核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

最近中指研究院发布的9月数据，让我简直不敢相信——百城二手房价格已经连着跌了41个月！ 可惜基本面和投资预期撑不住，二季度起就又掉头往下走，现在想卖个好价钱太难了。 再把目光拉到全国，9月百城二手房均价13381元/平方米，环比跌0.74%，同比跌7.38%，前三季度累计 跌幅都快到6%了。 先看最有代表性的一线城市，9月二手房价格环比跌了0.6%，比8月还多跌了0.05个百分点。 细分到城市更直观：广州跌得最狠，达0.97%；北京紧随其后跌0.6%；上海和深圳稍好，但也分别跌了 0.48%和0.5%。 这波补跌行情其实早有征兆，克而瑞的挂牌数据太刺眼了：8月北京单月新增近1.8万套房源，同比涨 33%，前8个月累计更是冲到14万套； 深圳更夸张，8月新增挂牌量同比暴涨94%，是一线城市里增速最高的；上海也没闲着，新增1.55万 套，同比涨51%。 高挂牌量背后，是业主们急着卖房的心态。 市场上房源一多，竞争就白热化，想成交只能靠降价，这也是一线城市跌幅扩大的关键原因。 其实去年9月楼市松绑后，四季度到今年一季度一线城市房价还小涨过一波，当时成交量也上去了，现 在回头看，那批卖房的人真是踩准了窗口期。 有意思 ...

有序推进城市更新 当前，城市更新已成为城市发展的重要转折点。开展城市更新，有助于存量提质增效、激活内需，持续 巩固房地产市场稳定态势，推动房地产行业转型升级。有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重 要工作。 "十四五"期间，我国大力实施城市更新，推动城市高质量发展成绩斐然：实施城中村改造项目2387个， 建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；累计改造城镇老旧小区24万多 个、4000多万户，惠及1.1亿居民；改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个。 今年作为"十四五"规划收官之年，城市更新工作进一步提速。7月14日至15日召开的中央城市工作会议 明确，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。7月30日召开的中共中央政治局会 议强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。 对于城市更新的主要任务，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确提出8项任务，包括加强既有建 筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更 新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化等。 当前 ...

随着房地产行业进入"金九银十"传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象。 据中指院统计，2025年1—9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，降幅较1—8月收窄1.1个百分点， 回暖态势初显。另外克而瑞数据显示，2025年9月，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元， 同比增长0.4%，环比增长22.2%。一系列的政策导向和近期多个城市的密集松绑限购，释放楼市强烈信 号，房地产市场"止跌回稳"呈现渐进式复苏态势。 以广州为例，9月开发商推货节奏有所加快，广州新房网签套数5258套，网签面积58万㎡，网签面积环 比增长18%，同比增长10%。 市场修复的背后，房地产行业的底层逻辑也正在发生着变化。商品房逐步回归居住属性，改善型需求持 续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级，为注重产品力、服务品质与资产运营的企业提供差 异化发展契机。推动房地产行业高质量发展和构建房地产发展新模式，重点在于行业需要从"规模扩 张"转向"质量效益"，通过对住房品质、功能和服务的一次全面升级，满足人民对品质生活的需求。 保利发展（600048）早在2023年就提出行业进入"高质量发展的品质时代"。面向"好 ...

中国房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展从旧模式向新模式转型 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房，约一半省份的二手房交易成为当地楼市主力军 [1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房超230万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间），累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售或出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月商品房期房销售同比下降11.8%，而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] “人、房、地、钱”要素联动 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将转向“以人定房，以房定地、以房定钱”的模式，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 新模式强调以人的需求为导向，需求不足则不加大供应，需求转向存量则盘活存量 [3] “好房子”建设加速 - “好房子”首次被写入政府工作报告，标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [3] - “好房子”范围不仅包括商品房，也包括保障房，不仅新建房子要好，老房子也要改造为好房子 [3]

政策导向与行业标准 - 住建部提出从标准、设计、建材、施工、运维五方面推进“好房子”建设，包括《住宅项目规范》实施及征集近2000个设计方案 [1] - 自然资源部批准发布《城市存量空间盘活优化规划指南》等13项行业标准，为存量空间盘活提供规划指引 [2] - 成都实施住宅新规，将阳台等附属空间面积上限提高至住宅计容建筑面积的30% [4] 地方性支持政策 - 重庆推出支持改善性住房消费举措，重点包括加大房票安置比例、鼓励开发商提供更大购房折扣及探索差异化奖励 [3] - 南京将单人住房公积金贷款最高额度由50万元上调至80万元，家庭额度保持100万元，政策有效期至2027年12月31日 [3][4] - 国家开发银行“十四五”以来累计发放城中村改造专项借款9781亿元，支持816个项目、建设安置房176.9万套 [4] 土地市场动态 - 广州海珠区、白云区3宗宅地总成交金额约28.1亿元，中海地产以9.2亿元竞得海珠地块，溢价率7% [5] - 武汉3宗地总成交金额7.37亿元，招商蛇口关联公司以底价竞得经开区两宗商住地块，总价5.91亿元 [5] 房企战略与运营 - 招商蛇口发布北京全域服务战略，推出物业服务标准与会所权益体系，并开放5000㎡会所 [6] - 保利发展控股股东由保利南方变更为保利集团，后者通过无偿划转直接持有公司40.72%股份 [7] 行业销售表现 - 百强房企前9月销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，各阵营销售额均出现下降，TOP10房企销售额均值下降11.2% [7] - 保利发展前9月签约金额约2017.31亿元，同比下降16.53%；绿城中国总合同销售金额约1785亿元；越秀地产合同销售金额约798.12亿元，同比上升2.8% [8]

10月11日，住建部在国新办召开了一场新闻发布会，重点解读了"十四五"时期高质量发展成绩单。 "十四五"时期，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），全国 累计改造城镇老旧小区24万多个，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。 在"十四五"即将收官的关键节点，此次新闻发布会的重要意义不单单是总结过去五年的成绩，更多的是为"十五五"规划做好铺垫，为下一阶段行业发展指 明重点方向。 首先，明确把城市更新摆在更加突出的位置，城市更新将成为城市工作的重要抓手。 其次，明确"好房子"在房地产高质量发展的重要地位。 第三点也是关键的一点，构建房地产发展新模式将是未来发展重点，此次发布会也明确了"落地"的表述，即立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落 实好构建房地产发展新模式的各项任务，推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局。 这意味着在推动房地产高质量发展过程中，政策从框架到细则强化"落地性"，未来仍有进一步完善空间。 明确"城市更新"、"好房子"的重要地位 此次新闻发布会上，"城市更新""好 ...

中国住房和城乡建设部部长倪虹同三位副部长出席国务院新闻办公室举行的"高质量完成'十四五'规 划"系列主题新闻发布会。会上传递出中国房地产市场发展转型的新趋势和新信号。 "十四五"时期，恰逢中国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展 也从旧模式向新模式转型，既需要平稳过渡，也需为新的发展阶段"探路"。此间，已有一些新变化开始 发生。 其一，"存量"开始唱主角。一方面，新房和二手房的销售规模比重正在发生历史性转变。住房和城乡建 设部副部长董建国当日表示，中国存量住房市场规模持续扩大，目前，全国有15个省(区、市)二手住宅 交易量超过新房。这意味着约一半的省份二手房交易已成当地楼市"主力军"，仅从新房销售等指标出发 已无法全面评估市场发展形势。 另一方面，存量更新改造成为住房供应的重要来源。住房和城乡建设部副部长秦海翔说，"十四五"期 间，中国实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套 (间)；累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户、惠及1.1亿居民。 其二，现房销售比例不断扩大。这是中国房地产开发、融资、销售制度改革深入推进的一 ...

住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等群体作出相应安排 [2] - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] 商品房市场发展 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，市场进入存量时代 [2] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护购房人合法权益 [3] 房地产政策调控 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [2] - 扎实推进保交楼工作，国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置 [3] 房地产发展新模式构建 - 新模式包含完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革开发、融资、销售制度，发展“好房子”四个方面 [4] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地政策，明确推动现房销售 [4] “好房子”建设方向 - 推动“好房子”建设需在好的标准、设计、建材、建造、运维上下功夫 [5] - “好建造”包含建筑本体及配套设施和服务，“好运维”包含物业管理、房屋体检和保险及房屋全生命周期安全管理制度 [5] - “好房子”将重点应用于老旧小区改造、城中村危旧房改造、保障性住房建设等领域 [5]

投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/4-10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [3][4] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [3] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [3][6][7] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [3][11] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [3][11] - 年初至今累计成交4557.3万平米，同比上升5% [11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [3][18] - 最近三个月（7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][18] - 截至上周末（10/10）15城合计住宅可售面积9026.9万平米，环比-0.2% [3][18] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比+0.6个月 [3][18] 行业政策和新闻总结 宏观政策 - 住建部明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并将在“十五五”期间重点推动 [3][25][28] - 住建部将高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [3][25][28] 地方政策 - 广州优化盘活存量土地政策，允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [3][27][28] - 长春降低首贷、二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [3][27][28] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [3][27][28] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [3][27][28] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [3][27][28] 公司动态跟踪 销售数据 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [3][30][31][32] 融资与担保 - 新城控股发行1.6亿美元境外债（2年期，票面利率11.9%） [3][30][32] - 招商蛇口为全资子公司提供1.93亿元贷款担保 [3][30][32] 股权变动 - 保利发展控股股东保利南方拟将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [3][30][32] 股份回购 - 贝壳-W于10月3日至10月9日共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [33][34] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益-0.3%，在31个板块中排名第23位 [3][36][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [3][40] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益-0.09%，表现弱于大市 [3][41][44] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [3][44][47] 投资分析意见 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]