2025.07.31 此外，万科还将两家附属公司杭州万瑜和杭州元广的股权转让给万物云抵债。 深铁集团又拿出一笔"支援"款项。 7月30日，万科（000002.SZ）公告称，大股东深铁集团向公司再提供不超过8.69亿元股东借款，仍用于 偿还万科在公开市场发行的债券本息以及经出借人同意的指定借款利息，借款利率目前仍为2.34%。 借款期限有所调整。公告显示，借款期限从合同签订之日起至2028年7月2日止，整体期限仍约3年，万 科方面可分次提取，最后可提取日期为2025年8月31日。经出借人同意，此次借款也"可进行展期"。 深铁在此次借款中提出了担保要求，万科方面以持有的投资性房地产、固定资产的不动产产权和非上市 公司股权为本次股东借款提供资产抵质押担保，提供的资产价值为不超过12.98亿元，抵质押率为 70%。 今年以来，深铁集团已累计向万科提供了7次股东借款，涉及借款金额共约226.88亿元。在这一支持 下，今年上半年，万科完成了约164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。 与此同时，万科还在用多种方式化解债务，如以资产清偿应付款项。 7月30日，万物云宣布与万科及其关联公司签订债务清偿协议 ...

借款期限有所调整。公告显示，借款期限从合同签订之日起至2028年7月2日止，整体期限仍约3年，万 科方面可分次提取，最后可提取日期为2025年8月31日。经出借人同意，此次借款也"可进行展期"。 深铁在此次借款中提出了担保要求，万科方面以持有的投资性房地产、固定资产的不动产产权和非上市 公司股权为本次股东借款提供资产抵质押担保，提供的资产价值为不超过12.98亿元，抵质押率为 70%。 今年以来，深铁集团已累计向万科提供了7次股东借款，涉及借款金额共约226.88亿元。在这一支持 下，今年上半年，万科完成了约164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。 与此同时，万科还在用多种方式化解债务，如以资产清偿应付款项。 万科还在通过各类资产抵偿债务。 深铁集团又拿出一笔"支援"款项。 7月30日，万科（000002.SZ）公告称，大股东深铁集团向公司再提供不超过8.69亿元股东借款，仍用于 偿还万科在公开市场发行的债券本息以及经出借人同意的指定借款利息，借款利率目前仍为2.34%。 另据万科方面披露，7月24日、28日，万科先后完成了"21万科06"" 23万科01"的付息。 7月30日，万物云宣 ...

核心观点 - 王健林近期密集出售旗下核心资产包括快钱金融30%股权、万达酒店管理公司100%股权及55座万达广场，累计变现超520亿元[7][28][40] - 资产处置呈现大幅折价特征，如快钱估值较入手时缩水70%至8亿元[24]，反映公司面临严峻流动性压力[43] - 接盘方多为战略合作伙伴，如中国儒意柯利明连续接手万达电影及快钱股权[12][26]，同程旅行收购酒店资产[28] - 万达商管仍存439亿元短债压力，但通过资产处置维持了公开市场零违约记录[44][45] 资产处置详情 快钱金融交易 - 交易金额2.4亿元对应30%股权，公司整体估值8亿元，较2014年3.15亿美元收购68.7%股权时的30亿元估值缩水73%[14][24] - 快钱曾年交易流水超2万亿居行业第四，但当前排名已跌出前十[15][20] - 业务覆盖4亿个人用户及650万商业伙伴，对接200余家金融机构[18] - 买方中国儒意计划将支付业务与流媒体、游戏及影院业务协同[25] 酒店资产出售 - 万达酒店管理公司以24.9亿元出售，含204家在营酒店（4万间客房）及376家待开业酒店[29] - 2024年该板块营收8.9亿港元，净利润2156万港元，净资产13.48亿港元[33] - 交易含十年竞业限制条款，万达仅保留1亿元体量的海外业务[35][36] 万达广场处置 - 年内累计出售55座广场，其中48座打包交易金额达500亿元[40] - 剩余核心资产包括200座自持广场及珠海万达商管40%股权[41] 债务与治理结构 - 大连万达商管短债439亿元，货币资金151亿元，存在288亿元资金缺口[44] - 通过资产处置资金维持兑付，如使用同程1.249亿诚意金兑付2.64亿债券[47] - 珠海万达商管董事会10席中王健林仅控4席，CEO职位由战投方太盟代表接任[52][53] - 关联公司累计被执行50亿元，王健林个人4.43亿元股权遭冻结[50][51]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年上半年城投债市场延续2024年政策主线，短期债务化解见成效，“退平台”和城投转型提速，但长期来看城投融资渠道受限，部分区域流动性压力未完全缓解；各地债务化解进度分化加剧，化债政策推动下隐性债务显性化、融资成本下行，短期偿债及付息压力缓解，非标风险事件新增数量减少；预计未来隐性债务化解、“退重点省份”和“退平台”将加快推进，城投企业产业化转型提速，但需警惕转型中的资金回收风险和区域发展拖累 [3][4][27] 根据相关目录分别进行总结 全国2025年上半年及二季度城投债整体发行概况及特征 - 发行总额和净融资额同比下降，存量城投债供给持续收紧，2025年上半年发行4339只，总额28087.08亿元，净融资-763.60亿元，发行总额同比降11.55%，净融资同比降149.16%，4、5月发行规模环比大降，6月有所回升 [3][6] - 收益率波动下降，不同信用级别债券收益率差异分化，发行成本显著下降，4月以来取消发行数量减少；高息城投债集中在负面舆情及经济财政实力弱区域、弱资质主体；上半年10年期以上超长期限城投债发行量同比增长，集中在发达区域省会城市，以AAA评级为主，发行品种以中票及私募债为主 [3][8] - 化债推进下各类主体发行量及净融资额同比下降，低层级及低级别发债主体净融资额表现弱，区县城投企业净融资缺口扩大，弱资质城投企业融资压力大 [3][15] - 苏鲁浙发债额度居前三，江苏省、浙江省净融资额为负；重点省份债务化解推进，上半年发行总额同比小降，净融资缺口同比收窄，内部有分化，严监管对非重点省份影响明显 [3][18] - 新增发行集中于经济财政实力或区域产业有优势区域，重点省份新增发行债券少，上半年新增发行252只，金额2032.25亿元，新增发行以中期票据、一般公司债和私募公司债为主，AAA和AA+企业为主要新增发行主体 [4][23] 城投债当前市场环境下的关注点 - 短期债务化解见成效，城投转型提速，2025年延续2024年政策主线，“控增化存”，置换债发行，各地化隐债、“退平台”推进，城投新增融资规模收缩，短期债务偿付及付息压力缓解，但财政压力和还本付息压力仍在，宽货币政策及政策性工具效果待察 [27][28] - 各地债务化解进度区域分化，部分区域进展明显，部分区域非标债务置换化解有难度；化债政策支持下，地方及城投企业债务负担改善，非标风险及票据逾期事件收敛，“退平台”进度快于预期，但非重点省份高息债务压降有挑战 [31][32] - 预计城投企业“退平台”与产业化转型提速，但转型质量参差不齐，需关注政企关系重塑、“重投入、轻产出”带来的债务负担加重，警惕“假转型”导致的资金回收风险和区域发展拖累 [34][37]

深铁对万科的股东借款支持 - 2025年至今深铁累计向万科提供股东借款总额超218亿元[1][3] - 7月3日深铁新增提供不超过62.49亿元借款用于偿还公开市场债券本息 利率2.34% 期限不超过3年[2] - 还款方式为前期每半年还0.5%提款金额 后期按协议执行 深铁保留担保权利[2] - 3月20日8.9亿元借款展期至12月31日 原期限60天 无担保要求[2] 借款条款与增信安排 - 5月中旬15.51亿元信用借款新增万物云股权质押担保 质押资产价值上限22.16亿元 质押率70%高于市场30%-60%惯例[3] - 深铁设定70%高质押率旨在体现对万科支持并提振市场信心[3] 万科债务状况与偿债计划 - 前5个月新增融资341亿元 已偿还165亿元公开债务 年内无境外公开债[3] - 截至5月30日年内到期及回售境内外债券仍存217.6亿元 面临集中兑付压力[3] - 偿债措施包括加速销售回款 动态管控开发节奏 经营性现金流为正 经营服务业务造血[4] - 计划通过资产证券化 市场化转让补充流动性 稳定银行存量融资并争取增量支持[4] - 管理层表态有信心妥善化解到期债务[4]

公司治理与团队融合 - 万科2024年度股东大会吸引超过150名股东现场参会，人数较往年显著增加 [2] - 董事会主席辛杰强调团队将实现"1+1>2"效应，共同应对挑战 [2][4] - 深铁集团作为大股东承诺在资金、资源、技术等方面持续支持万科 [3] - 管理团队调整后首排座位由8席减至7席，总裁职位仍空缺 [3] - 公司章程修订包括将"董事会主席"调整为"董事长"，"总裁"调整为"经理" [4] 财务与债务管理 - 2024年完成197亿元境内外公开债券兑付，2025年已偿还165亿元公开债务 [2][7] - 深铁集团累计提供148.52亿元借款，利率仅2.34%，主要用于偿还公开债券 [5] - 2024年新增融资948亿元，综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿元 [5] - 2025年1-5月新增融资341亿元，融资成本保持低位 [7] - 6月出售所有A股库存股获得4.79亿元补充流动资金 [8] 经营业绩 - 2024年营收超3400亿元，综合住区业务销售超2400亿元，销售面积行业第一 [6] - 经营服务业务2024年收入580亿元，2025年前5月收入287亿元（同比+7.8%） [6][7] - 2024年交付超18万套，销售回款率超100%，新增货值超400亿元 [6] - 2025年1-5月完成86个项目交付（2.64万套），销售额570.6亿元（行业第六） [7] 战略与未来发展 - 将通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道 [7] - 后续债务管理策略包括加速销售回款、资产证券化、争取金融机构支持 [8] - 近期以4.8亿元获取佛山旧改地块，并通过合作方式获得武汉、郑州项目资源 [8] - 目标推动公司重归健康发展轨道，成为房地产转型发展的标杆企业 [9]

解读：作为西南工业重镇的柳州，近年来因背负沉重债务负担，一度陷入发展困境。此次会议上指出，柳州的债务问题，看似金融风险，实则是 政治生态问题。 早在2023年11月，财政部公开通报8起地方政府隐性债务问责典型案例，其中就包括柳州——"广西壮族自治区柳州市通过要求国有企业垫资建设 新增隐性债务176.95亿元，时任柳州市委书记郑某某、市长吴某等相关责任人被问责"。 每经记者｜杨欢 每经编辑｜刘艳美 6月25日，广西壮族自治区党委书记陈刚在柳州市主持召开自治区党委常委会扩大会议，专题研究柳州市债务化解和经济社会发展工作。 会议强调，柳州市要围绕全国性综合交通枢纽、现代制造城、广西高质量发展先行区、自治区副中心城市"四大定位"，解放思想、创新求变，向 海图强、开放发展，积极服务和融入新发展格局，立足自身实际，统筹债务化解和高质量发展两大关键任务，用好自治区一揽子支持政策，坚持 在发展中化解债务、在债务化解中发展，坚定信心、破局突围，把发展重心聚焦到大抓工业上来。 会议指出，党中央对柳州发展高度重视，自治区党委始终从全区大局高度关心支持柳州，对柳州在全区发展中"挑大梁"寄予厚望。化解柳州债务 是全区防范化解债务风险的 ...

智通财经6月26日电，广西壮族自治区党委书记陈刚25日在柳州市主持召开自治区党委常委会扩大会 议，专题研究柳州市债务化解和经济社会发展工作。会议审议通过了自治区支持柳州市本级一揽子化债 方案、柳州市本级防范化解债务风险实施方案，要求自治区有关部门和柳州市按照职责分工，主动担当 作为，狠抓工作落实，坚持问题导向、目标导向，围绕方案提出的措施协力攻坚，推动柳州债务化解各 项工作落细落实。会议指出，化解柳州债务是全区防范化解债务风险的重中之重，此次在柳州召开自治 区党委常委会扩大会议，举全区之力支持柳州化解债务是落实党中央决策部署的实际行动，就是要向党 中央表明广西啃最硬的骨头、攻最难的堡垒的坚定决心和鲜明态度，向社会各界和金融机构传递广西推 动柳州债务破局突围、加快高质量发展步伐的强大信心。会议强调，柳州作为我国西南工业重镇，在广 西发展全局中地位举足轻重，要切实把高质量发展抓起来。要坚定不移强工业、兴产业，加快传统产业 转型升级，加快新兴产业培育壮大，要以人工智能和制造业深度融合为主线，把柳州打造成为广西人工 智能应用场景及产业集群创新基地。 广西全力支持柳州化债 ...

据广西日报，6月25日，自治区党委书记陈刚在柳州市主持召开自治区党委常委会扩大会议，专题研究 柳州市债务化解和经济社会发展工作。会议审议通过了自治区支持柳州市本级一揽子化债方案、柳州市 本级防范化解债务风险实施方案，要求自治区有关部门和柳州市按照职责分工，主动担当作为，狠抓工 作落实，坚持问题导向、目标导向，围绕方案提出的措施协力攻坚，推动柳州债务化解各项工作落细落 实。 ...

债务违约情况 - 西咸空港新城集团拖欠融资租赁机构3000万元本金未偿还，该项目2019年投放2亿元融资，2024年10月到期[1] - 2024年3月票据承兑逾期余额2.13亿元，12月增加至5.81亿元，逾期原因为与施工单位对保交楼项目进度款支付存在分歧[3] - 截至2024年末公司有息负债规模达387.62亿元，资产负债率76.55%[7] - 2024年公司债券年度报告显示应收账款账面价值125.12亿元，主要为应收空港新城管委会土地开发整理及代建业务款项[7] 债务化解进展 - 公司正在推进土储专项债发行，与银行洽谈非标债务置换，协调融资租赁和信托机构降低利息[2] - 债务化解专班提出将融资租赁等非标债务利息压降至5%以下[9] - 计划通过地方AMC按剩余本金八折收购融资租赁债权人债权[11] - 陕西金资将推动省内重点区域债务风险化解和融资平台市场化转型[12] 融资环境与经营状况 - 2024年拟发行8亿元私募债项目状态更新为"终止"，2025年仍无新增公开债券发行记录[4][5] - 省外金融机构持观望态度，短期内融资环境难以快速修复[6] - 产业园区空置率高，主营业务单一缺乏市场竞争力，经营效率低下[8] - 土地开发整理及代建业务应收账款回收缓慢是债务违约关键因素之一[7] 债务解决方案 - "金融机构支持西咸新区高质量发展一致行动方案"提出银行落实"不抽贷、不断贷"，优化融资结构[9] - 非银行金融机构方案包括推动银行通道非标债务回表，降低融资成本至不高于5%，通过展期续作保持存量规模[10] - 债务化解专班正协商调整债务展期及利息支付方式，同时推进土储专项债发行[12]