百城房价走势 - 6月中国百城新房均价16847元/平方米 环比上涨0.19% 同比上涨2.59% [1] - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米 环比下跌0.75% 同比下跌7.26% [1] - 新房价格上涨主要受核心城市优质改善性项目带动 呈现结构性上涨特征 [1] - 二手房市场维持"以价换量"态势 挂牌量高位运行导致价格持续调整 [1] 住房租赁市场 - 6月受毕业季影响 重点城市租赁需求增加 租金跌幅收窄 [1] - 全国50城住宅平均租金同比下跌3.71% [1] 区域市场分化 - 上半年北京新房网签套数同比上涨25% 二手房上涨17.7% [2] - 深圳一二手住宅合计网签套数同比上涨38.8% 其中新房涨41.8% 二手房涨36.6% [2] - 核心城市交易活跃度处于近三年高位 [2] 政策与市场展望 - 预计下半年各级政府将推动已出台政策落地见效 [2] - 城市更新相关金融支持政策有望持续推进 [2] - 市场仍处波动调整期 "好城市+好房子"存在结构性机会 [2] - 全面回稳仍需政策进一步发力 城市分化行情将延续 [2]

厦门二手房市场核心观点 - 顶豪市场呈现逆周期复苏迹象 千万级豪宅成交单价企稳甚至超越前几年高峰期行情 [3][6] - 岛内外房价体系重构 集美大平层以1640万总价成为本期最高 打破岛内垄断格局 [9] - 学区房价值分化明显 实验小学板块新华城单价11.46万/㎡维持学区天花板地位 [3] - 五缘湾板块形成价格倒挂 核心区二手房单价稳定在5-6万区间 [5] - 市场呈现明显结构性分化 商品房豪宅化与刚需保障化并行发展 [11] 区域价格表现分析 高端住宅市场 - 信和银湖天峰253㎡户型成交价1498万 单价5.91万/㎡ [3] - IOI棕榈城309.82㎡创岛外记录 总价1640万 单价5.29万/㎡ [5] - 海峡国际社区单价5.63万/㎡ 较2014年3.6万/㎡上涨56% [3] - 五缘湾1号159.76㎡成交867万 单价5.4万/㎡ [5] 学区房板块 - 新华城31.29㎡小户型成交单价11.46万/㎡ 调价幅度-5.63% [2] - 天鹭大厦123.82㎡成交686万 单价5.5万/㎡ [3] - 禾丰新景维持5.5万/㎡ 显示莲花松柏板块价格韧性 [4] 新兴区域发展 - 集美新城凭借软件园产业支撑 形成高净值地缘客群 [10] - 中海国贸上城110.88㎡成交594万 单价5.35万/㎡ [5] - 联发五缘湾1号等次新房价格超越老牌豪宅 [5] 市场结构性变化 价格调整特征 - 高端物业平均调价幅度-8%至-15% 显著小于普通住宅 [2][9] - 信和银湖天峰总价下调283万(-15.84%) 仍维持高价成交 [2] - 岛外大平层调价幅度普遍小于岛内老牌社区 [9] 产品分化趋势 - 90㎡以下小户型占比持续下降 大平层成交占比提升至35% [11] - 保障性住房供应增加 对低总价刚需市场形成替代 [11] - 第四代住宅产品创新推动豪宅化进程 [11] 板块轮动特征 - 五缘湾板块价格已超越早期标杆海峡国际社区 [3] - 岛外核心区与岛内非核心区价差缩小至15%以内 [9] - 教育资源分布仍是价格决定性因素 实验小学板块溢价率达40% [3]

楼市整体表现 - 5月30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9% [1][4] - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点 [1][7] - 前5个月30个重点城市新房成交面积5047万平方米，同比上涨6% [4] 区域分化特征 - 上海5月一手住房成交62万平方米，环比增长20%，同比增长24% [2] - 广州5月新房成交6572套，环比增长32%，同比增长26% [2] - 北京5月新房成交3917套，环比增长14%，同比增长38% [2] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4% [3][4] - 一线城市新房成交环比增长6%，同比增长20%，二三线城市同比回落13% [4] 项目去化情况 - 30个重点城市新项目开盘平均去化率39%，环比上升1%，同比上升12% [4] - 厦门、成都、长沙和重庆平均去化率超六成，上海、深圳去化率同环比持续上升 [4] - 郑州、苏州去化率环比降幅超两成，昆明等弱二三线城市去化率不足两成 [4] - 深圳核心区域优质项目去化率超80%，非核心区域普遍低于50% [3] 房企销售策略 - 保利发展5月销售额285.12亿元，环比增长15.8%，同比下降19.3% [7] - 绿城中国5月销售额255亿元，环比增长37.1%，同比上涨9.4% [7] - 18家重点房企5月合计销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1% [7] - 越秀地产前5个月销售额507亿元，同比增长26.5%，完成年度目标42.1% [7] - 头部房企推出"好房子"新规产品，部分项目实现高去化率 [1][6][8] 产品结构变化 - 武汉市场650万元以上户型存销比增大，550-650万元户型以"好房子"新规大平层为主 [5] - 热销项目集中在第四代住宅和符合"好房子"新规产品 [6] - 6月重点城市供应结构中改善型房源占比55%，刚需占比34% [9] 营销动态 - 万科成都新项目蜀都万科·锦上扬华连续5个月夺得区域销冠 [8] - 龙湖集团推出"欢抢季"活动，包括直播限时秒杀和购房神券 [8] - 房企通过老盘新做、展示更新和服务提升促进旧规产品销售 [8]

重点城市房地产市场表现 - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，但同比仍有约两成增幅 [1] - 广州一手住宅网签量6573套，环比增长41%，同比增长29.34%，二手住宅网签9228套，同比增长17.73% [1] - 北京二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签3917套，环比同比均上涨 [1] - 上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17% [1] 上海楼市独立行情 - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增加24%，二手住房成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [4] - 上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位，二手房价格环比下跌0.30% [4] - 5月上海共有9个楼盘实现"日光"，其中润雲金茂府开盘36分钟销售额达14.5亿 [3][4] 二线城市楼市分化 - 无锡新房成交2021套，二手房成交3775套，青岛新房成交6083套，二手房成交超5600套，均高于近12个月均值 [5] - 苏州、杭州、武汉、郑州等地交易量降温，郑州新房成交3042套，环比下降45.7%，同比下降73.8%，二手房成交6501套，环比下降29.9%，同比下降28.2% [5] 价格走势 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56%，二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [6] 政策支持 - 5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，首套房房贷利率有望降至3%以下 [7] - 湖南省推出"湘十条"，重庆市推出六项措施，包括支持换购住房、加大贷款支持等 [9] 年中营销活动 - 北京城市副中心首届房展会吸引近3000组客户，完成61套认购、34套网签，总成交金额约3.9亿元 [10] - 房企在6月发力营销，推出优质项目和优惠措施 [10]

端午节期间房地产市场表现 - 湖北省商品房销售面积同比增长14.9%，武汉、襄阳、宜昌等地通过线上线下联动促销活动推动市场止跌回稳 [2] - 武汉市推出"政策+服务+场景"联动降低安居成本，中建壹品汉韵公馆等热门楼盘举办端午主题活动吸引看房群体 [3] - 襄阳市在"襄十二条"政策下提供最高11万元购房奖励，襄投置业推出认购享亚洲游轮旅行等跨界促销 [3] - 十堰市在高铁站设置咨询点并推出教育基金补贴，每平方米优惠200～500元，额外赠送最高1万元教育基金 [3] 地方促销政策与活动 - 南京溧水区利用龙舟赛人气现场推介"溧7购"新政，涵盖限时购、人才购等7类优惠 [4] - 昆山开通"看房团"主题班车吸引购房意向客户，刚需和改善型需求仍是市场重点 [4] - 广州黄埔区云锦项目单日成交破千万元，某江景项目成交逾两千万元，万科黄埔新城单日成交16套 [5] - 高邮市端午期间成交商品住房53套、6879.03平方米，成交金额3951.11万元 [7] 重点城市交易数据 - 上海端午假期新建商品住宅成交4.61万平方米，同比增加87.40%，部分项目触发限售或积分制 [7] - 龙湖集团全国日均销售额环比5月周末提升26%，云河颂、御湖境等高端产品线表现突出 [7] - 某品牌房企华东公司受阴雨天气影响来访量不高，与"五一"假期热度差距明显 [9] 市场分化趋势 - 苏州部分楼盘在优惠刺激下到访量上涨，但整体分化明显；上海郊环外新盘去化不理想 [9] - 北京多数楼盘延续折上折、特价房源等促销，改善型"好房子"项目热度高于刚需盘 [9] - 中指研究院预计6月政策保持宽松，专项债收储等政策落实或支撑核心城市销售，但分化行情延续 [9]

5月楼市分化表现 - 百城新建住宅均价16815元/平方米，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 百城二手住宅均价13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24% [1] - 上海、广州新房价格分别以1.47%、1.25%环比涨幅领跑核心城市 [1][2] - 不同能级城市二手住宅价格环比均呈降势，一线/二线/三四线环比分别下跌0.37%/0.78%/0.76% [1][4] 新房市场结构性特征 - 一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海涨幅居首（1.47%），深圳唯一下跌（-0.09%）[2] - 二线/三四线城市新房价格环比分别+0.06%/-0.11%，无锡（+0.77%）、南通（+0.38%）表现突出 [2] - 上海高端改善盘集中入市，保利·海玥外滩序（12.64万/㎡）、前滩公馆（12.47万/㎡）等9个项目"日光" [3] - 二线城市改善盘同质化竞争导致价格松动，部分区域出现降价 [3] 二手房市场量价背离 - 深圳5月二手房录得量5727套（环比-13.2%），仍超5000套荣枯线，网签量4687套（环比-18.2%）[5] - 上海5月二手住房成交161万㎡（1.9万套）同比+14%，为2022年以来同期最高值 [6] - 140城二手房挂牌量达521.7万套，较年初增长5.8%，大户型挂牌量增长显著 [6] - 改善型新盘竞争加剧+业主置换需求增加，导致二手房价格调整明显 [6] 6月市场趋势展望 - 政策环境保持宽松，专项债收储、城中村改造等政策落实为关键变量 [1][7] - 房企年中冲刺或加大促销力度，核心城市市场有望保持修复 [1][7] - 28城6月预期平均去化率34%（环比-11pcts），一线城市去化率43%表现最佳 [7] - 一二线新房成交热点将集中在中心区高品质项目，外围区域或继续以价换量 [8] - 二手房大户型挂牌量持续增加，价格整体承压但跌幅或趋缓 [8]

房地产市场分化趋势 - 5月百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%，同比增长2.56%；二手住宅平均价格为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下降7.24% [1] - 一二线城市新房价格环比上涨，上海以1.47%涨幅领先，广州以1.25%涨幅紧随其后；三四线城市新房价格环比略有下降 [1] - 一线、二线以及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别为0.37%、0.78%和0.76% [1] 新房市场表现 - 5月新房市场呈现"核心城市稳定、三四线城市调整"的分化态势，优质改善型项目推动价格上涨 [2] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%，上海环比涨幅达1.47%；二线城市新房价格环比微涨0.06%；三四线城市价格环比下跌0.11% [5] - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增长24%；前5月累计成交266万平方米，同比增长9% [8] 重点城市项目表现 - 上海绿城·潮鸣东方项目销售均价195000元/平方米，去化率100%；翡雲悦府项目销售均价107400元/平方米，去化率100% [10] - 广州海珠区保利天奕、天河区保利天曜、番禺区亚运城、黄埔区黄埔新城等楼盘成交活跃 [11] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下降14.4%，同比增长25.6% [8] 政策影响 - 5月央行降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点 [10] - 5年期以上LPR从3.60%下调至3.50%，减轻购房者负担 [10] - 政策组合拳持续发力降低购房成本，传递稳定楼市信号 [11] 二手房市场表现 - 5月百城二手住宅均价同比跌幅扩大至7.24%，环比跌幅较4月增加0.23个百分点 [12] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.37%，成交量保持活跃；二线及三四线城市环比分别下跌0.78%及0.76% [15] - 上海5月二手住宅成交面积161万平方米（1.9万套），同比增长14%，为2022年以来同期最高值 [15] 重点城市二手房数据 - 深圳5月二手房成交4687套，东莞2760套，佛山4735套，均超过新房成交量 [17] - 深圳翠竹苑项目57.5平方米房源挂牌价325万元，单价5.65万元/平方米，较2021年同户型成交价下降约24% [17] - 深圳华润城润府一期82.59平方米房源成交总价946万元，单价11.45万元/平方米 [19]

上海二手房市场分化现象 - 市区老破小挂牌量显著缩水 呈现"手慢无"状态 而郊区次新房挂牌量达到前者的3倍以上 [2] - 郊区次新房成交量暴跌60% 市区老破小成交量跌幅控制在20%以内 抗跌性显著 [2] - 郊区老破小挂牌价跌幅达8.7% 市区老破小仅跌4.9% 展现更强价格韧性 [3] 老破小逆袭核心驱动因素 - 市区老破小租售比达2.1% 显著高于次新房的1.5% 租金回报优势明显 [4] - 中环内老破小具备地铁通勤优势 20分钟可达核心商圈 通勤效率碾压郊区物业 [5] - 内环老破小总价300万即可购两居 月供1万出头 较同面积次新房价格低30% [5] 次新房市场困境分析 - 郊区次新房去化周期长达28个月 显著高于市区老破小的19个月 流动性风险突出 [10] - 郊区次新房租售比低至1.2% 500万房产月租仅5000元 收益不及银行理财 [7] - 规划配套未兑现导致投资客撤离 郊区次新房库存积压形成恶性循环 [5] 不同类型物业市场表现 - 市区次新房陷入定价困境 房东在降价促销与持房观望间摇摆 [11] - 郊区老破小市场完全停滞 房东对砍价行为已形成抗性 [12] - 核心区老破小去化周期19个月 虽非快速但稳定性较强 [9] 买卖策略建议 - 郊区次新房进入砍价黄金期 但需规避无地铁/学区预期的非核心地段资产 [14] - 市区老破小业主应保持合理定价 19个月去化周期仍需主动营销 [12] - 次新房业主需警惕库存积压风险 及时降价避免流动性枯竭 [13]

宁波楼市现状分析 老牌小区价格回调 - 宁波老牌品质小区"都市森林"挂牌价跌至2013年水平，房龄超10年且多为楼梯房 [1] - 近期实际成交价约1.7万/㎡，与挂牌价存在差距，2013年开盘价约8000元/㎡ [3][6] - 一期103㎡房源挂牌价229万（约2.23万/㎡），同户型报价235万（约2.27万/㎡），横向对比新房市场竞争力面临挑战 [6] 低价房源市场升温 - 宁波50万以下房源以40年产权的公寓和小面积"老破小"为主，如牡丹小区45.79㎡报价32万、金湖世家35.87㎡总价29.68万 [8][14][20] - 低总价、低月供吸引单身或丁克家庭，部分房源为70年产权住宅（如牡丹小区），需注意产权年限差异 [8][28] - 具体案例：新海蓝钻48.65㎡报价39万（8,017元/平），联盛巧克力49.38㎡报价38.5万（7,797元/平） [16][18] 市场分化趋势 - 老小区因房龄长、配套旧、无电梯等问题价格回调，新房市场"内卷"进一步挤压老旧二手房空间 [30] - 低价房源走俏但需警惕产权和居住舒适度隐患，刚需族可根据需求选择老小区或低价"迷你房" [30] - 网友观点分歧：部分认为老小区性价比高，部分预测房价将继续下行 [30]

市场整体趋势 - 2025年5月前18日重点30城成交面积达487.7万平方米，与去年同期基本持平，微降1% [4] - 5月上半月30城项目平均去化率为32%，较2025年4月全月下降6个百分点，但较2024年5月全月增长6个百分点 [3][4] - 一线城市5月上半月成交量较去年同期增长47%，主要源于去年三季度末新政刺激及低基数效应 [4] - 二线和三四线城市5月上半月成交量同比分别下降13%和7%，呈现局部复苏特征 [4] 核心一二线城市（北京、上海、深圳、成都、杭州） - 市场热度受新盘供给质量影响显著，分化加剧 [5] - 上海5月前15日去化率为39%，较2025年4月全月下降7个百分点，但较2024年5月全月提升5个百分点 [6] - 深圳推盘节奏节制，5月前15日去化率为17%，较2024年5月全月提升4个百分点 [5][6] - 成都5月前15日去化率高达97%，较2024年5月全月提升18个百分点 [6] - 北京和杭州5月以来开盘质量一般，去化率高位回落，北京5月前15日去化率仅16%，较2025年4月全月下降28个百分点，杭州为48%，较2025年4月全月下降19个百分点 [5][6] 弱复苏二线城市（武汉、南京） - 春节后市场稳步修复，五一假期后来访量稳步回落但客户转化率仍高于3-4月平均水平 [8][9] - 武汉5月近2周单盘周均来访量降至60组以下，单盘周均认购量由4月末的5.3套降至3.1套，客户转化率降至5.7%，但仍显著高于2024年同期的4.8%及2025年3-4月平均的5.2% [9] - 南京第20周（5.12-5.18）全市典型项目来访量环比上涨9%，认购量环比上涨17%，转化率环比微涨1个百分点，市场热度与3-4月小阳春持平微增 [16] 增长动能不足城市（天津、郑州、西安） - 项目来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪浓厚 [17][19] - 天津第20周全市来访15220组，单盘平均来访55组，环比微降3%；认购992套，单盘平均认购3.3套，环比下降16% [19] - 郑州第20周盘均认购套数不足2套，客户转化率降至3.72%，为年内最低 [20] - 西安第20周来访量环比下降14%，认购量环比下降33%，客户转化率降至3%以下，为年内低点 [23]