市场表现 - 内房股延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W(02423)涨3.98%报45.98港元，龙湖集团(00960)涨4.37%报9.56港元，中国金茂(00817)涨3.82%报1.36港元，华润置地(01109)涨2.47%报29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 华泰证券指出当前房地产市场预期整体依然偏弱 [1] - 浙商证券认为房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限，风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

市场表现 - 截至发稿，内房股延续上涨，贝壳-W(02423)股价上涨3.98%至45.98港元，龙湖集团(00960)股价上涨4.37%至9.56港元，中国金茂(00817)股价上涨3.82%至1.36港元，华润置地(01109)股价上涨2.47%至29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 浙商证券认为，房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限 [1] - 风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

地产开发板块估值与市场表现 - 截至2025年12月31日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.81倍，历史分位数25.79% 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.41倍，历史分位数22.98% [4] - 2025年全年，A股地产开发重点公司涨幅前三为上海临港(+18.24%)、滨江集团(+17.70%)、新城控股(+16.64%) [4] - 2025年全年，H股地产开发重点公司涨幅前三为建发国际集团(+30.36%)、华润置地(+27.21%)、中国金茂(+25.81%) [4] 物业服务板块估值与市场表现 - 截至2025年12月31日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为39.76倍，历史分位数45.44% 恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)为45.63倍，历史分位数86.96% [5] - 2025年全年，A股物业服务重点公司涨幅前三为南都物业(+53.47%)、新大正(+37.53%)、世联行(+10.04%) [5] - 2025年全年，H股物业服务重点公司涨幅前三为华润万象生活(+57.57%)、绿城服务(+28.23%)、建发物业(+20.00%) [5] 公募基金持仓情况 - 截至2025年三季度末，公募基金持有房地产业股票总市值为558.1亿元，较二季度末的484.4亿元有所增加 [6] - 持仓占基金净值比例为0.15%，较二季度末的0.14%略有上升 占股票投资市值比例约为0.62%，较二季度末的0.67%有所下降 [6] - 相对于标准行业配置比例低配0.64个百分点，低配幅度较二季度末的0.56个百分点有所扩大 [6] 政策环境与行业展望 - 2026年1月2日，《求是》杂志刊文强调改善和稳定房地产市场预期，指出房地产带有显著的金融资产属性，加强预期管理具有特殊重要性 [7] - 文章指出住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍保持较快增长，发展潜力巨大 [7] - 文章估算，目前城镇积累了约350亿平方米的住房存量，按每年折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [7] - 文章提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，避免市场与政策陷入博弈 [7]

消息面上，1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期。机构认为，当前房地产市场 预期整体依然偏弱，《求是》文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义，针对预期的对症下药有望加速市场回稳。 2026年首个交易日，地产板块获资金重金买入！数据显示，全市场唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内上扬1%，资金实时净申购2亿份， 交投环比激增！成份股行情方面，保利发展、新城控股、招商蛇口等龙头房企均涨超3%。 资金为何重金杀入房地产板块？ 布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场11只头部优质房企，在投资方 向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超9成，央国企含量高！在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性！ 数据来源：沪深交易所等。 风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测 历史业绩不预示指数未来表 ...

2026楼市大招或许正在酝酿。 大招酝酿 新年伊始，房地产市场就释放了强烈的预期信号。 要知道，求是杂志以及执笔人的含金量，两者结合，并非简单社评、时评或者行业评论。 尤其是执笔人的身份，现任住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副处长、副研究员。 文章直白且理性地指出了当前房地产的情况及影响，并且用词也毫不克制，用到了"较大幅度""较大影响"——"房地产销售和价格出现较大 幅度回落""对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响"。 这就意味着，调控层面承认并且接受了房地产价格出现了下跌，也承认房价下跌对实体经济，金融体系产生了冲击。对于这样的冲击，已 经无法改变，能做的就是"尽可能缩短调整时间，熨平市场波"，尽量让冲击的过程短一些。 其次，文章对房地产的模式进行了定性——传统房地产发展模式已经走到了尽头。 这是基于家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比、房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住 房财富占家庭总财富比重。 这意味着，调控层面也关注到了这些指标存在很大的不合理性。 三是对市场上的观点进行了纠偏，再次强调房地产的重要性——有观点认为房地 ...

核心观点 - 报告维持建筑材料行业“持有”评级，认为行业各子板块盈利已普遍于2024年至2025年见底，供给端自律与调节为盈利修复提供支撑，需求端若改善将带来更大弹性，建议关注竞争力强的龙头公司的阿尔法机会 [2][34] - 中国巨石与中材科技首次发布股权激励计划，设定了2026-2028年明确的扣非净利润增长目标，彰显了公司对中长期发展的信心，其业绩考核目标被解读为“保底水平”，实际业绩存在超预期可能 [6][17][18][21] - 《求是》杂志发文旨在“切实改善和稳定房地产市场预期”，提出政策应“一次性给足”，这增强了2026年房地产政策加码的预期，若政策落地有望带动房地产市场企稳，从而对建材需求形成支撑 [6][22][23] 行业基本面跟踪与投资建议 消费建材 - 行业景气继续下行，但龙头公司收入和利润率先修复：2025年第三季度消费建材行业收入同比-1.2%，降幅较前两个季度（-5.2%/-6.2%）明显收窄，样本公司中21家Q3收入增速环比改善，显示龙头经营韧性 [40][42] - 长期逻辑稳固：受益于存量房需求，行业长期需求稳定性好，且集中度持续提升，优质细分龙头中长期成长空间大 [6][34][54] - 建议关注公司：三棵树、兔宝宝、悍高集团、东方雨虹、中国联塑、北新建材、伟星新材、东鹏控股、坚朗五金、箭牌家居、蒙娜丽莎、科顺股份、志特新材、王力安防 [6][34][54] 水泥 - 本周价格环比回落：截至2026年1月2日，全国水泥含税终端均价353元/吨，环比下降1.17元/吨（-0.3%），同比下跌53.83元/吨；全国水泥出货率40.33%，环比下降1.07个百分点 [6][56] - 行业处于底部震荡：2024年盈利见底，2025年预计同比小幅增长，企业通过加强自律错峰稳价，叠加煤炭成本同比下降（动力煤价格688元/吨，同比-10.65%），盈利中枢有望提升 [35][66] - 估值处于历史底部：截至2025年12月31日，SW水泥行业PE（TTM）为14.90倍，PB（MRQ）为0.73倍 [67] - 建议关注公司：华新建材（A、H）、海螺水泥（A、H）、上峰水泥、华润建材科技、塔牌集团 [6][35][73] 玻璃 - 浮法玻璃价格下跌，光伏玻璃持稳：截至2025年12月31日，国内浮法玻璃均价1119元/吨，环比-1.3%，同比-19.6%；光伏玻璃2.0mm镀膜面板主流订单价格10.5-11元/平方米，环比持平 [6][74][84] - 供给端自我调节：浮法玻璃行业产能利用率82.14%，2025年累计净新增产能为-5760吨/日，显示供给收缩；光伏玻璃在产日熔量87940吨/日，同比下降7.32% [74][77][84] - 建议关注公司：旗滨集团、信义光能、福莱特（A）、福莱特玻璃（H）、信义玻璃、南玻A、山东药玻 [6][39][92] 玻纤/碳基复材 - 粗纱价格维稳，电子纱供需趋紧：截至2025年12月31日，国内2400tex缠绕直接纱主流成交价3250-3700元/吨，环比持平，同比-5.22%；电子纱G75主流报价9200-9500元/吨，环比持平，高端产品有提涨预期 [6][96] - 龙头格局清晰，受益于高端需求：行业形成以中国巨石为首的稳定第一梯队竞争格局，AI PCB高频高速趋势将带动特种玻纤布（如Low-Dk、Low-CTE）量价齐升，中材科技等厂商将充分受益 [21][36] - 建议关注公司：中国巨石、中材科技、宏和科技、长海股份 [6][36] 近期重点事件与数据 公司动态 - **中国巨石股权激励**：拟授予不超过3452.82万股（占总股本0.86%），考核目标为2026/2027/2028年扣非归母净利润分别不低于34.3/36.6/39.6亿元，以2024年为基数复合增长率分别不低于38.5%/27%/22% [6][17] - **中材科技股权激励**：拟授予1540万份股票期权（占总股本0.92%），考核目标为2026/2027/2028年扣非归母净利润分别不低于16.4/19.9/26.7亿元，以2024年为基数复合增长率分别不低于107%/73%/62.5% [6][18] 高频地产数据 - 新房成交走弱：2025年12月前30天，46城新房成交面积同比-35.4%，最近一周同比-39.0%；30大中城市商品房新房成交面积最近一周同比-24.0% [24] - 二手房成交降温：2025年12月前30天，11城二手房成交面积同比-22.2%，最近一周同比-8.5% [24] 元旦假期港股表现 - 港股建材公司中水泥板块领涨：亚洲水泥（中国）涨4.3%，华润建材科技涨3.2%，海螺水泥涨2.9%，华新建材涨2.8% [16][19]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出建筑装饰行业的整体投资评级 [1][3][5] 报告的核心观点 - 报告认为2026年行业投资将保持稳定，部分新兴板块预计将随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [5] - 报告建议关注中西部区域投资、新基建、出海以及“好房子”相关领域的投资机会 [5] - 报告同时指出，低估值破净企业估值有望修复 [5] 建筑装饰行业市场表现 - 上周（2025年12月29日至2026年1月2日），SW建筑装饰指数下跌0.44%，跑赢沪深300指数（下跌0.59%）0.14个百分点 [5][6] - 周度表现最好的三个子行业是钢结构（上涨3.48%）、生态园林（上涨2.02%）和设计咨询（上涨0.91%） [5][7] - 对应行业内表现最好的公司分别是杭萧钢构（上涨10.41%）、国晟科技（上涨15.41%）和勘设股份（上涨16.11%） [5][7] - 年初至今表现最好的三个子行业是生态园林（上涨60.30%）、装饰幕墙（上涨53.82%）和专业工程（上涨50.48%） [5][7] - 对应行业内表现最好的公司分别是国晟科技（上涨480.86%）、东易日盛（上涨201.12%）和亚翔集成（上涨265.76%） [5][7] - 周度个股涨幅前五名为：利柏特（上涨19.66%）、勘设股份（上涨16.11%）、国晟科技（上涨15.41%）、正平股份（上涨15.09%）、ST花王（上涨13.96%） [5][11] - 周度个股跌幅前五名为：圣晖集成（下跌17.35%）、中铝国际（下跌11.83%）、能辉科技（下跌8.71%）、ST百利（下跌8.31%）、柏诚股份（下跌7.78%） [5][11] 行业及公司近况 - **行业主要政策动态**： - 《求是》杂志发表文章强调房地产带有显著的金融资产属性，需加强预期管理以稳定市场，推动平稳健康高质量发展 [5][12] - 住建部发布意见，目标到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，形成支撑住房品质提升的完整体系 [13][14] - 证监会推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，以支持构建房地产发展新模式 [13][14] - 财政部明确自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房按3%征收率全额缴纳增值税，销售2年以上住房免征增值税 [13] - 第四届城市信息模型（CIM）与智慧城市建设论坛举办，住建部提出加力推进CIM平台建设 [13] - **重点公司业务变化**： - 农尚环境：子公司签署智算集群项目建设及服务合同，总金额1.32亿元，占公司2024年营业收入的56.90% [5][15][16] - 东南网架：联合中标“中国视谷产业基地（标准厂房）项目EPC工程总承包”，总金额8.87亿元，占公司2024年营业收入的7.89% [5][15][16] - 中国能建：中标陕西省安康市恒口示范区恒河、月河流域生态综合治理项目，总金额68.64亿元，占公司2024年营业收入的1.57% [16] 投资分析意见与关注方向 - **中西部区域投资**：建议关注四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [5] - **新基建**：建议关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [5] - **出海**：建议关注精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [5] - **好房子**：推荐建发合诚 [5] - **低估值破净企业估值修复**：建议关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [5]

报告行业投资评级 - 看好 [3] 报告核心观点 - 报告认为2026年行业投资维稳，部分新兴板块预计随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [5] - 报告强调房地产带有显著的金融资产属性，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性，需以更有力更精准的举措加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期 [5][12] 建筑装饰行业市场表现 - 上周SW建筑装饰指数下跌0.44%，跑赢沪深300指数（-0.59%），相对收益为0.14个百分点 [5][6] - 周涨幅最大的三个子行业分别为钢结构（+3.48%）、生态园林（+2.02%）、设计咨询（+0.91%） [5][8] - 年涨幅最大的三个子行业分别是生态园林（+60.30%）、装饰幕墙（+53.82%）、专业工程（+50.48%） [5][8] - 周度涨幅前5名个股为利柏特（+19.66%）、勘设股份（+16.11%）、国晟科技（+15.41%）、正平股份（+15.09%）、ST花王（+13.96%） [5][11] - 周度涨幅后5名个股为圣晖集成（-17.35%）、中铝国际（-11.83%）、能辉科技（-8.71%）、ST百利（-8.31%）、柏诚股份（-7.78%） [5][11] 行业及公司近况 - **行业主要变化**： - 《求是》杂志发表文章指出房地产带有显著的金融资产属性，需加强预期管理以稳定市场 [5][12] - 住建部发布关于提升住房品质的意见，目标到2030年使住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子” [14][15] - 证监会印发公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，以支持构建房地产发展新模式 [14][15] - **重点公司主要变化**： - 农尚环境子公司签署智算集群项目建设及服务合同，总金额1.32亿元，占2024年营业收入的56.90% [5][16] - 东南网架联合中标“中国视谷产业基地（标准厂房）项目EPC工程总承包”，总金额8.87亿元，占2024年营业收入的7.89% [5][16] - 中国能建中标陕西省安康市恒口示范区恒河、月河流域生态综合治理项目（EPC总承包），总金额68.64亿元，占2024年营业收入的1.57% [17] 投资分析意见 - **区域投资**：中西部区域投资关注四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [5] - **新基建**：关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [5] - **出海**：关注精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [5] - **好房子**：推荐建发合诚 [5] - **低估值修复**：低估值破净企业估值有望修复，关注中国中铁、中国中冶，上海建工、隧道股份、安徽建工 [5]

文章核心观点 - 文章核心观点是全面辩证认识当前房地产市场形势，强调房地产行业在国民经济中仍具基础性地位，但发展模式已发生根本性变化，需通过有力政策稳定预期，推动市场平稳健康发展和新旧模式转换 [2][3][9] 房地产市场现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市出现局部供过于求，导致销售和价格大幅回落，对实体经济需求端、资产负债表及金融机构产生较大影响 [3] - 行业正在经历深度调整，根源在于城镇化进入稳定发展期，城市发展进入存量提质阶段，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已走到尽头 [5] - 2025年以来新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，到2025年10月狭义库存规模较当年1-2月高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻 [8] - 部分城市市场在止跌回稳过程中仍有波动，房地产开发投资延续下降态势，库存消化和市场出清需要时间 [9] 房地产行业的重要性与潜力 - 房地产业是国民经济重要产业和居民财富重要来源，2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重合计达13%，直接带动就业超7000万人 [6] - 产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电等几十个上下游行业，对投资、消费、就业影响显著 [6] - 国际比较显示，美、英、德、日、澳等发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上，仍是经济稳定重要支撑 [6] - 研究机构推算，中国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间，市场仍有不小潜力 [6] - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放 [7] - 城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比近40%，约7%的城镇家庭人均面积不足20平方米，存在结构性改善需求 [7] - 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量，按每年折旧率2%估算，可创造约7亿平方米的更新替代需求 [7] 住房条件发展历程与成就 - 从福利分房到市场解决住房，用20多年时间快速改善城乡居民居住条件 [4] - 2020年城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，较10年前增加约7平方米 [4] - “十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，到2024年底城镇人均住房建筑面积达41平方米左右，户均住房超过1.1套 [4] - 建成了世界规模最大的城市住房保障体系 [4] 政策举措与市场应对 - 2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式” [8] - 有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，加强销售资金监管，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效 [8] - 2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给 [8] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，推动建设“好房子” [8] - 政策需保持力度，一次性给足，避免市场与政策博弈，并强化政策一致性评估 [10] - 供给端需严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，有序推动“好房子”建设 [10] - 支持房企从新房销售为主向持有物业、提供高品质居住服务转型，鼓励不动产投资信托基金扩大范围 [10] 行业发展新阶段特征 - 住房总量从短缺转为基本平衡，但存在结构性供给不足，保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重 [5] - 居民需求从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更强烈 [5] - 房地产企业亟待向“低负债、低杠杆、合理回报”模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化 [5] - 行业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换和市场行为逻辑转变需要时间 [9]