报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1023.2 点，周度环比下跌 0.43%，较 1 月末下跌 2.78%，日均换手率 0.36%，成交冷清，79 只 REITs 总市值 2241 亿元，周度环比 -0.41% [11] - 关注“公保简并”对保租房 REITs 供给影响，租赁住房 REITs 基本面好，可关注利率调整交易机会 [2][3] - 二级市场数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高，各板块表现分化 [4] - 一级市场深交所迎来第二单商业不动产 REIT [57] 根据相关目录分别进行总结 “公保简并”，持续关注对保租房 REITs 供给的影响 - 我国住房保障体系分配租型和配售型，公租房申请条件严、租金低，上海多批公租房按保租房政策管理，即“公保简并” [2][19] - “公保简并”不影响现有租户权益，新租户按保租房标准审核，原公租房租金优势弱化，可能吸引或分流申请群体，需关注租赁住房 REITs 周边竞品情况 [2][22] - 租赁住房板块本周下跌 0.62%，部分个券涨跌不一，板块基本面好，受分母端折现率影响大，分派率约 3.12%，可关注利率调整机会，如华夏北京保障房、中金厦门安居等 [23][24] 二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高 - 本周除数据中心（+0.73%）外各板块均下跌，跌幅 0.01% - 1.06%，产业园区跌幅最大（-1.06%），仓储物流、租赁住房跌 0.6% 左右，能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）跌幅小 [4][26] - 数据中心板块内个券表现分化，润泽科技涨、万国跌，分派率略高于参考值，可能有 10 - 20BP 上涨空间，可结合润泽扩募进程和权益市场 AI 算力行情择机配置 [28] - 产业园区本周跌幅最大，分派率上升 5BP 至 4.72%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs，如金隅智造工场、创金合信首农 [30][31] - 能源设施本周跌幅最小，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价稳定性和需求端变化，部分 REITs 有扩募、解禁情况 [37][41] - 仓储板块本周跌幅大，嘉实京东仓储表现不佳或与廊坊项目租约到期有关，预计租金下调 16% - 40%，可关注续约情况 [5][45] - 本周 REITs 成交活跃度低，日均成交额 4.44 亿元、日均成交量 1.01 亿份、日均换手率 0.36%，环比下降，部分板块交易冷清 [52][55] 一级市场：深交所迎第二单商业不动产 REITs - 2026 年 3 月 10 日，深交所迎来第二单商业不动产 REIT——红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司 [57] - 截至 2026 年 3 月 13 日，已申报至交易所项目中，已问询反馈 11 单，已受理 2 单 [61]

2025年第四季度市场表现与业绩 - 2025年第四季度公募REITs市场遭遇业绩与市场双重震荡，整体净利润环比下滑，二级市场指数同步走低 [1][2] - 2025年第四季度已披露四季报的77只公募REITs合计实现营业收入59.13亿元，净利润为5.26亿元，创2025年季度最低，较第三季度的9.20亿元环比下滑42.83% [3] - 2025年第四季度有58只（占比75%）公募REITs实现盈利，其中26只产品净利润超过1000万元，单季净利润前三名为中信建投国家电投新能源REIT（8959万元）、富国首创水务REIT（约7356万元）和平安广州广河REIT（约4146万元） [3] - 2025年全年行业盈利能力呈现“前高后低”态势，第一、二季度净利润分别为8.40亿元、7.63亿元，均高于第四季度 [3] - 2025年第四季度REITs指数下跌4.37%，市场整体回撤 [4] 市场结构分化与交投情况 - 市场交投活跃度呈现分化，交通基础设施类以64.94亿元成交额占据总成交的21.27%，位居第一 [4] - 园区基础设施四季度成交金额51.39亿元，占REITs总成交额的16.84%；消费基础设施四季度成交金额50.67亿元，占REITs总成交额的16.6% [4] - 以数据中心为代表的新型基础设施板块逆势走强，平均涨幅达4.94%，例如南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等涨幅约5% [4] - 部分市政、水利、园区等资产因基本面承压出现明显回调，如易方达广州开发区高新产业园REIT、招商科创孵化器REIT、广发成都高投产业园REITs等跌幅靠前 [4] 市场发展阶段与逻辑切换 - 截至2025年12月31日，中国公募REITs已上市79只（其中20只成立于2025年），发行规模（不含扩募）2032.54亿元，二级市场总市值2184.63亿元，流通市值1174.47亿元，占比53.76% [6] - 市场驱动逻辑发生根本性转变，从年初的利率下行与趋势交易，转向对底层资产运营质量的深度挖掘 [2][7] - 2021年至2025年，REITs市场经历了四个阶段：探索期（2021年至2022年10月）、价值回归期（2022年10月到2024年1月）、多方均衡阶段（2024年2月到2024年11月）、牛市阶段（2024年12月到2025年6月） [6] - 2025年下半年，权益市场热度上升对REITs形成压制叠加前期部分投机资金止盈，REITs进入下行区间，四季度正处于此区间 [7] 长期潜力与政策展望 - 过去四年（2021年~2025年），REITs的风险收益特征处于股票和债券之间，且其二级市场表现总体领先于各大权益资产 [5] - 政策持续发力支撑长期发展，自2025年12月31日起，证监会正式推出商业不动产REITs试点，将办公楼、酒店等资产纳入范围，被视为打开了一个万亿级的潜在资产池 [7] - 行业已从试点阶段转入常态化发展，商业不动产REITs正大力推进，多层次REITs市场蓬勃发展，预计将为市场提供更加丰富的选择 [8] - 未来五年，中国公募REITs的发行数量和规模预计将保持稳定增长，总市值有望从目前的2000多亿元向5000亿元迈进 [8] - 市场将步入“高质量扩容与价值重估的新阶段”，定价逻辑从“稀缺性溢价”转向“基本面定价” [8] 未来投资策略与资产类别展望 - 投资策略建议更精细化布局：底仓配置政策红利明确、现金流稳定的保障性租赁住房；积极关注受益于产业升级的仓储物流和优质产业园；适度博弈估值已处低位的环保等周期品种，捕捉经济复苏可能带来的交易性机会 [9] - 中国REITs市场在规模稳步扩张的同时，资产类别将持续丰富，产权类REITs（消费、保障房、园区）占比预计提升 [9] - 经营权类REITs（高速、能源）则可能通过扩募实现资产置换，提升长期回报 [9] - 投资者的核心任务是聚焦分派率高、经营稳健且具备一定成长性、政策受益的优质资产 [9]

文章核心观点 - 2025年中国基础设施公募REITs市场在政策支持下稳步发展，呈现出“扩容”、“分化”、“破局”三大阶段性特征，市场正经历从快速生长向高质量发展的关键转型期 [1] 规模扩容 - 2025年一级市场首发项目共20单，募集资金规模434.50亿元（首发407.81亿元、扩募26.69亿元）[2] - 截至2025年12月29日，已上市公募REITs产品数量增至78只，累计发行规模约2017.50亿元 [2] - 2025年发行节奏较2024年有所放缓（2024年累计发行29只，规模655.17亿元），但扩募机制常态化运行补充了市场增量 [2] - 资产类型获得突破性拓展，覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域，并出现多个“首单”项目 [3] - 投资者结构呈现机构主导格局，截至2025年6月末，机构投资者占比达97.21%，较2024年底提升0.8个百分点，产业资本、券商、保险为主要持有机构 [3] 市场特征与分化 - 不同资产类型交易活跃度差异显著，截至2025年11月末，新型基础设施类REITs区间日均换手率达0.92%，交通基础设施类月成交额22.3亿元位居榜首 [4] - 一级市场认购热情居高不下，例如华夏中海商业REIT公众和网下有效认购倍数分别达361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元（比例配售前）[5] - 2025年公募REITs网下平均有效认购比例仅为0.85%，公众平均有效认购比例低至0.19%，彰显项目性价比与稀缺性 [6] - 二级市场在2025年下半年陷入持续调整，例如10月13日至17日中证REITs全收益指数周度下跌1.44%，彼时已上市的75单REITs总市值环比下降1.33%，下半年市场整体回调近6% [6] - 二级市场调整受多重因素影响，包括权益市场走强导致资金流出、长端利率波动削弱低分派率REITs吸引力、战略配售份额解禁增加供给冲击价格、以及部分底层资产基本面不及预期 [6][7] - 机构投资者占比过高可能放大市场波动，散户参与热情相对较低制约了二级市场流动性改善 [7] 发展前景与机遇 - 长期来看，政策支持持续加码、扩募机制常态化及资产类型进一步拓展，使得REITs市场发展前景依然可期 [7] - 低利率环境下REITs配置机会突出，政策支持下的优质低估值项目与扩募资产储备充足的原始权益人有望展现更强增长韧性 [7] - 2026年投资可关注三条路径：跟随债市节奏把握交易机会、把握政策催化时点以改善流动性、聚焦扩募与解禁带来的配置窗口 [8] - 资产类型进一步拓展（如文旅、养老）将为市场注入新增长动力，新资产类型上市后可能获得估值溢价 [8] - 随着市场机制完善、资产类型丰富与投资者结构优化，REITs市场有望在韧性生长中实现更高质量发展 [8]

二级市场表现 - 本周（2025年12月22日至26日）公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束了连续5周的下跌行情 中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于783.86和1014.8，本周回报率分别为1.39%和1.56% [4] - 与其他主流大类资产相比，本周回报率由高至低排序为：黄金 > 原油 > A股 > 可转债 > REITs > 美股 > 纯债 [4] - 按项目属性看，产权类REITs回报率为2.22%，特许经营权类REITs回报率为1.19%，均有所上涨 [4] - 按底层资产类型看，保障房类REITs涨幅最大 本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、仓储物流类和园区类 [4] - 从单只REIT看，有67只REITs上涨，11只下跌 涨幅排名前三的分别是中金重庆两江REIT、华夏基金华润有巢REIT和博时津开产园REIT [4] 市场交易活跃度 - 本周公募REITs总成交额为31.4亿元，周内区间日均换手率均值为0.80% [5] - 水利设施类REITs的区间日均换手率领先其他资产类型 [5] - 成交量方面，周内成交量前三的是中金湖北科投光谷REIT、华夏安博仓储REIT、银华绍兴原水水利REIT [5] - 成交额方面，周内成交额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、华夏中国交建REIT [5] - 本周主力净流入总额为9474万元，市场交投热情较上周有所增加 [5] - 按底层资产类型看，周内主力净流入额前三的是消费基础设施类、交通基础设施类、仓储物流类 [5] - 按单只REIT看，周内主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实物美消费REIT [5] 大宗交易情况 - 本周大宗交易总额达26442万元，较上周有所增加 [6] - 本周有5个交易日发生大宗交易，其中星期四（2025年12月26日）成交额最高，为14919万元 [6] - 按单只REIT看，周内大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方万国数据中心REIT [6] 一级市场动态 - 本周无REITs产品新增上市 [7] - 本周有3只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

政策支持与产业生态建设 - 国家数据局计划2025年部署数据产业集聚区建设试点 优化全国数据产业布局 加速形成产业生态与规模优势 [2] - 国家数据局公布63个可信数据空间创新发展试点项目 覆盖13座城市 22个行业 28家企业 探索数据流通机制 [2] - 全国数据标准化技术委员会发布7项数据基础设施与可信数据空间标准征求意见版 涵盖安全能力通用 数字合约技术 使用控制技术 技术能力评价方面 [2] 产业园区企业业绩表现 - 张江高科净利润同比上涨38.6% 投资收益3.26亿元同比增336.75% 构建"一体两翼"产业投资体系 [3][4] - 苏州高新净利润同比上涨23.2% 上海临港净利润同比上涨8.4% 中新集团净利润同比上涨5.3% [3] - 中新集团营收从15.11亿元增长至21.04亿元 土地开发业务收入上升推动整体增长 [3] - 电子城营业收入同比大幅下降 产业园区销售及出租未达预期 [3] - 东湖高新财务费用大增144% 投资现金流大降119% 参股公司投资收益减少 [3] 数据中心领域发展 - 润泽科技 万国数据等企业利润增长 万国数据总营收56.23亿元同比增12.2% 归母净利润同比增215.3% [2][4] - 数据中心企业营收同比增长平均增速达10.5% 万国数据股权投资对象DayOne将在芬兰建设超大规模数据中心 总投资额约12亿欧元 [4] - 普洛斯 京东产发等加码布局数据中心 京东产发拿地布局智能算力数据中心基地项目二 三期 建筑面积达14万㎡ [2][5] - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日均以30%涨幅达到交易限制 一级市场发行定价处于较高水平 [5] 创新业务模式与投资布局 - 上海临港集团推出"超级个体288行动"对符合要求的办公公寓免租 广州黄埔区推出15万平方米"0租金"产业空间 [4] - 市北高新拟投6000万参与上海德联博健创业投资基金 通过创新模式与股权投资拓展收益来源 [4] - 训练千亿参数的AI模型需调用大量服务器持续运算 数据中心作为支撑算力的基础设施已成为AI产业生态重要组成部分 [5]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

782号文核心观点 - 国家发改委发布782号文推动基础设施REITs常态化发展，重点支持资产混装扩募和民间投资项目发行上市，旨在扩大市场供给、优化流程并探索新资产类型 [1] 资产混装扩募政策支持 - 文件明确支持REITs跨区域整合存量资产，允许所有权类或经营收益权类资产混装扩募，打造资本运作平台 [2] - 政策为行业龙头企业收购中小企业项目提供通道，中小企业可间接发行REITs实现退出，强化规模效应和抗风险能力 [2][3] - 资产多元化配置可降低单一行业波动冲击，增强收益稳定性，例如不同行业项目在收益周期和经济波动影响方面存在差异 [3] 民间投资项目上市支持 - 建立健全民间投资项目发行REITs专项协调机制，实行靠前服务、申报单列，加快项目培育和合规手续完善 [4] - 截至9月13日，已上市民企REITs项目超10只，募集资金超250亿元，涵盖京东、顺丰控股等企业，体现民企在扩展行业宽度中的作用 [4] - 民企借力REITs可盘活存量资产、优化负债结构，实现从资产持有者向专业运营方的轻量化转型 [4] 项目培育与资产类型扩围 - 加大项目培育储备力度，建立"储备一批、组织一批、申报一批"滚动机制，为市场注入动能 [5] - 加快成熟资产类型申报如收费公路、清洁能源等，积极探索新资产类型如铁路、港口、文旅等发行路径 [6] - 已上市公募REITs产品超70只，审批中产品超80只，覆盖约10种资产类型，新型资产试点项目有望实现零的突破并产生示范效应 [6] 流程信息化管理优化 - 国家发改委将上线REITs项目信息系统，实现申报全流程标准化、信息化管理，提升进度查询和流程追溯效率 [7] - 信息系统有望改善申报阶段的堵点难点，提升主管部门内部协同效率 [7]

发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]