高盛对中国房价的预测 - 高盛研究报告指出中国实际房价跌幅仅为美国2006-2012年跌幅的一半 [3] - 预测中国房价触底反弹需等到2027年 [1] - 参考日本经验但认为中国房价不会像日本那样长期下跌 [6] 市场对高盛预测的反应 - 部分观点认为高盛长期看空中国经济且预测准确性存疑 [6] - 理性观点指出房价下跌是经济规律结果 过去20年涨幅远超收入增速 人口红利消失导致供过于求 [8] 中美房地产差异对比 - 中国房地产兼具居住和投资属性 与美国存在显著差异 [14] - 中国普通家庭70%以上资产集中在房产 而美国家庭主要投资股市 [16] - 中国城镇化率接近65% 距离80%的目标还有10%空间 约1.5亿人口待城镇化 [18] 区域房价分化趋势 - 一线城市因产业和人口支撑 价格下跌到一定程度会出现抄底需求 [20] - 三四线城市面临持续阴跌 变现困难 价格以时间换空间 [22] - 核心区域如北京三环内 深圳四区 上海陆家嘴可能升值 而三四线郊区盘投资价值低 [24] 购房策略建议 - 现金为王 非急需情况下保留资金等待机会 [24] - 避免郊区房 超高层 新开发区三类房产 [24] - 优先选择现房交易以规避开发商风险 [24] 政策与市场特征 - 中国救市政策强调"保交楼"底线 避免价格暴跌引发系统性风险 [12] - 不同于美国次贷危机后激进救市策略 中国采取符合国情的应对方式 [10][12]

资产结构差异 - 高净值人群房产占比30%-40%，配置股票私募等多元资产，平均杠杆率25% [3] - 中低收入群体房产占比超70%，多为郊区刚需房，平均杠杆率65%，月供占收入比45% [3] - 高净值人群平均持有2.8套房产，核心区资产占比75%，中低收入群体持有1.2套，远郊资产占比82% [4] 市场冲击表现 - 上海豪宅价格每降10%导致千万级业主损失相当于普通家庭20年收入 [7] - 深圳刚需盘下跌30%使家庭净资产可能归零，郑州2023年法拍房数量同比涨320% [7] - 北京二手豪宅降价10%吸引全款买家抄底，三四线城市银行收缩房贷致购房门槛上升 [7] 社会影响路径 - 私募基金裁员5% vs 建筑工人失业率飙升18% [9] - 信托产品违约率升至8% vs 信用卡逾期率突破12% [9] - 高净值人群资产配置转向海外 vs 基层群体维权事件增加 [9] 历史案例对比 - 2008年美国次贷危机中华尔街高管奖金缩水40%但保留千万存款，底特律工人时薪从28美元降至15美元 [12] - 香港1997楼市崩盘后地产大亨资产缩水50%但完成抄底，10万负资产家庭负债周期延长至15年 [12] 应对策略差异 - 富人通过发行家族信托债券、抵押商业地产、做空房地产ETF等方式重组资产 [14] - 中低收入群体房贷展期成功率<15%，出售唯一住房需折价30%，兼职送外卖增收 [14] 政策调控措施 - 首付比例红线设定为首套20%二套30%，限跌令覆盖68个城市 [17] - 存量房贷利率下调年省息500亿，城中村改造释放3500亿资金，租赁住房REITs试点启动 [17] - 一线城市住宅空置率7% vs 三四线达23%，20%头部房企掌握80%优质土地储备 [17]

以下文章来源于ONE文艺生活 ，作者震撼的 ONE文艺生活 . 让文艺成为一种流行的生活方式。 多少断供夫妻，决定免费送房? 文 ｜ 牛小玲 编辑 ｜ 奇妙 设计｜ JANE 来源｜ ONE文艺生活（ID： one_hanhan） 封面来源 ｜ 《心居》剧照 朋友们，晚上好。 从小我妈就跟我说：天下没有白吃的午餐，也没有白吃的晚餐和夜宵。 但长大了开眼看世界了，才发现大城市就是不一样。 最近我总在社交平台刷到"送房子/倒贴送房子"的帖子；意思是白送房子，或者白送房子再给你十几万补贴。小时候只做过全国人民一人给我一块钱的美 梦；没想到长大了房子也能白送了？ 买房，真正进入到0元购时代了吗？ "送你套房子， 再给你20万"的魇幻楼市 没人知道谁是第一 个发起的房子0元购活动的人；刚听说的时候我以为是搞抽象的行为艺术；后来我在小某书和某鱼上刷到了大量这种帖子。标题基本都 是"房子免费送，直接过户"。 但仔细一看内容，原来不仅送房子，还送房贷。 啥意思呢？ 就是房主因为经济压力还不上房贷了，为了避免影响征信就着急出手；基本是送房子送家具家电，首付一分钱不要，但是买房者要偿还后续房子的银行贷 款。 就比如这位网友，18 ...

项目概况与市场背景 - 杭州滨江区江荣府小区于2021年9月开盘 当时新房限价为38000元/平方米 房地产市场火热 购房需摇号 [1] - 项目共经历5次摇号 中签率在68%至100%之间 部分业主因未能摇中其他楼盘而选择此处 [1] - 小区总户数为1090户 主力户型为109平方米和129平方米的四房改善户型 [5] 交付质量与开发商问题 - 开发商因资金链断裂导致项目交付延迟 [3] - 交付存在偷工减料问题 多个楼栋未按合同建设入户大堂 [3] - 开发商将业主自主升级的PC砖擅自更换为透水砖 [3] - 为提升资产价值 业主自筹资金加建玻璃连廊并铺设沥青路 [3] 资产价格表现与交易动态 - 业主在2025年3月取得房产证后 迅速有70套住房挂牌出售 [1] - 一套129平方米住房 买入价为520万元 最新成交价为445万元 账面亏损超过70万元 [5] - 该房源单价下降约5500元/平方米 叠加四年贷款利息约20万元 单套住房总亏损近100万元 [5] - 价格快速下跌促使投资者选择尽早出售资产以止损 [6] 区域市场与交通条件 - 项目位于杭州滨江区 周边房价较高 江荣府38000元/平方米的限价曾被认为具有吸引力 [6] - 小区邻近地铁4号线浦沿站 直线距离约200米 但因绕行需求 实际步行距离超过1公里 [5] 行业供需与政策环境 - 当前房价下跌主要受存量住房规模过大影响 需通过控制新房供应以稳定市场 [9] - 土地财政依赖度较高 停止土地出让和新房开发将影响地方财政收入 但持续供应将加剧市场下行压力 [9]

房价数据 - 4月一线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中上海涨0.5%，北京涨0.1%，广州降0.2%，深圳降0.1% [2] - 二线城市新房价格环比持平，三线城市新房价格环比下降0.2% [2] - 一线城市二手房价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%，其中上海涨0.1%，北京降0.6%，广州持平，深圳降0.3% [4] - 二三线城市二手房价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点 [4] 人口因素 - 中国人口已连续三年下降，12个已公布数据的省市自治区中有7个出现人口负增长 [6] - 江苏2024年常住人口零增长，浙江仅增加1万人，山东减少2.8万人 [7] - 人口形势变化对房地产构成长期利空 [7] 市场预期 - 收入预期不乐观导致购房者不愿加杠杆，房贷偿还能力成为关键风险 [8] - 房租持续下降，租售比偏低影响房产估值 [8][9] - 年轻人购房观念转变，不愿为高房价压上余生 [11] 资产配置建议 - 建议优化资产结构，减持三四线城市房产和超高层老破小，置换一线核心区房产 [16][17] - 保持家庭负债率在30%以内，保留充足现金应对风险 [19][20] - 可考虑配置黄金ETF和超长国债等稳健资产 [21] 政策展望 - 楼市需要更多松绑措施支持，全面政策利好可能需等待7月高层会议 [4][23] - 建议关注LPR降至3%以下时的置换低息贷款机会 [12][14]

房地产市场发展周期 - 1998年房改后房地产市场进入蓬勃发展期 带动大量家庭财富增值 [1] - 城镇家庭中45%持有2套及以上房产 通过房产实现身价上涨 [1] - 近年受内外因素影响 行业进入下行周期 房价持续下跌 [1] 家庭财富结构风险 - 普通家庭70%以上财富集中于房产 房产被视为财富象征 [3] - 高杠杆购房行为普遍 基于房价持续上涨预期 [3] - 房价下跌导致多套房家庭面临资产缩水 财富结构失衡 [3][12] 房贷压力与断供风险 - 购房者普遍采用首付+贷款模式 依赖收入增长预期 [5] - 疫情后收入下降及失业导致还贷能力减弱 断供风险上升 [5] - 部分家庭被迫降价抛售房产 多套房持有者压力尤甚 [5][7] 市场供需与变现能力 - 房价下跌引发抛售潮 超10万套挂牌量城市达十余个 [7] - 需降价10-15%才能加速成交 变现周期显著延长 [7] - 装修中断房源低价抛售现象增加 进一步压制市场价格 [7] 消费与产业链影响 - 房产贬值引发财富缩水效应 家庭消费意愿下降20-30% [9] - 房地产关联50+上下游行业 行业低迷传导至就业市场 [9] - 消费降级现象普遍 高端消费转向平价替代 [10] 金融系统关联性 - 房企开发高度依赖贷款 销售受阻将传导至金融体系 [12] - 持续下跌可能引发系统性风险 需稳定价格区间 [12]

房价下跌与断供现象 - 近期社交平台出现大量"送房子/倒贴送房子"帖子，房主为转嫁房贷压力提出"0元购"模式，即买方仅需承担剩余贷款即可过户[2][4] - 典型案例显示：四川某房主2018年购房需还30年房贷（月供4000元），但月薪仅7000元，剩余25年贷款无力偿还[7] - 部分房主为加速出手甚至倒贴现金，如南方某省会城市夫妻因裁员危机，愿免费过户其婚房（首付已掏空家庭积蓄）[11][12][14] 断供背后的经济压力 - 房价断崖式下跌加剧还贷压力，某案例显示房产1年内贬值50万元，导致持有者资不抵债[14] - 双重压力来源：①持续月供（某案例月供占收入57%）②房价下跌使剩余贷款接近当前市值[17] - 投资性购房者受损更严重，广东某业主2016年购入两套房产，现月供已超过收入，面临法拍风险[19] 法拍风险驱动急售行为 - 断供半年将触发银行诉讼，导致房产查封、支付渠道冻结及征信受损，部分业主为规避风险选择亲属过户[21][25] - 与传统中介挂牌相比，业主更倾向自主挂网：①中介市场低价房泛滥 ②可节省佣金支出（某案例称"不想多花一分钱"）[21] - 法拍房折价率普遍超30%，促使业主在资不抵债前采取"送房止损"策略[19][21] 买方市场博弈逻辑 - 接盘者需承担三大风险：①房价继续下跌 ②老旧房产维护成本 ③剩余贷款可能高于现房价值[21][23] - 中介行业观察显示：投资性接盘存在重大隐患，某案例计划"以租养贷"被评估为高风险行为[25] - 自住型买家相对受益：①交易谈判优势（房主急售不纠缠细节）②省去首付压力[23][25] 行业趋势与社会影响 - 现象反映房地产周期逆转，部分城市出现"负资产"群体（贷款余额超过房产现值）[27] - 与2016年市场高峰期相比，投资性购房者预期彻底反转（原计划用投资房覆盖自住房贷款）[19] - 房产价值波动直接影响家庭财务结构，某案例显示房产贬值引发婚姻危机及多代积蓄蒸发[11][14][28]

房地产市场下行趋势 - 全国平均房价已从历史最高位下跌30%，一线城市如上海、深圳、广州及二三线城市如郑州、天津、廊坊等均加入调整行列 [1] - 房价下跌原因包括高房价脱离居民购买力（上海、深圳房价收入比达40，二三线城市达20-25）、居民收入减少或失业、新房及二手房严重过剩 [4] 多套房产家庭面临的挑战 - 45%家庭拥有二套及以上房产，较此前41.5%进一步上升 [2] - 资产缩水案例：上海某房产从400万跌至256万，跌幅超30%，未来房价或继续下行 [4] - 持房压力增大：收入减少导致还贷压力上升，物业费、取暖费等成本持续上涨 [6] 二手房市场供需失衡 - 二手房挂牌量激增：北京16.1万套、广州20万套、上海37万套，武汉等二线城市突破20万套 [8] - 挂牌量激增反映炒房客抛售意愿增强，未来房价下行压力加大，二手房流动性进一步降低 [8] 租房市场困境 - 三四线城市因人口流出及单一产业结构导致租房供大于求，一线城市因生活成本高及保障房分流需求，租金下降且出租难度增加 [10]

头部房企降价事件 - 李嘉诚旗下北京御翠园项目于2024年5月进行第二次降价促销，折扣为七折，并向老业主提供百万级补偿 [1] - 该项目楼面价仅千元/平米，即使大幅降价后利润空间依然巨大 [1] - 中海地产在南京的三个主力项目进行大幅降价，折扣低至六折，例如观江樾项目价格从3.6万/平米降至2.3万/平米 [2][3] - 中海观文澜项目价格从3.6万/平米降至2.4万/平米，和山项目价格从3万/平米降至1.7万/平米 [3] 降价项目成本与亏损分析 - 中海观江樾项目2021年拿地楼面价为21207元/平米，当前售价2.3万/平米并赠送精装修和车位，已跌破成本线 [2][6] - 中海和山项目拿地楼面价约1.5万元/平米，当前售价1.7万元/平米带装修，差价仅2000元/平米，无法覆盖建安、装修及各项费用 [6] - 观江樾项目每售出一套110平米户型至少亏损22万元，200套房源预计总亏损超过5000万元 [2][6] - 国企开发商建安成本约2000元/平米，装修成本至少800-1000元/平米，当前售价导致项目100%赔本 [6] 市场环境与销售数据 - 南京主城区2024年4月新房成交面积为28.79万平米，同比下降12.68%，环比下降18.21% [7] - 中海地产2024年前四月销售额同比下跌18.8%，在南京的销售排名为第九位 [10] - 中海地产作为头部央企，是2024年全国唯二销售额突破3000亿的房企之一 [8] 行业影响与市场反应 - 中海的大幅降价行为引发早期业主维权，例如2022年购入观江樾的业主首付119万已蒸发殆尽，反而欠银行20余万 [10] - 新房价格（2.3万/平米）倒挂二手房最低价格（2.4万/平米），引发二手市场恐慌性抛售 [10] - 头部央企的低价清仓策略，迫使保利、招商等竞争对手面临“跟降或等死”的抉择，二线城市价格体系面临重构 [10] - 此次事件标志着“核心城市抗跌”的投资逻辑被颠覆，房价普跌通道可能打开 [11] 趋势展望 - 开发商可能持续进行割肉式销售，买方议价权增强，刚需购房窗口开启 [9] - 楼市小阳春过后，传统淡季可能迎来新一轮房价下跌 [9] - 央企在重点城市的亏损甩卖行为，可能隐含更深层的政策调控预期 [11]

未来中国家庭将面临的四大挑战 资产持续缩水 - 人口结构变化导致住房需求下降：2024年新生儿数量持续下降至0.68%，总人口同比减少139万，60岁以上人口突破3亿 [3] - 三四线城市住房空置率上升，部分小区点灯率不足30%，房价下行压力显著 [3] - 房地产市场饱和度提高：城镇人均住房面积达42㎡，住房拥有率高达96%，供过于求局面形成 [4] 断供和失业风险加大 - 高负债家庭面临断供风险：部分家庭月收入70%以上用于房贷，收入波动易引发断供 [6] - 断供影响个人征信，近年法拍案例增加，疫情期间企业资金链断裂加剧此现象 [7] - 产业结构调整与科技替代导致失业风险上升，传统行业岗位缩减，失业后还贷压力骤增 [7] 房产流动性危机 - 租赁市场供大于求：闲置房涌入致租金下降，部分房产难以出租 [9] - 二手房挂牌量激增：广州、北京超10万套，武汉、西安等二线城市突破20万套，变现难度加大 [9] 房地产支柱地位弱化 - 行业进入成熟期：20年高速发展后市场饱和，政策转向“好房子”品质导向 [12] - 经济转型加速：科技创新、高端制造业等新兴产业贡献率提升，逐步替代房地产拉动作用 [14] - 政策调控趋严：“房住不炒”定位明确，抑制房价过快上涨成为长期方向 [15] 应对策略建议 - 投资多元化：配置黄金、长期国债等分散风险，需充分了解相关领域 [17] - 优化负债结构：减少债务杠杆，预留18-24个月房贷作为应急现金流 [18]