住房消费统计方法 - 自有住房的实际居住行为构成消费 但当前统计方法显著低估中国实际住房消费规模[1] - 自有住房的居住消费属于影子租金 是重要财富组成部分但未计入GDP[3] - 若将自有住房影子租金纳入统计 住房消费占GDP比重将大幅提升[3] 房地产行业现状 - 房地产行业影响数十个甚至上百个行业发展 并关乎大量就业问题[6] - 购房行为带动装修、家具家电等关联行业消费[6] - 40年积累的问题需要时间修补 行业波动并非短期能结束[10] 市场需求分析 - 需求与需要存在本质区别 需求需货币购买能力支撑[6] - 大城市存在大量无法负担住房的群体 需通过保障房满足基本居住需求[8] - 房租与房价比例处于世界最低水平 部分情况下租房比买房更划算[4] 行业周期判断 - 房地产行业可能已于去年到达或接近谷底[8] - 行业触底后仍需经历谷底爬行阶段 将面临困难时期[8] - 市场仍处于探底过程 完成触底需较长时间而非短期能实现[10]

文章核心观点 - A股市场反弹至3300点具备基本面支撑，主要驱动力包括社会消费品零售总额增速的显著恢复以及房地产市场的触底迹象 [1][11][12][18][19] 社会消费品零售总额分析 - 疫情前中国社零增速保持稳健，约为7% [4] - 疫情期间社零增速波动剧烈，例如2020年初降至-16%，2021年初因低基数效应反弹至34% [5] - 平滑疫情扰动后，社零增速呈现下行趋势，从2020年的7%一路下降至3% [6][7] - 2024年社零增速表现疲软，最低降至2%，4月至8月期间增速均处于低位 [8] - 转折点出现在2024年9月，社零增速恢复至3%并持续保持，2025年3月增速接近6%，为2021年下半年以来最高值 [11][12] 消费结构及驱动因素 - 家电、家具和通讯设备等受补贴商品增长较快 [14] - 未受补贴的品类如食品烟酒、化妆品、日用品也呈现增长修复迹象 [14] - 餐饮消费同比增速在近几个月明显回升，该行业暂无补贴 [15][16] - 社零增长不仅源于消费刺激政策，更是多方面因素的积极变化 [16] 房地产市场影响 - 楼市下行是近年经济、消费、就业及股市表现不佳的核心原因，销售额从2019年的18万亿可能降至当前的8万亿 [16] - 全国70座主要城市二手房价格在2023年10月至2024年9月期间持续下跌，与A股市场2700点低点时期吻合 [17][18] - 自2024年10月起，部分强力城市二手房价格开始环比回升，全国楼市集体下跌趋势出现逆转 [18] - 楼市的自然触底为消费复苏提供了支撑 [19] 股市表现关联性 - 近年股市大跌与社零增速持续下行密切相关 [10] - 消费股（含医药、互联网平台等）受直接影响更显著，因起始估值较高，近年表现更差 [11] - A股从2024年9月底开始反弹，从2700点冲上3300点，早于10月社零数据的公布，显示市场对基本面改善的提前反应 [12][18] - 市场反弹是楼市触底、社零触底及其他资产收益率偏低等多方面因素共振的结果 [19]

楼市说到底是货币现象，2025年开始放水，于是，人们对楼市的预期也有了微妙的变化。 摩根士丹利的预测：房地产销售和价格将在 2025 年下半年企稳，它有一个非常关键的理由，认为政策发生了一个根本性的转变，通过加发超长期特别国债 把地方从土地财政中解放了出来。这的确很重要，地方财政不再依赖土地收入，是楼市企稳的先决条件。 高盛没这么乐观，认为2025 年房价可能再跌 20%-25%，新房价格到 2025 年底企稳，二手房价格在 2026 年企稳，2027 年新房市场微涨。 主流媒体永远是阳光灿烂，仅凭１－２月数据环比跌幅收窄，就开始欢呼"重大转折性变化"出现了。 其实楼市跟股市的道理一样的， 如果没有趋势性的指标信号，仅凭分时图上的短期背驰就盲目入场，是不负责任的。中国楼市能否在 2025 年触底，要看五 个关键指标是否形成共振，这才有可能做出一个定向分析。 哪五个指标？ 二手房价格才是标志性的，是市场价格更真实的反映。 第一个指标：库存去化周期回归健康线 按国际货币基金组织（IMF）的研究，健康市场的库存周转数在 12-24 月。如果我们把楼市的存量比做超市的牛奶货架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄， 这 ...