从供需基本面看，市场已陷入严重失衡。住建部数据显示，全国持有两套及以上房产的家庭占比达 42%，而空置房数量超过 1.2 亿套，足够 3.6 亿人居住。与此同时，每年仍有上千万套新房入市，2025 年商品房待售面积已攀升至 7.6 亿平方米，叠加生育率走低、城市化率达 65% 后的需求放缓，新增购 房动力显著不足。 来源：大伟看楼市 曹德旺对房地产市场的警示，始终植根于 "房子回归居住本质" 的核心判断。这位深耕实业数十年的企 业家早有预判："房子本质上仅是砖块与水泥的组合，难以长期维持增值属性，可能演变为富人之间的 接力游戏"。其观点并非空穴来风，而是基于三重现实考量： 从市场趋势看，泡沫挤压期远未结束。国家统计局数据显示，2025 年上半年新建商品房销售面积与销 售额分别同比下降 3.5% 和 5.5%，百城房价已连续下跌 30 多月，郑州、天津等二线城市房价较峰值跌 幅超 30%，环京区域更是近乎腰斩。曹德旺据此断言，房地产调整需 5 至 6 年才能完成，当前泡沫尚 未完全挤干。 从资产属性看，房产正从 "增值工具" 沦为 "负债包袱"。多套房家庭已普遍面临 "养房成本高、变现 难、债务压力大" 的三重 ...

市场现状与价格表现 - 北京朝阳区某知名豪宅项目2024年均价较2021年高点下跌幅度高达35% [1] - 部分豪宅项目售价已低于楼面价，出现价格倒挂现象 [1][5] - 市场调整呈现结构性特征，核心地段优质项目价格相对坚挺，而配套不完善、产品同质化项目价格压力较大 [3] 市场下行的驱动因素 - 严格的楼市调控政策持续发力，国家定位为“房住不炒” [3][9] - 国民经济增速放缓、居民收入预期下降导致高端改善型需求明显减少 [3] - 高净值人群资产配置策略趋谨慎，对房地产投资偏好降低，炒房客已离场 [7] - “认房又认贷”政策下二套房首付比例最高达80%，高利率直接提高改善型需求入市门槛 [9] - 共有产权房、限竞房等政策性住房大规模供应分流商品住宅市场需求 [9] - 开征房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性抑制高端住宅需求 [7] 开发商面临的挑战与应对策略 - 2016年至2018年高价获取的地块面临严峻的去化压力 [5] - 部分开发商选择推迟开盘、调整项目定位，以时间换空间 [11] - 部分开发商选择降价促销，以亏损方式加速回笼资金 [5][11] - 开发商的差异化策略反映其对市场走势的不同判断 [11] 行业长期发展趋势 - 市场调整可能促使开发商更加注重产品品质和差异化竞争，而非单纯依赖土地升值获利 [11] - 短期内受库存压力和资金成本影响，价格可能继续下跌 [13] - 长期来看，随着经济转型升级见效和居民收入提高，改善性需求将逐步释放，市场有望在新平衡点上止跌回稳 [13] - 当前“房价倒挂”现象被视为市场自我调节的表现 [15]

王健林个人与万达集团状况 - 王健林于2025年7月16日被甘肃省兰州市中级人民法院列为限制高消费人员，案号为(2025)甘01执恢249号 [1] - 2016年万达集团营收达2550亿元人民币，总资产为7961亿元人民币，王健林以330亿美元财富成为中国首富 [1] - 王健林通过大连合兴投资有限公司持有的多家万达系公司股权被冻结，包括在大连万达商业管理集团股份有限公司的30490万元人民币股权、在大连万达集团股份有限公司的240万元人民币股权、在大连合兴投资有限公司的7702.8万元人民币股权等 [21] 中国房地产行业历史表现 - 中国商品房销售面积从2014年的12亿平方米下滑7.6%后，于2015年增长6.5%至12.8亿平方米，2016年大幅增长22.5%至15.7亿平方米，2018年达16.9亿平方米，2021年达到历史峰值17.9亿平方米 [4] - 商品房销售额2015年为8.7万亿元人民币，同比增长14.4%；2016年增长34.8%至约11.7万亿元；销售均价从2014年的6333元/平方米上涨至2021年的10267元/平方米，涨幅接近一倍 [4] - 恒大集团负债从2014年的3621亿元人民币增至2021年的2.58万亿元人民币，7年间增长617% [6] 万达集团的扩张与战略调整 - 2012年至2017年期间，万达公开的海外投资总额超过220亿美元，包括2012年以26亿美元收购美国AMC影院公司100%股权，2016年以35亿美元收购美国传奇影业，以11亿美元收购美国卡麦克影院，以12亿美元收购欧洲UCI院线，2017年以9.3亿美元收购北欧院线集团 [10] - 2017年万达为缓解流动性危机，将77个酒店以199亿元人民币出售给富力地产，13个文旅项目以438亿元人民币出售给融创中国 [10] - 公司加速向轻资产模式转型，通过出售资产回笼资金，包括2023年至2024年将万达电影控股权出售给腾讯旗下的上海儒意，获资约六七十亿元人民币，并累计出售近100座万达广场，其中2024年5月一次性打包出售48座 [18] 当前房地产行业下行趋势 - 2024年中国商品房销售面积下滑12.9%至9.7亿平方米，较2021年峰值萎缩56%；2024年前8个月销售面积同比下滑4.7%，较前6个月3.5%的跌幅有所加速 [12] - 2024年商品房销售额萎缩至9.7万亿元人民币，较2021年的18.2万亿元人民币下降57%；2024年前8个月累计销售额为5.5万亿元人民币，是2021年同期的46%，同比下滑7.3%，而前5个月跌幅为3.8% [14] - 电商发展对线下商场造成显著冲击，商业地产面临人流量减少的挑战，若楼市调整持续至2027年，行业累计跌幅可能达50% [22]

无论是北京的老破小，还是县城的新楼盘，似乎只要入手，就能坐等资产升值。 但近几年这种 "普涨神话" 彻底破碎！东北的资源型城市房价跌回十年前，三四线县城的空置房随处可见，农村的房子更是 "5 万一套也无人问津"。 "中心城市" 和 "公消费" 虽然被频繁被提及，但中心城市的房产真会长吗，谁都没底。 不少经历过2000年房地产黄金期的人，都有过"闭眼买房就能涨"的记忆。 房地产 "普涨时代" 结束核心原因有两个，其中最关键的就是人口红利见顶。 2022年我国首次出现人口负增长，2023年常住人口城镇化率达到66.15%，虽然仍在提升，但增速已经放缓，过去"人人需要买房" 的基础不存在了。 再加上住房供给过剩，据国家统计局数据显示，2023年末全国商品房待售面积达5.6亿平方米，相当于近300万套住房待售，很多地方已经从"缺房"变成"缺 人住"。 既然区域分化是必然，美国作为房地产发展成熟的国家，是否有经验能给我们参考？ 美国的房地产走势一直和移民政策深度绑定，2023年美国合法移民人数达103万，这些移民大多流向奥斯汀、西雅图等科技城市，带动当地2023年房价分别 上涨8%、6%。 而铁锈地带的底特律、克利夫兰 ...

中国商报（记者 王彤旭）今年8月，上海市曾印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这一消息当时迅速登上百度热搜榜。事实证明，以上海 为代表的一线城市在房地产市场的政策动向具有一定的带动作用，也颇受各方关注。 "十四五"期间，各项政策持续落地见效，市场潜在需求进一步释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持 续加码，进一步推动房地产业高质量发展。 8月25日，"上海：符合条件家庭外环外买房不限购"登上百度热搜榜。（图片截自百度） 转向民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化 +金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中，保 障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重要举措。 近5年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保 障性住房 ...

2025年9月25日，福建省厦门市的土地市场，迎来4宗住宅土地的集中出让，本次土拍全部以底价成交，总成交金 额达81.25亿元。购地者都是厦门市的国有房地产开发企业，包括厦门象屿、厦门建发、厦门国贸等知名企业，这 反映出当前市场环境下，民营房地产开发企业，已经对厦门的房地产市场，失去了信心。 这次土地拍卖情况是，厦门建发购得了湖里区湖里片区地块，地块面积4.1万平方米，建筑面积约12.3万平方米， 容积率3.0，由建发集团以20.38亿元竞得。该地块位于湖里老城区，周边生活配套成熟但城市界面亟待更新。集美 区杏林湾片区地块，由象屿集团与集美发展联合体以22.69亿元竞得。该地块位于集美新城核心区，占地面积约5.8 万平方米，规划建筑面积约14.5万平方米，容积率2.5。 厦门的本次土拍呈现三大显著特征：首先，全部底价成交，没有一分钱的溢价；其次，购地企业清一色为厦门市 属国企；第三，所有的地块，都附带配建的要求。这些现象的背后，反映出当前土地市场的阶段性特点：第一， 在楼市持续低迷状态下，开发商的投资更趋理性。在"房住不炒"政策基调下，房地产开发商，对利润的测算更为 谨慎，特别是对于配建要求较高的地块，普遍采 ...

利率再创新低，房市摇摆不定。央行9月19日宣布下调贷款市场报价利率，这已是2025年第三次降息。1年 期LPR下调10个基点至2.95%，5年期以上LPR下调15个基点至3.55%，创下历史最低水平。降息消息传出 后，房地产中介门店客户咨询量激增，多位房产经纪人表示，部分业主开始调低卖房预期，首次置业者入 市意愿明显提升。有业内资深人士直言，对于有意出售房产的业主来说，当前或许是未来一段时间内的最 佳时机。 中国经济正处在关键转型期，财经委员会第四次会议明确提出"房住不炒"依然是房地产市场的基本定位。统 计局最新数据显示，2025年8月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降4.2%。这 已是连续第27个月出现同比下跌。与此同时，一二线热点城市近期房价开始呈现企稳迹象，北京、上海、 深圳8月新房价格环比均出现微幅上涨，涨幅在0.1%至0.3%之间。 央行此次降息并非孤立行动。9月以来，多部委密集出台房地产支持政策。住建部、财政部联合发布《关于 优化住房公积金使用政策的通知》，将首套房公积金贷款额度上限提高至80万元，二套房提高至60万元。 财政部推出新一轮契税优惠政策，90平方米以下住 ...

行业营收表现 - 2025年上半年行业典型上市房企整体营业收入12868亿元 同比下降15% [1] - 营业成本11454亿元 同比下降16% [1] - 2023年营收短暂回升后2024年再次加速下滑 2025年上半年跌幅略有收窄 [1] 利润指标 - 2025年上半年毛利润1414亿元 同比下滑9% 自2021年起保持下滑趋势 [1] - 2025年上半年净利润亏损902亿元 归母净利润亏损954亿元 [2] - 行业净利润已连续四年亏损 2023年亏损2762亿元 2024年扩大至3397亿元 [2] 利润率表现 - 2025年上半年行业整体毛利率10.87% 较2024年上升1.8个百分点 [4] - 净利率-7.45% 归母净利率-7.9% 均为亏损状态 [4] - 27家未暴雷房企毛利率15.09% 较2024年上升2个百分点 净利率1.71% 扭转2024年亏损态势 [4] 盈利亏损原因 - 历史高位获取的高地价、低利润项目影响持续传导 [4] - 销售去化压力放大 房企通过打折促销以价换量 导致增收不增利 [4] - 存货等资产及应收款项计提资产减值或信用减值拨备 投资物业公允价值波动对利润产生负面影响 [4] - 结转物业利润空间下降 存货及应付款项存在减值风险 合联营投资亏损成为净利亏损重要因素 [7] 行业展望与战略转型 - 行业正处在政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼的转折期 [7] - 商业运营等业务成为穿越周期的压舱石 典型企业龙湖集团2025年商业航道预计实现10%以上增长 [8] - 华润置地、招商蛇口及新城控股提及通过公募REITs推动存量资产价值释放 [8] - 2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年 [8] 房企具体战略规划 - 华润置地购物中心保持每年6个左右开业节奏 下半年开业4座 计划通过REITs做到300亿到500亿规模 年均推出50亿到100亿元 [9] - 招商蛇口以做好存量、做精增量为核心理念 通过公募REITs推动存量资产价值释放 形成开发-运营-资本化-再投资闭环 [9] - 龙湖集团下半年新开10座商场 2026及2027年计划每年新开业约十个项目 [9] - 新城控股提升商业运营总收入作为有息负债偿还来源 积极推进消费类基础设施REITs发行和创新融资 [9] - 中海地产深化今天、明天、后天三大产业结构 在销售型业务占据市场第一位置 做强做优持有型业务 [9]

行业转型背景 - "十四五"规划提出"房住不炒"定位 加快建立租购并举住房制度[1] - 房地产行业从规模扩张转向品质引领 进入"品质时代"[1] - 行业需解决房屋漏水 烟道反烟 隔音差等基础问题[3] 公司战略定位 - 公司2023年率先提出商品房开发从"峰值时代"向"品质时代"过渡[1] - 2025年提出构建"三大主业支撑"新业务格局[8] - 三大主业包括不动产投资开发 不动产经营 不动产综合服务[8] 产品品质实践 - 广州保利天奕项目采用304不锈钢烟道 中空玻璃隔音 光线污染测试等细节设计[2] - 推出"全周期陪伴式交房"和"贴膜交付"服务创新[2] - 建立"好房子"标准 聚焦安全 舒适 绿色 智慧四大内涵[3] 财务表现 - 2018-2024年经营活动现金流持续为正 2025上半年达160.17亿元[4] - 2025上半年销售回笼1448亿元 综合回笼率100%同比提高15个百分点[5] - 货币资金余额1385.62亿元占总资产10%以上 另有593亿元已售待回笼资金[5] 债务结构 - 2025年6月末3年以上到期有息负债占比42.8%较年初提升3.2个百分点[5] - 1年内到期有息负债占比21.4%较年初下降2.9个百分点[5] - 资产负债率73.53% 净负债率59.64%较期初分别下降0.82和3.02个百分点[5] 行业地位 - 2023年以4222亿元销售额和2386万平方米销售面积成为行业销冠[6] - 2024年及2025年上半年保持行业第一地位[6] 新业务发展 - 不动产经营在营面积573万平方米较上年末增加39万平方米[8] - 在营租赁住房2.6万间较上年末增加18%[8] - 保利物业在管面积8.34亿平方米 营收83.92亿元同比增6.6%[8] 未来展望 - 行业将逐步止跌回稳进入"不动产时代"[6] - 公司通过三大主业实现多元化均衡化发展[10] - 存量市场经营和综合服务存在巨大挖掘空间[7]

市场整体趋势 - 全国商品房销售面积2025年一季度同比下滑8.7%，销售金额同比锐减12.3%，市场进入深度调整的“新常态” [2] - 行业面临四大严峻挑战，约45%的家庭将受到影响 [2] - 市场呈现“总量需求减弱，结构性需求增长”的局面，改善型住房、养老地产、智能家居等领域存在结构性机遇 [7] 住房属性与投资回报转变 - 全国住宅投资回报率从2018年的年均9.7%大幅下降至2025年的3.2%，低于部分银行理财产品收益 [3] - 将房产视为首选投资方式的家庭比例从2018年的68.3%骤降至2025年的37.6% [5] - 住房功能加速回归其最根本的居住属性，投资价值显著减弱 [3][5] 人口结构变化与需求影响 - 2024年全国出生人口降至935万，人口自然增长率触及0.9‰的低点，人口高龄化趋势加剧 [6] - 住房需求发生“质变”，年轻家庭首套房购买力显著下滑，而对适老化住房、养老地产的需求呈井喷式增长 [6] - 65岁以上老年人群中，高达42.7%的受访者认为现有住房条件不理想，普遍存在无障碍设施缺失、医疗配套不足等问题 [6] 区域市场分化 - 一二线核心城市与三四线城市之间的房价涨跌幅差距从2020年的5.7个百分点扩大至11.3个百分点 [7] - 一线城市及强二线城市房地产市场表现出相对韧性与稳定，而全国约有127个三四线城市的新房库存去化周期超过24个月，远超健康区间 [8] - 未来五年，预计全国约1/3的城市房价稳中有升，1/3维持平稳，剩余1/3可能面临房价下行压力 [8] 家庭财务压力 - 全国城镇家庭的住房贷款月供支出平均占家庭月收入的38.2%，远超国际公认的30%警戒线 [9] - 有房贷的家庭，其平均教育文化娱乐支出比无房贷家庭低27.3%，养老金储备低33.5% [9] - 全国房价收入比平均水平高达8.3倍，部分一二线城市更突破至12-15倍 [9]