行业动态 - 商务部等五部门于10月27日联合印发《城市商业提质行动方案》，提出支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）[1][7] - 该举措旨在通过丰富金融产品和服务，为城市商业提质提供长效融资支持[1][7] - 方案还强调强化财政支持，推动商贸流通设施改造升级，并落实小微企业税费优惠，促进城市商业高质量发展[1][7] 一级市场 - 截至2025年10月31日，上市REITs发行规模达1982亿元，共发行76只[8] - C-REITs发行历程：2021年6月首批9只REITs上市，发行规模超300亿元；2022年底层资产扩围，首批保障性租赁住房REITs上市；2023年发行节奏趋缓，全年发行规模为171亿元；2024年发行节奏加快，累计发行超600亿元，发行总规模超1600亿元；目前已进入常态化发行阶段[12][13] 市场表现 - 本周（2025年10月27日至10月31日），中证REITs全收益指数上涨0.06%，REITs总指数上涨0.28%，产权REITs指数上涨0.15%，经营权REITs指数上涨0.50%[2][14] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.71个百分点，跑赢中证全债指数0.04个百分点，跑赢南华商品指数0.55个百分点[2][14] - 个券层面，创金合信首农REIT（+4.22%）、南方万国数据中心REIT（+4.09%）、中金印力消费REIT（+3.85%）领涨；华夏合肥高新产园REIT（-7.78%）、招商科创REIT（-4.74%）、易方达广开产园REIT（-4.19%）领跌[2][14] - 中长期表现：REITs总指数250日涨跌幅为21.47%，年初至今涨跌幅为15.11%；产权指数250日涨跌幅为25.71%，年初至今涨跌幅为18.21%；经营权指数250日涨跌幅为14.93%，年初至今涨跌幅为10.10%[25] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上行，总成交额(MA5)为6.61亿元，环比上周上升21.4%[3][34] - 产权和经营权成交额(MA5)分别为4.75亿元和1.86亿元，环比上周分别变化35.6%和-4.2%[3][34] - 细分类型成交额(MA5)及环比变化：园区基础设施1.16亿元（+27.3%）、能源基础设施0.58亿元（-19.2%）、仓储物流0.71亿元（+30.8%）、保障性租赁住房1.11亿元（+28.8%）、市政环保0.24亿元（+25.5%）、交通基础设施1.04亿元（+0.6%）、消费基础设施1.39亿元（+50.5%）、数据中心基础设施0.38亿元（+44.5%）[3][34] - 消费基础设施本周MA5成交额最大，占比21.0%[3][34] 估值 - REITs中债估值收益率及P/NAV数据截至2025年10月31日，各细分类型估值指标存在差异[42] - 部分代表性REITs估值数据：东吴苏园产业REIT中债估值收益率6.77%，P/NAV 0.86；华安张江光大园REIT中债估值收益率5.41%，P/NAV 0.98；华夏华润商业REIT中债估值收益率2.96%，P/NAV 1.55；南方万国数据中心REIT中债估值收益率2.43%，P/NAV 1.47[42]

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

政策支持与产业生态建设 - 国家数据局计划2025年部署数据产业集聚区建设试点 优化全国数据产业布局 加速形成产业生态与规模优势 [2] - 国家数据局公布63个可信数据空间创新发展试点项目 覆盖13座城市 22个行业 28家企业 探索数据流通机制 [2] - 全国数据标准化技术委员会发布7项数据基础设施与可信数据空间标准征求意见版 涵盖安全能力通用 数字合约技术 使用控制技术 技术能力评价方面 [2] 产业园区企业业绩表现 - 张江高科净利润同比上涨38.6% 投资收益3.26亿元同比增336.75% 构建"一体两翼"产业投资体系 [3][4] - 苏州高新净利润同比上涨23.2% 上海临港净利润同比上涨8.4% 中新集团净利润同比上涨5.3% [3] - 中新集团营收从15.11亿元增长至21.04亿元 土地开发业务收入上升推动整体增长 [3] - 电子城营业收入同比大幅下降 产业园区销售及出租未达预期 [3] - 东湖高新财务费用大增144% 投资现金流大降119% 参股公司投资收益减少 [3] 数据中心领域发展 - 润泽科技 万国数据等企业利润增长 万国数据总营收56.23亿元同比增12.2% 归母净利润同比增215.3% [2][4] - 数据中心企业营收同比增长平均增速达10.5% 万国数据股权投资对象DayOne将在芬兰建设超大规模数据中心 总投资额约12亿欧元 [4] - 普洛斯 京东产发等加码布局数据中心 京东产发拿地布局智能算力数据中心基地项目二 三期 建筑面积达14万㎡ [2][5] - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日均以30%涨幅达到交易限制 一级市场发行定价处于较高水平 [5] 创新业务模式与投资布局 - 上海临港集团推出"超级个体288行动"对符合要求的办公公寓免租 广州黄埔区推出15万平方米"0租金"产业空间 [4] - 市北高新拟投6000万参与上海德联博健创业投资基金 通过创新模式与股权投资拓展收益来源 [4] - 训练千亿参数的AI模型需调用大量服务器持续运算 数据中心作为支撑算力的基础设施已成为AI产业生态重要组成部分 [5]

9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报 推荐工作的通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目 上市等方面助力发展基础设施REITs。 明确支持民企项目上市 "782号文"引发的另一个焦点，是积极支持民间投资项目发行上市。该文件提出，相关部门要建立健全 民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列，帮助民间 投资项目完善投资管理合规手续，加快推动解决项目培育中的问题，积极支持更多符合条件的民间投资 项目发行上市。 数据显示，截至9月13日，已上市的民企REITs项目已超过10只，募集资金逾250亿元，涵盖京东集团、 物美集团、顺丰控股等民营企业。其中，8月上市的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心 REIT作为首批上市的数据中心类型REITs，体现了民企在扩展REITs行业的宽度上发挥了重要作用。 目前，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内关注的两大重点。在上述趋势背景下，此前 已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 资产混装扩募获政策支持 "78 ...

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

文章核心观点 - 国家发改委发布782号文 旨在通过推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面 助力基础设施REITs市场发展 [1] 资产混装扩募政策支持 - 782号文明确支持REITs新购入项目与首次发行项目原则上同属所有权类或经营收益权类 并支持跨区域整合存量资产 [2] - 政策明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性 为行业扩募提供支持 [2] - 允许收购同行业资产甚至有关联性的不同行业项目进行扩募 使龙头企业可收购中小企业项目 规模较小企业可间接发行REITs实现退出 [2] - 资产多元化配置可降低单一行业波动对整体收益的冲击 增强REITs抗风险能力与收益稳定性 [3] 支持民间投资项目上市 - 782号文提出建立健全民间投资项目发行REITs专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列 [4] - 截至9月13日已上市的民企REITs项目超过10只 募集资金超过250亿元 涵盖京东集团、物美集团、特变电工等企业 [4] - 民企原始权益人已成为推动行业发展不可或缺的力量 借力REITs可盘活存量、优化负债、实现轻量化转型 [4] 新型资产类型探索 - 文件要求加快成熟资产类型项目申报 如收费公路、清洁能源、仓储物流等 并加大潜在发行空间较大资产类型的组织力度 如供热、水利、数据中心 [7] - 积极研究探索新资产类型项目的发行路径 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房等 [7] - 截至9月13日已上市交易公募REITs产品超过70只 审批中产品总数超80只 涵盖约10种资产类型 新型资产如实现零的突破将带来示范效应 [7] 流程信息化管理优化 - 国家发改委将上线基础设施REITs项目信息系统 实现项目申报全流程标准化、信息化管理 进度可查询、流程可追溯 [8] - 信息系统将大幅提升主管部门内部协同效率 有望改善申报阶段的堵点、难点、痛点 [8]

782号文核心观点 - 国家发改委发布782号文推动基础设施REITs常态化发展，重点支持资产混装扩募和民间投资项目发行上市，旨在扩大市场供给、优化流程并探索新资产类型 [1] 资产混装扩募政策支持 - 文件明确支持REITs跨区域整合存量资产，允许所有权类或经营收益权类资产混装扩募，打造资本运作平台 [2] - 政策为行业龙头企业收购中小企业项目提供通道，中小企业可间接发行REITs实现退出，强化规模效应和抗风险能力 [2][3] - 资产多元化配置可降低单一行业波动冲击，增强收益稳定性，例如不同行业项目在收益周期和经济波动影响方面存在差异 [3] 民间投资项目上市支持 - 建立健全民间投资项目发行REITs专项协调机制，实行靠前服务、申报单列，加快项目培育和合规手续完善 [4] - 截至9月13日，已上市民企REITs项目超10只，募集资金超250亿元，涵盖京东、顺丰控股等企业，体现民企在扩展行业宽度中的作用 [4] - 民企借力REITs可盘活存量资产、优化负债结构，实现从资产持有者向专业运营方的轻量化转型 [4] 项目培育与资产类型扩围 - 加大项目培育储备力度，建立"储备一批、组织一批、申报一批"滚动机制，为市场注入动能 [5] - 加快成熟资产类型申报如收费公路、清洁能源等，积极探索新资产类型如铁路、港口、文旅等发行路径 [6] - 已上市公募REITs产品超70只，审批中产品超80只，覆盖约10种资产类型，新型资产试点项目有望实现零的突破并产生示范效应 [6] 流程信息化管理优化 - 国家发改委将上线REITs项目信息系统，实现申报全流程标准化、信息化管理，提升进度查询和流程追溯效率 [7] - 信息系统有望改善申报阶段的堵点难点，提升主管部门内部协同效率 [7]

发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 原定募集期限为2025年9月9日至10日 实际于9月9日结束 [3][5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 其中公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [7] - 网下询价阶段获得144家机构938个配售对象参与 拟认购总量284.26亿份 达初始网下发售份额的254.5倍 创消费类REITs历史新高 [7] 底层资产特征 - 为首单外资消费REITs 底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市组合 [7] - 两处资产运营时间均超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [7] 公募REITs市场动态 - 2025年多只REITs出现一日售罄现象：南方两只数据中心REIT公众发售单日吸金合计超4731亿元 华夏华电清洁能源REIT网下认购205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [9] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT 汇添富上海地产租赁住房REIT 国泰君安济南能源供热REIT均实现单日结募且网下认购倍数超百倍 [9] - 全市场REITs数量达75只 募集规模突破1970亿元 2025年6月总市值站上2000亿元大关 [9][10]

政策导向与行业方向 - 中国证监会发布文件推动要素资源向科技创新、先进制造、绿色低碳、普惠民生等领域集聚 [4] - 《推动公募基金高质量发展行动方案》为35万亿元规模公募基金行业改革发展勾勒蓝图 [4] - 深圳公募基金业落实文件精神 精准对接科技创新需求并吸引境外资金 [4] 产品创新与规模增长 - 名称含"科创"或"科技创新"的公募基金达316只 规模合计4544.16亿元 [5][7] - 首批10只科创债ETF首日募集资金达289.88亿元 [6] - 截至8月15日首批科创债ETF规模增至1157.91亿元 其中嘉实中证AAA科技创新公司债ETF突破200亿元 [6] - 21只基础设施REITs为科创产业融资超380亿元 [5] - 公募基金对科创板配置比例达15.36% 超配比例由7.50%提升至7.72% [7] 融资渠道拓展 - 科创债ETF为科技型企业开辟新直接融资通道 激活债市科技板流动性 [6] - 首批两单数据中心REITs吸引69亿元资金 公众发售部分均一日售罄 [8] - 南方润泽科技数据中心REIT网下认购达初始份额167.06倍 南方万国数据中心REIT达166.1倍 [8] - 招商基金与中金基金推出产业园REITs合计募资318.35亿元 [9] - 基础设施REITs帮助重资产企业盘活存量资产并提升资产周转速度 [8] 产业赋能案例 - 博时蛇口产园REIT扩募购入深圳光明科技园 培育智能制造等高新技术产业集群 [9] - 纳入REITs后产业园新增16家高新技术企业及2家国家级专精特新"小巨人"企业 [9] - 博时基金为园区引入优质企业客户并提供金融资源对接 [10] 投研能力建设 - 南方基金组建产业图谱研究团队 覆盖从半导体到AI等新兴赛道 [11] - 鹏华基金搭建科技研究小组 全产业链梳理科技板块并深入研究全球产业格局 [11] - 公募基金需加强科技创新投资能力建设 助力"科技—产业—金融"良性循环 [12]