报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

政策支持与产业生态建设 - 国家数据局计划2025年部署数据产业集聚区建设试点 优化全国数据产业布局 加速形成产业生态与规模优势 [2] - 国家数据局公布63个可信数据空间创新发展试点项目 覆盖13座城市 22个行业 28家企业 探索数据流通机制 [2] - 全国数据标准化技术委员会发布7项数据基础设施与可信数据空间标准征求意见版 涵盖安全能力通用 数字合约技术 使用控制技术 技术能力评价方面 [2] 产业园区企业业绩表现 - 张江高科净利润同比上涨38.6% 投资收益3.26亿元同比增336.75% 构建"一体两翼"产业投资体系 [3][4] - 苏州高新净利润同比上涨23.2% 上海临港净利润同比上涨8.4% 中新集团净利润同比上涨5.3% [3] - 中新集团营收从15.11亿元增长至21.04亿元 土地开发业务收入上升推动整体增长 [3] - 电子城营业收入同比大幅下降 产业园区销售及出租未达预期 [3] - 东湖高新财务费用大增144% 投资现金流大降119% 参股公司投资收益减少 [3] 数据中心领域发展 - 润泽科技 万国数据等企业利润增长 万国数据总营收56.23亿元同比增12.2% 归母净利润同比增215.3% [2][4] - 数据中心企业营收同比增长平均增速达10.5% 万国数据股权投资对象DayOne将在芬兰建设超大规模数据中心 总投资额约12亿欧元 [4] - 普洛斯 京东产发等加码布局数据中心 京东产发拿地布局智能算力数据中心基地项目二 三期 建筑面积达14万㎡ [2][5] - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日均以30%涨幅达到交易限制 一级市场发行定价处于较高水平 [5] 创新业务模式与投资布局 - 上海临港集团推出"超级个体288行动"对符合要求的办公公寓免租 广州黄埔区推出15万平方米"0租金"产业空间 [4] - 市北高新拟投6000万参与上海德联博健创业投资基金 通过创新模式与股权投资拓展收益来源 [4] - 训练千亿参数的AI模型需调用大量服务器持续运算 数据中心作为支撑算力的基础设施已成为AI产业生态重要组成部分 [5]

政策核心观点 - 国家发改委发布“782号文”，旨在通过推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力发展基础设施REITs [1] 资产混装扩募 - 文件为REITs的资产混装扩募提供明确政策支持，允许新购入项目与首次发行项目同属所有权类或经营收益权类，并支持跨区域整合资产 [2] - 政策明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性，支持收购同行业甚至有关联性的不同行业项目进行扩募 [2] - 资产多元化配置可强化特定领域规模效应与专业运营能力，不同行业关联项目的纳入能分散风险，降低单一行业波动对整体收益的冲击 [3] 民间投资项目支持 - 文件积极支持民间投资项目发行上市，要求建立健全专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列 [3] - 截至9月13日，已上市的民企REITs项目超过10只，募集资金逾250亿元，涵盖京东集团、物美集团、顺丰控股等企业 [4] - 民企原始权益人已成为推动行业发展的重要力量，借力REITs可盘活存量、优化负债、提升运营效率，实现轻量化转型 [4] 资产类型扩围 - 文件要求加快成熟资产类型项目申报，如收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房，并加大潜在空间较大资产类型的组织力度，如供热、水利、数据中心 [5] - 积极研究探索新资产类型项目的发行路径，包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等 [5] - 截至9月13日，已上市交易公募REITs产品超过70只，加上审批中产品总数超80只，涵盖约10种资产类型，新型资产项目有望实现零的突破并带来示范效应 [5] 申报流程优化 - 国家发改委将上线基础设施REITs项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理，实现进度可查询、流程可追溯 [6] - 各省级发展改革部门及有关中央企业应依托该系统开展项目申报、问题反馈、进展查询等工作 [6] - 信息系统的上线将大幅提升主管部门内部协同效率，有望改善申报阶段的堵点、难点、痛点 [6]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

文章核心观点 - 国家发改委发布782号文 旨在通过推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面 助力基础设施REITs市场发展 [1] 资产混装扩募政策支持 - 782号文明确支持REITs新购入项目与首次发行项目原则上同属所有权类或经营收益权类 并支持跨区域整合存量资产 [2] - 政策明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性 为行业扩募提供支持 [2] - 允许收购同行业资产甚至有关联性的不同行业项目进行扩募 使龙头企业可收购中小企业项目 规模较小企业可间接发行REITs实现退出 [2] - 资产多元化配置可降低单一行业波动对整体收益的冲击 增强REITs抗风险能力与收益稳定性 [3] 支持民间投资项目上市 - 782号文提出建立健全民间投资项目发行REITs专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列 [4] - 截至9月13日已上市的民企REITs项目超过10只 募集资金超过250亿元 涵盖京东集团、物美集团、特变电工等企业 [4] - 民企原始权益人已成为推动行业发展不可或缺的力量 借力REITs可盘活存量、优化负债、实现轻量化转型 [4] 新型资产类型探索 - 文件要求加快成熟资产类型项目申报 如收费公路、清洁能源、仓储物流等 并加大潜在发行空间较大资产类型的组织力度 如供热、水利、数据中心 [7] - 积极研究探索新资产类型项目的发行路径 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房等 [7] - 截至9月13日已上市交易公募REITs产品超过70只 审批中产品总数超80只 涵盖约10种资产类型 新型资产如实现零的突破将带来示范效应 [7] 流程信息化管理优化 - 国家发改委将上线基础设施REITs项目信息系统 实现项目申报全流程标准化、信息化管理 进度可查询、流程可追溯 [8] - 信息系统将大幅提升主管部门内部协同效率 有望改善申报阶段的堵点、难点、痛点 [8]

782号文核心观点 - 国家发改委发布782号文推动基础设施REITs常态化发展，重点支持资产混装扩募和民间投资项目发行上市，旨在扩大市场供给、优化流程并探索新资产类型 [1] 资产混装扩募政策支持 - 文件明确支持REITs跨区域整合存量资产，允许所有权类或经营收益权类资产混装扩募，打造资本运作平台 [2] - 政策为行业龙头企业收购中小企业项目提供通道，中小企业可间接发行REITs实现退出，强化规模效应和抗风险能力 [2][3] - 资产多元化配置可降低单一行业波动冲击，增强收益稳定性，例如不同行业项目在收益周期和经济波动影响方面存在差异 [3] 民间投资项目上市支持 - 建立健全民间投资项目发行REITs专项协调机制，实行靠前服务、申报单列，加快项目培育和合规手续完善 [4] - 截至9月13日，已上市民企REITs项目超10只，募集资金超250亿元，涵盖京东、顺丰控股等企业，体现民企在扩展行业宽度中的作用 [4] - 民企借力REITs可盘活存量资产、优化负债结构，实现从资产持有者向专业运营方的轻量化转型 [4] 项目培育与资产类型扩围 - 加大项目培育储备力度，建立"储备一批、组织一批、申报一批"滚动机制，为市场注入动能 [5] - 加快成熟资产类型申报如收费公路、清洁能源等，积极探索新资产类型如铁路、港口、文旅等发行路径 [6] - 已上市公募REITs产品超70只，审批中产品超80只，覆盖约10种资产类型，新型资产试点项目有望实现零的突破并产生示范效应 [6] 流程信息化管理优化 - 国家发改委将上线REITs项目信息系统，实现申报全流程标准化、信息化管理，提升进度查询和流程追溯效率 [7] - 信息系统有望改善申报阶段的堵点难点，提升主管部门内部协同效率 [7]

发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 原定募集期限为2025年9月9日至10日 实际于9月9日结束 [3][5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 其中公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [7] - 网下询价阶段获得144家机构938个配售对象参与 拟认购总量284.26亿份 达初始网下发售份额的254.5倍 创消费类REITs历史新高 [7] 底层资产特征 - 为首单外资消费REITs 底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市组合 [7] - 两处资产运营时间均超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [7] 公募REITs市场动态 - 2025年多只REITs出现一日售罄现象：南方两只数据中心REIT公众发售单日吸金合计超4731亿元 华夏华电清洁能源REIT网下认购205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [9] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT 汇添富上海地产租赁住房REIT 国泰君安济南能源供热REIT均实现单日结募且网下认购倍数超百倍 [9] - 全市场REITs数量达75只 募集规模突破1970亿元 2025年6月总市值站上2000亿元大关 [9][10]

政策导向与行业方向 - 中国证监会发布文件推动要素资源向科技创新、先进制造、绿色低碳、普惠民生等领域集聚 [4] - 《推动公募基金高质量发展行动方案》为35万亿元规模公募基金行业改革发展勾勒蓝图 [4] - 深圳公募基金业落实文件精神 精准对接科技创新需求并吸引境外资金 [4] 产品创新与规模增长 - 名称含"科创"或"科技创新"的公募基金达316只 规模合计4544.16亿元 [5][7] - 首批10只科创债ETF首日募集资金达289.88亿元 [6] - 截至8月15日首批科创债ETF规模增至1157.91亿元 其中嘉实中证AAA科技创新公司债ETF突破200亿元 [6] - 21只基础设施REITs为科创产业融资超380亿元 [5] - 公募基金对科创板配置比例达15.36% 超配比例由7.50%提升至7.72% [7] 融资渠道拓展 - 科创债ETF为科技型企业开辟新直接融资通道 激活债市科技板流动性 [6] - 首批两单数据中心REITs吸引69亿元资金 公众发售部分均一日售罄 [8] - 南方润泽科技数据中心REIT网下认购达初始份额167.06倍 南方万国数据中心REIT达166.1倍 [8] - 招商基金与中金基金推出产业园REITs合计募资318.35亿元 [9] - 基础设施REITs帮助重资产企业盘活存量资产并提升资产周转速度 [8] 产业赋能案例 - 博时蛇口产园REIT扩募购入深圳光明科技园 培育智能制造等高新技术产业集群 [9] - 纳入REITs后产业园新增16家高新技术企业及2家国家级专精特新"小巨人"企业 [9] - 博时基金为园区引入优质企业客户并提供金融资源对接 [10] 投研能力建设 - 南方基金组建产业图谱研究团队 覆盖从半导体到AI等新兴赛道 [11] - 鹏华基金搭建科技研究小组 全产业链梳理科技板块并深入研究全球产业格局 [11] - 公募基金需加强科技创新投资能力建设 助力"科技—产业—金融"良性循环 [12]