太阳宫地块土拍结果 - 中建智地以43.145亿元总价、39.18%的溢价率竞得该地块 [2][3] - 成交楼面价达到8.53万元/平方米 [3] - 地块起拍价为31亿元，线上报价阶段经历9轮出价至31.28亿元后转入现场竞价 [3] 太阳宫地块核心属性 - 地块位于北三环和四环之间，朝阳区太阳宫乡，紧邻地铁10号线和17号线换乘站 [2] - 占地面积1.94万平方米，规划建筑面积5.06万平方米，容积率2.6，为纯住宅用地含少量商业 [2] - 规划要求地下空间与地铁站厅直接连通，实现高效通勤 [2] - 周边配套成熟，拥有凯德MALL商业综合体、太阳宫公园及人大附中朝阳学校等优质资源 [2] 太阳宫区域市场对比 - 区域内上一次宅地供应在2022年6月，中建玖合以66.815亿元、8.8万元/平方米楼面价竞得，政府持有10%产权 [3] - 2022年地块开发为中建玖合府，目前现房销售均价约11.85万元/平方米 [3] - 周边二手房挂牌价太阳公元南区约14.6万元/平方米，红玺台约14.8万元/平方米，其他小区价格区间为9.8万至12.1万元/平方米 [3] 门头沟地块土拍结果 - 电建地产和门头沟城投以底价9.57亿元联合摘得门头沟区S1线区域地块 [5] - 该地块楼面价约2.35万元/平方米，与太阳宫地块形成鲜明对比 [5] - 地块用地规模约2.04万平方米，规划地上建筑面积约4.07万平方米，容积率2.0 [5] 门头沟地块及市场情况 - 地块位于门头沟区永定镇，距S1线四道桥站约200米，属临铁项目 [5] - 周边配套包括西长安中骏世界城、龙湖长安天街商业设施及门头沟区中医医院等 [5] - 门头沟新房市场分化，永定镇区域新房价格约49886元/平方米，S1线四道桥站周边新盘均价约5.5万至6.1万元/平方米 [5] 北京土地市场趋势 - 房企投资聚焦重点城市核心区域，北京核心区供地增加，上半年海淀区出让6宗宅地数量居首 [3] - 朝阳区今年以来已先后出让三间房、平房乡、呼家楼南里及太阳宫地块 [4] - 市场分化趋势深化，核心区稀缺地块受争抢，非核心区地块考验企业成本与产品把控能力 [5][6] - 土地供应持续外扩，“核心稀缺价值”与“外围性价比优势”将推动北京楼市形成多层次差异化发展 [6]

不知道你发现没有，现在的房子，好像越来越像"传家宝"。 不是因为值钱，而是因为，真的很难流动。 一句话概括：不动产，真的成为"不动"产。 这两年土地市场有一个特别明显的现象： 一二线热门地块抢破头，三四线的土地，底价都没有人要。有的地块甚至在开拍前夜突然"撤档"，连上场的机会都没有。 但这背后，真正的玩家已经变了。 还记得以前土拍市场上频频举牌的民企吗？ 如今几乎看不到它们的身影。 取而代之的，是清一色的城投公司和国企。 2025年上半年，拿地金额前十的企业里，八家是"国家队"。 它们托住市场，但也接住大量本来可能流拍的土地。 数据显示，2021年到2024年，城投拿地金额接近8万亿元。 如果按一半还没开工来算，就有近四万亿的土地，只是静静地"躺"在那。 意味着什么？这些土地，本质就是隐形库存，如果有一天它们被开发的话，随时可能变成新房涌向市场。 但问题在于，很多地方面临的现实：开发了，也未必卖得动。 因此，最近出台了一项特殊操作： 用专项债收储土地。 简单说，就是政府借钱，把城投手里动不了的土地，再买回来。 已经有不少地方开始行动，全国拟收储的土地总金额超4000亿元，其中七成是从城投手里回收。 看出来了吗 ...

王石对房地产市场的历史判断 - 2007年王石提出楼市临近拐点 随后2008年金融海啸导致房价下跌 万科因提前收缩而受损较轻 [2] - 2018年王石提出"活下去"的内部口号 随后行业调控与疫情导致部分高负债房企陷入困境 万科凭借谨慎策略得以喘息 [4][5] 房地产市场根本逻辑的转变 - 过去二三十年推动楼市增长的基本逻辑已彻底改变 包括快速城镇化、人口红利、经济高速增长、宽松货币政策及地方财政依赖土地出让 [7] - 当前"房住不炒"被反复强调 调控政策持续打击投机行为 旨在使住房回归居住属性 [8] - 城镇化速度放缓、人口红利见顶、老龄化加剧及年轻人生育率下降导致购房刚需减弱 经济进入转型期 [10] - 房地产市场的黄金时代已经结束 [9] 王石对市场未来的展望 - 市场仍处于深度调整期 预计在2025年前将持续盘整 不会重现过往的剧烈波动行情 [15] - 未来政策如降息、降准、限购放松及保交楼旨在托底市场、防止崩盘并促进行业复苏 而非刺激房价上涨 [16][17] - 市场分化将加剧 一线及强二线城市核心区域因人口和资源流入而具有支撑 三四线城市及郊区因库存压力大面临降价促销 [19] - 行业将进入注重产品品质的时代 开发商需提供安全、舒适、绿色及智能的优质住宅 [19] 对行业及购房者的启示 - 房地产投机暴富时代结束 房产升值将放缓甚至可能出现贬值 购房应优先考虑自住需求而非投资回报 [21] - 购房者应避免使用过高杠杆 需谨慎评估月供承受能力并为潜在收入变动预留缓冲空间 [21] - 住房选择应聚焦地段、质量、配套设施及物业服务 偏远、质量差及配套缺失的房产将加速贬值 [23] - 三四线城市房产因人口外流、产业不足及供应过剩 投资价值低且流动性差 自住需求也需谨慎 [23]

百强房企8月销售业绩 - 2025年8月TOP100房企销售操盘金额为2070.4亿元，环比下降1.9%，同比下降17.6%，同比降幅较上月收窄6.7个百分点 [1][2] - 前8月累计销售操盘金额为20708.8亿元，同比下降13.1%，降幅较前7月扩大0.6个百分点 [5] - 8月业绩环比增长的百强房企占比达33%，其中21家房企环比增幅超30%，包括绿城中国、中海地产、华发股份等头部企业 [1][5] 梯队门槛与规模变化 - 各梯队销售门槛均降至近年最低水平：TOP10门槛为560.6亿元（同比降4.3%），TOP30门槛149.2亿元（同比降5.9%），TOP50门槛89.1亿元（同比降9%），TOP100门槛35.1亿元（同比降23.8%） [8] - 与2021年高点相比，TOP10前8月销售门槛下降超七成（1922亿元→560.6亿元） [8] - 仅TOP21-30梯队累计销售降幅相对较小（同比降8.7%），其余梯队降幅均超10% [11] 城市楼市表现分化 - 8月30个监测城市新房成交753万平方米，环比降12%，同比降17%；前8月累计成交7869万平方米，同比微降3% [14] - 一线城市成交量125万平方米，环比降20%，同比降26%；北京放松限购后成交环比仍降8%，上海政策效果未显现 [15] - 二三线城市合计成交628万平方米，环比降11%，同比降16%；杭州、武汉、合肥等核心城市同环比齐增，厦门、佛山等城市同比跌幅显著 [15] 头部房企排名与业绩 - 操盘金额TOP3房企：绿城中国（195亿元）、招商蛇口（185.17亿元）、中海地产（177.7亿元） [17] - 全口径销售TOP3房企：招商蛇口（195亿元）、中海地产（183亿元）、保利发展（180.2亿元） [21] - 权益金额TOP3房企：中海地产（168.8亿元）、保利发展（142亿元）、招商蛇口（127亿元） [25] 市场趋势与展望 - "金九"期间房企预计加大推盘和折扣力度，叠加核心城市政策利好（如京沪限购放松），新房成交或低位回升 [1][16] - 市场分化持续加剧：核心一二线城市（京沪深杭蓉）热度维持高位，武汉、南京等二线城市呈弱复苏态势 [16][17] - 高得房率产品需具备核心区位、优质配套、价格实惠和产品力佳等复合优势才可能热销 [17]

上海高端住宅市场表现 - 上海壹号院第五批次66套房源开盘当日售罄 今年累计销售金额超220亿元[1] - 项目第五批次成交均价约19.8万元/平方米 较首期17万元/平方米上涨16% 套均总价约7300万元[1] - 上海3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元 核心地段高端项目持续热销[1] 上海新房价格趋势 - 2025年7月上海新房价格环比上涨0.3% 为一线城市中唯一上涨城市[2] - 上半年上海新房成交均价同比上涨 优质项目认购率显著高于市场平均水平[2] - 改善性需求持续释放带动优质房源成交活跃 支撑价格上涨[2] 市场分化特征 - 70个大中城市中仅6个城市新房价格环比上涨 较6月份减少8个[2] - 项目认购率呈现明显分化 核心区位与强产品力项目保持高热度和高去化率[2] - 购房逻辑转向重点城市核心地段 价格倒挂程度较三年前明显收窄[1][2] 政策与市场预期 - 北京楼市新政释放明显信号 市场对上海深圳后续政策优化存在较强预期[2] - 新增供应减少与高温天气抑制短期看房热情 8月新房成交数据仍需观察[2] - 豪宅市场坚挺表现反映资金流向及对上海市场的长期乐观预期[2]

楼市整体趋势 - 楼市触底尚未完成 分化格局已确立 高盛预测2027年前房价较2021年高点再跌10% [1] - 国内机构观点分化 中金和中信建投认为一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年企稳 三四线城市继续下行 [1] - 25-39岁购房主力人口到2027年将减少4200万 降幅达15% 缺乏人口支撑使普涨动力不足 [1] 城市分化表现 - 北京五环外限购放宽后一周 龙湖观萃等项目看房量激增35% 成交量翻倍 [3] - 三四线城市库存严重 全国商品房库存6.8亿平方米中70%积压在三四线 去化周期超18个月 [3] - 一线核心区去化周期仅需6-9个月 与三四线形成鲜明对比 [3] - 部分区域出现极端低价 惠州海景房降至15万套 鹤岗5万套 阜新2万多可购60平米二居室 [3] 价值洼地领域 - 城市更新区域内老旧小区改造后价值提升 深圳某小区改造后房价平均上涨15%以上 [3] - 地铁站周边500米内房产价值平均高出10-20% 深圳北站周边高铁通车后房价上涨7% [4] - 新兴产业园区周边住宅需求旺盛 上海张江高科技园区聚集5万高收入人群 [4] 市场窗口期 - 2025年下半年至2026年初为关键窗口期 开发商将加大新房折扣力度 [5] - 首套房贷利率降至3.35%历史低位 100万贷款月供较峰值减少1261元 [5] - 一线城市政策窗口期短暂 北京公积金新政二套额度提高至100万 首付统一30% [5] 区域价格表现 - 一线核心区跌幅较小 北京海淀和上海衡山路等地段跌幅仅个位数 [10] - 三四线城市跌幅显著 呼和浩特和兰州等地新房均价跌幅超7% 二手房折价幅度达10% [10] 购房策略建议 - 一线及强二线刚需2025年下半年可重点关注核心区地铁沿线次新房 月供控制在家庭收入三成内 [6] - 三四线多套房持有者建议置换非核心地段老房子到强二线核心区 [6] - 改善型群体可等待至2027年左右市场企稳后置换 [8] - 投资者需精算持有成本 年化收益低于4%不建议介入 [8]

公司动态 - 万达商管以500亿元抛售48座万达广场，相比2023年价格缩水65% [3] - 公司进行资产出售的核心原因是债务压力，截至2024年三季度末，万达商管负债总额高达1375.61亿元，而账面现金仅为115.77亿元，年内到期债务缺口高达187亿元 [5] - 公司战略转向轻资产运营，以应对行业周期性及政策风险 [14] 行业趋势 - 房地产行业周期性显著，政策风险较大 [8] - 2024年7月一线城市新房价格除北京微涨外，其余三个一线城市均出现环比下跌，二手房市场方面，7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [8] - 中指研究院预测2025年全国新房销售面积可能下降6%以上 [8] - 行业出现加速分化，三四线城市及中西部非省会城市、人口流失地区资产流动性差 [10] - 人口总量持续下降，城市化率接近尾声，商场空置率不断上升 [14] 资产价值评估框架 - 评估资产需计算“流通账”，远离流动性差的资产，如非核心区域房产 [10] - 评估资产需计算“成本账”，持有成本包括房贷、物业费、折旧费及潜在房产税，若房产年涨幅不能覆盖持有成本则造成亏损 [12] - 评估资产需计算“趋势账”，需顺应人口、城市化及实体经济变化趋势，老旧小区、远郊大盘、商业公寓等类型资产未来寻求接盘侠难度大 [14]

行业趋势 - 房地产行业资产配置调整 大陆地产占比大幅缩减至5% [1] - 全国房屋总量达6亿栋 可容纳30亿人口但总人口仅14亿 96%家庭已拥有住房 其中41.5%家庭拥有两套及以上房产 [1] - 90后人口较80后减少1.5亿 人口结构变化导致购房需求降低 [2] 价格表现 - 二线城市房价出现大幅下跌 郑州和天津房价跌至七折 环京区域廊坊涿州等地遭遇腰斩式下跌 [4] - 上海某房产2022年520万购入现仅值358万 三年损失162万 [4] - 高盛预测2025年房价还将下跌10% 累计跌幅或达30% [4] - 一线城市核心区保持坚挺 上海内环新房价格达12万/平方米 深圳湾豪宅逆势上涨11.5% [4][6] - 资源枯竭型城市房价显著下跌 三居室仅售30万 乳山海景房跌至2000元/平方米 东北部分地区跌破5000元/平方米 [4] 市场分化 - 深圳每年新增人口33万 北京核心学区房等优质地段保持抗跌性 [6] - 非核心城市房价持续回归居住属性 三四线城市跌幅显著 [4] 政策导向 - 国家推行组屋制度 政策性银行批量收购滞销楼盘改造保障房 [6] - 福州保障房准入线为人均15平方米以下 覆盖六成工薪家庭 [6] - 未来可能采用新加坡模式 80%人口居住政府组屋 商品房沦为奢侈品 [6] 租赁市场 - 房租持续下降 租客议价空间增大 [6] - 月租远低于月供的城市 租房成为更明智选择 [6] 资产策略 - 多房持有者需盘活非核心地段及房龄超10年资产 [6] - 上海出现房产难以出售出租且需倒贴物业费案例 [6] - 顶级稀缺资产仍受追逐 普通商业地产被撤离 [6] 需求结构 - 刚需族应选择优质地段 关注地铁学区和商业配套 月供不超过家庭收入40% [6] - 职场新人需避免购房焦虑 防止失业断供风险 [6]

2025年，中国楼市冰火两重天。一线城市核心地段房价稳步回升，甚至屡创新高，而三四线城市却深陷价格暴跌的泥潭，无数家庭的财富梦想在此化为泡 影。广州增城，张明蹲坐在一处楼盘前，手中握着泛黄的购房合同，合同上1.8万元/㎡的价格，如今已成为他挥之不去的痛。这套曾耗尽父母积蓄、背负百 万贷款的婚房，如今的市场价仅为7300元/㎡，总价缩水近60万，中介更直言不讳："想卖？再降10万吧！" 张明的遭遇并非个例，它折射出中国楼市残酷的 分化现实。 国家统计局的数据无情地揭示了这场危机：三四线城市二手房价格累计跌幅超过10.5%，库存去化周期长达23个月，土地流拍率更是飙升至38%。曾经承载 着家庭梦想的房子，如今正变成吞噬两代人财富的无底深渊。这种分化并非偶然，而是多种因素长期作用的结果，如同多米诺骨牌般，最终导致了楼市格局 的巨变。 2025年第一季度的数据更是赤裸裸地展现了这种撕裂：一线城市核心区二手房均价同比上涨3.7%，像杭州未来科技城等热门板块甚至创下历史新高；而与 此同时，三四线城市房价却暴跌5.8%，部分远郊楼盘跌幅甚至超过50%。这背后，三重冲击正深刻地影响着中国楼市： 都市圈潜力资产：观望待涨！ 若 ...

房地产行业趋势分析 - 王健林预言中国房地产繁荣周期剩余20年 行业将呈现区域分化和居住属性强化 [1] - 万达集团自2017年起大规模抛售资产 包括77家酒店和55座万达广场 变现超520亿元 [1] - 房地产行业转向轻资产运营模式 以规避周期风险 [1] 房产价值分化表现 - 一线城市核心资产抗风险能力面临挑战 上海宅地楼面价达20万元/平方米 但珠江新城豪宅较峰值缩水2700万元 [2] - 三四线城市出现价值蒸发 东莞中堂镇房价下跌47.2% 郑州部分区域跌幅达54.67% [2] - 缺乏学区/地段/品质的"三无老破小"成为高风险投资 银行评估价较市场价低25% [2] 房产持有成本测算 - 200万房产五年持有成本：一次性付款总成本超240万（含2%年化收益20万及税费） [3] - 按揭付款方案实际支出超250万（首付60万 五年还款75万 剩余贷款128万） 若房价持平将亏损40-50万 [3] - 2030年房产税全面开征后 两套房家庭年缴税额达评估价1% [3] 市场供需变化 - 2026年保障房大规模入市冲击市场 可能导致同地段房产估值再降10% [3] - 2028年适龄购房人口减少2800万 市场可能出现有价无市局面 [3] - 保障房以每月2万套速度抢占刚需市场 [7] 资产处置建议 - 三四线城市"远大新房"/伪学区房/远郊大盘/商办公寓需及时止损 [5] - 核心区靠近地铁且租售比超4%的优质房产更具抗跌性 可通过租金收益维持现金流 [7]