核心观点 - 公募基础设施REITs市场持续扩容，总规模达1783.2亿元，占全市场公募基金规模的0.52%，其中交通基础设施和园区基础设施占比最高，分别为32.07%和18.31% [5][8] - FOF基金对REITs的配置力度提升，中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT等品种成为重点配置对象 [5][16] - 政策推动REITs底层资产类型扩展至13类，目前已覆盖10类，未来在文化旅游、养老设施等领域有较大发展空间 [13][14] 市场表现 - 上证指数60日涨幅5.89%，年初至今涨幅6.91%；股票基金和混合基金表现突出，年初至今涨幅分别达10.14%和11.58% [3] - 基金指数与上证指数走势分化明显，2025年5月基金指数涨幅达25%，同期上证指数涨幅15% [2] 公募基础设施REITs概况 - 全市场共成立73只REITs，71只已上市，2只数据中心REITs将于8月8日上市 [5][8] - 规模分布：交通基础设施(32.07%)、园区基础设施(18.31%)、消费基础设施(12.69%)、仓储物流(12.36%) [8][10] - 单只REITs规模差异大，华夏华润商业REIT规模达42.42亿元，华泰紫金南京建邺产业园REIT仅1.83亿元 [9] 不同底层资产REITs投资观点 产业园区 - 偏好租户少、租约长的制造类厂房资产，重点关注现金分派率有竞争力的品种 [17] - 重点品种：国泰君安东久新经济REIT(508088)、创金合信首农REIT(508039)等 [17] 仓储物流 - 选择需求粘性高、区位优势突出的项目，关注关联租户占比高的头部物流项目 [18] - 重点品种：汇添富九州通医药REIT(508084)、嘉实京东仓储基础设施REIT(508098)等 [18][19] 交通基础设施 - 偏好路线竞争力强、经营数据稳定的项目，属于弹性较大的资产类别 [20] - 重点品种：平安宁波交投REIT(508036)、工银河北高速REIT(508086)等 [20] 能源基础设施 - 关注下游消纳程度高、受自然资源影响小的项目，理性看待有国补的项目 [21] - 重点品种：鹏华深圳能源REIT(180401)、华夏华电清洁能源REIT(508016)等 [21] 消费基础设施 - 选择需求刚性、必选消费属性突出的项目，重视资产定位和运营能力 [22] - 重点品种：易方达华威市场REIT(180605)、嘉实物美消费REIT(508011)等 [22] 租赁住房 - 偏好租户准入标准友好、区位优势突出的项目，属于稳健型资产 [23] - 重点品种：中金厦门安居REIT(508058)、红土创新深圳安居REIT(180501)等 [23] 新型基础资产 - 关注高IT功率密度、上架率稳定的数据中心项目 [24] - 重点品种：南方润泽科技数据中心REIT(180901) [24] 市政民生水利 - 选择需求刚性、季节性影响小的项目 [25] - 重点品种：富国首创水务REIT(508006) [25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数下行，中证REITs指数和全收益指数分别较上周下跌1.83%和1.43%，市场成交金额增加；产权类和特许经营类REITs指数分别下跌1.62%和1.30%，仅仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅最高；南方顺丰物流REIT上市，今年7只公募REIT成立规模超100亿，23只待上市，市场有望扩容活跃；资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，性价比和配置机会高 [4][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场下行，截至4月25日，中证REITs指数较上周下跌1.83%至847.02，全收益指数为1058.94，较上周下跌1.43% [1][9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模6.77亿份，较上周上涨5.78%，成交额29.47亿元，环比上涨3.40%，区间换手率为3.61%，上周为3.49% [11] - 产权类公募REITs中仅仓储物流类上涨0.54%，园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、消费基础设施类分别下跌4.69%、2.38%、0.95%、0.40%；特许经营类中能源基础设施类、水利设施类、交通基础设施类和市政设施类分别下跌3.13%、0.66%、0.38%、0.28% [12][16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，仓储物流类、能源基础设施类和交通基础设施类成交额环比分别上涨190.98%、2.18%、1.48%，其余多数下跌；仓储物流类换手率较上周上涨1.33%，其余多数下跌 [19][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，65只中有16只上涨，49只下跌，涨幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，跌幅靠前的有东吴苏州工业园区产业园REIT等；南方顺丰物流REIT等换手率较高，南方顺丰物流REIT等周成交额较高 [23] 一级市场 - 截至4月25日，共发行66只公募REITs，规模合计1745亿元，2025年以来7只完成发行，4月新发行1只规模14亿元 [2][29] - 共有23只公募REITs基金待上市，13只为首发，10只为扩募；7只通过，11只已反馈，4只已问询，1只已受理；产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为7、1、4和4单，特许经营类中能源类和生态环保类分别为3和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 4月21日，深圳首单民营仓储物流REIT南方顺丰物流REIT上市，募集资金32.9亿元 [34][35] - 4月23日，全国首单集体经济类REITs“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”获批 [36] - 4月24日，首程控股与中国人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [37] - 4月25日，广东支持更多符合条件民间资本项目发行基础设施REITs，吸引民间资本参与重大项目建设 [38]