政策调整内容 - 取消北京市五环外购房套数限制 居民家庭在五环内最多可购买两套房 五环外不再有套数上限[3] - 放宽公积金贷款首套房认定标准 名下无房者即使曾使用并结清公积金贷款 再次申请仍按首套房认定[7] - 组合贷款购房首付比例降低10%或15%[7] - 公积金贷款额度提升 最高可达120万元 购买新房可再上浮40万元至160万元[10] 政策调整背景 - 北京第三次放宽住房限购政策 体现城市总体规划精神 符合房地产市场供需现状[1][3] - 配合北京空间格局调整 推动常住人口从中心城区向五环外疏解[5] - 今年2月出台"好房子"新政 重点提升五环外新建商品房品质[5] 市场反应 - 开发商制作新政宣传海报 重点介绍政策给购房人带来的利好[10] - 购房人信心得到提振 多项民生政策有效减轻购房负担[12] - 上半年北京新房网签成交量同比增长24.4% 二手房增长18.4%[8] 土地市场情况 - 今年多宗热门商品住宅用地位于五环外 包括创造北京土拍史上成交单价记录的海淀树村地块及城市副中心运河商务区地块[5]

政策调整核心内容 - 北京市住建委与公积金管理中心联合发布房地产政策优化通知 聚焦公积金贷款额度及首付比例放宽与五环外限购政策松动两大方向 [1] - 五环外限购政策调整具有战略意义 其信号价值与市场影响力远超常规信贷政策调整 [1] 限购政策具体条款 - 北京户籍家庭或个人在五环外购房彻底解除套数限制 实现"无限购"状态 [2] - 非京籍家庭或个人只需连续缴纳社保或个税满两年 即可在五环外享受与户籍人口同等购房资格且不受套数限制 [2] 政策调整市场背景 - 2025年1-7月北京新房销售套数中五环外占比超80% 二手房成交套数中占比超50% 五环外已成市场绝对主力 [4] - 7月以来新房和二手房市场显现转弱迹象 成交增速放缓明显 政策具有预防性特征以对冲市场下行压力 [4] - 2024年4月五环外限购阶段性放松后 当月二手房成交量同比上涨33% 2025年1-7月二手房累计成交突破10万套同比增长12% [4] 政策作用机制分析 - 解除套数限制属于存量需求释放 受益群体本就具备购房资格仅受限于购买数量 [6] - 政策短期内或引发集中网签 五环外均价较低新房项目将受益 叠加公积金与商业贷款首付比例及利率处于历史低位 [6] - 相较于2024年政策带来的增量效应 此次存量调整市场冲击力相对温和 关键看能否激活换房链条带动整体流动性 [8] 行业趋势与影响 - 超一线城市限购体系出现结构性裂变 北京率先调整后上海或将很快跟进外环外限购政策形成联动效应 [8] - 房地产市场分化趋势加剧 城市间分化体现在不同能级城市市场韧性差异 城市内部分化体现在核心与非核心区域差异 [10] - 房产价值核心要素回归"地段 配套 品质"三大维度 占据稀缺资源的"三好"住房将持续受市场追捧 [10] - 政策工具从"全面管控"转向"精准调控" 市场主体从"全民炒房"回归"居住本质" 行业步入更理性健康发展新阶段 [10]

住房限购政策调整 - 北京市五环外商品住房取消购买套数限制 符合购买条件的京籍家庭及连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍家庭可无限量购买五环外新建或二手住房 [1][4] - 五环内住房限购政策维持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭需连续缴纳社保或个人所得税满3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准与居民家庭保持一致 不再单独区分婚姻状况 [1][5] 公积金政策优化 - 首套房认定标准调整为"认房不认贷" 无房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的家庭可认定为首套房 以400万元房屋总价为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [2][6][8] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元 最低首付款比例统一降至30%（原五环内35% 五环外30%） 符合绿色建筑或多子女家庭条件者可额外上浮40万元额度 最高可贷140万元 [2][6][8] - 公积金缴存年限与可贷额度挂钩标准提升 由每缴存1年可贷10万元增至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 符合特定条件者首套房最高可贷160万元 [3][6][8] - 允许提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款 支持新建住房购房者通过网签合同编号办理 [3][9] 政策影响分析 - 新政显著降低购房成本 例如购置360万元五环外住房的家庭 公积金贷款额度提升可使月供减少93元 全周期利息节省2.77万元 [8][9] - 置换购房群体受益明显 近三成"一买一卖"置换者可由二套认定转为首套 公积金贷款额度从60万元大幅提升至120万元 [9] - 政策精准支持五环外市场去化 利于养老度假房产购置及资产配置 同时通过区域差异化策略避免核心区过热 [13] 市场背景与政策定位 - 2024年上半年北京二手房网签88575套 新房销售18220套 同比分别增长18.4%和24.4% 市场止跌回稳 [10] - 政策延续"稳扎稳打"思路 与当前平稳市场状态匹配 保留未来根据市场变化灵活调整的空间 [10] - 北京政策服务于人口疏解和京津冀协同发展战略 与上海外环外定点放松模式形成差异 [14]

政策调整核心内容 - 符合条件的京籍家庭及连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍家庭在北京市五环外购买商品住房不限套数 [1] - 成年单身人士购买商品住房按照居民家庭执行限购政策 [1] - 扩大首套房公积金贷款支持范围 调整后首套住房认定标准为北京市无住房且全国范围内无公积金贷款或首次公积金贷款已结清 [3] - 加大二套房公积金贷款支持力度 二套住房认定标准为北京市已有1套住房且全国范围内无公积金贷款或首次公积金贷款已结清 [3] - 提高每缴存公积金一年可贷额度 以房屋总价400万元公积金贷款100万元为例 政策调整后首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [3] 市场影响分析 - 政策调整使北京五环外购房政策更加宽松 但通过社保要求等限制并非完全放开 [3] - 政策旨在促进房地产市场止跌回稳 推动职住平衡更加合理 [3] - 北京作为一线城市率先调整政策 释放国家对于下半年楼市稳定的较强政策预期 [5] - 政策通过需求端纾困提振市场消费意愿 促进刚需和改善型需求循环以及新房二手房市场循环 [5] 行业现状背景 - 上半年市场调整幅度超出预期 6月二手房交易同比增幅收窄且挂牌量明显攀升 [5] - 新房和二手房价格指数同比和环比均下跌 开发商以价换量现象显著 [5] - 二手房业主降价卖房趋势明显 市场循环链条已出现不畅 [5]

五环外购房限制调整 - 符合条件家庭购买五环外商品住房（含新建和二手）不再限制套数 自2025年8月9日起实施 [1][3][4] - 京籍家庭或连续缴纳社保/个税满2年及以上非京籍家庭可享受五环外不限购政策 [4] - 五环内购房政策维持不变：京籍家庭限购2套 非京籍家庭需连续缴纳社保/个税满3年及以上限购1套 [4] 公积金贷款政策优化 - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元 符合条件者最高可贷140万元（含40万元上浮优惠） [3][5] - 二套房最低首付比例统一调整为30% 取消五环内外差异 [3][5] - 缴存公积金每满一年可贷额度由10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月 [3][6] 首套房认定标准扩大 - 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且本市无住房的申请人 由二套房认定调整为首套房 [5] - 以400万元房屋总价为例 首套房认定可使首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [5] 公积金使用灵活性提升 - 支持提取公积金支付新建住房首付款的同时申请公积金贷款 需提供网签合同编号 [6] - 符合建筑绿色发展或多子女家庭政策的借款人 首套房最高可贷款160万元（含40万元上浮优惠） [6]

房地产政策调整 - 北京五环外取消符合条件家庭的购房套数限制 [1]

核心观点 - 震荡偏强趋势下建议继续选择高等级拉久期策略[1] - 7月信用债收益率整体呈先下后上再下的波动态势，月度均值较6月整体下行[2] - AAA级5年期品种信用利差分位数处于10%-14%分位，仍有少量压缩空间[2] - 供给不足和旺盛配置需求对信用债走强形成持续支撑[2] - 评级利差普遍处于历史低位，信用下沉效果不佳，高等级品种补涨潜力更大[2] 一级市场情况 - 7月信用债发行规模环比下降1.27%至12900.31亿元[12] - 净融资额环比增加954.08亿元至3662.83亿元[12] - 企业债发行金额环比增长77%至17.7亿元，净融资额-236.08亿元[13] - 公司债发行金额环比下降7.87%至4021.18亿元，净融资额1512.98亿元[13] - 中期票据发行金额环比下降9.5%至4635.71亿元，净融资额2345.78亿元[13] 二级市场情况 - 7月信用债合计成交41783.17亿元，环比增长4.05%[19] - 中短期票据AAA级1年期信用利差收窄2.14BP至19.83BP[25] - 企业债AAA级5年期信用利差收窄6.7BP至24.92BP[33] - 城投债AAA级7年期信用利差收窄3.91BP至23.22BP[41] - AA+中短期票据3Y-1Y期限利差处于21.8%历史分位数[45] 行业动态 - 房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，1-7月TOP100房企销售额同比下降13.3%[66] - 城投平台加速出清转型，"实体类"融资平台改革转型机会值得关注[67] - 地产债配置重点为历史估值稳定的央企国企及优质民企债券[3] - 城投债在稳增长背景下仍可作为重点配置品种，短期信用风险无虞[3] 政策环境 - 中央城市工作会议提出推动城市高质量发展主题[63] - 财政部表示隐性债务置换政策效果逐步显现[65] - 政治局会议要求有力有序推进地方融资平台出清[65] - 证监会提出统筹化解房企债券违约风险和支持构建房地产发展新模式[64]

政策调整背景 - 沈阳市房产局于7月28日废止2017-2022年期间发布的8个房地产相关文件 涵盖外地人购房和房贷政策等内容 通知发布之日起不再执行 [1] - 废止文件分为两类 一类为严管类或收紧性政策 另一类为宽松类政策 沈阳对过热或过冷时期的阶段性政策进行废除 体现政策调整灵活性和及时性 [1] 废止政策内容 - 收紧性政策包括《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 要求严格住房用地出让溢价率控制 采取限房价竞地价和限地价竞配建竞自持方式出让住房用地 严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30% 第二套商品住房首付比例提高到50% [3] - 宽松性政策包括《关于对个人购买住房实行补贴政策的通知》和《关于继续做好个人购房补贴资金发放工作的通知》 给予高等学校和中等职业学校全日制在校生购买新建商品住房每平方米200元补贴及全额契税补贴 [3] - 宽松性政策还包括《关于优化外地人在沈购房服务的通知》 非沈阳户籍居民家庭购买新建商品住房执行沈阳户籍居民家庭购房政策 不再要求提供2年内连续缴纳6个月以上个人所得税或社会保险证明 [3] - 另一宽松政策《关于实施卖旧买新支持改善型住房需求的通知》 允许通过卖旧买新购房家庭在沈阳行政区域内已有2套住房的情况下 在旧房出让过程中可在限购区域内再购买1套新建商品住房 [3] 市场数据表现 - 沈阳新建商品住宅成交面积在2017-2021年表现较为强劲 典型案例为浑南新区房地产市场崛起 该阶段出现炒房和市场秩序紊乱现象 [2] - 从2022年开始沈阳市场进入深入调整新阶段 新房交易数据调整力度较大 目前正进入巩固止跌回稳新阶段 [2] - 2024年6月沈阳新建商品住宅销售价格环比上涨0.1% 同比下降1% [5] - 2024年6月沈阳新建商品住房累计供应2035套 成交2837套 成交均价12000元/平方米 供求比0.86 [5] - 2025年沈阳新房成交量同比下滑明显 但核心区如和平浑南等板块因高得房率产品和城市更新项目带动 新房成交量价稳定 部分高端项目单价有所上涨 远郊区域库存压力显著 新房去化周期超过50个月 [5] 政策调整原因 - 全国总体购房政策从2023年开始进入持续宽松阶段 沈阳2022年左右出台的利好政策在2024年政策大环境下属于过时政策 需要主动废除 [4] - 沈阳当前购置二套房房贷首付比例政策已与全国标准统一为15% 此前40%比例规定已不符合目前政策要求 废除此类文件有助于确保更宽松政策宣传和落实 [4] 未来政策趋势 - 政策调整并非简单意义上的政策松紧度调整 而是结合市场变化推进长效机制背景下的主动转型 [5] - 未来政策将更关注长效机制 在完善需求端刺激的同时重点加大供给侧改革 尤其是加大保障性住房和高品质商品住房供给 [5] - 未来政策会更关注精准性 从面上普惠式补贴转向更精准支持 尤其是结合城市更新和特定人群专项扶持 [5] - 2024年下半年各地购房政策总体上将延续2024年出台的各类政策总基调 维持历史最宽松和最支持导向 [6]

政策调整 - 2006年上海执行"7090"政策，要求90平米以下户型占比不低于70% [1] - 2024年政策调整，中小套型面积标准放宽：多层从90平米增至100平米，小高层从95平米增至110平米，高层从100平米增至120平米 [2] - 中心城区中小套型比例从70%下调至不低于60% [3] - 各区可灵活调整地块中小套型比例，保持全区总量不变 [4] 市场现状 - 上海内环内新盘中小户型占比降低，100平米以下房源减少 [4] - 内环内新房均价普遍超过12万元/平米，千万总价房源稀缺 [4] - 当前上海在售新盘中，主力总价一千万以下的211个，一千万至一千三百万的68个 [5] - 内环内千万总价一手楼盘仅6个左右，集中在静安和杨浦 [5][6] 户型分布 - 静安玺樾提供98-165平米户型，均价12.5万元/平米 [6] - 信安里提供90-100平米户型，均价13.6万元/平米 [6] - 杨浦滨江晶典提供89-130平米户型，均价12万元/平米 [6] - 未来内环内新盘最小面积预计100平米左右，套均总价1300万以上 [6] 客群分析 - 父母为子女购房：关注通勤便利性和生活配套 [9] - 市中心原住民置换：预算有限，偏好原居住地附近 [10] - 新婚家庭：重视地段和配套，面积需求小 [11] - 年轻独居者：追求市中心便利性和楼盘知名度 [12] - 为父母购房：注重生活便利性，80-100平米足够 [13] 未来趋势 - 上海内环内新盘预计将以大户型为主力产品 [8] - 千万总价小户型房源将更加稀缺 [8] - 开发商可考虑差异化产品策略，推出特色小户型 [14]

上海第六批推地计划 - 上海发布第六批次8幅地块 涉及浦东 徐汇 静安等8个区域 总出让面积23 3万平方米 [1] - 徐汇天平路地块为内环内稀缺纯宅地 面积仅0 47万平方米 容积率1 3 预计引发激烈争夺 [1] - 静安新闸路地块为商住混合用地 同样位于核心区域 [1] - 青浦区和奉贤区作为五大新城代表继续推地 [1] 厦门保障性商品房政策调整 - 厦门新政聚焦申请门槛 配售模式与售后管理 推出"三放宽 两优化"举措 [2] - 户籍家庭申请条件从"满3年"缩短至"满1年" 学历门槛从本科降至大专 职称要求从中级放宽至初级 [2] - 单身申请年龄从35周岁大幅降至25周岁 显著扩大保障覆盖面 [2] 长沙公积金贷款新政 - 长沙取消公积金贷款"近12个月连续缴存"要求 调整为近6个月连续缴存 [3] - 支持单身职工 异地缴存职工购买首套或第二套房申请公积金贷款 [3] - 租房提取频次从每年一次调整为每月一次 新增公积金按月直付房租业务 [3] 武汉5月新房成交数据 - 2025年5月武汉新建商品住房网签面积83 42万平方米 环比增长38 91% 同比上涨21 32% [4] 深圳二手房市场动态 - 2025年第24周深圳二手房录得1474套 环比增长38 3% 新房成交1131套 环比增长24% [5] - 端午假期后积累需求释放带动二手房成交量修复性回升 [5]