核心观点 - 2026年开年，北京、上海、深圳三大一线城市楼市打破淡季沉寂，二手房成交量持续走高，市场呈现回暖态势，其核心驱动力是政策托底与积累的刚需及改善型需求释放 [1][2][9] - 此次回暖具有稳健、真实的特点，但市场分化明显，不会出现全面暴涨，对于有真实需求且经济实力允许的购房者是合适时机，但投机者及经济实力不足者需避免跟风 [5][8][31][43] 市场整体表现 - 2026年1月初开始，三大一线城市二手房交易呈现“淡季不淡”，出现“翘尾行情”的延续 [9] - 市场信心逐步修复，刚需与改善型需求稳步释放，楼市回暖信号明显 [1] - 市场热度引发关注，但需辨别是真实复苏还是短暂虚火，以及房价是否会随成交量大幅反弹 [5][6] 北京市场状况 - 北京楼市回暖很大程度上得益于2025年12月24日出台的系列优化政策，包括放宽限购、优化信贷，降低了购房门槛和成本 [12] - 新政落地一个月后效果立竿见影，市场活跃度明显提升，中介门店周末带看频次比之前增加20%以上 [14] - 二手房市场出现两个明显变化：一是优质房源抢手，挂牌量减少超过8000套，核心区域成交周期缩短，业主议价空间变小；二是新房市场开发商在五环外改善型产品上卷设计和配套，去化速度快，价格出现小幅上涨 [16][18] - 市场存在分化，核心区域、优质学区房、小户型房源热度最高，而偏远、配套不完善的区域成交量提升幅度较小，价格平稳 [18][20] 上海市场状况 - 上海楼市回暖的核心亮点是库存连续下降，供需趋于平衡 [20] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，截至2026年1月初，库存量较2025年1月初减少约20% [22] - 成交量表现亮眼，截至1月20日，二手房网签成交量突破14000套，链家平台成交量较上月同期上涨15% [22] - 市场心态修复，买卖双方信心增强，购房者认为价格稳定、库存减少是合适入手时机 [24] 深圳市场状况 - 深圳楼市回暖带有明显的结构性特征，分化比北京、上海更明显，表现为“好房子涨，普通房子稳” [26][30] - 2025年深圳二手住宅网签量达56217套，较2024年上涨3%，实现同比正增长，市场企稳 [27] - 2025年四季度，部分优质小区成交均价较一季度有所回升 [27] - 2026年1月热度继续提升，1月1日至18日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19% [28] - 普通房源热度不高，配套不完善、地段偏远的房源成交量依然低迷，价格未明显回升，且深圳房价基数高，刚需购房压力大 [28][30] 回暖驱动因素 - 核心驱动因素是政策托底和需求释放，两者相辅相成 [31] - 政策层面利好不断，例如支持居民换购住房的个税退税政策延续至2027年底，商业用房购房贷款最低首付比例降至30%，降低了购房成本和门槛 [33] - 需求层面，经过两年多观望积累的大量刚需和改善型需求在政策刺激下逐步释放 [33] - 经济基本面好转及居民就业、收入预期改善，为购房需求释放提供了基础 [33][35] 购房者建议 - 不适合跟风买房的人群包括：投机炒房者，因国家强调“房住不炒”，且房价难现大规模上涨，投机可能被套牢 [37] - 经济实力不足者，若收入不稳定、存款不多却强行贷款买房，可能因工作变动或收入减少导致断供，陷入财务危机 [39][41] - 适合当前入手的是有真实买房需求且经济实力允许的人群 [43]

文章核心观点 - 北京楼市新政（2025年12月24日发布）实施后，市场看房量和成交量均显著增加，市场信心与需求释放动能增强，企稳积极信号显现，预计一季度成交将保持高位 [1][2][4] 新政内容与直接影响 - **政策核心调整**：非户籍家庭社保/个税年限要求降低（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年），多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - **政策效果**：直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场成交数据表现 - **新房成交**：新政后（2025年12月25日至31日）日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - **二手房成交**：新政后日均网签702套，较新政前增长37%，其中12月31日单日网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）日均511套近乎翻倍 [2] - **月度数据**：2025年12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场热度与需求结构 - **看房量增长**：新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，部分热点项目涨幅更明显 [3]，多个楼盘到访量上涨30%以上 [2] - **新房表现更强**：新房日均成交涨幅（44.6%）超过二手房（37%）[2]，因新政调动出的新增需求以改善家庭为主，更关注居住品质和位置，新房在“好房子”政策加持下更具吸引力 [4] - **区域分化**：五环内项目到访量提升速度更为明显，因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭支持力度大 [3] 后市展望 - **短期预期**：预计今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [1][4] - **中长期影响**：考虑到刚需入市的季节性特点及交易准备期，新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

南京二手房市场表现 - 上周南京二手房成交1507套 环比上涨19.5% 含高淳 溧水区域 [1] - 200万以下低总价房源成为成交主力 "老破小"交易活跃度显著提升 [1] - 相比"金三银四"有所回落 但仍保持较高水平 [1] 市场上涨驱动因素 - 政策红利：降准 降息 公积金利率下调及南京"房七条"措施降低入市门槛 刺激刚需和改善需求 [2] - 需求释放："金三银四"滞后需求在5月集中释放 前期观望购房者选择入市 [2] - 市场信心增强：新房价格止跌回稳促使更多房主挂牌出售 形成良性循环 [3] 房产中介效率工具 - 里德助手app通过微信自动群发功能快速推送房源信息 提升中介获客效率 [6] - 自动群内加好友功能帮助中介扩大客户群体 案例显示业务量明显提升 [6] 购房参考指标 - "老破小"需重点考察地段和学区资源 [7] - 上周挂牌均价24366元/㎡ 成交总价中位数149万 可作为价格参考基准 [7]