公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

随着政策端利好的持续释放，2025年以来，我国基础设施公募REITs（以下简称"C-REITs"）呈现出了 一、二级市场"双轮驱动"的火爆格局。 业内人士指出，站在逾2000亿元规模的高地之上，C-REITs将以更快的步伐向前拓进。当然，"热行 情"背后仍需"冷思考"，投资者应密切关注产品基本面变化，可选择在市场给予REITs稳定的估值后再进 行买入操作，避免盲目追高。 项目密集"涨停" 在低利率环境以及优质资产稀缺的大背景下，今年以来，具备相对稳健收益的C-REITs投资价值日益凸 显。 由REITs投资价值和市场整体供需关系改善所驱动的一、二级市场的火爆行情仍在持续演绎。 一级市场方面，6月26日上市的中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"中金亦庄产业 园REIT"）开盘即因上市首日盘中和收盘价达到了30%的涨跌幅限制而宣布停牌。 根据交易所发布的公告，为了保护基金份额持有人的利益，中金亦庄产业园REIT将自2025年6月27日上 海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。 无独有偶，因涨幅超过限制而停牌的情况今年可谓屡见不鲜。 例如，6月17日，华夏基金华润有巢REIT同 ...

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

公募REITs市场动态 - 三只公募REITs因累计涨幅过高触发临时停牌 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT收盘价较基准价累计涨幅均超70% 停牌1天 博时津开科工产业REIT涨幅达52 88% 停牌1小时 [1][2][5] - 工银蒙能清洁能源REIT二级市场收盘价为9 145元/份 较基准价累计涨幅71 35% 国泰君安济南能源供热REIT收盘价12 749元/份 涨幅70 44% 博时津开科工产业REIT收盘价3 666元/份 涨幅52 88% [2][5] 停牌历史与市场表现 - 工银蒙能清洁能源REIT曾在4月7日因涨幅50 25%临时停牌1小时 国泰君安济南能源供热REIT上市后连续四个交易日发布停复牌公告 [6] - 华夏特变电工新能源REIT于6月6日因涨幅50 63%停牌1小时 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市后触发4次停牌 华夏首创奥莱REIT触发3次停牌 [6] - 中证REITs全收益指数年内上涨15 5% 中证REITs（收盘）指数上涨12 54% 截至6月16日 [6] 市场背景与机构观点 - 十年期国债收益率降至1 6%附近 机构对稳定现金流的REITs配置需求激增 推高部分产品估值 [7] - 公募REITs流通份额有限 部分机构采取网下打新策略 导致二级市场波动加大 价格上涨后净现金流分派率显著下降 [5][7]

0:00 21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 公募REITs近期呈现发行加速迹象。 其次，公募REITs可以为基建项目引入增量资金，推动交通、能源等领域建设，带动建筑工程等细分行 业发展。 在公募REITs发行过程中，基金管理、证券承销等金融环节，可以为机构创造新业务增长点，推动金融 产品创新。 与此同时，存量资产也从"开发逻辑"转向"资管逻辑"。赵锦权表示，不少案例体现了资产运营的创新， 比如，上海静安嘉里中心非零售业态占比35%，租金涨18%；深圳万象天地活化工业遗产，引入科技企 业，数字化管理成标配，商家入驻率达92%。 5月30日，据证监会网站披露，国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目正式获批；此外，中金中国绿发 商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会准予注册批复。 国泰君安临港创新产业园REIT是上海市属国企首单获批的公募REITs扩募项目，也是公募REITs市场第6 单获批的扩募项目。据了解，目前还有5单公募REITs扩募项目在申报审核过程中。 据统计，截至2025年5月底，国内基础设施公募REITs市场呈现规模扩容与结构优化并行的显著特征， 发行数量与扩募进程均进入加速通道。 此前 ...

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT因涨幅过快连续触发停牌，5月23日收盘价4.178元/份较发行价2.734元/份涨幅达52.82% [2] - 5月26日该REIT收盘价4.133元/份，连续3个交易日累计涨幅16.29%再次触发停牌 [2] - 该产品网下认购倍数216.91倍，公众认购倍数高达829.78倍，显示市场追捧热度 [3] 保租房REITs受捧原因 - 国家利好政策频现构成积极影响 [3] - 公募REITs产品具有强制分红和收益优势特征，在高收益产品供给稀缺环境下成为优选标的 [3] - 项目多位于租房需求旺盛的一二线城市，投资风险有限 [5] 保租房REITs潜在风险 - 价格波动风险：短期资金炒作可能导致交易价格大幅偏离资产净值 [4] - 高额溢价风险：华泰REIT二级价格每上涨1%将导致净现金流分派率下降约1% [4] - 运营风险：保租房项目面临区位竞争和供给过剩风险，可能影响出租率和租金 [5] 投资评估关键因素 - 城市和区域租房需求持续性及充足度是核心考量 [7] - 项目运营品质和效率包括成本管控和租客满意度 [7] - 需关注来自其他保租房产品和分散式租赁市场的竞争压力 [7] 城市租金水平差异 - 北京上海2024年平均租金水平显著高于其他城市，因高端公寓供给集中且需求稳定 [6] - 城市地价和市场供需关系对租金水平影响显著 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，行情持续走强 [1] - 本周中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌 [1] - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%） [2][8] - 截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点 [2][13] 不同项目REITs表现 - 截至2025年5月23日，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1% [3][18] - 不同项目类型REITs周涨跌幅分化，平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%） [3][22] - 保障性租赁住房类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只 [26] 估值跟踪 - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28] - 截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [29] 行业要闻 - 5月20日，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，这是创金合信申报的第二单公募REITs产品 [36] - 5月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，消费基础设施公募REITs继续扩容 [36] - 5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值 [36] - 5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，上市首日涨幅29.99% [36]

2025年5月19日-2025年5月23日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现震荡 上行的趋势：加权REITs指数收于139.74，本周回报率为1.36%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至 低排序分别为：黄金>REITs>纯债>A股>原油>可转债>美股。 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客 户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿 订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便， 敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大 证券的客户。 报告摘要 1、 二级市场 从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均整体呈现震荡上行趋势，特许经营权类REITs 的涨幅更大。 从底层资产类型来看，本周交通基础设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为 交通基础设施类、水利设施类和保障房类。 从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有47只RE ...

核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，首程控股携手中国人寿设立百亿REITs投资基金，市场持续发展且各指数和个券表现有差异，不同类型REITs在流动性、估值等方面呈现不同特征 [1][2][3] 各部分总结 行业动态 - 国寿投资公司与首程控股、财信吉祥人寿签署北京平准基础设施不动产股权投资基金协议，目标规模100亿元，首期超50亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs投资基金 [1][7] 一级市场 - 截至2025年5月23日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只 [8] 市场表现 - 本周（2025.5.19 - 2025.5.23）REITs市场上行，中证REITs全收益指数涨1.20%，REITs总指数涨1.65%，产权REITs指数涨1.53%，经营权REITs指数涨1.80% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.82个百分点、中证全债指数1.57个百分点、南华商品指数2.14个百分点 [2][16] - 个券层面，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT、平安宁波交投REIT领涨，涨跌幅分别为52.82%、11.54%、5.73% [2][16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000等指数在近20日、60日和250日有不同相关系数 [29] - REITs细分类别内部在近20日、60日和250日也呈现不同相关性 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为6.24亿元，环比上升27.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.7和2.55亿元，环比分别变化22.6%和36.2% [3][36] - 细分类型中，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比24.9% [3][36] - 本周REITs总成交量(MA5)为1.37亿份，环比上升22.2%，产权和经营权成交量(MA5)分别为1.02和0.35亿份，环比分别变化18.5%和34.6% [36] - 园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比31.1% [36] 估值 - 报告给出各类型REITs的中债估值收益率及P/NAV和其历史分位数，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率5.72%，历史分位数30%，P/NAV为0.97，历史分位数31% [43]

5月21日在上海证券交易所上市的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简 称"华泰苏州恒泰租赁住房REIT"），因涨幅较高，连续两日触发了停牌。 新华财经上海5月23日电（记者杨溢仁）本周，又有一只保租房REITs因上涨幅度触发非上市首日盘中 和收盘价达到10%的涨跌幅限制，被动停牌1小时。 分析人士指出，当前保租房REITs展现出了显著的超额收益特征。在租金价格优势以及C端刚需定位的 支撑下，2025年保租房REITs有望保持稳定运营，继续领跑全市场，并凸显出穿越周期的增值能力。 涨幅较高连续触发"停牌" 若对比2024年下半年以来我国各类基础设施REITs较发行价的月度涨跌幅情况，可以看到，有6支保租 房REITs的整体月度涨幅均在18%以上，且呈现出了持续波动上涨的态势——2025年1月，该涨幅突破了 47%，2月环比虽有所下滑，但仍在43%以上，连续领跑全市场，凸显出了该类资产穿越周期的增值能 力。 根据相关公告，2025年5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT于二级市场的盘中和收盘价均达到3.554元 ／份，上涨幅度触发上市首日盘中和收盘价达到30%的涨跌幅限制。 为保护基金份额 ...