房地产行业定位与模式转型 - 房地产高质量发展被置于保障和改善民生的框架下，凸显其居住属性和民生定位 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，现房销售被视为新模式的一部分 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [5] 住房供给体系优化 - 优化保障性住房供给，覆盖群体从困难家庭扩大至城镇工薪阶层 [3] - 因城施策增加改善性住房供给，使供给更具针对性 [4] - 盘活利用低效用地、闲置房产和存量基础设施，完善并购、破产、置换等政策 [6] 城镇化发展与城市治理 - 推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化 [10] - 推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化 [10] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平 [10] 政策环境与市场机制 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，预示"限购""限价"等政策可能进一步松绑 [8] - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [9] - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活闲置土地和房屋，支持新型农村集体经济 [7]

金融强国建设 - 持续完善中央银行制度，构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系 [2][6] - 深入做好金融“五篇大文章”，包括科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融和数字金融 [2][3] - 促进资本市场健康稳定发展，提高资本市场制度包容性和适应性 [1][2] 金融机构与市场优化 - 推动各类金融机构专注主业、完善治理、错位发展，支持国有大型金融机构做优做强，稳步推动中小金融机构兼并重组、减量提质 [2][3] - 进一步优化金融机构和金融基础设施体系，发挥保险业的经济减震器和社会稳定器功能 [2][3] - 加快建设国际金融中心，提高上海金融市场价格影响力，推动更多金融机构和国际金融组织集聚落户上海 [2][4] 货币政策与监管 - 把握好货币政策的力度、时机和节奏，做好跨周期和逆周期调节，保持货币条件与支持经济潜在增长和物价基本稳定的要求相匹配 [6][7] - 健全市场化的利率形成、调控和传导机制，增强央行政策利率的作用，提高贷款市场报价利率的报价质量 [7][8] - 全面提高金融监管能力，全面加强机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，强化央地监管协同 [2][4] 高水平对外开放 - 积极扩大自主开放，以服务业为重点扩大市场准入，研究推动进一步扩大增值电信、生物技术、外商独资医院领域开放试点 [10][11] - 推动贸易创新发展，促进外贸提质增效，优化升级货物贸易，拓展中间品贸易、绿色贸易，推进贸易数字化 [10][11] - 拓展双向投资合作空间，持续打造“投资中国”品牌，缩减外资准入负面清单，实施好新版鼓励外商投资产业目录 [10][12] 房地产高质量发展 - 促进房地产市场持续健康发展，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，坚持因城施策、精准施策、一城一策 [14][15] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，推行房地产开发项目公司制和主办银行制，推进现房销售制 [14][16] - 优化保障性住房供给，完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [14][15]

行业定位转变 - 行业定位从“新型城镇化”框架移至“保障和改善民生”核心任务，角色由拉动经济的“快变量”转变为支撑民生的“压舱石” [3] - 行业发展目标从“规模扩张”全面转向“高质量发展”，宣告旧有“炒房时代”结束 [1] - 构建“人、房、地、钱”要素联动新机制，根据人口流动和实际需求决定住房、土地和资金供给，取代过去“拿地-盖房-卖房”的快周转模式 [3] 供给结构优化 - 保障房政策重点从“有效增加”数量转变为“优化”质量，强调配套学校、医院及绿色智慧标准，旨在建成“好房子”而非“过渡房” [4] - 改善性住房首次被写入五年规划，提出“因城施策增加改善性住房供给” [4] - 重点30城市2025年前三季度120-144平方米改善型户型占比已升至30%，显示市场需求变化 [4] 发展模式革新 - 行业发展新模式核心在于改革开发、融资、销售三大基础制度 [5] - 融资端建立“城市房地产融资协调机制”，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元以保障项目顺利交付 [5] - 销售端逐步推进“现房销售”并加强预售资金监管，实现“所见即所得”并防范烂尾楼风险 [5] 存量资产盘活与城市更新 - 提出通过并购、置换等政策盘活低效用地和闲置房产 [5] - 截至2025年10月24日，全国已有超6200亿元专项债准备用于收购闲置土地 [5] - 城市更新从“行动”升级为“大力实施”，涵盖老旧小区改造、历史风貌保护及补建养老托幼设施 [5] 风险防控体系构建 - 将房地产风险置于“重点领域国家安全”首位，要求“统筹化解、严防系统性风险” [5] - 建立“房屋全生命周期安全管理制度”，涵盖新房“体检”、老房“养老金”及“房屋保险” [6] - 通过“因城施策”调节供给，并规范二手房交易秩序以打击虚高挂牌价和哄抬房价，稳定市场 [6]

房地产高质量发展核心方向 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1][3][4] - 因城施策增加改善性住房供给 [1][3] - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 完善并购、破产、置换等政策，盘活低效用地、闲置房产、存量基础设施 [1] - 提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产等风险有序化解 [1] 优化住房供给结构 - "十五五"时期优化保障性住房供给的主要方向包括规模、区域、产品结构和品质 [5] - "十四五"时期全国建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [5] - 改善性住房是"十五五"时期释放住房需求的重点，重点30城120至144平方米户型占比提升至30% [7] - 根据地方需求特征精准增加供给将是"十五五"时期住房供给的一大特点 [7] - 行业将形成定位清晰、功能互补的保障和市场两个体系 [7] 完善基础制度与新模式 - 构建房地产发展新模式涉及完善住房供应体系、建立"人、房、地、钱"要素联动机制 [7] - "十四五"时期指导各地根据人口变化确定住房需求、科学安排土地供应、引导配置金融资源 [7] - 开发制度方面，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金 [9] - 融资制度方面，建立城市房地产融资协调机制，实施项目"白名单"制度以保障项目建设交付 [9] - 销售制度方面，有力有序推进现房销售，做到"所见即所得" [9] 提升住房品质与服务 - "好房子"标准提升，如层高由2.8米提升至3米以上，楼板隔声性能指标由不大于75分贝提升至不大于65分贝 [9] - 行业将在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，把新房建设成"好房子"，把老房改造为"好房子" [9] - 物业服务将从"三保一绿"对物的服务，拓展至养老、托幼、家政、健康等对人的服务 [11] - 物业服务旨在为住户提供全龄友好、全天候守护的服务，满足居民多样化多层次居住生活需求 [11]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为标配（维持）[1] - 建筑材料行业投资评级为标配（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产销售及房价仍处于下跌磨底阶段，前三季度全国商品房销售面积累计同比下降5.5%，销售额累计同比下降7.9%[3][26] - 未来房地产行业发展将从"高杠杆、高周转"转向"品质、服务、可持续"，并以城市更新释放存量潜力[3][27] - 建材行业在"反内卷"政策带动下企业盈利改善，目标到2026年绿色建材营业收入突破3000亿元[3][51] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年10月30日，申万房地产板块近两周上涨0.31%，跑输沪深300指数4.03个百分点，在申万31个行业中排名第24位[13] - 年初至今累计上涨8.58%，近一月下跌0.79%[13] - SW二级房地产板块方面，近两周SW房地产开发上涨0.31%，SW房地产服务上涨0.33%[13] 房地产行业及公司新闻 - 2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市新房价格环比下降0.3%，二线城市下降0.4%[24] - 1-9月全国已发行的新增地方专项债中，保障性租赁住房等房地产相关的专项债发行约6400亿元，同比增长89%[24] - 三季度末人民币房地产贷款余额52.83万亿元，同比下降0.1%[24] 房地产周观点 - 2025年前三季度全国商品房销售面积累计同比下降5.5%，销售额累计同比下降7.9%，降幅较8月末分别扩大0.8和0.6个百分点[3][26] - 《第十五个五年规划的建议》首次将房地产发展置于"加大保障和改善民生力度"板块，明确"推动房地产高质量发展"[27] - 在行业大洗牌背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业[3][27] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年10月30日，申万建筑材料板块近两周上涨2.19%，跑输沪深300指数2.14个百分点，在申万31个行业中排名第16位[28] - 年初至今累计上涨19.38%，近一月上涨0.73%[28] - SW二级板块方面，近两周SW玻璃玻纤上涨8.36%，SW水泥下跌0.53%，SW装修建材上涨0.28%[28] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场均价为321元/吨，较上周上涨1元/吨[36] - 2025年1-9月全国水泥生产量同比下降5.2%至12.59亿吨，创2010年以来同期新低[4][52] - 光伏玻璃价格稳定，2.0mm厚度均价13元/平方米，3.2mm厚度均价20元/平方米[46] 建材行业及公司新闻 - 工业和信息化部等六部门联合发布《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》[3][51] - 中国水泥协会发布推动水泥行业"反内卷""稳增长"高质量发展工作的意见[4][51] - 水泥制造板块营业总收入3年复合年均增长率为-28.35%，归属母公司股东的净利润3年复合年均增长率为-77.85%[48] 建材周观点 - 水泥行业头部企业凭借成本控制、海外扩张与非水泥业务支撑实现逆势增长[4][52] - 玻璃玻纤行业受益于产品价格企稳回升、需求结构优化及行业"反内卷"自律机制落地，盈利水平显著修复[5][52] - 消费建材企业通过提价实现盈利边际改善，城市更新政策推进将拉动市场需求[5][53] 建议关注标的 - 房地产行业建议关注保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等经营稳健的头部企业[3][27][54] - 水泥行业建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）等基本面理想、股息率较高的企业[4][52][54] - 玻璃玻纤行业建议关注中国巨石（600176）[5][52][54] - 消费建材行业建议关注北新建材（002791）、兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等龙头企业[5][53][54]

文章核心观点 - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [1] - 必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，锚定主要目标，处理好主要关系，强化基础支撑，建立健全保障机制 [1] 推动房地产高质量发展的重点任务 优化保障性住房供给 - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [2] - 坚持尽力而为、量力而行，坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购 [2] - 坚持公平公正公开，健全保障性住房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制，加快建立住房保障轮候库制度 [2] 促进房地产市场持续健康发展 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [3] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权 [3] - 规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [3] 改革完善房地产开发、融资、销售制度 - 做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司资金或抽逃出资 [3] - 推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [3] - 推进现房销售制，继续实行预售的则规范预售资金监管 [3] 实施房屋品质提升工程 - 全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4] - 稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好城镇老旧小区改造，解决加装电梯、停车、充电等难题 [4] 实施物业服务质量提升行动 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [5] - 加强行业自律，规范企业行为，提升服务质量，解决居民“关键小事” [5] - 鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [5] 建立房屋全生命周期安全管理制度 - 加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度 [6] - 房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [6] - 房屋质量安全保险制度旨在以市场化方式提高安全保障能力 [6]

文章核心观点 - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [1] - 必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好主要关系，强化基础支撑，建立健全保障机制 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善基础制度，优化供给，建设“好房子”，提升房屋品质和物业服务质量，建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] 推动房地产高质量发展的重点任务 优化保障性住房供给 - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [2] - 各地坚持尽力而为、量力而行，坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购增加供应 [2] - 坚持公平、公正、公开，健全保障性住房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制，加快建立住房保障轮候库制度 [2] 促进房地产市场持续健康发展 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [3] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市政府调控自主权，规范发展租赁市场，培育专业化住房租赁企业 [3] 改革完善房地产开发、融资、销售制度 - 房地产开发做实项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪资金或抽逃出资 [3] - 房地产融资推行主办银行制，项目资金存入主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [3] - 商品房销售推进现房销售制，继续实行预售的需规范预售资金监管 [3] 实施房屋品质提升工程 - 全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区 [4] 实施物业服务质量提升行动 - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，加强行业自律 [5] - 提升物业服务质量，扩大服务覆盖面，鼓励向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [5] 建立房屋全生命周期安全管理制度 - 加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度 [5] - 房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [5]

行业投资评级 - 维持房地产行业"优于大市"评级 [4] 核心观点 - 相比十四五规划，十五五规划对房地产需求侧的表达更为明确，特别是清理不合理限制性措施、高质量发展及地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义显著 [1][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹企业竞争格局持续优化 [4] - 未来五年重点城市将继续解除限制政策，专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - 城中村改造等存量提质工作将进一步展开，城镇化红利将持续释放 [4] - 未来五年将坚定落实中央城市工作会议精神，全面推动城市更新工作 [4] - 中央对房地产的定调已经发生变化，未来五年仍将重点防范房地产系统风险 [4] 政策方向对比分析 - 十五五提出"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，而十四五提出"推动金融、房地产同实体经济均衡发展"和"促进住房消费健康发展" [4] - 十五五提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施"和"探索实施建设用地总量按规划期管控模式"，而十四五提出"深化土地管理制度改革" [4] - 十五五对集体建设用地的规划从推门探路到有法可依，提出"节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋" [4] - 十五五强调"大力实施城市更新"，较十四五的提法力度更强 [4] - 十五五增设"推动房地产高质量发展"议题，提出五个可行的推进路径，而十四五主要关注"完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给" [4] - 十五五提出"统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解"，未提及十四五的"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位" [4] 高质量发展内涵 - 未来五年将健全资金监管、企业融资、现房销售等制度，进一步保障购房者权益 [4] - 行业从增量到存量模式转变，将结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设转化工程 [4] - 重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配 [4] - 新房产品将更关注品质打造，在区位、配套、户型、功能等维度进行升级 [4] - 存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进 [4] 市场数据表现 - 房地产产业链GDP占比从高峰时期接近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - 70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约10个上升至2025年7月的约70个 [7] - 70个大中城市二手住宅价格指数环比下跌城市数从2023年1月的约30个上升至2025年7月的约75个 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付 [11] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益 [11] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐华润置地、龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4]

文章核心观点 - 推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往、推进中国式现代化建设、促进房地产业转型发展的客观需要 [1] - 必须牢牢抓住让人民群众安居这个基点，锚定主要目标，处理好主要关系，强化基础支撑，建立健全保障机制 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [2] 房地产发展新模式与制度建设 - 改革完善房地产开发制度，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司资金 [3] - 改革完善房地产融资制度，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担机制 [3] - 改革完善商品房销售制度，推进现房销售制以防范交付风险，继续实行预售的则规范预售资金监管 [3] 住房保障体系优化 - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障房为主的多层次住房保障体系 [2] - 各地坚持尽力而为、量力而行，以需定建、以需定购，通过多种方式增加保障房供应 [2] - 坚持公平公正公开，健全保障房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制，加快建立住房保障轮候库制度 [2] 房地产市场健康运行机制 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [3] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权 [3] - 规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力 [3] 房屋品质与居住体验提升 - 实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设“好房子” [4] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造 [4] - 持续抓好城镇老旧小区改造，着力解决加装电梯、停车、充电等难题 [4] 物业管理与服务升级 - 实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业协调运行新模式 [4] - 加强行业自律，规范物业企业行为，提升服务质量，解决居民“关键小事” [4] - 鼓励物业企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [4] 房屋全生命周期安全管理 - 建立房屋安全体检制度，旨在及时发现房屋安全风险隐患 [5] - 建立房屋安全管理资金制度，资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成 [5] - 公共账户由政府建立，通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集，遵循“取之于房、用之于房”原则 [6] - 建立房屋质量安全保险制度，以市场化方式提高安全保障能力 [5]

房地产股市场表现 - A股市场部分房地产股出现拉升行情，其中大名城触及涨停[1] - 珠江股份、云南城投、招商蛇口等股票跟随上涨[1] 政策信号与监管方向 - 央行行长指出将加强房地产金融宏观审慎管理，以促进房地产市场平稳健康发展[1] - 住建部部长提出要改革完善房地产开发、融资、销售制度[1] - 在商品房销售上，将推进现房销售制度，实现所见即所得，以从根本上防范交付风险[1] - 对于继续实行预售的，将规范预售资金监管，以切实维护购房人合法权益[1]