [2] 投资策略与区域布局 - 坚持"做一成一"差异化投资策略，深耕核心城市并狙击机会型城市 [3] - 2024年新增42个项目，总建筑面积418万平方米，新增货值1088亿元，其中一、二线城市货值占比92%（北上杭占51%） [3] - 在苏州、上海、南京等核心城市打造标杆项目：苏州玫瑰园单价超10万元/平方米且四个月清盘，上海潮鸣东方售价19.5万元/平方米开盘即罄，南京金陵月华网签52亿元并占据当地高端市场50%份额 [3] - 在三四线城市实现全覆盖，如台州椒江区凤起潮鸣占据当地新房市场50%份额 [4] 决策体系与产品力支撑 - 建立层层把关的决策机制，通过多方验证确保项目正确率 [3] - 编制《绿城好房子标准》含226项条款（189项高于国标及行标），已在北京、上海等城市新项目落地 [5] - 创新机制以客户痛点为原点：南京项目设"宠物酒店"满足40%养宠业主需求，部分园区设女王空间及共创健身房 [6] 战略成效与行业影响 - 通过"精准投资+产品力"组合在核心城市破局、下沉市场树立标杆 [6] - 为行业提供存量博弈阶段"品质制胜"的可借鉴样本 [6]

行业现状与问题 - 人造板材是导致室内甲醛超标的主要因素之一，其甲醛释放量和挥发性有机化合物释放量直接影响室内环境质量与人体健康 [1] - 当前市场存在标准多样、认证标识繁杂、企业宣传与实际效果脱节等乱象，尤其是围绕甲醛释放量的片面解读与概念炒作现象频发 [1] 政策与标准发展 - 中国人造板甲醛释放限量标准已形成包括E1、E0、ENF在内的完善体系，在限值严格性、技术体系完整性和检测方法科学性等方面处于全球领跑地位 [1] - 2024年团体标准T/CNFPIA3002-2024《无醛人造板及其制品》修订发布，将甲醛释放限量要求提升至≤0.020mg/m³，并要求生产过程必须实现无醛添加 [2] - 行业正在从单纯关注检测结果向更深层次的生产过程管控迈进 [2] 关键概念澄清 - "无醛级"通常指达到ENF级板材的俗称，聚焦于产品检测"结果趋零" [2] - "无醛人造板"特指在生产过程中不施加含醛胶黏剂的板材，是真正的"过程清零" [2] - 板材环保性能的核心关键在于所使用胶黏剂的类型及生产工艺控制水平，而非其名称或简单的用胶量概念 [2] 行业发展趋势 - 行业正向"低醛、无醛添加"方向升级，以满足日益增长的高端市场需求和"健康中国"战略 [2] - 今年3月政府工作报告首次提出"好房子"概念，并将安全列为好房子标准的第一位 [3] - 业界需要破除对标准引进的惯性崇拜，践行中国标准，树立标准自信与引领担当 [3]

行业标准与技术创新 - 《家居人造板材健康消费指南》系统梳理并对比国内外人造板甲醛释放限量标准体系，清晰展示中国标准在限值严格性与技术完整性上已领跑全球，树立"中国标准自信" [1] - 中国ENF级（≤0.025mg/m³）甲醛释放限值优于日本F☆☆☆☆和欧盟E1级，团体标准"无醛人造板"（≤0.020mg/m³）提出更高要求 [8] - 中国形成"强制国标+推荐国标+团体标准+企业标准"协同体系，为各类应用场景提供系统化标准支撑 [8] 市场需求与消费趋势 - 近七成消费者将环保性作为家居产品首要考量，推动企业加速技术创新 [5] - 2025年家装厨卫"焕新"政策对环保建材提供最高30%消费补贴，直接拉动市场 [5] - 《指南》通过量化标准与场景化计算，将抽象安全限值转化为"一个房间能用多少板材"的直观答案，解决消费者信息不对称困境 [1][3] 企业实践与产业升级 - 万华禾香践行全过程无醛添加，从原材料到运输均不接触含醛物质，实现"过程清零" [6] - 行业领军企业攻克无醛板材技术，产学研协同推动标准迭代，形成"硬实力+软实力"结合的创新体系 [10] - 《指南》精准拆解市场营销话术，优化市场选择，推动企业优化产品结构 [6] 政策与产业协同 - 国家将家居产业作为扩大内需重要抓手，《推进家居产业高质量发展行动方案》明确提出培育绿色健康家居消费新增长点 [5] - 标准发展从2001年GB 18580初步分级到2024年团体标准T/CNFPIA 3002-2024首创"无醛添加"全过程管控，实现从"跟随"到"引领"的跨越 [8] - 政策引导与消费觉醒构建"政策-产业-消费"高水平循环，为经济高质量发展注入持久动能 [6]

报告核心观点 - 房地产行业短期政策强调止跌回稳，长期新发展模式渐成，好房子政策推动住宅消费化和房企制造业化，产品力及库存管理能力强的优质房企胜出 [9] - 光伏行业反内卷呼声高涨，有望迎来供给侧改革新机遇，当前处于多重底部，预期扭转下有望反弹 [11] - “反内卷”政策强度逐渐加码，能源及材料各行业有望受益，如建材、有色金属、钢铁、基础化工等行业格局有望优化 [12] - 化妆品医美行业 25Q2 业绩前瞻显示部分公司营收和净利润有望增长，母婴行业孩子王 25H1 净利润大幅增长，各板块投资机会显现 [17][20] 市场指数表现 综合指数 - 上证指数收盘 3455 点，1 日跌 0.09%，5 日涨 3.21%，1 月跌 0.03% [1] - 深证综指收盘 2065 点，1 日跌 0.67%，5 日涨 4.72%，1 月涨 0.64% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日涨 0.02%，1 个月涨 2.41%，6 个月涨 3.19% [1] - 中盘指数昨日跌 0.66%，1 个月涨 4.62%，6 个月涨 3.23% [1] - 小盘指数昨日跌 0.88%，1 个月涨 4.13%，6 个月涨 8.62% [1] 行业涨幅 - 渔业昨日涨 12.06%，1 个月涨 13.98%，6 个月涨 12.73% [1] - 普钢Ⅱ昨日涨 4.05%，1 个月涨 3.96%，6 个月涨 8.23% [1] - 光伏设备Ⅱ昨日涨 3.73%，1 个月涨 9.82%，6 个月跌 7.86% [1] 行业跌幅 - 地面兵装Ⅱ昨日跌 5.38%，1 个月涨 36.14%，6 个月涨 64.23% [1] - 元件Ⅱ昨日跌 3.19%，1 个月涨 21.71%，6 个月涨 22.61% [1] - 通信设备昨日跌 2.46%，1 个月涨 17.56%，6 个月涨 12.33% [1] 房地产行业 政策判断 - 短期我国一二手房总成交已稳近 3 年，但量价未正向循环，中央表态调整，预计新一轮支持政策或出台，如房贷降息等 [9] - 中期房地产发展新模式逐步成型，可能包括好房子、人房地钱等，推动行业从金融业回归制造业 [9] 好房子政策 - 2023 年住建部首提好房子，2025 年写入政府工作报告，是政策导向 [9] - 目前城镇住宅存量中高品质住宅渗透率仅 24%，2022 - 30 年改需占比高达 44%，是行业内生需求 [9] - 好房子推动商品住宅投资品属性弱化、消费品属性强化，推动房企从金融业回归制造业 [9] 企业选择 - 未来房企 ROE 回升依赖毛利率和资产周转率提升，推荐产品力及库存管理能力强的优质房企，如建发国际等 [9] 投资分析意见 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [9] 光伏行业 政策催化 - 人民日报点名光伏内卷，中央财经会议强调治理低价无序竞争，有望推动供给侧改革政策落实 [11] 行业现状 - 光伏产业链价格、机构持仓、估值和盈利水平处于历史相对低位，处于多重底部 [11] 投资机会 - 首推硅料板块通威股份、大全能源和协鑫科技，关注 BC 技术企业和胶膜企业 [11] 能源及材料行业 建材 - 水泥盈利触底，价格弹性大于销量缩减，协会探索建设价格协调机制 [12] - 光伏玻璃经历抢装后需求承压，“反内卷”政策有望加速减产进程 [12] 有色金属 - 建议关注铜冶炼和工业硅，矿铜供给增速下滑，工业硅短期价格强势 [12] 钢铁 - 会议强调治理痛点，预计后续粗钢产量调控、供给侧优化将落实，产能过剩有望缓解 [12] 基础化工 - 建议关注有机硅及农药等板块，有机硅供需有望转换，农药行业触底信号明确 [13] 化妆品医美及母婴行业 化妆品医美行业 - 25 年 1 - 5 月化妆品社零累计增速 4.1%，618 大促良好表现奠定 Q2 业绩基础 [17] - 不同类型公司 25Q2/25H1 营收和净利润预计有不同程度增长 [17] - 投资推荐品牌矩阵完善、把握细分赛道、享受高性价比消费红利的公司，建议关注部分公司 [20] 母婴行业 - 孩子王 25H1 净利润大幅增长，预计 25Q2 营收和归母净利润同比+10%/+70% [20] - 公司围绕“三扩”战略发展，并购与合作双轮发力，维持“增持”评级 [20]