港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

房地产市场整体表现 - 房地产市场呈现止跌回稳趋势，商品房销售和住宅价格同比降幅收窄 [1] - 9月新建商品房销售面积8531万平方米，环比增长48.5% [1] - 9月新建商品房销售额8025亿元，环比增长47.3% [1] 销售与价格数据 - 1月至9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [1] - 1月至9月商品房销售额同比下降7.9%，降幅比去年同期收窄14.8个百分点 [1] - 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 9月二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，三线城市下降3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [2] 企业资金与库存状况 - 1月至9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4%，降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [2] - 9月末商品房库存比8月末减少241万平方米，连续7个月减少 [2] 政策支持与市场驱动因素 - 销售增长得益于各地调整优化房地产相关政策，降低购房门槛和资金压力 [1] - 9月进入传统销售旺季，房企加大优惠促销力度，调动居民积极性 [1] 未来发展方向与新模式 - 将高质量开展城市更新，增加高品质住房供给，满足刚性和改善性住房需求 [2] - 构建房地产发展新模式是促进市场平稳健康发展的治本之策 [2] - 完善住房供应体系，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的格局 [3] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱 [3] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，推进现房销售防范交付风险 [3] - 发展安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，提升住房标准、设计、材料、建造水平 [4]

房价指数表现 - 2025年9月武汉新建商品住房价格环比下降0.4%，同比降幅为2.5%，两项降幅均连续两个月收窄 [1] - 行业分析认为市场呈现“降价趋缓、筑底企稳”的积极信号，下行压力得到阶段性缓解 [1] 具体项目销售热度 - 联发·向湖项目自国庆节以来日均接待量超过200组客户，自9月30日起累计来访量突破3500组 [1] - 该项目于9月27日开盘，125套房源在不到一小时内售罄，改善型客户占比超过80% [1] - 客户决策周期因优惠补贴而明显缩短 [1] 产品设计与市场吸引力 - “好房子”成为激活市场的关键，优质项目如江南岸首次开盘2小时销售额达5亿元，去化率90%；保利琅誉首次开盘售罄，加推后累计认购4.5亿元 [2] - 联发·向湖项目通过设计飘窗、露台和花园增加实际使用面积，例如高层有6.2米挑高空中花园，叠墅户型拥有环绕花园或72平方米屋顶花园等特色 [2] - 项目吸引力还来自其周边环境，如靠近国家级湿地公园的湖居生活体验 [2] 市场整体交易数据 - 2025年9月武汉新建住房网签面积82.26万平方米，同比增长54.23%；网签套数6985套，同比增长53.05% [3] - 前三季度武汉近20个新上市项目首次开盘平均去化率保持在80%，多次出现“日光盘”现象 [3] - 行业观点认为市场在政策与产品升级双重作用下，正从“量增”迈向“质升”阶段 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[5] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - “好房子”概念将赋予房企新的增长逻辑，产品力突出的房企有望获得更好的销售转化和更稳健的现金流，形成产品-销售-投资的正向循环[1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，并重塑企业市场地位和行业竞争格局[1][4] - 报告重申推荐具备“好信用、好城市、好产品”特质的“三好”地产股[1] “好房子”提出的背景与意义 - 中国住房需求已从“有没有”进入“好不好”的阶段，住房品质成为政策与市场焦点，“好房子”项目规范于2025年正式落地[2][9] - 供给端来看，“好房子”供给有限，存量住房中31%的房子房龄在25年以上，80%的住房没有电梯[2][16] - 需求端来看，购房需求呈现改善化趋势，2025年1-8月30个重点城市中，22个城市大户型成交占比同比提升，部分城市提升幅度超4个百分点[2][20] - “好房子”有望打破低质房源对整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用[2][26][29] “好房子”的定义与标准 - 政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征[3][30] - 新版《住宅项目规范》系统性提升了建设标准，例如层高从不低于2.8米提升至不应低于3米，要求四层及以上住宅必须设置电梯[41][44][46][47] - 对于购房者而言，高得房率与更好的居住体验是其最为关注的指标，新规产品多数拥有这两项优势[3][55] - 根据克而瑞统计的70个实得率超100%的项目，7成以上项目销售去化率达到40%以上，高于一般项目平均水平，其中18%的项目去化率达到80%[3][57] “好房子”对行业格局的重塑 - 借鉴智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验，产品迭代往往成为行业格局重塑的驱动力，房地产行业正由规模竞争转向质量竞争[4][74][75] - 具备“好房子”产品力的房企销售韧性更强，截至2025年9月，近12个月全国商品房销售额较2022年全年下降约29%，而华润、建发、绿城、中海销售降幅均在20%以下，其中中海仅下降4%[4][88] - 在资本市场，强产品力房企股价表现优异，2023年至今样本房企相对行业指数均实现20个百分点以上的超额收益[4][89] - 头部房企如中海地产、华润置地、建发国际集团、绿城中国等已加速构建系统化的“好房子”产品体系，有望获得先发优势[79][80] 投资建议 - 报告重点推荐“三好”地产股，具体标的包括：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][7]

行业整体指标 - 2025年前三季度房屋新开工面积45399万平方米 同比下降18.9% 较1至8月降幅收窄0.6个百分点 [1] - 2025年前三季度房屋竣工面积31129万平方米 同比下降15.3% 较1至8月降幅收窄1.7个百分点 [1] - 2025年1至9月新建商品住宅销售均价跌幅从1至8月的2.3%收窄到1.9% [2] 市场动态与驱动因素 - 房屋新开工面积降速趋缓原因包括各地"好房子"产品市场去化较好 以及长三角、珠三角、重点省会城市等市场稳定性较强且土地出让集中 [1] - 去年以来核心重点房企市场占有率明显提升 这些基本盘开始稳定 带动房屋新开工面积跌幅收窄 [1] - 房屋竣工面积跌幅收窄主要因去年四季度以来新房市场回暖 部分当时入市的土地开始转为竣工交付 [1] - "好房子"产品范围正从改善型延伸至刚需型项目 从热点城市扩展至其他城市 从供给端产生需求带动效应并支撑均价稳定 [2] 行业影响与展望 - 房屋新开工面积和竣工面积稳定有利于稳定行业体量 后续将助力房地产开发投资趋于稳定 [1] - 短期"稳预期"仍是促进楼市止跌回稳的关键 预计四季度各项已出台政策有望加快落实 [2] - 在激活需求方面 四季度仍有降息可能 同时加大"房票安置"力度推进城中村改造、释放增量购房需求或为各地政策重要方向 [2]

中央政策导向 - 住建部等九部门联合发布新型城市基础设施建设行动方案（2025-2027年），推进数字化、网络化、智能化基建以增强城市风险防控和治理能力，该方案通过智慧住宅社区和智能建造提升新建住宅宜居属性，并利用CIM、BIM技术为城市更新提供精准工具 [2] - 住建部部长提出城市发展需把握“五个转变、五个更加注重”原则，核心包括转变发展理念更加注重以人为本和建设好房子，转变发展方式更加注重集约高效，转变发展动力更加注重特色发展，转变工作重心更加注重治理投入，转变工作方法更加注重统筹协调 [3] - 央行表态将探索拓展宏观审慎与金融稳定功能，丰富金融稳定政策工具箱，计划将主要金融活动、市场和基础设施纳入宏观审慎管理，以促进房地产等重点领域风险持续化解 [4] 地方政策动态 - 近一周有14省市发布稳市场政策，政策发布频次在节后显著回升，其中6省市优化了公积金政策 [5] - 具体地方政策包括成都房贷“商转公”新政全面落地且符合条件的异地缴存人也可申请，桂林对毕业五年内大学生取消公积金贷款额度限制，襄阳开展住房公积金贷款展期以减轻困难家庭还款压力 [6] - 城市更新方面，云南省委强调探索微改造、高质效、可持续的更新路子，重庆公开三年行动计划目标到2027年取得重要进展并建立多元化投融资新机制 [6] - 保障安居方面，海南拟推安居房新规允许购房满5年后上市交易或取得完全产权转为商品住房，并对闲置超12个月的房源探索政府回购转保障房或企业补费转商品房等处置方式 [6] 政策趋势分析 - 节后地方稳市场政策频次显著回升，优化公积金政策发布频次大幅上涨，周内共发布6次该类政策，重回2025年以来周度高位 [7][9] - 近一个月政策发布频次统计显示，优化公积金政策高居首位，税费补贴类政策滑落至并列第二，“好房子”类政策位列第三 [10] - 结合中央部委高频发声，预计四季度城市更新和“好房子”领域将迎来更多细化政策的落实 [7][9][10]

10月18日，深铁前海时代・尊府全新创意美学样板房正式开放。项目自面世以来屡创销售佳绩，今年两次推售均呈现高去化率的态势，市场反响热烈。此次 新品样板房开放，不仅是深铁"好房子"理念的实体呈现，更以前海高品质湾居生活为样本，推动区域居住体验迈入新阶段。 今年以来，项目两次推售均保持高去化率，稳居深圳市场热销榜前列，充分印证市场对前海桂湾区位价值与深铁"府"系产品力的高度认可。此次尊府加推新 品为建面约215-295㎡大平层，从空间布局、功能细节到生活场景全面优化。外立面以香槟色与高级灰撞色，营造沉稳时尚气质;3梯2户配置保障私密与便 捷。 户型设计精准回应家庭需求：建面约255㎡B户型拥有270度环幕视野，四房格局配中西双厨;建面约215㎡C户型以奢阔横厅与超广角阳台拓展空间，双主卧 套间满足家庭成员独立舒适需求。 项目细节处处用心：艺术归家大堂融合金属与石材，营造仪式感;全球设计团队操刀，呼应"世界湾居"审美。周边万象前海、前海卓悦INTOWN、山姆旗舰 店、壹方汇等多个商圈、还有桂湾公园等生态资源，以及南山实验集团前海港湾学校、哈罗国际学校等教育配套，实现生活资源咫尺汇聚。(学区划分以教 育主管部门公布的 ...

行业政策与趋势 - 行业从供应单一设备向输出全屋空气方案转型 [5] - “好房子”首次写入政府工作报告 旧房改造与改善性住房需求成为主流 [5] - 全球气候极端化趋势加剧 用户对住居健康的要求不断提升 [5] 公司战略与定位 - 公司致力于通过技术创新响应国家“好房子”政策 定位为“全屋AI智慧健康空气专家” [1][5] - 公司提出“一个大脑 两大突破 N种场景化定制”的创新解决方案 实现从传统温湿调节到全屋AI智慧健康空气的升级 [5] - 公司构建开放协同的产业生态 联合科研机构及产业链伙伴 深化“产学研用”闭环融合 [6] 产品与技术方案 - 公司打造一站式定制解决方案 精准洞察用户习惯与室内外环境变化 实现智慧空气个性化管理 [5] - 方案通过核心技术突破与“智慧大脑”全链路自动化调配 提供场景化解决方案 [5] - 公司研发新型户用光储直驱热泵空调能源管理系统 融合光伏 储能 热泵技术 [6] 产业合作与联盟 - 中国建材市场协会 中国健康管理协会联合公司等领军企业共同发起成立健康家产业创新联盟 [3] - 联盟将围绕标准制定 技术创新 产业协同等五大方向推动健康家居产业发展 [3] - 联盟成立是推动产业协同 贯彻建设“好房子”政策的关键举措 [3]

文章核心观点 - 房地产行业普遍存在通过“偷面积”提高得房率的做法，以“好房子”为卖点进行营销 [5][7][10] - 监管部门已开始整治“偷面积”乱象，多个重点城市出台新规进行规范，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [7][8][19][23] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法 [6][10] - 常见手法包括：将开放式阳台封闭为卧室、设计低台凸窗以减半计算面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等“节省”建筑面积 [5][10] - 这些设计使部分项目得房率宣传超过100%，甚至达到120%以上，远超普通住宅75%-90%的常规标准 [7][11][12] 高得房率对市场的影响 - 高得房率项目在市场中竞争力更强，能优化户型、凸显性价比，销售情况明显优于其他项目 [14] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，并对旧规下的新房和二手房形成降维打击，挤压其价格 [15][17] - 通过“偷面积”获得的高得房率可能存在安全隐患，如违建现象危害住房安全性，违背“好房子”政策初衷 [4][5][15] 监管政策的演变与影响 - 2023年以来，广州、北京、上海、成都等多个城市发布文件，强化对商品房建设技术要点的规范 [7][19][22] - 具体规范措施包括：限制阳台投影面积占比、规范飘窗设计、收紧项目报规、控制层高误差等 [19][22] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留了设计尺度，鼓励提升居住品质，引导行业向“好房子”本质回归 [22][23]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过封闭阳台、利用飘窗、挑高、花池、风雨连廊等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [2][3] - “偷面积”能够提高得房率，使项目以“好房子”、“第四代住宅”为卖点，提升产品竞争力和销售情况 [7][8] - 按照常规设计标准，普通住宅得房率通常在75%-90%之间，但部分项目宣传得房率超过100%，甚至达到120%以上，在二三线城市一些项目宣传得房率可超过180% [5][6] “偷面积”的操作手法与动机 - 根据《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度、利用超大入户花园等方式“节省”建筑面积 [5] - 开发商“偷面积”可减少相关税费缴纳，购房者获赠更多使用面积，实现所谓的“双赢” [2][5] - 新房市场竞争激烈，加之部分城市出台住宅设计新规鼓励高品质项目，开发商“偷面积”动力更足 [5] 高得房率的市场影响 - 高得房率项目凭借设计空间和性价比优势，对旧规下的新房和二手房形成降维打击，近期二手房挂牌量增加及交易价格下跌与此有关 [10] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，部分项目将提高得房率作为首要甚至唯一任务，偏离了注重整体品质与可持续发展的方向 [8] 监管政策收紧与行业规范 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件，对商品房建设中的技术要点进行规范，整治“偷面积”现象 [3][11][12] - 具体规范措施包括限制“板率”增加值、层高误差值，以及规范阳台、飘窗、入户花园等的水平投影面积占比 [11][12] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，预留了较大设计尺度，如阳台按水平投影面积1/2计算容积率，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [13]