政策支持与产业生态建设 - 国家数据局计划2025年部署数据产业集聚区建设试点 优化全国数据产业布局 加速形成产业生态与规模优势 [2] - 国家数据局公布63个可信数据空间创新发展试点项目 覆盖13座城市 22个行业 28家企业 探索数据流通机制 [2] - 全国数据标准化技术委员会发布7项数据基础设施与可信数据空间标准征求意见版 涵盖安全能力通用 数字合约技术 使用控制技术 技术能力评价方面 [2] 产业园区企业业绩表现 - 张江高科净利润同比上涨38.6% 投资收益3.26亿元同比增336.75% 构建"一体两翼"产业投资体系 [3][4] - 苏州高新净利润同比上涨23.2% 上海临港净利润同比上涨8.4% 中新集团净利润同比上涨5.3% [3] - 中新集团营收从15.11亿元增长至21.04亿元 土地开发业务收入上升推动整体增长 [3] - 电子城营业收入同比大幅下降 产业园区销售及出租未达预期 [3] - 东湖高新财务费用大增144% 投资现金流大降119% 参股公司投资收益减少 [3] 数据中心领域发展 - 润泽科技 万国数据等企业利润增长 万国数据总营收56.23亿元同比增12.2% 归母净利润同比增215.3% [2][4] - 数据中心企业营收同比增长平均增速达10.5% 万国数据股权投资对象DayOne将在芬兰建设超大规模数据中心 总投资额约12亿欧元 [4] - 普洛斯 京东产发等加码布局数据中心 京东产发拿地布局智能算力数据中心基地项目二 三期 建筑面积达14万㎡ [2][5] - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日均以30%涨幅达到交易限制 一级市场发行定价处于较高水平 [5] 创新业务模式与投资布局 - 上海临港集团推出"超级个体288行动"对符合要求的办公公寓免租 广州黄埔区推出15万平方米"0租金"产业空间 [4] - 市北高新拟投6000万参与上海德联博健创业投资基金 通过创新模式与股权投资拓展收益来源 [4] - 训练千亿参数的AI模型需调用大量服务器持续运算 数据中心作为支撑算力的基础设施已成为AI产业生态重要组成部分 [5]

9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报 推荐工作的通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目 上市等方面助力发展基础设施REITs。 明确支持民企项目上市 "782号文"引发的另一个焦点，是积极支持民间投资项目发行上市。该文件提出，相关部门要建立健全 民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列，帮助民间 投资项目完善投资管理合规手续，加快推动解决项目培育中的问题，积极支持更多符合条件的民间投资 项目发行上市。 数据显示，截至9月13日，已上市的民企REITs项目已超过10只，募集资金逾250亿元，涵盖京东集团、 物美集团、顺丰控股等民营企业。其中，8月上市的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心 REIT作为首批上市的数据中心类型REITs，体现了民企在扩展REITs行业的宽度上发挥了重要作用。 目前，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内关注的两大重点。在上述趋势背景下，此前 已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 资产混装扩募获政策支持 "78 ...

点击注册小程序 查看完整报告 1、二级市场 2025年9月8日-2025年9月12日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体呈现波动态 势，整体较上周小幅回调：加权REITs指数收于186.04，本周回报率为-0.81%。与其他主流大类资产相 比，回报率由高至低排序分别为：A股>美股>可转债>黄金>纯债>REITs>原油。 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 大宗交易：本周大宗交易总额达73720万元，较上周有所上升。本周周内有5个交易日有大宗交易成交，大 宗交易总成交额为73720万元，星期一（2025年9月8日）大宗交易成交额是周内单日最高，为23335万元； 单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是华夏首创奥莱REIT/华夏深国际REIT/中金印力消费REIT ...

9月12日盘后，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化 申报推荐工作的通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型 项目上市等方面助力基础设施REITs发展。其中，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内 关注的两大重点。在这些趋势背景下，此前已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 为资产混装扩募提供政策支持 782号文备受业内关注，在于其对REITs的资产混装扩募，提供了明确的政策解释和支持。782号文明确 指出，基础设施REITs新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持 跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。 "这明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下 各类资产混装的可行性，为公募REITs行业扩募拟进行的资产混装，提供了政策支持。"博时基金REITs 业务营运总监刘玄对券商中国记者表示。 北京一位公募REITs研究人士对券商中国记者表示，公募REITs以往的扩募，并入的多是自己的资产。 ...

9月12日盘后，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的 通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力基础设施 REITs发展。其中，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内关注的两大重点。在这些趋势背景下，此前 已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 为资产混装扩募提供政策支持 782号文备受业内关注，在于其对REITs的资产混装扩募，提供了明确的政策解释和支持。782号文明确指出，基础设施 REITs新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持跨区域通过扩募等方式整合存量资 产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。 "这明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的 可行性，为公募REITs行业扩募拟进行的资产混装，提供了政策支持。"博时基金REITs业务营运总监刘玄对券商中国记者 表示。 北京一位公募REITs研究人士对券商中国记者表示，公募REITs以往的扩募，并入的多是自己的资产。7 ...

发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 原定募集期限为2025年9月9日至10日 实际于9月9日结束 [3][5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 其中公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [7] - 网下询价阶段获得144家机构938个配售对象参与 拟认购总量284.26亿份 达初始网下发售份额的254.5倍 创消费类REITs历史新高 [7] 底层资产特征 - 为首单外资消费REITs 底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市组合 [7] - 两处资产运营时间均超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [7] 公募REITs市场动态 - 2025年多只REITs出现一日售罄现象：南方两只数据中心REIT公众发售单日吸金合计超4731亿元 华夏华电清洁能源REIT网下认购205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [9] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT 汇添富上海地产租赁住房REIT 国泰君安济南能源供热REIT均实现单日结募且网下认购倍数超百倍 [9] - 全市场REITs数量达75只 募集规模突破1970亿元 2025年6月总市值站上2000亿元大关 [9][10]

政策导向与行业方向 - 中国证监会发布文件推动要素资源向科技创新、先进制造、绿色低碳、普惠民生等领域集聚 [4] - 《推动公募基金高质量发展行动方案》为35万亿元规模公募基金行业改革发展勾勒蓝图 [4] - 深圳公募基金业落实文件精神 精准对接科技创新需求并吸引境外资金 [4] 产品创新与规模增长 - 名称含"科创"或"科技创新"的公募基金达316只 规模合计4544.16亿元 [5][7] - 首批10只科创债ETF首日募集资金达289.88亿元 [6] - 截至8月15日首批科创债ETF规模增至1157.91亿元 其中嘉实中证AAA科技创新公司债ETF突破200亿元 [6] - 21只基础设施REITs为科创产业融资超380亿元 [5] - 公募基金对科创板配置比例达15.36% 超配比例由7.50%提升至7.72% [7] 融资渠道拓展 - 科创债ETF为科技型企业开辟新直接融资通道 激活债市科技板流动性 [6] - 首批两单数据中心REITs吸引69亿元资金 公众发售部分均一日售罄 [8] - 南方润泽科技数据中心REIT网下认购达初始份额167.06倍 南方万国数据中心REIT达166.1倍 [8] - 招商基金与中金基金推出产业园REITs合计募资318.35亿元 [9] - 基础设施REITs帮助重资产企业盘活存量资产并提升资产周转速度 [8] 产业赋能案例 - 博时蛇口产园REIT扩募购入深圳光明科技园 培育智能制造等高新技术产业集群 [9] - 纳入REITs后产业园新增16家高新技术企业及2家国家级专精特新"小巨人"企业 [9] - 博时基金为园区引入优质企业客户并提供金融资源对接 [10] 投研能力建设 - 南方基金组建产业图谱研究团队 覆盖从半导体到AI等新兴赛道 [11] - 鹏华基金搭建科技研究小组 全产业链梳理科技板块并深入研究全球产业格局 [11] - 公募基金需加强科技创新投资能力建设 助力"科技—产业—金融"良性循环 [12]

监管政策与行业要闻解读 - 银行理财多元资产配置转型持续深化 徽银理财推出"星徽+"多资产多策略产品体系 整合七大系列构建投资策略闭环[7] 兴银理财完成福建省首笔认股权登记业务实现零突破[7] 建信理财作为战略投资者参与首批数据中心公募REITs项目[7] - 转型背景受低利率与资产荒驱动 利率下行压低信用债票息及非标资产收益 纯固收策略面临显著约束[8] 净值化转型深化倒逼风险收益方案重构 监管部门要求2025年底前完成估值整改[8] - 多元资产配置本质是固收向固收+转化 以固定收益资产构建基础收益 通过配置风险资产获取收益溢价[10] 具体划分为全球+ 资产+ 策略+ 场景+四种表现形式[3] 存续产品表现 - 全市场理财产品存续规模达31.28万亿元 环比增长1.75% 同比增长5.90%[4] 现金管理类产品规模持续收缩 最小持有期型和日开型固收类产品规模稳步扩张[4] - 产品收益率普遍下降 现金管理类产品近7日年化收益率1.35% 环比下降9.81BP[4] 货币型基金收益率1.21% 环比下降10.77BP[4] 纯固收产品年化收益率1.87% 固收+产品年化收益率1.76% 分别环比下降0.79和0.82个百分点[4] - 全市场理财破净率回升至3.04% 环比上升1.3个百分点[4] 新产品发行特征 - 7月理财公司新发产品规模环比回落 与6月季末冲量窗口期形成反差[4] - 产品谱系呈现三大特征：固收+产品 封闭式产品 1-3年期产品占据主导地位[4] - 新发理财产品业绩基准多数延续下调趋势 反映理财公司对利率中枢长期低位运行的定价共识[4] 产品到期表现 - 封闭式理财产品达标率85.89% 较6月环比上升0.23个百分点[5] - 定开型理财产品达标率70.13% 较6月环比回升1.08个百分点[5] 行业转型挑战与应对 - 投研团队在权益 量化 衍生品等领域深度与广度不足 数字化投研基础设施较薄弱[3] - 客群偏好与固定收益类产品匹配 对含权类产品接受度低[3] 产品销售渠道受限 投资者购买R4 R5产品需临柜面签抑制投资积极性[3] - 应对策略包括投研与风控体系重塑 设立专职资产配置委员会 加强跨境投研团队建设 运用金融科技赋能投研[3] 策略工具升级如指数化投资 衍生品对冲 主观与量化融合[3] 产品创新与投资者教育强化 开发多元化产品形态 构建常态化投教内容矩阵[3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 二季报披露后 REITs 由普涨转震荡回调，全市场 REITs 市值和日均换手率均下降 [1] - 本周中证 REITs 指数下跌 1.62%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.57%、 -2.04%，除数据中心外其他类型 REITs 均收跌 [1][3] - 截至 8 月 15 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率；产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 13BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 232BP [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 8 月 15 日，中证 REITs 指数收盘价 853.96 点，整周涨跌幅 -1.62%，表现弱于沪深 300、中证转债、中证全债指数；年初至今中证转债涨幅 14.6%＞中证 REITs 涨幅 8.2%＞沪深 300 涨幅 6.8%＞中证全债涨幅 0.8% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.1%，波动率 7.8%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数，波动率低于沪深 300 和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][9] - 8 月 15 日 REITs 总市值升至 2178 亿元，较上周减少 35 亿元；全周日均换手率 0.64%，较前一周下降 0.12 个百分点 [2][9] - 仅数据中心 REITs 收涨，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.57%、 -2.04%；周度涨幅前三为南方万国数据中心 REIT（+5.59%）、南方润泽科技数据中心 REIT（+4.26%）、华夏华润商业 REIT（+0.62%） [3][14][16] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高为 5.6%，本周成交额占比最高为 24.0%；主力净流入额前三为南方润泽科技数据中心 REIT（4755 万元）、南方万国数据中心 REIT（2693 万元）、中信建投国家电投新能源 REIT（813 万元） [3][20][21] 一级市场发行 - 截至 8 月 15 日，交易所已受理 REITs 产品 1 只，已问询 2 只，已反馈 6 只，已通过待上市 4 只，已上市首发产品 10 只 [23] 估值跟踪 - 从债性看，截至 8 月 15 日公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率 [25] - 从股性看，用相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断 REITs 估值；不同项目类型 REITs 在各估值指标表现不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 53.5%、P/FFO 为 38.0 等 [25][26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 8 月 15 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 13BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 232BP [28] 行业要闻 - 8 月 15 日中金唯品会奥莱 REIT 公布基金份额发售公告，基金份额总额 10 亿份，募集资金 34.8 亿元，年化分派率约 4.71%；该 REIT 是唯品会资产运作平台，入池资产在宁波，唯品会超 20 个购物中心为扩募提供资产选择 [4][30]