股债市场表现 - 11月27日万科A股股价单日下跌7.13%，报收5.47港元，港股股价同步下跌7.73% [3] - 多只境内债券出现大幅下跌，其中“21万科02”单日跌幅达57.62%，“21万科06”下跌46.37%，“22万科02”下跌42.74% [5] - 11月26日，“21万科04”因跌超20%触发盘中临时停牌 [5] 债务展期申请 - 公司拟对余额20亿元的“22万科MTN004”债券申请展期，该债券本金兑付日为12月15日 [1][6][7] - 交易商协会将于12月10日召开持有人会议审议该笔债券展期事项 [6] - 专家指出，在兑付日前获得通过的展期严格来说不构成违约，但会严重损害公司信用 [10] 偿债压力与资金状况 - 2025年12月，公司境内债到期余额为57亿元，除申请展期的20亿元外，另有37亿元需偿还 [12] - 未来两年为偿债高峰，2026年有超过120亿元境内债需偿还，2027年有70亿元海外债及超过30亿元境内债到期 [12] - 截至三季度末，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还，实现销售金额1004.6亿元，并通过资产盘活优化178.4亿元 [15] 股东支持与化债路径 - 大股东深铁集团自今年2月以来已累计提供291.3亿元借款支持，并于11月11日公告将再提供不超过16.66亿元借款 [14] - 2025年前三季度，深铁集团录得83.25亿元亏损，主要源于联营企业万科 [16] - 专家分析，外部输血或告一段落，后续化债方式可能更多转向展期、出售资产、再融资、债转股等市场化手段 [19] - 新任董事长黄力平表示，深铁集团将与各方一起努力帮助公司有序化解风险 [18] 行业影响与展望 - 债券展期被视为解决短期到期债务的一条务实路径，但会削弱购房者信心，影响销售回款，使经营承压 [20] - 若因单笔债券处置不当导致暴雷，将对当前房地产市场“止跌企稳”的整体态势产生极为不利的影响 [22] - 此次债务处置若成功，将为行业后续债务处置树立可借鉴的实践样本 [23]

市场表现与信用评级 - 11月28日，万科多只债券价格跌超30%并盘中临时停牌，万科A股股价当日下跌1.65%至5.38元，创2015年12月18日以来新低，且自11月21日起连续走跌 [2] - 标普将万科及其子公司万科香港的长期发行人信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，并将相关高级无抵押票据评级同样下调至“CCC-”，同时将所有评级列入负面观察名单 [2] - 此前标普已将万科的长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC” [2] 债务状况与展期影响 - 万科计划对“22万科MTN004”债券进行展期审议，该债券本金兑付日为2025年12月15日，余额20亿元，年利率3% [3] - 万科境内债务总额为217.98亿元，其中未来12个月内的兑付高峰在当年12月 [3] - 11月26日债券展期公告后，万科A股于11月27日股价大跌超过7% [3] 财务业绩表现 - 2025年前三季度，公司营业收入为1613.9亿元，同比下降26.61%，净利润亏损280.2亿元 [4] - 第三季度单季，公司营业收入为560.7亿元，同比下降27.30%，归母净亏损160.7亿元 [4] - 公司销售持续下滑，资金紧张局面加剧，债务偿还面临较大压力 [5] 应对措施与项目表现 - 大股东深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元，并于11月12日再次提供不超过16.66亿元借款 [3] - 分析认为解决风险需多方合力，包括腾挪资产、把握市场机会改善现金流、大股东扶持及债权人展期 [3] - 前三季度公司有11个首开项目平均销售去化率近七成，广州万科檐屿城项目首开销售套数位列广州市前三 [5]

万科股价与债券市场表现 - 11月28日，万科多只债券跌幅巨大，其中“21万科02”、“22万科02”跌超20%，“21万科06”、“21万科04”跌超30%，均被盘中临时停牌 [1] - 11月27日，万科A股股价低开近5%，最大跌幅超过8%，最终收跌7.13%至5.47元，市值降至653亿元，年内累计跌幅达24.66%，股价创2015年8月以来新低 [2] - 万科A股从2018年高峰期股价36.37元至今，累计最大跌幅超过85%，自2020年以来已连续近6年持续下跌 [2] - 港股万科企业11月27日再跌超7%，报收3.58港元，年内累计跌幅超过32%，同样自2020年以来连跌近6年 [2] - 债券市场波动剧烈，11月26日“22万科02”跌超17%，“21万科06”、“21万科04”跌超11%，“22万科04”跌超8%，“21万科02”跌超7% [2] - 11月27日早盘，部分债券一度大幅反弹，如“22万科04”涨超31%，“22万科02”涨超27%，但随后因跌幅超过30%被实施临时停牌 [2] - 深交所网站发布了多条关于万科系列债券盘中临时停牌的公告 [3] 公司债务状况与偿付压力 - 万科将于12月10日召开“22万科MTN004”债券持有人会议，审议本期债券展期事项，该债券本金兑付日为12月15日，债券余额20亿元，年利率3% [3] - 根据公告，万科此前从深铁集团获得的借款主要用于偿付165.22亿元债券本息，后续剩余额度拟用于偿付本息86.81亿元的债券，但仍存在63.91亿元的资金缺口 [4] - 万科境内债务总额为217.98亿元，其中未来12个月内的兑付高峰在当年12月 [4] - 截至2025年11月12日，大股东深铁集团已累计向万科提供借款达307.96亿元 [5] 化债路径与市场环境 - 万科后续化解债务的方式预计将更多依靠市场化方式，包括债券展期、出售资产、再融资以及债转股等 [5] - 大股东深铁集团的支持将遵循市场化、法制化原则，并非一味救助，且要放在股权价值最大化和风险防范的框架内 [4] - 新房交易市场持续下滑，相比2021年高峰，销售回款功能削弱，公司需通过腾挪资产、把握改善型需求机会来改善现金流 [4] - 解决风险需多方合力，包括公司自身资产腾挪、大股东支持以及债权人展期，在万科资产质量相对优良的背景下，市场判断房地产行业可能于2026年或2027年开始触底 [4]

市场表现 - 地产股早盘延续跌势，万科A股价下跌3%，股价创下自2015年8月以来的新低，华夏幸福、信达地产、金地集团、招商蛇口等公司股价跟随下跌 [1] 万科债务与偿债压力 - 银行于11月26日深夜披露，万科一笔20亿元人民币的债券将进行展期 [3] - 万科未来两年将迎来偿债高峰期，其后续发展出现新的变数 [3] - 市场此前对万科偿债能力存在担忧，但在大股东深铁集团等各方的资金支持下，公司曾平稳度过一段时期 [3] - 万科的债务压力问题并未从根本上得到解决 [4] - 市场对深铁集团能否持续给予万科足够支持存在疑问，因其自身企业规模等因素需考虑自身能力与稳定安全 [4] 市场影响与担忧 - 万科债券展期事件引起市场巨大反响，核心担忧在于公司能否平稳度过行业调整周期，以及此事对市场可能产生的后续影响 [4]

公司财务状况与流动性压力 - 公司首次寻求对“22万科MTN004”20亿元中期票据进行展期，债券利率为3%，本金兑付日为12月15日 [1][3] - 公司2024年及2025年前三季度累计亏损超过770亿元，2025年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-58.89亿元，仅三季度现金净流出就接近28亿元 [2][8] - 截至2025年9月底，公司有息债务为3544亿元，其中一年内到期的有息债务为1513亿元，货币资金为656.8亿元，现金短债比降至0.43 [6] - 公司目前有16笔存续债券，规模合计217.98亿元，其中一年内到期的债券有8笔，规模157.53亿元，2026年末前到期或行权的债券为222.19亿元 [10] 股东支持与融资渠道 - 主要股东深铁集团在2025年提供了9次借款支持，涉及金额达257.15亿元，年内已偿付的境内外债券本息约303.25亿元中，深铁信用借款占比约55% [6] - 根据框架协议，深铁集团后续可提供的新增有担保贷款本金仅剩22.9亿元，支持空间已十分有限 [7] - 深铁集团2024年及2025年前三季度分别录得334.61亿元和83.25亿元的亏损，均是其联营企业公司所致 [7] - 公司与金融机构关系稳定，2025年第三季度金融机构贷款净偿还规模为23亿元，预计能对大部分银行贷款和保险公司借款进行再融资 [11] 市场反应与评级变动 - 公司寻求展期引发市场剧烈反应，多只境内债券价格暴跌超35%至57%，A股和H股股价当日均下跌超过7%，股价创2015年以来新低 [2] - 标普全球评级将公司长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC”，穆迪将公司企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2” [4] 资产处置与化债手段 - 公司正在积极盘活资产，今年前10个月通过资源置换等方式新增可售货值228亿元，并已全部出售持有的贝壳股票 [8][10] - 公司后续或将综合运用展期、资产处置、再融资乃至债转股等多元市场化手段进行自主化债 [1][9] - 截至2025年上半年末，公司投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元，可处置资产空间收窄 [10]

债券展期事件 - 浦发银行公告拟召开“22万科MTN004”债券持有人会议，审议债券展期事项，该债券债项余额为20亿元，本计息期利率为3%，本金兑付日为2025年12月15日 [2] - 债券展期若获通过，严格来说不构成违约，但会严重损害公司信用，导致投资机构对其偿债能力信任度下降，不利于后期融资 [2] 市场负面反应 - 11月26日万科多只债券价格大跌，其中“22万科02”盘中跌幅超30%触发临时停牌 [3] - 11月26日万科A股股价收于5.89元/股，跌幅2.48%，H股股价报3.88港元/股，跌幅6.28% [4] - 11月27日万科A股股价进一步收跌至5.47元/股，跌幅7.13%，盘中5.37元/股为近五年最低点，多只债券再次触发临时停牌 [4] 公司财务状况与评级 - 2024年公司签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出，全年大幅亏损，短期债务占比偏高，再融资压力大 [5] - 联合资信维持包括“22万科MTN004”在内的多只债券信用等级为AAA，评级展望稳定，认为大股东支持有助于缓解债务偿还风险 [4][5] 股东支持与偿债压力 - 截至11月12日，第一大股东深铁集团已累计向万科提供借款307.96亿元，用于偿付公开市场债券本息，利率低于市场水平 [6] - 根据框架协议，深铁集团向万科提供不超过220亿元借款额度，截至11月2日，实际提款金额为197.1亿元 [7] - 2025年12月公司境内债到期余额为57亿元，除此次拟展期的20亿元外，另有37亿元需偿还，2026年需偿还境内债超过120亿元 [6] 化债路径与解决方案 - 公司后续将更多依靠市场化方式化解债务，化债方式可能包括展期、出售资产、再融资、债转股等 [6] - 解决公司风险需多方合力，包括公司自身盘活资产改善现金流、大股东持续扶持以及债务展期 [7]

核心事件概述 - 万科拟就“22万科MTN004”中期票据召开持有人会议，商议债券展期事宜，该债券债项余额为20亿元，利率3%，原定本金兑付日为2025年12月15日，持有人会议将于2025年12月10日召开 [1][2] - 此事件引发市场对万科偿债能力的担忧，导致11月27日公司出现股债双杀，万科A股股价大跌7.13%至5.47元，创近11年新低，多只公司债券价格亦大幅下挫 [1][4][6] - 市场观点认为，12月10日的持有人会议结果非常关键，或将成为影响万科未来发展的重要拐点 [1][11] 市场反应与影响 - 万科系债券11月27日集体重挫，其中“21万科02”单日下跌57.62%，最低跌至24.4197元，“21万科04”跌至25元 [1][4][5] - 地产债市场整体受拖累，万得地产债30指数同日大跌7.17%，连续三日下行，龙湖等地产公司债券亦出现下跌 [6] - 有基金人士表示，此次债券展期让机构资金颇感意外，因市场此前对大股东深圳地铁的全力支持抱有期待 [3] 公司经营与财务状况 - 万科2025年三季报显示，前三季度营业收入为1613.9亿元，同比下降26.61%，归属于上市公司股东的净利润亏损280.2亿元 [7] - 公司坦言销售持续下滑，整体经营形势十分严峻，资金紧张局面加剧，债务偿还面临较大压力 [7] - 公司债务集中到期压力大，Wind数据显示目前境内债务217.98亿元，1年内到期债务占比83%，另有13亿美元境外债务；除20亿元“22万科MTN004”外，规模37亿元的“22万科MTN005”也将在2025年12月28日到期 [10] 公司应对措施与外部支持 - 万科正通过组织变革提升效率，将管理管控层级从“三级半”压缩至“两级”，并计划剥离部分非核心业务和资产以改善现金流 [8] - 大股东深铁集团已展现出极大支持诚意，截至2025年11月11日已累计向万科提供借款约308亿元 [8] - 公司在前10月通过资源盘活新增可售货值228亿元，并强调将按照市场化、法治化原则积极化解风险 [8] 行业背景与展望 - 行业分析指出，房地产市场持续调整导致新房销售难见起色，削弱了房企的自我“造血”功能，前期“三高”策略的负担集中在近两年偿还，导致资金链紧张 [9] - 分析师认为，未来出险房企的资产盘活、债务削减和无效资产出清，是观察房地产市场止跌回稳的重要角度 [11] - 尽管面临挑战，但市场认为在市场化、法治化框架下，房企债务处置已有成熟路径，万科作为行业龙头，其债务的合理处置有利于行业出清和未来复苏 [11][12]

文章核心观点 - 万科拟对一笔20亿元债券进行展期审议 此举虽非严格违约 但会损害公司信用并影响后续融资 公司面临较大的短期及中长期偿债压力 预计后续将更多依靠市场化方式自行化解债务 解决方案需公司资产腾挪 股东支持与债权人展期等多方合力 [1][2] 万科债务状况与展期事件 - 公司拟于2025年12月10日审议“22万科MTN004”债券展期事项 该债券本金兑付日为2025年12月15日 债券余额20亿元 年利率3% [1] - 2025年12月 公司境内债到期余额为57亿元 除该笔20亿元债券外 另有37亿元债券需偿还 [1] - 未来两年为公司偿债高峰 2026年有超过120亿元境内债需偿还 2027年有70亿元海外债及超过30亿元境内债需偿还 [1] 债务展期的影响与解读 - 债券展期虽非严格违约 但会对公司信用造成伤害 导致投资机构对公司偿债能力的信任度下降 不利于公司后期融资 [1] - 该笔债券展期标志着大股东深铁集团可能不再向公司提供新借款用于还债 截至2025年11月12日 深铁集团已累计向万科提供借款达307.96亿元 [2] - 预计公司后续将更多以市场化方式依靠自身力量化解债务 [2] 潜在的债务化解途径 - 后续化债方式可能包括展期 出售资产 再融资 债转股等 [2] - 公司需通过腾挪资产获得现金流 包括积极储备新地块并把握市场对“好房子”及改善型需求的机会以改善现金流 [2] - 解决方案需要三方合力 包括公司自身资产腾挪 大股东深铁集团的扶持以及债权人的展期 [2] 行业背景与专家观点 - 已推进债务重组的房企通常采取债转股 债务部分核销 延缓债务偿还等措施 [2] - 债权人认识到 各方合力纾困企业 给予债务本息偿还喘息时间 激励企业做好经营并腾挪资产以待市场底部到来 符合各方利益最大化 [2] - 综合各方判断 房地产市场即将触底 在公司资产质量相对优良的情况下 通过三方合力能够最大程度解决问题 [2]

股价表现 - 万科A股（000002.SZ）于11月27日收盘下跌7.13%，报收5.47元，创下2015年8月以来新低，市值降至653亿元 [1][2] - 万科A股年内累计跌幅达24.66%，自2018年高峰期股价36.37元以来，累计最大跌幅超过85% [2] - 万科H股（02202.HK）同日跌超7%，报收3.58港元，创上市以来新低，年内累计跌幅超过32% [1][3] 债券市场波动 - 11月26日，多只万科债券出现大幅下跌，其中“22万科02”跌超17%，“21万科06”和“21万科04”跌超11% [3] - 11月27日，部分债券早盘一度大幅反弹，“22万科04”涨超31%，“22万科02”涨超27%，但随后因跌幅超过30%被深交所实施临时停牌 [3] - 公司将于12月10日召开“22万科MTN004”债券持有人会议，审议本期债券展期事项，该债券本金兑付日为12月15日，余额20亿元，年利率3% [3] 财务状况与债务压力 - 公司营业总收入为1614亿元，同比下降26.61% [2] - 毛利率为9.58%，资产负债率为73.51%，净资产收益率为-14.81% [2] - 未来12个月内境内债务兑付高峰在当年12月，境内债务总额为217.98亿元 [4] - 根据方正证券分析，与深铁集团框架内借款用于偿付部分债券后，仍有63.91亿元的资金缺口 [4] 应对措施与市场观点 - 大股东深铁集团已累计提供借款达307.96亿元，后续化债方式可能转向更多依靠市场力量 [5] - 后续化债方式可能包括债券展期、出售资产、再融资及债转股等 [5] - 行业观点认为，需通过资产腾挪、大股东支持及债权人展期多方合力解决风险，房地产市场预计在2026年至2027年触底 [4] - 公司需把握当前“好房子”及改善型需求的市场机会，以改善现金流状态 [4]

文章核心观点 - 万科首次对其一笔20亿元中期票据寻求展期，标志着公司流动性压力达到临界点，面临关键债务兑付考验[3] - 公司遭遇严重“股债双杀”，多只债券价格暴跌超35%，股价创2015年以来新低，反映出市场对其偿债能力的极度担忧[3][5] - 在股东支持接近上限、自身经营持续亏损、融资渠道收窄的多重压力下，寻求债务展期成为万科缓解短期偿债压力的必要举措[3][13] 债务展期事件 - 万科将于12月10日召开“22万科MTN004”债权人会议，审议该笔20亿元中期票据的展期事项，债券本金兑付日为12月15日[3][5][6] - 这是万科债券兑付首度出现“展期”说法，此前公司基本保持既定节奏偿还境内外债券[3][6] - 万科今年12月有两笔中期票据到期，除上述20亿元外，还有37亿元的“22万科MTN005”将于12月28日到期，总额达57亿元[6] 财务状况恶化 - 公司有息负债持续增长，截至2025年9月底达3544亿元，接近历史最高值[9] - 短期偿债压力巨大，一年内有息债务占比42.7%，即1513亿元，而货币资金仅656.8亿元，较年初减少25.5%，现金短债比低至0.43[9] - 2024年及2025年前三季度，公司净利润累计亏损超过770亿元，经营活动产生的现金流量净额为-58.89亿元，自身“造血”能力严重不足[3][13] 股东支持力度 - 主要股东深铁集团2025年已提供9次借款支持，涉及金额257.15亿元，其中约55%用于偿付债券本息[9][10] - 根据框架协议，深铁集团对万科的借款支持已接近额度上限，剩余可新增的有担保贷款本金仅为22.9亿元[10][11] - 长期输血已对深铁集团经营产生影响，2024年和2025年前三季度分别录得334.61亿元和83.25亿元亏损，均与其联营企业万科相关[12] 市场反应与评级下调 - 多只境内债券出现猛烈下跌，“21万科02”跌超57%，“21万科06”“22万科02”跌超42%，“22万科06”跌超35%[3][5] - 标普将万科长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC”，穆迪将万科企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”[6][7] 资产处置与融资状况 - 公司积极盘活资产，今年前10个月新增可售货值228亿元，并已全部出售持有的贝壳股票[13][14] - 但资产腾挪空间收窄，2025年上半年末投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元[14] - 金融机构融资方面仍保持一定稳定性，与银行和保险公司关系稳定，预计能对大部分借款进行再融资[16] 未来债务压力 - 公司目前有16笔存续债券，规模合计217.98亿元，其中一年内到期的债券有8笔，规模157.53亿元[14] - 截至2026年末，万科将到期或行权的债券为222.19亿元，偿债高峰将持续至明年上半年[15]