核心财务表现 - 2025年上半年营业总收入18.32亿元，同比增长20.20% [1] - 归属于上市公司股东的净利润4.86亿元，同比增长21.41% [1] - 总资产551.50亿元，较上年末增长4.56% [1] - 归属于上市公司股东的净资产170.03亿元，较上年末增长4.28% [1] 资产管理业务 - 资管业务受托管理资金总额663.25亿元，较2024年末增长23.65% [2] - 控股子公司创金合信公募基金管理规模1646.98亿元，较2024年末增长13.00% [2] - 累计上线超100只养老主题公募基金，已发行3只养老主题基金 [4] 固定收益业务 - 记账式国债承销团非银行类成员国债现货交易量行业排名第6 [2] - 地方政府债券实际中标金额行业排名第11 [2] - 完成eDEAL系统自研建设 [4] 投资银行业务 - 承销保荐子公司成功申报1单北交所IPO项目 [2] - 完成70单债权融资项目，总承销金额252.74亿元，同比增长296.64% [2] - 承销科技创新公司债73.11亿元，规模跻身行业前10 [3] - 助力发行绿色债券5亿元 [3] - 完成2单新三板推荐挂牌项目 [3] - 中小微企业债券融资承销家数排行业第10 [3] 经纪与财富管理 - 新增客户12.11万户 [2] - 机构理财保有客户数与金融产品日均保有规模显著增长 [2] - 经纪业务依托AI持续优化"一创智富通"服务 [4] 创新业务与战略布局 - 发行科技创新公司债5亿元 [3] - 创金合信首农产业园REIT上市，规模达36.85亿元 [3] - ESG主题产品销售17.82亿元，同比增长163.61% [3] 企业治理与社会责任 - 获商道融绿"中国企业ESG领先者2025"徽章及ESGA-评级 [5] - ESG综合得分列A股非银金融行业第一 [5] - 创新"党建+公益+志愿服务"模式 [5] - 廊坊分公司获"2024年金融系统学雷锋活动示范点" [5] - 相关案例入选深圳乡村振兴典型案例 [5]

财务表现 - 2025年上半年营业总收入18.32亿元，同比增长20.20% [2] - 归属于上市公司股东的净利润4.86亿元，同比增长21.41% [2] - 总资产551.50亿元，较上年末增长4.56%；净资产170.03亿元，较上年末增长4.28% [2] 资产管理业务 - 资产管理业务受托管理资金总额663.25亿元，较2024年末增加126.87亿元，增幅23.65% [3] - 控股子公司创金合信公募基金管理规模1646.98亿元，较2024年末增加189.44亿元，增幅13.00% [3] - 存续产品457只，其中私募资产管理计划358只，公募基金产品99只 [3] 固定收益业务 - 记账式国债承销团非银行类成员国债现货交易量行业排名第6 [4] - 地方政府债券实际中标金额行业排名第11 [4] 投行业务 - 债权融资项目完成70单，总承销金额252.74亿元，同比增长296.64% [4] - 企业债及公司债承销规模行业排名第26，较去年同期上升29名 [4] - 北交所IPO在审项目2单，成功申报1单北交所IPO项目 [4] 经纪与财富管理 - 新增客户12.11万户，新增客户资产规模63.82亿元 [5] - 机构理财保有客户数同比增长241.67%，保有规模同比增长79.41% [5] - 金融产品日均保有规模102.70亿元，同比增长17.81% [5] - 投顾签约客户数较2024年末增长187.98%，签约资产规模增长92.08% [5] 科技金融布局 - 承销科技创新公司债券73.11亿元，规模跻身行业前10 [7] - 科技创新主题公募基金存续规模近50亿元 [7] - 成功发行科技创新公司债券5亿元 [7] - 创金合信首农产业园REIT发行规模36.85亿元，为国内首个聚焦"总部经济"的科技创新产业园REIT [7] 绿色金融发展 - ESG主题公募基金和资管产品销售规模17.82亿元，同比增长163.61% [8] - 成功发行绿色债券5亿元，承销规模行业排名第25 [8] 普惠金融与养老金融 - 新三板推荐挂牌项目完成2单 [8] - 中小微企业债券承销家数行业排名第10 [8] - 累计上线100余只养老相关主题公募基金，已发行3只养老主题基金 [8] 数字金融应用 - 完成eDEAL交易报价管理系统自研建设，提升做市报价响应速度 [9] - 开发多只科创债自动做市报价策略，推进债券定价与量化策略模型建设 [9]

核心财务表现 - 2025年上半年营业总收入18.32亿元，同比增长20.20% [1] - 归属于上市公司股东的净利润4.86亿元，同比增长21.41% [1] - 总资产551.50亿元，较上年末增长4.56%；净资产170.03亿元，较上年末增长4.28% [1] 资产管理业务 - 资产管理业务受托管理资金总额663.25亿元，较2024年末增加126.87亿元，增幅23.65% [2] - 控股子公司创金合信公募基金管理规模1646.98亿元，较2024年末增加189.44亿元，增幅13.00% [2] - 存续产品457只，其中私募资产管理计划358只，公募基金产品99只 [2] 固定收益业务 - 记账式国债承销团非银行类成员国债现货交易量排名第6名 [3] - 地方政府债券实际中标金额行业排名第11名 [3] 投资银行业务 - 完成债权融资项目70单，总承销金额252.74亿元，同比增长296.64% [3] - 企业债及公司债承销规模行业排名第26名，较去年同期上升29名 [3] - 北交所IPO在审项目2单，成功申报1单北交所IPO项目 [3] 经纪与财富管理 - 新增客户12.11万户，新增客户资产规模63.82亿元 [4] - 机构理财保有客户数同比增长241.67%，保有规模同比增长79.41% [4] - 金融产品日均保有规模102.70亿元，同比增长17.81% [4] - 投顾签约客户数较2024年末增长187.98%，签约资产规模增长92.08% [4] 科技金融布局 - 承销科技创新公司债券73.11亿元，承销规模跻身行业前10 [5] - 科技创新主题公募基金存续规模近50亿元 [5] - 成功发行5亿元科技创新公司债券 [5] 创新金融产品 - "创金合信首农产业园REIT"发行规模达36.85亿元，为国内首个聚焦"总部经济"的科技创新产业园REIT项目 [6] - ESG主题公募基金和资管产品销售规模17.82亿元，同比增长163.61% [6] - 成功发行绿色债券5亿元，承销规模排名行业第25位 [6] 普惠金融与养老金融 - 新三板推荐挂牌项目完成2单 [6] - 中小微企业债券承销家数排名行业第10位 [6] - 累计上线100余只养老相关主题公募基金，已发行3只养老主题基金 [7] 数字金融建设 - 完成eDEAL交易报价管理系统自研建设，提升做市报价响应速度 [7] - 开发多只科创债自动做市报价策略，推进债券定价模型与量化策略模型建设 [7] - 依托AI及大数据技术升级"一创智富通"财富管理平台 [7] ESG与社会责任 - 获商道融绿ESG A-评级，ESG综合得分位列A股非银金融行业第一 [8] - 荣获"中国企业ESG领先者2025"徽章，入选《行稳致远：中国企业ESG领先者报告2025》 [8] - 创新构建"党建+公益+志愿服务"模式，入选2024年"深圳社会力量助力乡村振兴"典型案例 [8]

截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元[1][2] 今年以来多数REITs产品获得正收益 涨幅最高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%[1] 具体数据显示58只REITs中57只取得正收益 其中嘉实物美消费REIT涨幅达51.84% 华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏大悦城商业REIT涨幅均超48% 共有16只REITs涨幅超过30% 13只涨幅在20%-30%[2] 行业头部效应 头部三家基金公司管理近40%的REITs规模[1] 69只已成立的公募REITs来自25家基金管理人[1][2] 华夏基金独占14只REITs 中金基金旗下有10只 其余机构产品数量均不足5只[2] 从规模看华夏基金REITs规模突破340亿元 中金基金超过280亿元 平安基金超过150亿元位列第三 其他机构规模在十几亿元到85亿元之间[2] 新参与者动态 南方基金 汇添富基金 中银基金 创金合信基金等机构今年纷纷入局REITs市场[1] 汇添富基金上半年发行两只REITs：汇添富九州通医药REIT募资11.58亿元 汇添富上海地产租赁住房REIT募资13.62亿元[4] 南方基金发行南方顺丰物流REIT 另有南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT即将发行[4] 中银基金首只REIT中银中外运仓储物流REIT于6月26日成立[5] 创金合信基金首只REIT创金合信首农产业园REIT获批 募集10亿份 底层资产为北京中关村移动智能服务创新园 另一只产品创金合信电子城产业园REIT于5月获上交所受理[5] 行业发展特征 REITs行业处于初级发展阶段 各类机构都有机会参与[1][6] 头部公司多具有深厚投行业务底蕴 多数通过股东协同机制开展项目承揽 承做和评估[6] 后来者需放弃"大而全"策略 转向追求"小而美 专而精" 专注于细分赛道如专业化产业园区 特定区域城市更新项目 新能源结合不动产等[6] 需在细分领域建立行业认知 资源网络和独特管理能力 成为专家型REITs[6]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 发行规模达18 945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数均创清洁能源REITs纪录新高 [1] - 该产品以杭州市优质天然气发电资产为底层资产 华夏基金表示其上市有助于促进绿色资产循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益并储备优质资产 [1] - 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类 形成绿色资产矩阵 [2] 年内公募REITs发行情况 - 2023年已有13只公募REITs成功上市 包括7月25日上市的创金合信首农REIT(发行规模36 85亿元)和7月29日上市的中银中外运仓储物流REIT(发行规模13 108亿元) [2] - 截至8月3日 已成立的73只公募REITs总发行规模达1908 52亿元 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电等7大类 [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT于8月1日获上交所通过 中航天虹消费REIT已获深交所受理 中航京能光伏REIT等多只产品处于交易所反馈阶段 [3] 公募REITs产品创新方向 - 行业专家预计未来REITs类别将拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在交易所审核项目中出现 [2][3] - 公募REITs发展可形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 同时为保险 年金等长期资金提供风险收益适中的配置工具 [3] - 当前市场主要体现机构化投资特点 需降低认购门槛吸引个人投资者 部分产品存在估值泡沫化倾向 上市即破发影响机构投资积极性 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募REITs市场震荡下跌但成交金额增加，产权类和特许经营类指数均下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升；2025年以来14只公募REITs完成发行，26只待上市；易方达深高速REIT分红，内蒙古首单续发基础设施类REITs落地；市场后续有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [2][4][35] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场震荡下跌，截至2025年7月25日，中证REITs指数较上周下跌1.79%至860.11，中证REITs全收益指数为1087.36，较上周下跌1.56% [9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模为7.41亿份，较上周上涨31.85%，成交额为33.48亿元，较上周环比上涨35.11%，区间换手率为3.62%，上周为2.77% [10] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别下跌1.48%和2.23%，产权类中仅园区基础设施类REITs上涨3.72%，其他均下跌 [14] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，市政设施类等多数类型成交额环比上涨，水利设施类和保障性租赁住房类环比下跌；园区基础设施类等部分类型换手率超过1或较上周上涨 [18][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，69只中除本周上市1只外，9只上涨，59只下跌，涨幅靠前的有博时津开科工产业园REIT等，跌幅靠前的有中信建投明阳智能新能源REIT等 [22] 一级市场 - 2025年以来14只公募REITs完成发行，截至2025年7月25日，共发行73只公募REITs，发行规模合计1910亿元，2025年7月新发行4只，合计规模125亿元 [27] - 共有26只公募REITs基金待上市，其中15只为首发，11只为扩募，10只为通过，11只已反馈，4只已问询，1只已申报，产业类和特许经营类各类型有相应数量待上市 [29] 公募REITs政策及市场动态 - 易方达深高速REIT2025年首次分红，每10份派1.937元，拟分配金额为5811万元，占收益分配基准日可供分配金额的99.97% [33] - 内蒙古地区首单续发基础设施类REITs成功落地，规模29.92亿元，认购倍数达2.60倍 [34] 投资建议 - 本周REITs指数震荡下跌，成交金额增加，产权类和特许经营类指数下跌，仅园区基础设施类REITs小幅提升 [35] - 本周五创金合信首农产业园REIT上市，今年以来14只公募REIT成立，26只待上市，市场有望扩容，活跃度或提升，在资产荒背景下公募REITs配置性价比较高 [36]

创金合信首农产业园REIT上市表现 - 上市首日大涨28.47%，盘中一度涨停，开盘价4.6元（涨幅超20%），全日成交额4.31亿元，换手率超30% [1][2][4] - 公众发售部分首日售罄，总认购金额2316亿元（公众投资者有效认购1268亿元，认购倍数382倍），创北京市属企业REIT发行新高 [4] - 首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，相较申报估值溢价20.19%，为首只溢价超20%的公募REITs [4] 底层资产分析 - 底层资产为首农元中心项目，位于北京海淀中关村-上地核心板块，由三元牛奶厂旧址改造为LEED铂金级科创产业园，建筑面积20.36万平方米 [5] - 近三年平均出租率超94%，为北京城市更新和产业再造标杆项目 [5] 公募REITs市场近期表现 - 中证REITs全收益指数当周累计跌1.56%（近一个月最大单周跌幅），年内累计涨幅12.34%，最大涨幅曾超16% [7][8] - 9只REITs年内涨幅超30%，2只超40%；但过去一周仅4只涨幅超1%（博时津开产园REIT周涨8.49%居首） [7] - 22只REITs周跌幅超3%，12只超5%，能源类资产领跌 [8] 市场调整原因 - 上半年大涨后部分资金止盈，叠加二季报显示部分资产经营承压 [8] - 深高投资指出上半年上涨主因利率走低、交易情绪及机构配置需求，而非经营改善，可能透支未来增长空间 [8]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]