行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

地方政府购房支持政策 - 江苏省常州市升级购房资助政策，覆盖新建商品住房现房、期房及存量二手住房，资助比例达购房款的15%，其中购买新建刚需住房最高补贴20万元，购买存量住房最高补贴18万元，政策有效期至2026年12月31日 [1] - 河南省信阳市优化住房公积金政策，多子女家庭在当地已有一套住房再购房可认定为首套房，贷款额度普遍上浮10%，多子女家庭和高层次人才再上浮20%，双方最高可贷132万元，并可凭5年内购房凭证按不超过1200元/平方米标准提取公积金用于装修 [6] - 深圳市发布住房公积金提取新规，新增购房首付款提取，家庭名下有1套住房可全额提取账户余额，有2套住房可提取60%，额度不超过未支付首付款，支持“既提又贷”，购房提取申请时限从3年延长至5年，并新增购房税款提取和全国范围异地购房还贷提取 [7] 省级“十五五”规划房地产发展导向 - 吉林、辽宁、广东、山西、湖北、青海、海南、四川、江苏等多省在“十五五”规划建议中均提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [2][3][4][7][8][9][13] - 多个省份规划优化“保障+市场”或“市场+保障”的住房供应体系，加大保障性住房建设和供给力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [2][3][4][7][8][9] - 吉林、辽宁、广东、山西、湖北、青海、四川、江苏等省明确提出建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”（或“高原好房子”、“川居好房”），实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [2][3][4][7][8][9][13] - 辽宁、广东、湖北、山西、江苏等省提出因城施策，增加或优化改善性住房供给，湖北特别提及激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求 [3][4][7][13] - 山西、湖北、江苏等省提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制，山西特别提及完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售等基础性制度 [4][7][13] - 吉林省提出严禁违法违规建设豪华别墅和私家庄园，青海省提出打造“避暑房”等具有地方特色的住房产品 [2][9] - 江苏省提出巩固扩大房票安置成效，加大住房以旧换新力度，盘活存量商品房 [13] 城市更新与住房管理 - 福建省泉州市在“十五五”规划中提出高质量开展城市更新，推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，构建“15分钟便民生活圈”，并有序推进城镇危旧房改造解危 [5] - 云南省发布新版《云南省公共租赁住房管理办法》，明确公租房面向城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新市民等群体，新建房源以60平方米左右小户型为主，办法自2026年1月20日起施行 [8] - 上海市房管局组织召开保障性租赁住房企业座谈会，听取20家企业关于税收、土地出让年限、商务楼宇改建等方面问题的意见，并表示将梳理问题清单全力推动化解 [7] 全国市场动态与高层定调 - 2025年1月至11月，全国法拍市场累计挂拍房源64.9万套，同比下降6.5%，成交15.2万套，同比下降3.5%，清仓率23.5%，总成交金额2253.9亿元，同比下降23.9%，其中一线城市成交法拍住宅6345套，成交均价36318元/平方米 [10] - 中央经济工作会议确定明年重点任务包括着力稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [11]

文章核心观点 - 高层密集表态推动房地产行业从规模扩张转向高质量发展，并构建新发展模式，这是满足人民需求、推进现代化建设和促进行业转型的客观需要 [1][3] - 政策路径将兼顾短期与长期，短期着力巩固市场止跌回稳态势，长期侧重基础性制度改革与高质量发展框架构建 [2][7] 政策方向与框架 - 住建部文章提出推动房地产高质量发展的六大重点任务，包括优化保障性住房供给、促进市场健康发展、改革开发融资销售制度、实施房屋品质与物业服务提升工程、建立房屋全生命周期安全管理制度 [3] - 中央财办提出下一阶段需重点抓好三件大事：供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式 [6] - 政策将处理好五大关系：长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险 [2] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权 [4] 市场现状与潜力 - 长远看，中国房地产发展仍有较大潜力和空间，需推动行业进入高质量发展阶段 [3] - 2025年，二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，显示改善性需求潜力很大 [3] - 从发达国家经验看，城镇化稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例 [3] 供给端措施 - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存 [6] - 有序推动“好房子”建设，建设安全舒适绿色智慧的住房，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好老旧小区改造 [4] 需求端与融资支持 - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [6] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [6] 企业转型与发展模式 - 支持房地产企业加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [6] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 [6] - 合理把握新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换 [6] 房屋安全与资金管理 - 加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，强化房屋安全保障 [5] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集，遵循“取之于房、用之于房”原则 [5]

宏观经济形势与前景 - 预计2025年全年经济增长5%左右，经济总量有望达到140万亿元左右，继续位居世界主要经济体前列[5] - 当前经济展现强大韧性和活力，但需直面发展中的转型问题[4][5] - 活跃的要素流动和创新持续注入新动能，人流、物流、信息流、资金流保持较快增长，投资和消费增速明年有望恢复，产业转型升级加快，科技和产业创新进入成果集中爆发阶段[7] 宏观政策方向 - 2025年将继续实施更加积极有为的宏观政策，坚持稳中求进、提质增效的取向[8] - 财政政策将更加积极，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，既用好政策空间也为未来风险留有余地[9] - 货币政策将适度宽松，把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量，这是会议新提法[10] 扩大内需 - 扩大内需是2025年排在首位的重点任务，需从供需两侧发力提振消费，并推动投资止跌回稳[12] - 将统筹提振消费和扩大投资，加快建设停车场、充电桩、旅游公路等消费基础设施，提高养老、托育、医疗等民生类投资比重，高质量推进城市更新[13] 科技创新与产业升级 - 将北京国际科技创新中心拓展至京津冀，将上海国际科技创新中心拓展至长三角，以提升全球影响力和竞争力[16] - 推动国际科技创新中心扩围，旨在更好整合创新资源，放大其在原始创新策源、高端产业引领、科技成果转化等方面的作用[17] 全国统一大市场建设 - 2025年将采取更具针对性措施，增强统一大市场建设成效，实现各类资源要素高效配置[19] - 市场层面将加快制定全国统一大市场建设条例，完善市场准入、公平竞争、质量标准等基础制度[20] - 政府层面将加快出台地方招商引资鼓励和禁止事项清单，企业层面将深入整治“内卷式”竞争[22] 高水平对外开放 - 将稳步推进制度型开放，有序扩大服务领域自主开放，打造形态多样的开放高地，推动商签更多区域和双边贸易投资协定[23] - 明年将围绕“共享大市场·出口中国”主题举办超百场进口促进活动，以更大力度扩大进口[24] - 进一步放宽市场准入，扩大增值电信、生物技术等领域开放试点，落实“准入又准营”要求[25] 区域协调发展 - 将制定实施区域发展战略“十五五”实施方案，指导地方因地制宜发展新质生产力，推动城乡融合与区域联动发展[27] - 统筹支持经济大省挑大梁和区域协调发展，坚持全国一盘棋，不搞“政策洼地”，形成优势互补、联动发展的格局[28] 绿色发展与能源转型 - 协同推进降碳、减污、扩绿、增长，增强绿色发展动能[30] - 2025年是从能耗双控全面转向碳排放双控的第一年，将夯实碳排放统计核算基础，实施碳排放总量和强度双控制度，深入推进重点行业节能降碳改造，稳步推动煤炭和石油消费达峰[31] - 将制定能源强国建设规划纲要，持续提高新能源供给比重，加快清洁能源基地建设，推动新增用电主要由新能源发电满足[32] 就业政策 - 2025年将继续强化就业优先政策导向，实施稳岗扩容提质行动，着力促进高校毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业[35] - 推动灵活就业、新就业形态健康发展，加强相关劳动者权益保障制度建设，鼓励职业伤害保障试点[36][37] 房地产发展新模式 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间，将以构建新模式为牵引推动高质量发展[39] - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，同时有序推动“好房子”建设[40][41] - 支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革[41]

当前房地产市场形势与政策部署 - 文章核心观点：中央财办负责人解读当前房地产市场，指出市场总量基本稳定、房价降幅收窄、区域分化，并判断行业高质量发展仍有较大空间，未来将从供需两端发力稳市场、推动房企转型、构建发展新模式[1][5][6][7][9][10][11] 市场表现与现状 - 2024年1-11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，降幅较1-10月均有所收窄[5] - 2024年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%[1][7] - 2024年1-11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%[6] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房上涨城市数量较10月增加，上海、沈阳等8个城市新房价格环比上涨[6] - 11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长[6] 未来需求与发展空间 - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放[7] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求，二手房交易占比提升至45%表明潜力很大[7] - 从发达国家经验看，城镇化稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例[7] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，更加个性化、多样化[6] 政策工作重点：稳定市场 - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设[9][10] - 需求端将采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求，可能措施包括因城施策放松限购、针对居民房贷定向降息、财政补贴、交易环节税费减免等[10][11] - 控制供给以避免库存压力加剧，推动地方政府加快去化节奏，改善供需关系[10] 政策工作重点：推动企业转型 - 支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型[11] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求[11] - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元，需引导商业银行加大开发贷投放力度[11] 政策工作重点：构建发展新模式 - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换[9][11] - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪资金或抽逃出资[12] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制[12] - 在销售上，推进现房销售制，继续实行预售的则规范预售资金监管[12]

当前房地产市场形势与政策部署 - 文章核心观点：中央财办负责人解读当前房地产市场，指出市场总量基本稳定、房价降幅收窄、区域分化，并认为从刚性、改善性需求及城镇化进程看，房地产高质量发展仍有较大空间；下一步工作重点将从供需两端发力稳市场、推动房企转型、加快构建房地产发展新模式[1][4][7] 市场现状与表现 - 1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；销售额75130亿元，下降11.1%，降幅均较1—10月有所收窄[4] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房上涨城市数量较10月增加，上海、沈阳等8个城市新房价格环比上涨[4] - 今年以来新房和二手房交易总量基本稳定，二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%[1][6] - 1—11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%[5] - 区域市场走势出现分化，各城市房价涨跌不一[4] 房地产高质量发展潜力分析 - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放[5] - 从改善性需求看，城镇住房总量不小但分布与结构不均衡，部分居民住房满意度不高，存在“以旧换新”“以小换大”需求；二手房交易占比提升至45%表明改善性需求潜力大[5][6] - 从国际经验看，城镇化进入稳定期后，每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例[6] - 城市更新、危旧房和城中村改造等工作将带来持续需求[6] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，但需求已从“有没有”转向“好不好”，更加个性化、多样化[5] 下一步政策工作重点 - 重点抓好三方面工作：从供需两端发力稳市场、积极推动房地产企业转型发展、加快构建房地产发展新模式[1][7] - 供给端：严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，加快消化库存，有序推动“好房子”建设[8] - 需求端：采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求；可能措施包括因城施策放松限购、针对居民房贷定向降息、财政补贴、房地产交易环节税费减免等[8][9] - 推动房企转型：支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型；进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求[10] - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元；需引导商业银行加大开发贷投放力度[10] - 加快构建房地产发展新模式：改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换[7][10] - 具体制度方向包括：做实房地产开发项目公司制，推行主办银行制，推进现房销售制或规范预售资金监管[10][11]

房地产行业现状与市场表现 - 新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化 [3] - 全国房地产开发投资延续下降态势，今年前11月投资额为78，591亿元，同比下降15.9% [3] - 商品房库存持续消化，截至11月末待售面积为75，306万平米，较10月末减少301万平米，其中住宅待售面积减少284万平米 [3] 房地产市场需求潜力 - 房地产高质量发展仍有较大空间，需求包括刚性和改善性两方面 [2][3] - 刚性需求潜力源于城镇化进程，2024年常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民住房需求有待释放 [3] - 改善性需求潜力巨大，二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，显示“好房子”总体不愁卖 [4] - 城镇居民居住满意度有待提升，存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求 [4] 推动房地产高质量发展的政策方向 - 从供需两端发力稳定市场：供给端严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；需求端采取措施释放刚性和改善性需求 [6] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从新房销售为主向持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [6] - 发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [6] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革 [6] 房地产销售与融资制度改革 - 推进现房销售制度，实现所见即所得，从根本上防范交付风险 [2][7] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管，维护购房人合法权益 [7] - 改革融资制度，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [7] - 坚持因城施策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权 [7] 城市更新与租赁市场发展 - 未来房地产发展将在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面发力 [2] - 规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [8]

文章核心观点 - 中央财办解读当前房地产市场形势与未来政策重点，认为行业高质量发展仍有较大空间，下一步将从供需两端发力稳定市场、推动房企转型、构建发展新模式 [1][4][5] 市场现状与数据表现 - 1-11月全国新建商品房销售面积78,702万平方米，同比下降7.8%，销售额75,130亿元，下降11.1%，降幅较1-10月均有所收窄 [1] - 1-11月全国房地产开发投资78,591亿元，同比下降15.9% [3] - 今年以来新房和二手房交易总量基本稳定，二手房交易占比从2021年的28%提高至45% [1][4] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但上海、沈阳等8个城市新房价格环比上涨 [1] - 11月广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [1] 未来需求潜力分析 - 从刚性需求看，2024年常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待释放 [4] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布与持有结构不均衡，居民存在“以旧换新”、“以小换大”的改善性需求，二手房交易占比提升至45%表明潜力很大 [4] - 从国际经验看，城镇化稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例 [4] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，更加个性化、多样化 [3] 政策方向与工作重点 - 中央经济工作会议部署着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 重点抓好三方面工作：供需两端发力稳市场、积极推动房地产企业转型发展、加快构建房地产发展新模式 [1][5] - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加快消化库存，有序推动“好房子”建设 [5] - 需求端将采取更多针对性措施，如因城施策放松限购、针对居民房贷定向降息、财政补贴、交易环节税费减免等，以释放刚性和改善性需求 [5][6] - 支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，并发挥“保交房”白名单制度作用支持合理融资 [6] - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元 [6] 房地产发展新模式构建 - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换 [6] - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁投资人违规抽挪项目公司资金或抽逃出资 [7] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [7] - 在销售上，推进现房销售制，继续实行预售的则规范预售资金监管 [7]