文章核心观点 - 中国城市化进程正从以增量建设为主的1.0阶段，转向以存量运营为主的2.0阶段，城市增长模式面临根本性转型 [6] - 能否成功摆脱对土地财政的依赖，将土地出让的“最后一桶金”转化为能带来持续收益的产业资本，决定了城市在城市化下半场的生存与发展 [2][4] - 当前许多“城市更新”实践存在重大财务陷阱，若延续增量时期的开发模式，可能耗尽转型资源，导致城市财政陷入困境 [3][7][8] 城市化2.0阶段的特征与挑战 - **人口流动变化**：人口从农村大规模流入城市的趋势放缓，城市间流动加剧，越来越多城市出现人口净流出 [7] - **财政压力增大**：基础设施运维成本增速超过一般性税收增速，导致财政赤字压力增加 [7] - **投资需求下降**：城市基础设施建设基本完成，可投资的有效项目稀缺，资本型投资迅速降低 [7] - **土地财政难以为继**：土地不再稀缺，依靠卖地为基建融资的主要途径不再可行 [7] - **税收模式差异**：中国城市财政收入主要依赖企业缴纳的间接税，而非西方以房地产税为主的直接税，这决定了中国城市化转型必须走不同的财务路径 [10] 中国城市化转型的财务路径与核心 - **企业是税收核心**：在中国特定税制下，企业是税收的直接来源，“招商引资”和培育企业竞争力对城市生存发展至关重要 [11][13] - **金融趋势转变**：城市发展信用基础需从土地信用向股市信用转变 [11] - **地价与政府能力**：地价越高的城市，政府财力越强，向本地企业注资的能力也越强 [14] “好的城市更新”的三大标准 - **最大化土地净资本收益**：需压缩征地拆迁成本，确保城市更新带来的土地溢价（即公共产品外溢价值）能被政府收回，作为投资企业的“最后一桶金” [16] - **避免存量资产贬值**：在需求不足的城市，应避免通过增容新增土地供给，防止导致存量房地产价格下跌和市场流动性枯竭，引发金融风险 [17] - **最小化未来政府预算支出增长**：城市更新带来的可持续收入（税收和分红）必须大于其引发的新增财政支出，否则会扩大财政缺口 [18] 城市更新的三大典型陷阱 - **城中村改造陷阱**：中国的城中村通过提供廉价居所降低企业用工成本，间接贡献财政，简单拆除并改建为高价住房会增加企业成本，可能导致企业外迁和财政缺口扩大 [20] - **老旧小区改造陷阱**：依靠“增容—卖地”平衡财务的模式，在人口趋稳或流出的城市会导致土地过度供给、资产贬值，并因公共产品运维成本增加而形成“负资产”，加剧财政负担 [23][24] - **“退二进三”工业用地更新陷阱**：允许工业用地使用者无偿将土地转为商办用地，会挤走能带来持续税收的企业，造成政府权益流失和财政赤字扩大，正确的做法是政府赎回土地并重新出让 [26][27][28] 城市政府的转型方向与成功案例 - **转型方向：从土地财政到股权财政**：城市政府需像风险投资者一样，将土地出让获得的资本投资于有潜力的企业，通过企业成长和上市获得可持续的税收与资本回报 [29][32] - **成功案例：合肥模式**：合肥政府通过老城“拆违”为新城区创造需求，将滨湖新区土地收益作为“第一桶金”，转而投资京东方、蔚来汽车等头部企业，成功带动产业链和税收增长，2020年跻身万亿GDP城市，逐渐摆脱对土地出让的依赖 [30][31][32] - **转型必要条件**：需要强大的国有资产管理机构和容量巨大的股票市场来承接和消化转型资本 [32] 城市化下半场的严峻形势 - 当前仍能卖地的城市，其土地收入既是“最后一桶金”，也是向资本市场迁移的“第一桶金” [34] - 若在错误的城市更新中挥霍这笔资源，未能将其转化为可持续收益的权益，城市将失去参与下半场竞争的资格 [34]

点击上图▲立即收听 " 房地产退潮、民间资本收缩、大国科技博弈，推动国资站到了中国创投舞台的中央。 " 文 /巴九灵（微信公众号：吴晓波频道） 过去，一座城市强不强，主要看房价；现在，一个城市赢没赢，开始看股价。 5月27日，"中国存储芯片第一股"长鑫科技完成过会，如无意外，它最快将于6月正式挂牌上市。 图源：上交所网站 作为国产替代叙事的主角团之一，去年，长鑫在全球DRAM市场撕开了一道口子，打破多年垄断，从SK海力士、三星、美光三巨头手中，抢下 7.67%的市场份额。 长鑫的到来，把三星放在了一个胡桃夹子里——"上方有SK海力士和美光在一起挤它，下方有长鑫在挤它"。 尽管仍处于"下方"，但在存储芯片领域，长鑫于海力士、三星，犹如中芯国际之于台积电，意义非凡。 好事成双。最新财报显示，今年第一季度，长鑫科技营收达508亿元，同比暴增719%；扣非归母净利润263.4亿元，同比增长1993.41%，同时， 上半年预计归母净利润500亿至570亿元，一举填平了过去几年所累积的366.5亿亏空。 | 长鑫科技2024年以来的业绩数据 | | --- | | 期间 | 营业收入 (亿元) | 同比增速 | 归母净利 ...