核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的20亿元境内债核心方案未获债权人通过 但通过延长宽限期避免了立即违约 为后续谈判争取了时间[1][5][6] - 公司已进入偿债高压期 未来两年需应对超过190亿元的公开债券兑付压力 且账面资金远不足以覆盖短期债务 国际评级被连续下调[7][8][9] - 大股东深圳地铁虽持续提供资金支持和深度介入 但援助已设定上限并附加严格担保条件 公司同时通过资产出售和销售回款进行自救 但资产处置空间收窄且销售大幅下滑 自救之路面临挑战[10][11][12][15][16] 债券展期进展 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 其展期结果被视为后续展期的风向标[2] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获得超过90%表决权同意的生效门槛 其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信 完全无人问津[2][3] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期内支付6000万元到期利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未通过[4][5] - 债权人以90.70%的投票同意将债券的宽限期从5个工作日延长至30个交易日 新截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约[5][6] 公司偿债压力 - 2025年12月15日至28日的13天内 公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据 本息兑付总额达58.71亿元[7] - 2026年公司有超过120亿元境内债需要偿还 2027年则面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[7] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 将分别于2027年和2029年到期[8] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债8355亿元 一年内到期的非流动负债约1278亿元 而货币资金仅656.8亿元 远不足以覆盖短期债务[9] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 惠誉也将评级下调至“C” 反映其巨大的违约风险[9] 股东支持与公司自救 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 并深度介入公司管理 派驻董事长及多位高管[10][11] - 自2025年起 深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 公司已于12月11日质押一全资子公司100%股权给深圳地铁[12][13] - 公司通过资产出售回笼资金 2025年前三季度回笼现金约44亿元 但用于抵质押及担保的投资性房地产余额已高达800亿元 优质可变现资产快速减少[15] - 销售端持续恶化 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损超过770亿元[15]

“22万科MTN004”第二次持有人会议结果 - 会议唯一一项展期方案未获通过，仅获得20.20%的有效表决权支持，反对比例高达78.30% [1] - 尽管展期方案未通过，但关于延长本期中期票据宽限期的议案获得通过，支持票占总表决权数额的90.70% [1] - 本次投票参与者共计20家机构，有效表决权数额为19,990,000，占总表决权的99.95% [1] 展期方案具体条款 - 议案核心为本金兑付时间展期一年，并新增了利息兑付安排 [1] - 2025年12月15日到期的应付利息6000万元，宽限期内（2025年12月22日内）支付 [1] - 宽限期间未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [1] 宽限期调整及影响 - 本期中期票据本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [2] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或获持有人会议豁免，则不构成违约 [2] - 此举为公司提供了30天的喘息空间以解决兑付问题 [1][2]

管理层持股与资产处置进展 - 公司管理层个人持股数量无变化 现任董事、执行副总裁郁亮持股7,394,945股 占总股份数比例为0.0620% 执行副总裁、财务负责人韩慧华持股141,000股 占总股份数比例为0.0012% 公司未收到任何高级管理人员告知有减持计划 [1] - 公司积极推进大宗资产交易 今年前三季度已完成19个项目的大宗交易 实现签约金额68.6亿元 涵盖商业、办公、酒店、公寓等各类资产 [1] - 业务优化与退出有序推进 冰雪业务已与中旅集团完成签约 公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道 中金印力消费基础设施REIT表现良好 同时已设立三支PRE-REITs基金 [1] 债券展期事件与债务状况 - 公司就“22万科MTN004”中期票据调整本息兑付安排等三项议案召开第一次持有人会议 三项议案均未生效 该债券本金兑付日为2025年12月15日 债项余额20亿元 [2] - 截至债权登记日2025年12月9日 该债券持有人共计20家机构 参加会议的机构18家 有效表决权数额为19,890,000 占总表决权的99.45% [2] - 公司已知悉表决结果并致歉 计划于12月18日召开第二次债券持有人会议继续审议展期事项 [4] - 目前公司境内债务存续债券余额合计约217.98亿元 12月除“22万科MTN004”外 还有一笔“22万科MTN005”将于12月28日到期 两笔债券合计需兑付金额达到58.71亿元 [4] 市场表现 - 截至12月19日收盘 万科A报4.9元/股 股价上涨了0.62% [4]

土地市场成交情况 - 武汉成功出让13宗地块，总成交金额39.7亿元，土地总面积约32万平方米，其中上海复星集团旗下公司以10.93亿元竞得一宗宅地，大华集团旗下公司以7530万元竞得一宗宅地，其余10宗由本土国企或平台公司底价竞得 [1] - 无锡底价成交7宗住宅地块，总成交金额84.73亿元，最高成交楼面价18300元/平方米，总占地面积44.64万平方米，地块分布于经开、梁溪、惠山等核心板块 [2] 房企债务重组进展 - 宝龙地产境内债务重组取得进展，涉及总规模约43.36亿元的6笔债券中，已有“H0宝龙04”和“H21宝龙1”的重组方案获得持有人会议通过，公司为争取支持设置了“同意票激励”措施 [3] - 万科公布“22万科MTN005”公司债的展期方案，该债券债项余额37亿元，本计息期利率3%，原定本金兑付日为2025年12月28日，方案包含五个梯度化展期兑付方案和一个宽限期延长方案，所有议案需获得超90%表决权的持有人同意方可生效 [4] 房企融资动态 - 珠海华发完成发行10亿元公司债券，票面利率为2.70%，认购倍数为1.01倍 [5]

核心观点 - 万科正面临严峻的短期流动性危机 其寻求展期的一笔20亿元人民币债券宽限期将于12月22日届满 若未能达成协议可能触发违约[1] - 市场观察人士认为 鉴于公司流动性恶化及政府支持有限 债务重组几乎不可避免 而立即违约可能有助于加快资产回收过程[2] - 公司背负约500亿美元有息债务 一旦进行重组 其规模将在中国史上数一数二 公司已开始与各类债权人接触 为制定整体债务方案争取时间[1] 当前债务危机与谈判进展 - 公司于12月18日上午10点召开线上会议 讨论20亿元人民币中期票据的最新展期方案 持有人需在12月22日上午10点宽限期结束前表决[1] - 同日 公司计划在北京与部分票据持有人举行单独的面对面会议 以征求对议案的反馈意见[1] - 此前数日 三项展期议案均未通过投票 公司正努力争取支持[1] - 修订后的展期方案包含两个议案：一是将本金兑付展期12个月并增加增信措施 将12月15日到期的应付利息延至周一支付；二是将宽限期延长至1月28日[2] - 每项议案需获得持有本期债务表决权超过90%的持有人同意方可生效 最终由公司决定是否实施[3] 债权人沟通与整体债务压力 - 公司于12月17日在深圳与银行及保险公司代表举行会谈 希望部分贷款机构接受对一些借款延迟付息[1] - 在深圳与债权人的多轮小范围交流中 公司要求部分债权人给予更多时间 以制定一项整体的债务方案[1] - 公司背负约500亿美元的有息债务[1] 市场环境与潜在影响 - 公司部分股权由国有企业深圳市地铁集团持有 但近几个月深铁发出收紧借款条件的信号 导致万科证券大幅下跌[2] - 分析人士指出 公司流动性状况恶化、政府支持极为有限且融资条件不佳[2] - 一些观察人士认为 现在就违约可能帮助债权人避免更坏结果 并有助于在未来可能的大范围重组中为债券持有人保住资产[2]

核心事件与时间节点 - 公司将于12月22日迎来债务化解关键时点，两笔合计57亿元中期票据的展期议案将进行表决，结果直接关系到公司短期违约风险[2] - 涉及债券包括37亿元的“22万科MTN005”和20亿元的“22万科MTN004”，后者为第二次持有人会议[2] “22万科MTN005”展期方案要点 - 针对37亿元票据推出六套展期方案，核心均为本金展期一年至2026年12月28日，票面利率维持3%不变[2] - 全部议案均设置90%表决权同意的高生效门槛[2] - 议案一将1.11亿元应付利息与本金一同展期[3] - 议案二至五承诺“刚兑利息”，要求原利息在2025年12月28日前足额支付，展期期间新增利息利随本清[3] - 增信措施呈现梯度差异：议案一无增信；议案二模糊提及“提供相应增信”；议案三至五明确由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保[3] - 议案四新增“先兑付本期债券再偿付后续到期债券”的优先偿付条款[4] - 议案五设置双重约束：若公司兑付2025年12月28日后到期的其他债券或发生其他债务违约，本期票据将立即到期并全额兑付[4] - 议案六提出将宽限期从5个工作日延长至30个交易日，宽限期内不计罚息仍计利息[4] “22万科MTN004”展期进展 - 该笔20亿元债券于12月15日到期，首次持有人会议中，获83.4%支持率的议案因未达90%门槛而搁浅[4] - 优化后的方案明确，6000万元应付利息需在12月22日前支付，同时强化了增信措施[4] 股东支持与市场反应 - 第一大股东深圳地铁集团此前已累计提供309.96亿元借款支持，2025年前11个月已提供290亿元股东贷款用于债务偿还[3][4] - 国际评级机构惠誉于12月17日将公司长期外币及本币发行人违约评级由“CCC-”降至“C”，并指出若缺乏股东支持，公司或无力偿付到期债务[4] - 自11月债券展期传闻曝光以来，公司A股股价累计下跌约20%，多只债券价格从90元左右跌至20元区间[5] 公司债务与行业背景 - 截至2025年12月3日，公司境内公开债券存续共计203亿元[5] - 2026年，地产行业风险防范重点在于控增量、妥处存量、严防“爆雷”，行业或将继续“磨底”，对于地产企业来说依然是艰难时期[5] - 目前债券展期是燃眉之急，争取延长宽限期是行业普遍做法[5]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司正就两笔即将到期的债券寻求展期，涉及总金额达57亿元人民币 [2] - 前一笔20亿元债券的展期议案尚待表决，公司又公布了另一笔37亿元债券的展期议案 [2] - 拟展期的债券为“22万科MTN005”，债项余额37亿元，原定本金兑付日为2025年12月28日，票面利率3% [3] - 公司计划于2025年12月22日召开债券持有人会议，以非现场形式审议相关展期事宜 [3] 债券展期具体方案 - **议案一：调整本息兑付安排** - 本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日 [4] - 展期前已产生的利息支付也延期12个月，至2026年12月28日支付，延期期间不计复利 [4] - 展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付 [4] - **议案二：调整兑付安排并增加增信** - 本金兑付同样展期12个月至2026年12月28日 [5] - 与议案一的关键区别在于：展期前已产生的利息1.11亿元将于原付息日（2025年12月28日）正常兑付 [5] - 展期期间票面利率维持3%，新增利息随本金支付 [5] - 公司将为本期票据提供相应的增信措施 [5] - **议案三至五：追加增信措施及有条件调整** - 三项议案均提出本金展期12个月，且展期前利息于2025年12月28日正常兑付 [5] - 均要求追加投资人可接受的增信措施，例如由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [5] - **议案四**增加条款：要求发行人在偿付后续到期债券本金前，需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息 [6] - **议案五**在议案四基础上，进一步追加“交叉违约”等投资者保护条款：若发行人未能清偿其他到期债务的本金或利息，则本期票据立即到期并需全额兑付本息 [6] - **议案六：延长宽限期** - 提议将本期票据本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [6] - 若在30个交易日的宽限期内足额偿付、消除违约或经持有人会议豁免，则不构成违约 [6] 会议及发行人信息 - 债券持有人会议召集人为交通银行股份有限公司 [3] - 会议定于2025年12月22日10:00召开 [3] - 发行人名称为万科企业股份有限公司 [3]

核心事件：万科对“22万科MTN005”提出展期方案 - 交通银行作为召集人于12月17日晚披露了“22万科MTN005”第一次持有人会议的六项议案，其中前五项均涉及该笔中期票据的展期方案 [2][10] - 该笔中票本金原定于2025年12月28日到期，余额为37亿元人民币，票面利率为3% [2][10][11] 展期方案核心条款 - **议案一：基本展期条款** 提出将本期中票的本息兑付均展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一起支付，且本次调整不构成违约事项 [2][11] - **利息支付安排** 所有展期议案均要求在原定付息日（2025年12月28日）支付展期前已产生的利息，金额为11100万元 [2][11] - **增信措施要求** 议案二要求发行人提供相应增信措施；议案三、四、五则明确要求追加投资人可接受的增信措施，例如由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [3][11] - **偿付顺序保护** 议案四和议案五提出了偿付顺序保护条款，要求万科在偿付后续到期债券本金之前，需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息 [3][12] - **交叉违约条款** 议案五追加了交叉违约等投资者保护条款，即若万科未能清偿其他到期债务的本金或利息，则本期中票将立即到期并需全额兑付本息 [3][12] 议案生效条件与宽限期调整 - **高生效门槛** 上述各项议案需由持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意后方可生效，与“22万科MTN004”的规定一致 [4][12] - **延长宽限期** 议案六提出将本期中票本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日，在宽限期内足额偿付则不构成违约，且宽限期内不设罚息，未偿付本金继续按3%计息 [5][12][13] - **行业普遍做法** 争取延长宽限期是行业普遍做法，也是较容易通过的议案；若展期议案未通过，公司还可通过设置前置本金、分期偿还、给予同意费或明确增信措施等方式提高通过率 [5][13] 公司整体债务状况与融资努力 - **境内债券到期压力** 截至2025年12月3日，万科境内公开债券存续共计203亿元，其中2025年内还有37亿元债券到期，2026年到期债券100亿元，另有23.66亿元进入行权期 [6][14] - **境外债券情况** 境外存续债券2只，余额共计13亿美元，到期日分别为2027年11月和2029年11月，均含交叉保护条款，并由万科提供维好协议 [6][14] - **寻求银行支持** 有市场消息称，万科近日向部分商业银行提出延迟支付特定借款利息一年的诉求；此外，华夏银行已同意将向其子公司深圳泊寓提供的2亿元贷款余额的期限延长一年 [6][7][14][15]

核心事件：万科中期票据展期方案 - 万科计划对“22万科MTN005”中期票据进行展期，该票据本金余额37亿元，原定于2025年12月28日到期，票面利率为3% [3] - 核心展期方案为将本息兑付均展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一并支付，且此调整不构成违约事项 [3] - 持有人会议设置了多项议案，其中部分议案要求追加增信措施，例如由深圳市地铁集团或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保 [3][4] - 部分议案设置了严格的偿付顺序条款，要求万科在偿付后续到期债券本金前，需先行全额兑付本期票据的本息 [5] - 议案五追加了交叉违约等投资者保护条款，若公司未能清偿其他到期债务，则本期票据将立即到期并需全额兑付本息 [5] - 各项议案生效门槛较高，需持有超过总表决权90%的持有人同意方可生效 [5] 债务宽限期安排 - 会议议案六提出，将本期中期票据本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [5] - 在30个交易日的宽限期内足额偿付或经豁免，则不构成违约，宽限期内不设罚息、违约金等，未偿付本金在此期间继续按原票面利率计息 [6] - 延长宽限期是行业普遍做法，若展期议案未通过，公司还可通过设置前置本金、分期偿还、给予同意费或明确增信措施等方式提高通过率 [6] 公司整体债务状况 - 截至2025年12月3日，万科境内公开债券存续规模共计203亿元，其中2025年内还有37亿元债券到期，2026年到期债券100亿元，另有23.66亿元债券进入行权期 [7] - 公司境外存续债券2只，余额共计13亿美元，到期日分别为2027年11月和2029年11月，均含交叉保护条款，并由万科提供维好协议 [7] 公司其他融资安排 - 万科正在向部分商业银行提出延迟支付特定借款利息一年的诉求，以获取更多时间 [7] - 华夏银行已同意将向万科子公司深圳泊寓提供的担保贷款期限延长一年，该贷款余额为2亿元 [8]

核心事件：万科两笔境内中期票据展期方案 - 公司于12月17日深夜公布“22万科MTN005”债券展期方案，该债券债项余额为37亿元人民币，原定于2025年12月28日到期，方案计划将本金兑付时间展期12个月至2026年12月28日 [1][2] - 公司同时正在为另一笔“22万科MTN004”债券寻求展期，该债券余额为20亿元人民币，原定于2025年12月15日到期，最新方案亦计划展期12个月至2026年12月15日 [3] “22万科MTN005”展期方案具体安排 - 召集人将于12月22日举行该笔债券持有人会议，审议包括本金展期、调整本息兑付安排及增加增信措施等在内的6项议案 [2] - 展期前已产生的利息1.11亿元人民币将于原付息日（2025年12月28日）正常支付，展期期间票面利率维持3.00%不变，新增利息将随本金在2026年12月28日一同支付（利随本清） [2] - 公司将为该笔债券提供相应的增信措施，债券持有人需在12月25日15:00前提交表决回执 [2][3] “22万科MTN004”展期方案进展与优化 - 该笔债券的第一次持有人会议议案（包括追加深圳国企担保等方案）均未获通过，其中支持率最高的议案二获得了83.4%的支持率，但未达到90%的生效门槛 [5] - 公司随后优化了方案，明确将于5天宽限期（至2025年12月22日）内支付到期应付利息6000万元人民币，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，展期期间利率不变，新增利息利随本清，并提供增信措施 [3] - 第二次持有人会议将于12月18日召开，会议决议需在12月22日提交，分析认为优化后的方案通过概率较此前有所增加，但最终结果仍存不确定性 [4][5] 展期事件的影响与意义 - 分析认为，“22万科MTN004”这笔20亿元债券的展期结果对万科至关重要，若成功可为公司赢得缓冲空间并提供基础样本，若失败可能对后续37亿元债券的展期产生不利影响 [6][7] - 因召开债券持有人会议及磋商展期事宜，惠誉已将万科的CCC-评级列入负面观察名单，并指出其违约风险显著上升，若未能解决违约问题，评级可能被下调至“受限违约” [7] - 公司全资子公司深圳泊寓从华夏银行获得的4亿元贷款（余额2亿）已获同意延长期限1年，担保方式不变，这被视为债务化解过程中的一个积极消息 [8] 公司整体债务状况与化解路径 - 公司境内公开债券存续规模共计203亿元人民币，2025年内还有37亿元债券到期且均已公告拟展期 [8] - 公司还有2笔境外存续债券，余额共计13亿美元，且均包含交叉保护条款 [8] - 行业分析师认为，争取延长宽限期是行业普遍做法，公司中长期风险处置需依赖债务结构调整、资产盘活、外部支持及经营模式转变等多方面配合 [8]