目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源 发电、交通基础设施、消费基础设施等类别。中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英认为，未 来随着新经济的多元化发展，REITs的类别可能拓展到养老等领域，服务于民生将是未来REITs产品的 主要特点。 中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜也认为，目前交易所在审项目已出现数据中心等新型资 产，预计文旅类、养老类、长租与商业不动产等类别的公募REITs也有望在下一阶段落地。 Wind数据显示，截至8月3日，当前已成立的73只公募REITs的发行规模达1908.52亿元。值得关注的是， 在8月1日同日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金也获上交所通过，公募REITs队伍继 续壮大。另外，当前还有中航天虹消费REIT的申请已获深交所受理，中航京能光伏REIT、创金合信电 子城产业园REIT等部分产品则处于已获上交所反馈阶段。 8月1日，首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上交所成功上市，这也是我国第 71单基础设施公募REITs。据悉，该产品以杭州市的优质天然气发电资产为底层资产， ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募REITs市场震荡下跌但成交金额增加，产权类和特许经营类指数均下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升；2025年以来14只公募REITs完成发行，26只待上市；易方达深高速REIT分红，内蒙古首单续发基础设施类REITs落地；市场后续有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [2][4][35] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场震荡下跌，截至2025年7月25日，中证REITs指数较上周下跌1.79%至860.11，中证REITs全收益指数为1087.36，较上周下跌1.56% [9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模为7.41亿份，较上周上涨31.85%，成交额为33.48亿元，较上周环比上涨35.11%，区间换手率为3.62%，上周为2.77% [10] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别下跌1.48%和2.23%，产权类中仅园区基础设施类REITs上涨3.72%，其他均下跌 [14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，市政设施类等多数类型成交额环比上涨，水利设施类和保障性租赁住房类环比下跌；园区基础设施类等部分类型换手率超过1或较上周上涨 [18][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，69只中除本周上市1只外，9只上涨，59只下跌，涨幅靠前的有博时津开科工产业园REIT等，跌幅靠前的有中信建投明阳智能新能源REIT等 [22] 一级市场 - 2025年以来14只公募REITs完成发行，截至2025年7月25日，共发行73只公募REITs，发行规模合计1910亿元，2025年7月新发行4只，合计规模125亿元 [27] - 共有26只公募REITs基金待上市，其中15只为首发，11只为扩募，10只为通过，11只已反馈，4只已问询，1只已申报，产业类和特许经营类各类型有相应数量待上市 [29] 公募REITs政策及市场动态 - 易方达深高速REIT2025年首次分红，每10份派1.937元，拟分配金额为5811万元，占收益分配基准日可供分配金额的99.97% [33] - 内蒙古地区首单续发基础设施类REITs成功落地，规模29.92亿元，认购倍数达2.60倍 [34] 投资建议 - 本周REITs指数震荡下跌，成交金额增加，产权类和特许经营类指数下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升 [35] - 本周五创金合信首农产业园REIT上市，今年以来14只公募REIT成立，26只待上市，市场有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [36]

创金合信首农产业园REIT上市表现 - 上市首日大涨28.47%，盘中一度涨停，开盘价4.6元（涨幅超20%），全日成交额4.31亿元，换手率超30% [1][2][4] - 公众发售部分首日售罄，总认购金额2316亿元（公众投资者有效认购1268亿元，认购倍数382倍），创北京市属企业REIT发行新高 [4] - 首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，相较申报估值溢价20.19%，为首只溢价超20%的公募REITs [4] 底层资产分析 - 底层资产为首农元中心项目，位于北京海淀中关村-上地核心板块，由三元牛奶厂旧址改造为LEED铂金级科创产业园，建筑面积20.36万平方米 [5] - 近三年平均出租率超94%，为北京城市更新和产业再造标杆项目 [5] 公募REITs市场近期表现 - 中证REITs全收益指数当周累计跌1.56%（近一个月最大单周跌幅），年内累计涨幅12.34%，最大涨幅曾超16% [7][8] - 9只REITs年内涨幅超30%，2只超40%；但过去一周仅4只涨幅超1%（博时津开产园REIT周涨8.49%居首） [7] - 22只REITs周跌幅超3%，12只超5%，能源类资产领跌 [8] 市场调整原因 - 上半年大涨后部分资金止盈，叠加二季报显示部分资产经营承压 [8] - 深高投资指出上半年上涨主因利率走低、交易情绪及机构配置需求，而非经营改善，可能透支未来增长空间 [8]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]

公募REITs市场格局 - 全市场已成立68只公募REITs 总募集规模达1770亿元 由24家公募机构参与管理 [2] - 市场呈现强者恒强与新人不断入场的格局 头部机构持续领跑 同时中小公募纷纷发力 [2][4] - 华夏基金和中金基金在发行规模上优势明显 分别发行367 16亿元和311 4亿元 平安基金以172 02亿元位居第三 [5] - 从发行数量看 华夏基金管理14只 中金基金10只 华泰证券资管和国泰君安资管各有4只 [5] 中小公募差异化竞争 - 创金合信基金首只REITs产品获批 另有多只项目在推进中 标志着公司在REITs领域的重要突破 [3][5] - 中金基金非货规模800余亿元中 REITs规模达280亿元 中航基金等多家公募REITs业务已占重要地位 [3] - 华能国际拟开展煤电REIT项目 由长城基金担任管理人 若落地将新增一家REITs市场参与者 [3] - 公募REITs成为中小公募差异化竞争的重要突破口 [3] 行业发展前景 - 中国公募REITs参与主体存在明显头部现象 原始权益人倾向选择有实操经验的大机构合作 [5] - 行业处于加速发展阶段 参照海外REITs占GDP3%-5%的比例 中国REITs是万亿级蓝海市场 [5] - 创金合信组建专业团队 建立完善治理机制 为REITs业务发展提供保障 [5]

公募REITs市场动态 - 南方基金、华夏基金、创金合信基金等多家公募旗下REITs产品在6月16日至6月20日期间获批，包括首批数据中心REITs，填补了该领域市场空白 [1] - 截至6月20日，全市场公募REITs产品数量超85只，底层资产扩展至十大类型，其中66只已上市产品年内平均涨幅达22.73%，最高涨幅超50%（华夏大悦城商业REIT涨幅55.78%）[1][5] - 年内21只REITs涨幅超30%，涨幅前三为华夏大悦城商业REIT（55.78%）、嘉实物美消费REIT（53.50%）、华安百联消费REIT（50.52%）[5] 新获批REITs产品详情 - 南方基金获批两只数据中心REITs：上交所首单南方万国数据中心REIT（8亿份）、深交所首单南方润泽科技数据中心REIT（10亿份），从上报到获批历时3个月 [2] - 华夏华电清洁能源REIT获批（5亿份），创金合信首农产业园REIT获批（10亿份），后者底层资产为中关村移动智能服务创新园，出租率94.8% [2][3] - 中银中外运仓储物流REIT将于6月23日发售，认购价3.277元/份，募集4亿份（战略配售占2.8亿份）[3] 市场参与主体与趋势 - 85只公募REITs涉及26家基金管理人，包括头部公募（华夏、易方达、南方）及中小公募（中金、中航、中信建投），长城基金等机构计划入局 [4] - 华能国际拟发行基础设施公募REITs，长城基金担任管理人 [4] - 招商基金指出，2025年以来REITs波动率和回撤显著优于权益资产，具备中期配置价值 [6] 行业前景与挑战 - 博时基金认为2025年REITs创新可能聚焦数据中心、智慧城市设施及"养老社区+医疗配套"资产，能源资产或引入碳收益分成机制 [7] - 南方基金提到，政策明确支持数据中心等新基建领域REITs，以优化资产配置并推动产业升级 [7] - 平安基金指出中国REITs市场挑战：底层资产以传统基建为主，总市值不足，扩募流程需优化 [8] - 招商基金建议完善REITs法律规范、简化扩募流程，并探索数据中心、养老等新领域发行 [8]

公募REITs加速扩容 - 一周内连续批准4只公募REITs产品，包括华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农产业园REIT、南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT [1][2][3] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，包含2套480.25兆瓦燃气-蒸汽联合循环热电联产机组，经营收入来自发电和供热业务 [1] - 创金合信首农产业园REIT底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），出租率稳定在94.8%，吸引头部企业如快手、小米入驻 [2] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目，南方润泽科技REIT底层资产为润泽智算科技集团的ICFZ A-18数据中心项目 [3] 公募REITs二级市场表现 - 汇添富上海地产租赁住房REIT二级市场收盘价4.154元/份，较发行价2.724元/份累计涨幅达52.50%，触发临时停牌1小时 [4] - 招商蛇口租赁住房REIT二级市场收盘价4.128元/份，较发行价2.727元/份累计涨幅达51.38%，触发临时停牌1小时 [4] - 华夏华润有巢租赁住房REIT二级市场收盘价3.646元/份，较发行价2.417元/份累计涨幅达50.85%，触发临时停牌1小时 [4] - 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT因累计涨幅超70%，停牌1天，博时津开科工产业REIT因累计涨幅超50%，停牌1小时 [5] - 今年以来公募REITs市场已发布近40次涨幅过高停牌公告，6月以来有7只公募REITs公告临时停牌 [5]