报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 构建 7 项指标的量化体系研判城投 REITs 价值，通过联动分析各指标为判断投资价值与价格趋势提供依据 [9] - 分底层资产类型解构城投 REITs 配置价值，推荐关注各类型中综合表现良好的产品 [1][44][74] 根据相关目录分别进行总结 城投公募 REITs 价值研判指标 - 运营指标包括当期营业收入和当期可供分配金额，反映底层资产经营成果与分红能力 [10][11] - 估值指标涵盖预期 REITs 分红率、中债估值收益率和 P/FFO 倍数，体现市场对未来现金流定价 [12][14][15] - 流动性指标选取日换手率，反映二级市场交易活跃程度 [16] - 成交价指标采用日涨跌幅，衡量当日价格较前一日的变化比例 [17] - 各项指标构建“经营—估值—交易”价值分析框架，联动分析可判断投资价值与价格趋势 [20] 城投公募 REITs 分指标解构配置价值 交通基础设施类 - 运营指标：2025 年三季度营业收入多数在 1 - 2 亿元，可供分配金额有分化，头部项目分红能力领先 [23][25] - 估值指标：整体估值收益率低位，分红率较高且分化，P/FFO 倍数曲线收敛趋稳 [29][30][31] - 流动性与成交价指标：日换手率中低位且有分化，日涨跌幅多在±2%内，近期价格波动收敛 [36][37] - 推荐关注标的：浙商沪杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 综合表现良好 [44] 园区基础设施类 - 运营指标：2025 年三季度营业收入 0.19 - 0.26 亿元，可供分配金额 0.13 - 0.19 亿元，均处于较低区间 [49][50] - 估值指标：预期分红率 4.35% - 7.46%，估值收益率 1.13% - 8.00%，P/FFO 倍数 17.88 - 24.09 倍 [54][55][59] - 流动性与成交价指标：日换手率 0.10% - 4.57%，日涨跌幅 - 5.47% 至 - 0.08%，价格波动呈“短期突出、长期收敛”特征 [66][67] - 推荐关注标的：中金湖北科投光谷 REIT 与易方达广开产园 REIT 综合表现良好 [74] 保障性租赁住房类 - 运营指标：2025 年三季度国泰君安城投宽庭保租房 REIT 营收和分配居首，部分项目走势平稳 [77][78] - 估值指标：预期分红率国泰君安城投宽庭保租房 REIT 最高，中债估值收益率有分化，P/FFO 倍数华夏北京保障房 REIT 最高 [83][85] - 流动性与成交价指标：日换手率中金厦门安居 REIT 最高，日涨跌幅红土创新深圳安居 REIT 价格弹性较大 [91] - 推荐关注标的：国泰君安城投宽庭保租房 REIT、中金厦门安居 REIT 综合表现良好 [96] 能源基础设施类 - 华夏华电清洁能源 REIT 上市时间短有估值溢价，营收可观但可供分配金额低，分红率尚可但估值收益率偏低，流动性稳中有降，价格波动可控，建议关注底层资产营运能力 [98][99][100] 水利设施类 - 银华绍兴原水水利 REIT 2025 年三季度营收和可供分配金额表现好，预期分红率有竞争力但估值溢价明显，流动性低水平平稳，价格波动可控，建议配置型资金关注 [111][113][115] 市政设施类 - 国泰君安济南能源供热 REIT 因供热业务有季节性，2025 年一季度营收和可供分配金额差距大，分红率稳定但估值性价比低，流动性弱，价格波动小，需观察 2025 年四季度运营数据 [123][124][126] 仓储物流类 - 华安外高桥 REIT 运营基本面稳健，分红回报预期高且流动性好，但估值偏高价格波动大，建议交易型资金待估值调整博弈收益，配置型资金关注中长期分红 [139][140][141]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月3日至7日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，市场交投热情和大宗交易总额较上周均下降。本周中信建投沈阳国际软件园REIT上市，另有2只REITs产品项目状态更新 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，加权REITs指数收于182.3，回报率为-0.48%，回报率在主流大类资产中排倒数第二 [1][11] - 底层资产层面：产权类REITs下跌，特许经营权类REITs上涨；市政设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为市政设施类、生态环保类和消费类 [17][19] - 单只REIT层面：涨跌互现，除本周上市的中信建投沈阳国际软件园REIT，33只上涨，1只持平，42只下跌；涨幅前三是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT；跌幅前三是广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT和易方达广开产园REIT [2][23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模28.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三是园区基础设施类、交通基础设施类、保障性租赁住房类；换手率前三是新型基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 [25] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化；成交量前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、东吴苏园产业REIT；成交额前三是华夏合肥高新REIT、华夏中国交建REIT、华夏中海商业REIT；换手率前三是中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业REIT、华夏合肥高新REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额3836万元，市场交投热情下降；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、园区基础设施类、新型基础设施类；单只REIT中，主力净流入额前三是华夏中海商业REIT、华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额24026万元，较上周下降；周一成交额最高为7228万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、华泰宝湾物流REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年10月31日，我国公募REITs产品77只，合计发行规模1993.01亿元；交通基础设施类发行规模最大，园区基础设施类次之 [38] - 本周，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，资产类型为园区基础设施 [4][39] 待上市项目 - 共有17只REITs待上市，10只为首发，7只为待扩募 [42] - 本周，“山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金（首发）”更新至“已反馈”，“易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金（首发）”更新至“已受理” [42]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 一级市场一单项目状态更新，截至2025年8月22日，年内公募REITs市场已成功发行14单产品，较去年同期减少1单，本周“华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金”首发项目审核状态更新为“已受理” [4] - 二级市场REITs指数承压但市场活跃度提升，中证REITs全收益指数本周收盘下跌1.74%，日均换手率较前一周增加0.13个百分点 [4] - 特许经营权类REITs表现优于产权类，交通基础设施跌幅最小，新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量领先 [4] - 产权类与特许经营权类估值差异持续，产权类现金分派率均值、中债REITs估值收益率、PV乘数均高于特许经营权类 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场发行动态 - 截至2025年8月22日，年内已成功发行14单产品，较去年同期减少1单，7月发行集中，本月暂无新成立，目前处于已问询、已受理等不同状态的产品数量分别为2单、2单等 [4][9] - 本周交易所审核状态更新的REITs项目1单，“华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金”首发项目审核状态更新为“已受理” [4][10] 二级市场回顾分析 市场规模 - 截至2025年8月22日，全市场公募REITs总市值为2158.94亿元，较前一周减少36.30亿元，总流通市值增加至1034.39亿元，周度增加11.80亿元 [13] - 本周日均换手率为0.77%，较前一周增加0.13个百分点，市场交投活跃度上升 [13] 涨跌幅与波动性 - 2025年8月22日当周，中证REITs全收益指数收盘下跌1.74%，表现逊于中债 - 新综合财富总值指数等多个指数 [14] - 本周中证REITs全收益指数波动率为0.90%，高于中债 - 新综合财富总值指数等部分指数，低于沪深300指数 [14] - 按项目属性划分，产权类REITs加权平均周涨跌幅为 - 1.88%，逊于特许经营权类REITs的 - 0.98% [22] - 各类型资产全线下跌，保障性租赁住房板块以 - 3.96%涨幅领跌，交通基础设施板块跌幅最小为 - 0.87% [22] - 本周仅有4只REITs涨幅超过1%，分别为中金重庆两江产业园REIT等 [25] 换手率与估值 - 周度交易规模上，园区基础设施类REITs成交量2.72亿份居首，周度换手率上，新型基础设施板块以2.54%领先 [28] - 截至2025年8月22日，产权类REITs现金分派率均值3.89%，特许经营权类均值7.83%，中债REITs估值收益率产权类（4.09%）高于特许经营权类（3.27%），PV乘数产权类（1.28）高于特许经营权类（1.20） [29]

核心观点 - 公募基础设施REITs市场持续扩容，总规模达1783.2亿元，占全市场公募基金规模的0.52%，其中交通基础设施和园区基础设施占比最高，分别为32.07%和18.31% [5][8] - FOF基金对REITs的配置力度提升，中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等品种成为重点配置对象 [5][16] - 政策推动REITs底层资产类型扩展至13类，目前已覆盖10类，未来在文化旅游、养老设施等领域有较大发展空间 [13][14] 市场表现 - 上证指数60日涨幅5.89%，年初至今涨幅6.91%；股票基金和混合基金表现突出，年初至今涨幅分别达10.14%和11.58% [3] - 基金指数与上证指数走势分化明显，2025年5月基金指数涨幅达25%，同期上证指数涨幅15% [2] 公募基础设施REITs概况 - 全市场共成立73只REITs，71只已上市，2只数据中心REITs将于8月8日上市 [5][8] - 规模分布：交通基础设施(32.07%)、园区基础设施(18.31%)、消费基础设施(12.69%)、仓储物流(12.36%) [8][10] - 单只REITs规模差异大，华夏华润商业REIT规模达42.42亿元，华泰紫金南京建邺产业园REIT仅1.83亿元 [9] 不同底层资产REITs投资观点 产业园区 - 偏好租户少、租约长的制造类厂房资产，重点关注现金分派率有竞争力的品种 [17] - 重点品种：国泰君安东久新经济REIT(508088)、创金合信首农REIT(508039)等 [17] 仓储物流 - 选择需求粘性高、区位优势突出的项目，关注关联租户占比高的头部物流项目 [18] - 重点品种：汇添富九州通医药REIT(508084)、嘉实京东仓储基础设施REIT(508098)等 [18][19] 交通基础设施 - 偏好路线竞争力强、经营数据稳定的项目，属于弹性较大的资产类别 [20] - 重点品种：平安宁波交投REIT(508036)、工银河北高速REIT(508086)等 [20] 能源基础设施 - 关注下游消纳程度高、受自然资源影响小的项目，理性看待有国补的项目 [21] - 重点品种：鹏华深圳能源REIT(180401)、华夏华电清洁能源REIT(508016)等 [21] 消费基础设施 - 选择需求刚性、必选消费属性突出的项目，重视资产定位和运营能力 [22] - 重点品种：易方达华威市场REIT(180605)、嘉实物美消费REIT(508011)等 [22] 租赁住房 - 偏好租户准入标准友好、区位优势突出的项目，属于稳健型资产 [23] - 重点品种：中金厦门安居REIT(508058)、红土创新深圳安居REIT(180501)等 [23] 新型基础资产 - 关注高IT功率密度、上架率稳定的数据中心项目 [24] - 重点品种：南方润泽科技数据中心REIT(180901) [24] 市政民生水利 - 选择需求刚性、季节性影响小的项目 [25] - 重点品种：富国首创水务REIT(508006) [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数下行，中证REITs指数和全收益指数分别较上周下跌1.83%和1.43%，市场成交金额增加；产权类和特许经营类REITs指数分别下跌1.62%和1.30%，仅仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅最高；南方顺丰物流REIT上市，今年7只公募REIT成立规模超100亿，23只待上市，市场有望扩容活跃；资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，性价比和配置机会高 [4][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场下行，截至4月25日，中证REITs指数较上周下跌1.83%至847.02，全收益指数为1058.94，较上周下跌1.43% [1][9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模6.77亿份，较上周上涨5.78%，成交额29.47亿元，环比上涨3.40%，区间换手率为3.61%，上周为3.49% [11] - 产权类公募REITs中仅仓储物流类上涨0.54%，园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、消费基础设施类分别下跌4.69%、2.38%、0.95%、0.40%；特许经营类中能源基础设施类、水利设施类、交通基础设施类和市政设施类分别下跌3.13%、0.66%、0.38%、0.28% [12][16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，仓储物流类、能源基础设施类和交通基础设施类成交额环比分别上涨190.98%、2.18%、1.48%，其余多数下跌；仓储物流类换手率较上周上涨1.33%，其余多数下跌 [19][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，65只中有16只上涨，49只下跌，涨幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，跌幅靠前的有东吴苏州工业园区产业园REIT等；南方顺丰物流REIT等换手率较高，南方顺丰物流REIT等周成交额较高 [23] 一级市场 - 截至4月25日，共发行66只公募REITs，规模合计1745亿元，2025年以来7只完成发行，4月新发行1只规模14亿元 [2][29] - 共有23只公募REITs基金待上市，13只为首发，10只为扩募；7只通过，11只已反馈，4只已问询，1只已受理；产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为7、1、4和4单，特许经营类中能源类和生态环保类分别为3和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 4月21日，深圳首单民营仓储物流REIT南方顺丰物流REIT上市，募集资金32.9亿元 [34][35] - 4月23日，全国首单集体经济类REITs“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”获批 [36] - 4月24日，首程控股与中国人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [37] - 4月25日，广东支持更多符合条件民间资本项目发行基础设施REITs，吸引民间资本参与重大项目建设 [38]