文章核心观点 - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点，其核心模式是“政府引导、市场运作、资源自愿参与”，旨在通过收购特定条件的“老破小”房源，转化为保租房，以解决新市民和青年人的居住需求，同时打通一二手房置换链条，促进新房市场去化和整体楼市稳定 [1][3][4] 试点政策具体内容与规则 - 试点区域为浦东新区、静安区和徐汇区，收购规则存在差异化，并非一刀切 [3] - **浦东新区**：优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主卖房后仅获得房票，且房票仅限购买浦东区内一手商品房，核心引导卖旧买新 [3] - **静安区**：优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房源，采取片区式收储为主，业主卖房后需购买静安区内一手商品房 [3] - **徐汇区**：采用现金收购模式，通过财政注资加银行贷款筹措资金，没有置换绑定要求 [3] - 收购主体为区级保障房公司（国企），非政府直接操盘，按市场价评估收购，区别于此前对开发商的低价收购模式 [3] - 收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金定为市场价的70%至80% [3] 政策出台的多重考量 - 第一，是筹措保障房的新渠道，能快速补充房源，省去较长建设周期，符合“十五五”规划加大保障房力度的方向 [4] - 第二，有助于加强一二手市场联动，帮助新房市场去化，缓解部分区域新房库存压力 [4] - 第三，通过“房票”等工具打通近年来割裂性明显的一二手市场，激活置换链条 [4] - 第四，专项债和保障房再贷款等政策提供了低利率资金支持，为保障房运营打开了空间 [4] - 该模式相比自建保租房更高效，既能补充保租房房源，又能消化二手房存量并带动新房交易，是“以时间换空间”的精准去库存尝试 [4][5] 政策的市场影响与信号意义 - 政策旨在加速市场中置换链条的打通，激活改善需求，从而带动新房市场 [5] - 上海2025年全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计总量达61万套（间），此次收购试点是加码保障房供给的体现 [7] - 国有主体合理价格收购老旧房源，实现了“一举多赢”：为“老破小”业主提供退出渠道促进流通，激活新房置换链条助力开发商去库存，并将市中心优质房源转化为高性价比保租房提升保障水平 [7] - 上海二手房市场出现回暖信号，2026年1月网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高 [7] - 市场成交结构出现变化，中环内“老小”房源成交占比攀升，超8成客户可在90天内成交，市场观望情绪减弱 [8] - 此次试点基于前期探索，例如2025年底奉贤区“以旧换新”政策已累计收到104组意向报名，完成首批50组家庭正式登记，为全市试点积累了经验 [8] 全国政策背景与趋势 - 上海举措与全国多地政策形成呼应，凸显全国性政策导向，自2022年起全国已有30多个城市启动存量房收储 [9] - 近期多地密集加码，例如湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上用于保障房等，2025年已通过该方式落实6726套保障性住房；海口市也公开征集未出售商品房用作保租房，已有项目可提供220余套房源 [9] - 依托国资信用背书与制度化设计，“以购代建”筹集保障房、打通住房置换链条已成为多地共识，“稳市场、惠民生”有望成为各地去库存政策指引方向之一 [9]

文章核心观点 - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动由政府引导、市场运作的二手住房收购试点，收购的房源将转为保障性租赁住房，旨在通过“以购代建”模式，同时解决保障房房源筹措、二手房存量消化和新房市场去化问题，其信号意义在于稳定楼市预期、促进市场循环 [1][3][6] 政策试点模式与规则 - **试点区域与原则**：试点在浦东新区、静安区和徐汇区开展，核心遵循“政府引导、市场运作、资源自愿参与”原则 [1][2] - **浦东新区规则**：优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主仅获“房票”，且限购浦东内一手商品房 [2] - **静安区规则**：优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房，业主卖房后需购买静安区内一手商品房，采取片区式收储为主 [2] - **徐汇区规则**：采用现金收购模式，无置换绑定要求，资金通过财政注资加银行贷款筹措 [3] - **收购与运营主体**：收购主体为区级保障房公司（国企），按市场价评估收购，区别于低价收购模式 [3] - **房源后续处理**：收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金定为市场价的70%至80% [3] 政策动因与考量 - **筹措保障房新渠道**：收储二手房是落实“十五五”规划、加大保障房力度的新途径，可快速补充房源，省去较长建设周期 [3] - **助力新房市场去化**：加强一二手联动，是帮助面临库存压力上升的新房市场去化的有力工具 [3] - **打通市场割裂**：近两年上海一二手市场联动性变弱，“房票”政策扩展到置换中，旨在成为打通两个市场的连通器 [3] - **金融政策支持**：专项债和保障房再贷款政策提供了较低的利率水平，为保障房运营打开了空间 [3] - **“以时间换空间”**：该模式相比自建保租房更高效，能同时解决保租房房源补充、二手房存量消化及带动新房交易，是一次精准去库存的尝试 [4] 市场影响与效果预期 - **激活置换链条**：政策推动二手房置换的导向明显，有助于加速市场中置换链条打通，激活改善需求，对新房市场有积极影响 [4] - **提高市场活跃性**：政府收购二手房可以提高整体市场的活跃性，对新房去化有帮助 [4] - **短期流动性影响有限**：有市场人士指出，目前收购的二手房价值与中环新房价格存在差距，估计很难在短期内显著加速市场流动性 [4] - **二手房市场回暖信号**：2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高，市场出现企稳信号 [6] - **成交结构变化**：中环内“老小”房源成交占比攀升，超8成客户可在90天内成交，市场观望情绪减弱 [7] 政策背景与扩展前景 - **基于前期探索**：上海奉贤区已于2025年12月底启动以旧换新政策，截至2026年1月23日累计收到104组意向报名，为全市试点积累了实践经验 [7] - **全国政策导向**：自2022年起，全国已有30多个城市启动存量房收储，近期多地密集加码，例如湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，海口市拟公开征集未售商品房用作保租房 [7][8] - **未来政策空间**：上海在优化限购、支持人才购房、降低贷款利率、公积金及购房税费方面仍有较大发挥空间 [5] - **试点意义与推广**：本次尝试试点意义较强，通过成功试点的经验总结，未来有望扩大试点范围 [5]

2026年初二手房市场概况 - 2026年1月，20个重点城市二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，但同比增长15.3%，市场整体保持一定活跃度，延续“以价换量”特征 [1] - 自2025年第四季度以来，主要城市二手房新增与存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力缓解，市场预期出现一定改善 [1] 市场结构性矛盾与上海新政背景 - 当前市场结构性矛盾突出，一二手房分化明显，上海、北京等核心城市新房与二手房总价差继续扩大，可能导致“卖旧买新”的置换链条运行不畅，部分改善型需求释放受阻 [4] - 2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例高达83%，二手房市场占据绝对主导地位，而低总价房源是市场流动性的起点与关键堵点 [10] 上海收购二手房用于保租房政策详情 - 2026年2月2日，上海启动第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，由中国建设银行提供金融支持 [4] - 收购实施主体均为区属企业，收购聚焦小户型房源，例如浦东新区优先内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源 [4][9] - 收购要求具有“本区置换”导向，浦东新区要求产权人需同步购买浦东新区范围内的市场化一手住房，静安区则优先支持置换本区商品房 [4][9] - 收购价格依据市场或评估价确定，资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式 [4][9] 政策影响分析 - 稳定房价预期：政策通过市场化收购，为“老破小”业主提供了明确的退出渠道，为相关资产设定了“价格锚”，有助于稳定价格预期，发挥市场“稳定器”作用 [4] - 激活置换链条：政策旨在通过激活置换链条撬动改善型需求，但面临“区域限制”与“价格梯度”约束，被收购旧房（总价≤400万元）与试点区域新房（如2025年徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价分别为2395、1987、1030万元）价差巨大，政策传导至有效带动新房市场存在距离 [5] - 优化租赁住房供给：通过“以购代建”模式，可有效增加核心区保租房供给，精准匹配职住平衡，同时减少新建保租房对稳定整体租金水平具有积极意义 [5][20] 上海低总价小户型二手房市场表现 - 2025年，上海总价400万元以下且面积70平方米以下的二手房成交7.9万套，同比增长14.6%，占全市二手房成交总量的36.0%，占比同比提升2.8个百分点 [13] - 分区域看，2025年该类房源成交中，浦东新区以1.7万套位居全市首位，徐汇区、静安区分别成交4800套和4737套，该类房源占两区二手房成交总量的比重分别达36.8%和46.6%，均高于全市36%的平均水平，三区合计成交2.6万套，同比增幅达15.6% [13] - 2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，开年市场保持较高活跃度 [10] 上海住房租赁市场基础 - 截至“十四五”期末，上海累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，完成供应40万套（间）左右的目标，形成了多层次租赁住房供应体系 [17] - 2026年1月，上海市普通住宅平均租金为81.50元/平方米/月，其中静安和徐汇租金分别为115.55元/平方米/月和109.76元/平方米/月，处于第一梯队，浦东新区租金为81.64元/平方米/月，处于第二梯队，核心区租金坚挺为“以购代建”模式提供了有利的底层资产条件 [21]

上海保障性租赁住房政策与市场动态 - 2025年上海全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计达到61万套（间） [2] - 2026年上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，建设银行上海市分行提供全周期金融支持 [2] - 政策旨在推动保障性租赁住房筹措模式创新，拓宽房源渠道，缩短建设周期，优化布局与房型结构 [7] 三区试点收购方案详情 - **浦东新区**：试点阶段优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，由区级收购主体按市场或评估价开展 [4] - **静安区**：组建工作专班，指定区属保障性住房公司为实施主体，房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”策略 [4] - **徐汇区**：通过区保障性住房公司收购存量小户型房源，经标准化装修后作为保租房供应，首期安排区级财政资金作为资本金，并辅以银行贷款融资 [5] 资金筹措与金融支持 - 静安区建立“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，保租房租金收益专项用于成本回收和滚动发展 [5] - 徐汇区通过区级财政资金引导与银行融资补充的方式提供资金保障 [5] - 建设银行上海市分行为试点项目定制专项方案，提供从融资安排、资金监管到个人住房按揭等全周期、多层次金融服务 [5] 上海二手房市场表现 - 1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，创近5年同期新高 [6] - 1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上涨25% [6] - 市场分析显示，二手房成交价已连续两个月止跌，刚性需求释放，中环内“老小”房源成交占比攀升，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪缓解 [6] 政策对市场的影响与业内观点 - 业内认为，收购试点释放稳定市场信号，叠加前期“以旧换新”实践，将持续激活二手房流动性，推动市场企稳回升 [6] - 该政策有助于市区“老破小”等二手房去化，并定向引导市场需求认购新房，为新房市场带来去库存需求 [7] - 分析指出，国有主体收购能提前释放居民改善需求，交易流程更高效，可加速存量房产流转，激活市场需求，若形成购房紧迫感将推动售房者快速入市，正向带动房地产市场 [2][7][8] 其他地区相关实践 - 上海奉贤区于2025年12月底启动“以旧换新”，累计收到104组意向报名，已完成首批50组家庭登记，另有14组进入轮候 [9] - 2026年，湖南省计划收购存量商品房200万平米以上用于保障性住房等，2025年已完成收购6726套 [9] - 海口市拟公开征集符合条件的新建成未出售商品房用作保障性租赁住房，单套面积原则上控制在120平米以内，已有项目可提供220余套房源 [10] - 业内预计，库存压力较大的重点城市可能推出类似政策，形成一波地方政府“以购代建”筹集保障房的政策潮 [10]

高校收购存量房模式兴起 - 高校正从零星尝试转向规模化收购存量商品房以解决宿舍短缺问题，例如中南大学公示2.95亿元采购计划，湖北大学以1.98亿元收购352套商品房[1] - 该模式核心优势在于周期短、无交付风险，且在当前房价调整后成本可能低于自建，湖北大学收购单价为4650元/平方米，仅为该楼盘2022年备案价的6折[1] - 政策是重要推动力，国家发改委等七部门联合发文明确鼓励高校购买或租赁社会用房补充宿舍[1] 具体操作案例与模式比较 - 湖北大学收购案例可新增2800个床位，房源距离校区仅四百米，收购成本接近建设成本[1] - 除直接购买外，也存在租赁模式，如浙江大学计划在校区周边租赁可提供3000个床位的精装房[1] - 高校选择该模式主要原因为扩招导致宿舍缺口凸显，而新建宿舍周期长达至少两三年[1] 对行业的影响与潜在应用 - “以购代建”模式被视为双赢策略，既能快速解决高校住宿难题，又有助于楼市消化存量[2] - 存量房改造的应用场景可扩展至蓝领公寓、养老公寓等，不少城市正探索将其纳入保障房框架[2] - 模式推广依赖于实际条件，如周边房源情况、高校资金实力以及改造管理配套措施是否完善[2]

全国房价变动情况 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅价格同比下降2.8% 降幅收窄0.2个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅价格同比下降4.2% 降幅收窄0.4个百分点 [1] 地方房地产政策调整 - 海南省鼓励商品住房去化期高的市县优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 [2] - 海南加大专项债和公积金增值收益支持力度 推动存量商品房转为保障性住房 [2] - 明确商服用地"商改住"和商办用房转安居房政策适用范围 [2] 房企融资动态 - 万科控股子公司申请9550万元15年期贷款 由关联公司提供股权质押担保 [3] - 该担保事项在万科1500亿元年度担保授权额度范围内 [3] 房企经营业绩 - 富力地产7月实现销售额10.3亿元 销售面积8.48万平方米 [4] - 华发股份上半年营业收入381.99亿元 同比增长53.46% [5] - 华发股份归母净利润1.72亿元 同比下降86.41% [5] - 华发股份净利润7.59亿元 同比下降56.29% [5]

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

文章核心观点 多地出台多项措施促进房地产市场平稳发展，昆明推动住房消费回暖，青岛激发住房市场活力，洛阳实施城中村改造以购代建 [1] 昆明推动住房消费回暖措施 - 3月13日昆明市政府印发政策措施，从9方面提出28项措施，在激发消费潜力方面推动住房消费回暖 [2] - 落实房地产存量和增量政策，支持企业营销，鼓励各方优化服务，降低“以旧换新”置换成本，推动收购存量商品房用作保障性住房，加大房票安置推广力度 [2] - 商业性个人住房贷款首二套最低首付款比例统一为15%，优化公积金贷款住房套数认定标准，推广灵活就业人员参加公积金制度试点 [1][2] - 研究制定“好房子”技术指南，推广新模式，支持建设多样化住宅形式 [2] - 在民生保障方面，生育二孩、三孩的公积金缴存职工家庭购首套自住房，公积金贷款最高额度分别上浮20%、30% [3] 青岛激发住房市场活力措施 - 青岛市政府印发实施方案，从7方面提出30条措施，在提振消费信心方面激发住房市场活力 [4] - 年内开展促销活动不少于50场，支持实施青年人才购房券政策，博士10万元、硕士5万元，用好“以旧换新”政策刺激消费 [4] - 打造“好房子”试点项目不少于15个，引导建设高品质住宅，在城中村改造领域探索新路径 [4] - 统筹资金不少于9400万元发放公租房租赁补贴不少于1万户，推动3613套配售型保障性住房上市销售，开展物业服务质量提升行动 [4] - 发挥公积金保障作用，加大购房支持力度，落实租房提取优惠政策 [4] 洛阳实施城中村改造以购代建措施 - 洛阳市政府发布实施方案，保留传统新建安置房安置方式，引入以购代建安置模式，含房票安置、自主购买、组织购买三种形式 [5] - 安置房源为已开工未销售且有预售许可证住宅项目及无产权纠纷住房，各市区建“房源库”并公示和动态管理 [5] - 房票安置全市通用，6个月有效期，购房款不低于90%，不可转让套现；自主购买需辖区政府核算，安置对象6个月内签合同；组织购买由区政府负责并备案，开元城投付款，辖区政府组织签合同 [5] - 选择以购代建安置方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，可凭购房合同办理子女入学，组织购买符合政策楼盘减免税费，签合同后可申请商贷和公积金贷 [6] - 出台方案是为响应国家部署，满足城市发展需求，拓宽安置渠道，满足群众需求，加快去库存，促进市场平稳健康发展 [6]