房地产行业2025下半年展望 - 房地产市场"止跌回稳"分为三个阶段：住房交易量、房价、房地产投资依次企稳回升，供需结构改变带来的房价预期向上是核心转折信号 [3] - 政策端需更大决心推进实体市场供需结构调整和防范企业端风险，2025年大概率演绎"中政策"情景，销量修复或略超预期 [3] - 若价格预期转积极，总住房销量修复至历史合理水平的空间可观，新房交易量修复空间更大，投资端指标有望在当年至滞后两年转入上行周期 [3] A股市场2025下半年展望 - 全年A股阶段性底部或已在4月初出现，下半年节奏或为"前稳后升"，上行空间取决于财政政策发力程度 [8][9] - 配置建议聚焦确定性：产能周期机会、高景气机会、分红确定性强的红利板块 [9] - 五大关注主题：并购重组、人工智能、超跌优质龙头、消费精细化、逆周期政策支持 [9] 港股市场2025下半年展望 - 2025上半年港股跑赢A股及全球市场，但反弹呈脉冲式且集中在少数行业（仅35%个股跑赢指数） [13] - 过剩流动性的"资金盛"与有限回报的"资产荒"将导致指数区间震荡，结构性行情为主 [13] - MSCI中国指数中科技硬件（YTD+101%）、汽车（YTD+34%）、制药（2025E EPS增长47%）等板块表现突出 [14] 中国宏观2025下半年展望 - GDP增速改善但物价偏弱，金融周期调整导致总需求缺口走阔，劳动市场呈现"准平衡"复苏态势 [18] - 房地产拖累或继续收窄，财政政策尚有余力，内需大幅变化概率低，出口受关税影响但保持韧性 [18] - 下半年GDP同比增速或略低于上半年，核心CPI通胀小幅改善但整体偏弱 [18] 新消费趋势分析 - 消费市场呈现"消费分级"特征，消费者倾向"有品质的低价"和"有理由的溢价" [23] - Z世代（16-30岁）成为新消费核心驱动力，低能级城市消费潜力释放 [23] - 新消费市场规模持续上升，精准捕捉特定群体需求是火热主因 [23]

房地产市场止跌回稳进程 - 房地产市场止跌回稳信心已树立，但实现过程需分三个阶段：住房交易量企稳、房价企稳、房地产投资企稳[2] - 926政治局会议后4Q24至1Q25市场信心显著改善，一二手房年化总销量累计提升1.2亿平，房价阶段性止跌走平，但2Q25量价表现再次边际走弱[2][10] - 步入正循环的核心点是供需结构改变带来的房价预期向上，需重点关注这一关键转折信号[2] 房地产政策框架 - 当前房地产政策框架分为三类：实体市场供需调节及房价预期修复政策、房地产下行周期衍生风险缓解处置政策、房地产行业新模式长期制度建设政策[3][20] - 第一类政策包括利率和限购调整、城中村改造、存量土地和住房收储，目标是尽快实现止跌回稳的前两个阶段[3][21] - 第二类政策对于短期内促成止跌回稳尤为关键，需防范企业端资产、负债、权益调整的系统性风险[3] 政策实施进展与约束 - 房贷利率已较周期前峰值下降250个基点(商业贷款)和65个基点(公积金贷款)，但仍较重点城市租售比高90和37个基点[22] - 一线城市城中村改造2025年预算安排"征地和拆迁补偿支出"约2500亿元，较2024年提升39%，但落地执行仍存约束[25][28] - 存量土地收储涉及近3000宗地块、1.3亿方用地面积、3600亿元收购对价，但专项债发行进展仅约700亿元[26][29] 行业基本面展望 - 2025年房地产市场大概率演绎"中政策"情景，总销量同比跌幅或较2024年有所收窄，但房价走势更接近"中政策"情景[41][42] - 预计2025年新建商品住宅销售面积7.5亿平(-8.4%)，二手住宅销售面积6.2亿平(+0.4%)，房地产开发投资完成额9万亿元(-10.6%)[42] - 当前16个重点城市二手房挂牌去化周期约11个月，较历史上房价上涨时的6-9个月仍有差距，预计去化周期修复需1-2年[55] 中长期修复空间 - 一旦价格预期转为积极，总销量和新房销量中远期修复上限较低点的提升幅度或分别为四成和六成[55] - 新房销售面积持续修复将带动拿地和新开工同期好转，新开工面积修复空间可能较新房销售更为可观[57] - 竣工面积和施工面积在新房销售好转当年或仅呈现跌幅收窄，可能在滞后两年时间维度上触底转为正增长[57]

报告核心观点 2025 年房地产“止跌回稳”取得一定进展，政策进入效果检验期，市场表现分化，居民购房负担处于近二十年低点，投资机遇上商业地产、物管行业潜力突出，推荐“三好”地产股及业绩稳健的物管公司，后续需关注增量稳市政策推出[1] 我国房地产“止跌回稳”进展 本轮房价调整情况 - 调整时间及幅度相对充分，始于 2021 年 9 月，截至 2025 年 4 月近 4 年，新房和二手房价格回撤幅度达 10.1%/17.4% [15] - 房价同比跌幅收窄，2025 年 4 月 70 城新房和二手房价格指数同比跌幅较 2024 年 9 月收窄，核心城市止跌效果更显著 [18] - 核心城市住宅成交密集区成房价“心理支撑位”，部分核心城市二手房价格在成交密集区附近获初步支撑 [23] 未来“止跌回稳”积极因素 - 居民购房负担处近二十年来最低点，全国和各线城市房价收入比 2024 年末大多创历史新低 [28] - 需要观察库存去化进展，房价企稳回升往往建立在库存回落至“合意区间”基础上，我国需关注库存去化效果、销售恢复情况及收储等政策优化 [34] 政策情况 政治局会议表态 - 提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面 [39] 政策落地情况 - 公积金贷款利率调整落地，下调 0.25pct，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超 200 亿元，商贷利率下调空间有望打开 [41] - 土地收储专项债券收储加速落地，规范文件出台给予地方政府操作指引，已有 171 个城市发布收储计划，对应收储金额达 3918 亿元 [43] - 城市更新框架正式出台，明确主要目标、任务和支撑保障，后续需关注具体规模、资金配套等情况 [45] - 现房销售实践持续深入，但不必过度担忧对行业冲击，预计以试点形式推进、新老划断并配套政策 [47] 市场情况 新房市场 - 整体延续弱复苏趋势，2025 年 1 - 4 月全国商品房销售金额累计同比 -3.2%，4 月受季节性调整因素影响销售下滑 [51] - 大部分城市去化率回升，2025 年 1 - 4 月 13 个样本城市新开盘项目平均去化率为 52%，较 2024 年全年提高 14pct [57] - 库存有所下降，截至 2025 年 4 月末，80 城新房库存面积较 2024 年末下降 1.7%，一线城市降幅明显 [62] 二手房市场 - 成交表现优于新房，2025 年前 5 月 22 城二手房累计成交面积同比 +23.7%，“以价换量”趋势延续 [70] 土地市场 - 全国优质地块入市引领整体热度温和回升，2025 年 1 - 4 月全国涉宅用地成交金额同比 +28%，成交均价同比 +29% [79] - 城市集中度再度上升，成交金额 TOP10 的城市总土地出让金占 356 个城市比例超半数 [87] - 2025 年以来“地王”频现，与 2016 年周期“地王”不同，有特定特征、成因及盈利空间 [95] 2025 年核心判断 - 预计销售面积同比 -4.1%，房地产投资同比 -8.0%，新开工面积/竣工面积同比分别 -20.0%/-18.0% [104][105] 企业情况 销售情况 - 百强房企销售表现较 2024 年显著改善，但仍跑输行业，部分头部房企实现累计同比回正 [109] 企业投资情况 - 头部央国企显著发力，拿地集中度升至近年高位，央国企是拿地主力 [109] 融资情况 - 融资现金流延续改善，化债路径逐步清晰 [4] 投资策略 行业机遇 - 商业地产有政策催化 + REITs 赋能 + 集中度提升 + 低估值四重逻辑 [5] - 物业管理兼具改善空间和红利价值 [5] 投资建议 - 机构 25Q1 地产持仓再创新低 [11] - 看好“三好”地产股及业绩稳健的物管公司，重点推荐多家 A 股、港股开发企业及物管公司 [5][10]

核心观点 - “一揽子”政策增强地产止跌回稳预期，2025年是建材板块盈利修复年，供给端支撑强，需求端有弹性，竞争力强的龙头公司盈利率先修复，看好建材板块投资机会，建议关注消费建材、水泥玻纤玻璃龙头及部分结构性景气赛道 [6][25] 一、“一揽子”政策增强房地产止跌回稳预期，关注建材板块底部机会 （一）消费建材 - 2024年前三季度消费建材行业收入和扣非净利润同比下滑，龙头公司经营韧性强，份额提升，盈利水平下滑归因于毛利率承压和费用率上升 [32] - 消费建材长期需求稳定、行业集中度提升、竞争格局好，下游地产寻底，需等待销售企稳，看好三棵树等公司，关注坚朗五金等公司 [29][42] （二）水泥 - 上周全国水泥市场均价环比下跌1.2%，价格下调区域集中在华东和华中，推涨区域为东三省和河北，需求减弱，库存上升，价格延续回落走势 [29][44] - 2025年开年需求同比下滑，企业加强自律错峰推涨价格，叠加煤价下跌，盈利中枢有望同比提升，行业估值处于底部区域，看好海螺水泥和华新水泥，关注华润建材科技等公司 [55][60] （三）玻璃 - 浮法玻璃价格跌多涨少、交投不温不火，库存增加，产能利用率下降，刚需提货节奏放缓；光伏玻璃交投欠佳、库存缓增，下游组件厂家排产下降，需求支撑一般 [62][74] - 光伏抢装带来需求回暖，3 - 4月价格上调，近期库存降速放缓，中期价格持续性需观察下游需求和潜在产能释放节奏，看好旗滨集团等公司，关注金晶科技等公司 [75][87] （四）玻纤碳基复材 - 玻纤市场价格暂稳运行，电子纱近期暂报稳，无碱粗纱市场需求恢复慢，海外出口受限，电子纱市场出货放缓，需求端增量不明显 [89] - 24Q1玻纤底部确立，2025年初部分产品涨价，2025年粗纱产能或个位数增长，电子纱产能相对稳定，碳基复材热场景气度继续筑底，看好中国巨石等公司，关注金博股份 [99][105] 二、2025年5月第二周基本面数据与成本跟踪 （一）价格与库存 - 水泥价格环比上周-1.2%，浮法玻璃环比上周-0.9%，玻纤和光伏玻璃价格环比上周持平，全国水泥、浮法玻璃、光伏玻璃库存环比上升，玻纤库存4月环比上升3.9% [108][110] （二）原材料价格 - 上周原油、天然气、国废和不锈钢价格环比上涨，煤炭、纯碱、钛白粉、PVC、HDPE、铝合金、锌合金、铝锭和环氧乙烷价格环比下跌 [111] 三、市场面 - 2025年5月9日建材指数PB(MRQ)估值为1.02倍，PE(TTM)估值为18.98倍，处于历史底部区域，5月6日至9日建材指数+2.55%，跑赢大盘 [112]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [1] 核心观点 - 70城新房价格环比下降0.1%，二手房价格环比下降0.3%，跌幅与1月持平 [1][3] - 一线城市新房房价环比增长0.1%，二手房房价环比下降0.1%，为4个月来首次转跌 [3] - 二线城市新房房价环比增速由1月的0.1%转为持平，二手房房价环比下降0.4%，跌幅扩大0.1个百分点 [3] - 三线城市新房房价环比下降0.3%，跌幅扩大0.1个百分点，二手房房价环比下降0.4%，跌幅与1月持平 [3] 城市分类表现 一线城市 - 上海新房房价环比上涨0.2%，深圳上涨0.4%，北京上涨0.1%，广州下降0.2% [3] - 上海二手房房价环比下降0.4%，深圳上涨0.3%，北京持平，广州下降0.3% [3] 二线城市 - 南京新房房价环比上涨0.5%，成都、宁波等6城上涨0.3%，厦门等3城上涨0.2% [3] - 仅成都、海口二手房房价环比上涨0.2%，其余城市均下跌 [3] 三线城市 - 泉州新房房价环比上涨0.2%，宜昌、常德上涨0.1%，温州等4城持平 [3] - 除丹东持平外，其余三线城市二手房房价均下跌，扬州跌幅最大（-0.9%） [3] 产品类型表现 - 90平以下新房房价环比下降0.2%，跌幅扩大0.1个百分点 [3] - 90-144平新房房价环比下降0.1%，144平以上新房房价环比下降0.2% [3] - 各面积段二手房房价环比跌幅均与1月持平 [3] 投资建议 - 建议关注四条主线：核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [3] - 具体标的包括绿城中国、滨江集团、华润置地、贝壳等 [3] 数据统计方法 - 一线城市为北京、上海、广州、深圳，二线城市31个，三线城市35个 [4] - 新房数据采用网签数据，二手房数据来源于经纪机构上报和实地采价 [5]

深圳楼市新政要点 - 住房公积金贷款最高额度提高至231万元：个人申请最高额度从50万元提高至60万元，家庭申请最高额度从90万元提高至110万元 [3] - 购买首套住房上浮比例从20%提高至40%，多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%，保障性住房上浮比例为20% [3] - 符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元 [3] 首付款比例调整 - 购买首套或第二套住房最低首付款比例均为20%，购买保障性住房最低首付款比例为15% [4] - 组合贷款最低首付款比例执行公积金和商贷中较高者 [5] 可贷额度调整 - 住房公积金贷款可贷额度提高至账户余额16倍，此前为14倍 [6] 多子女家庭政策 - 多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策，可享受首套房利率优惠和贷款最高额度上浮90% [7][8] 异地贷款限制取消 - 取消异地住房公积金贷款的户籍和首套房限制 [9] 冲还贷政策 - 职工可申请将本人和配偶的住房公积金账户余额直接冲抵贷款本息，组合贷款仅支持公积金部分 [10] 变更登记放宽 - 未还清贷款情况下，因离婚、继承等事由可申请变更借款人、抵押人 [11] 利息补贴力度加大 - 累计缴存1-5年补贴比例从5%提高至10%，5-10年从8%提高至15%，10年以上从12%提高至20% [12] 楼市政策加码 - 2025年政府工作报告提出推动房地产市场止跌回稳，优化城市空间结构，盘活存量用地和商办用房 [14] - 住建部将重点实施城中村改造、收购存量商品房、改革商品房基础制度 [14] - 地方政府专项债4.4万亿元支持土地收储和收购存量商品房，优先用于保障性住房等 [15] 地方政策动态 - 北京发行101亿元一般债券和462.9亿元专项债券用于棚改、城中村改造等 [17] - 广东省公告307亿元专项债券用于土地储备和回收闲置土地 [18] - 哈尔滨出台新规规范公摊面积和套内建筑面积 [19] - 山东、大连、成都等地优化公积金政策 [20] 行业分析 - 中信建投预计全国老旧小区改造拆除规模达8.8亿平，一线城市约1亿平 [22] - 华泰证券认为土地收储政策将改善房地产库存问题，看好重点城市量价回升 [22] - 中银国际证券指出货币化旧改和收储进度是2025年重要主线，推荐流动性安全且产品力突出的房企 [23] - 国金证券持续推荐布局一线及核心二线城市、主打改善型产品的房企 [23]