文章核心观点 - 特朗普政府正通过一系列高强度政策组合拳，迅速重塑美国经济中的资金流动逻辑，涉及银行、房地产、加密资产、能源及退休储蓄等多个关键领域，旨在激活市场并引导数万亿美元级别的资本迁徙 [1][3] 银行监管松绑与流动性释放 - 联邦银行监管机构计划将主要贷款机构的“增强型补充杠杆率”（eSLR）从5%下调至3.5%至4.25%，其子公司的要求更低，此变动将于2026年初生效，旨在激励银行增加对国债等政府支持资产的投入 [4] - 监管放松预计可为JPMorgan Chase & Co.和Citigroup Inc.等大银行的子公司释放高达2190亿美元的资本 [4] - 作为回应，美国最大的四家银行在通过美联储压力测试后的首个完整季度，股票回购规模几乎翻倍至210亿美元，股息支付增长约10% [4] 房贷巨头的私有化博弈 - 政府计划结束对房利美和房地美的接管，推动其私有化，此预期已推动房利美股价从大选前的不到2美元一度飙升至15美元以上 [6] - 财政部目前持有两家公司高达3600亿美元的优先清算权，如何处理该权益是私有化讨论的核心 [8] - 斯坦福大学研究指出，改革可能推高消费者成本，根据不同方案，抵押贷款利率可能上升约0.2到0.8个百分点，一笔100万美元的30年期贷款若利率从6.2%升至7%，利息成本将增加20万美元 [8] 加密资产的制度化红利 - 特朗普政府签署《GENIUS Act》，为与美元挂钩的稳定币提供了法律框架，加速其主流化进程 [9] - 花旗集团预计，稳定币市场规模将从目前的约3100亿美元增长至2030年的4万亿美元 [9] - 新法案要求稳定币发行商以1:1比例维持储备，并允许使用93天以内的美国国债作为储备资产，Tether正寻求在私募市场获得5000亿美元的估值 [9] - 美国银行家协会经济学家估计，极端情况下可能有多达10%的银行存款流向稳定币，从而推高银行资金成本 [9] 能源投资版图的逆转 - 依据“大漂亮”法案，政府结束了针对电动汽车、风能和太阳能项目的税收抵免，并取消了数十亿美元的清洁能源赠款 [10] - 政策转向已导致价值近293亿美元的清洁能源项目被取消或推迟 [10] - 具体案例包括：Pine Gate Renewables关闭并裁员数百人，Fortescue Ltd.放弃价值2.1亿美元的电池工厂计划，Hanwha Q Cells Co.在佐治亚州工厂进行大规模停薪留职和裁员 [10] 养老金入市的新渠道 - 政府通过行政命令要求相关机构在六个月内重新评估关于退休计划投资另类资产的指导意见，试图撬动高达13万亿美元的退休储蓄市场 [11] - 此举被视为私募股权行业的重大利好，可能引导部分401(k)资金从传统股票和债券转向另类资产，为该行业释放数千亿美元的新增资金 [11]

产品与市场里程碑 - 国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所设立，发行规模为6.16亿元人民币 [1] - 该产品是全国首单由民营地产上市公司发行的持有型不动产资产支持证券，也被称为机构间REITs [1] - 该产品同时也是全市场首单消费类机构间REITs [1] 中国REIT市场发展现状 - 中国REIT市场正在加速增长，市场规模已达到人民币2070亿元，共发行了77个项目 [1] - 中国REIT市值在去年实现了85%的增长 [1] - 中国REIT市场在2024年首次进入亚洲前三大REIT市场行列 [2] 市场增长动力与潜力 - 个人投资者参与度的增加、政策对消费的提振以及市场多元化趋势，共同推动中国REIT市场展现出巨大潜力 [1] - 特别是在房地产REIT领域，零售、租赁住宅和物流行业是主要的增长推动力 [1] - 稳定回报和资产多样性对投资者具有吸引力 [1] - 与美国和日本等成熟市场相比，中国REIT市场仅有四年历史，显示出巨大的未来发展潜力 [2] - 市场正朝着吸引更多投资者和资产类别的更广泛多元化方向发展 [2] 投资者偏好与关键评估指标 - 投资者更倾向于成熟且稳定的资产，并关注反映长期可行性的关键指标 [2] - 资产成熟度是关键因素，通常要求资产已运营5至10年 [2] - 高入住率是重要指标，通常要求高于90% [2] - 资产位于一线城市或核心二线城市的核心位置是重要考量 [2] - 剩余的土地使用期限也是资产估值的重要因素 [2]

公司融资活动 - 公司于2025年12月10日顺利完成金融街商业地产第2期(金融街中心)资产支持专项计划的发行工作 [1] - 该资产支持专项计划简称为“金融街中心CMBS” [1] - 经会计师事务所验资，实际收到的认购资金为81亿元人民币 [1] - 募集专户中的本金金额已达到专项计划说明书约定的目标募集规模 [1] - 金融街中心CMBS于2025年12月10日正式成立 [1]

美股市场整体表现 - 12月9日周二，美股三大指数全天窄幅波动，几乎平收，市场呈现横盘等待方向的状态 [1] - 道琼斯指数收于47560.29点，下跌179.03点，跌幅0.38% [2] - 纳斯达克综合指数收于23576.49点，上涨30.58点，涨幅0.13% [2] - 标普500指数收于6840.51点，下跌6.00点，跌幅0.09% [2] 市场领涨与领跌个股 - 当日领涨榜中，Aimei Health Technology (AFJK) 涨幅达+1006.25% [2] - 东方文化 (OCG) 涨幅达+291.96% [2] - Netcapital (NCPL) 涨幅达+132.49% [2] - 领跌榜中，高原集团 (TWG) 跌幅达-72.74% [2] - Safe & Green Development Corp. (SGD) 跌幅达-21.30% [2] - Biodexa Pharmaceuticals (BDRX) 跌幅达-51.75% [2] 行业板块表现 - 半导体行业当日上涨+0.21% [2] - 互联网内容与信息行业上涨+0.58% [2] - 软件基础设施行业上涨+0.27% [2] - 消费电子产品行业下跌-0.24% [2] - 一般药品制造行业下跌-1.22% [2] - 多元化银行行业下跌-1.07% [2] - 汽车制造业上涨+0.85% [2] - 地区银行上涨+0.12% [2] 市场热度与高股息个股 - 英伟达 (NVDA) 股价为184.970美元，当日涨幅+0.35% [2] - 特斯拉 (TSLA) 股价为445.179美元，当日涨幅+1.27% [2] - 高股息股中，Icon Energy (ICON) 股息率达431.27% [2] - MV Oil Trust (MVO) 股息率达80.47% [2] 美联储政策与市场预期 - 市场聚焦美联储FOMC会议，预期降息25个基点已成共识，但关注点在于鲍威尔主席可能发表的“鹰派”言论 [3][4] - 债市出现反常信号，在美联储降息前夕，十年期美债收益率不降反升，直逼4.2%，反映市场对明年宽松空间的疑虑 [3] - 前白宫经济顾问哈塞特公开表示“美联储有充足空间大幅降息”，催生了华尔街所谓的“哈塞特交易”，即押注美元走弱、美国再通胀及风险资产上涨 [6] - 市场预期明日可能出现两种剧本：剧本A，鲍威尔鹰派言论压制市场，导致美股、比特币短线回调，科技股承压；剧本B，市场无视鲍威尔言论，延续上涨，周期股与比特币继续走强 [6] - 华尔街可能采取“先跌诱空，再拉升收割”的策略 [8] 英伟达公司动态 - 尽管有H200芯片获准对华出口的利好消息，但英伟达股价当日表现平淡，未能有效突破50日均线 [9] - 利好消息被两大因素削弱：第一，根据新规，英伟达对华销售H200芯片需将销售收入的25%上缴美国政府，高于此前传闻的15% [11]；第二，有媒体报道称中国企业采购H200仍需向政府申请，可能影响销售节奏 [11] - 分析认为，即使存在税收和流程障碍，对华销售H200仍将为英伟达带来纯增量收入，因之前的财务模型中对华收入预期基本为零 [11] - 真正的压制因素是复杂的审批流程和政治不确定性，从获批到实际销售可能还需一至两个月时间 [11] - 自8月高点以来，英伟达股价已横盘整理4个月，可能仍需经历一段“垃圾时间” [11] “两房”（房利美与房地美）投资主题 - 电影《大空头》原型迈克尔·伯里发表看多观点，并瞄准房利美和房地美 [11] - 另一位知名投资者比尔·阿克曼也已提前布局“两房” [13] - 核心投资逻辑是押注特朗普上台后推动“两房”私有化重新上市，从而推动股价上涨，潜在上涨空间可能达数倍 [13] - 自特朗普胜选以来，“两房”股价已翻数倍，创下20年新高 [13] - 投资风险包括：私有化过程中可能发生股权大幅稀释，参照Wolfspeed破产重组案例（123股合为1股）[13]；美国政府意图存在矛盾，既想通过IPO筹资，又不想放弃对“两房”的控制权 [13] - 当前“两房”股价主要由情绪、传言和政策预期驱动，类似于“彩票” [13] 沃尔玛公司事件 - 零售巨头沃尔玛于12月9日正式从纽约证券交易所转板至纳斯达克交易所，成为美股历史上规模最大的转板事件 [14][15] - 转板动机被解读为寻求“新估值”，沃尔玛意图向华尔街展示其作为“AI+自动化的新物种”的形象，而非传统零售公司 [15] - 此举亦为未来纳入纳斯达克100指数做准备，以吸引被动型基金的买入 [15] - 分析认为，此次转板对长线持有者而言是实质性利好 [15]

政策发布 - 中国证监会研究起草并发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，现正公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [1] 市场背景与基础 - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道需求强烈，市场各方对推出商业不动产REITs共识高度统一、呼声持续高涨 [2] - 公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元，为试点奠定制度、市场和生态基础 [2] - 资本市场在商业不动产盘活领域积累丰富经验，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [2] 资产价值与潜力 - 商业不动产行业已历经价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定 [3] - 随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率下行环境下具有较强的配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型，激励企业强化运营管理能力，提升资产质量 [4] - 为投资者提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合 [4] - 试点进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容，是完善多层次资本市场体系的有力举措 [4] 后续工作安排 - 在证监会统筹指导下，上交所等单位正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作，预计配套规则不久将与市场见面 [6] - 上交所将稳步推进试点工作，持续完善业务规则，协同各方做好市场培育，以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关” [6]

政策启动 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育，相关规则同步征求市场意见 [1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，旨在盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式 [1] 市场背景与基础 - 中国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元 [2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，在当前利率下行环境下具备较强配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [4] - 商业不动产REITs能通过市场化价格机制激励企业强化运营管理，提升资产质量，促进市场良性竞争 [4] - 为投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，丰富投资选择，优化投资组合 [4] - 试点是金融精准服务实体经济的典型实践，将增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容 [4] 未来展望与推进 - 在“十五五”规划开局之际启动试点意义非凡，将进一步发挥REITs市场功能，为经济社会发展注入新动力 [5] - 上交所将在中国证监会指导下稳步推进试点，完善业务规则，协同市场培育，并以优质商业不动产先行开展试点 [7] - 随着制度、系统与项目条件成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效的公募REITs市场正在形成 [7]

政策发布 - 证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作 [1] 对实体经济影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道并优化资本结构 [1] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [1] 对投资者影响 - 商业不动产REITs为公众投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [1] - 有助于优化个人与机构投资组合 [1] 对资本市场影响 - 试点是金融精准服务实体经济的典型实践 [1] - 进一步丰富了REITs底层资产类型 增强市场包容性与吸引力 [1] - 推动公募REITs市场加快扩容 是完善多层次资本市场体系的有力举措 [1] 后续工作部署 - 上交所将在中国证监会指导下稳步推进商业不动产REITs试点各项工作 [2] - 持续完善相关业务规则 协同各方做好市场培育 激发市场参与主体活力 [2] - 以优质商业不动产先行稳步开展试点 把好资产“入口关” [2] - 鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [2]

政策启动 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点[1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见[1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，标志着REITs市场发展进入新阶段[1][5] 市场背景与基础 - 我国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成为千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元[2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元，市场已形成广泛共识[3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，具备长期增值潜力[3] 试点意义与影响 - 试点有助于盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度[1][5] - 对实体经济而言，可拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[4] - 对投资者而言，提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合[5] - 对资本市场而言，进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，是完善多层次资本市场体系的有力举措[5] 推进计划与展望 - 上交所在中国证监会统筹指导下，正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作[6] - 下一步将稳步推进试点，以优质商业不动产先行，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营稳健的优质项目开展试点[6] - 随着制度、系统与项目条件成熟，将形成资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场[6]

房贷倒挂现象 - 部分高位购房者面临房产市价低于银行贷款余额的困境，例如房产市价230万元而贷款余额260万元，形成负资产30万元[1] - 房价下跌导致卖房款不足以偿还银行贷款，购房者需通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，从贷款买房转为贷款卖房[1] - 高杠杆购房者在房价下行周期中被迫承担全部市场风险[2] 现行房贷追索权制度 - 现行有追索权房贷制度下，银行持有房产抵押物并对借款人拥有追索权，无论房价涨跌购房者都必须偿还贷款本息[4] - 该制度保障了银行权益，将全部风险转嫁给购房者，形成银行稳赚、购房者兜底的格局[4] - 风险分配严重失衡，银行在房价上涨时坐收稳定利息，下跌时通过追索权向购房者追偿差额，甚至在一些烂尾楼事件中仍要求购房者继续还贷[7] 无追索权房贷的潜在影响 - 无追索权房贷允许购房者在资不抵债时将房子交给银行以清偿全部债务，无需承担房贷差额，体现了风险与收益对等原则[4] - 该机制可倒逼银行在放贷时更审慎评估房产价值与市场风险，而非盲目扩张借贷规模[4] - 但全面推行可能引发大规模策略性违约，即借款人即使有还款能力也可能因房产贬值而主动弃房断供，将损失转嫁给银行[5] 风险分配机制改革建议 - 探索混合追索权模式，当房产市值不足覆盖贷款余额时，购房者只承担部分差额，剩余损失由银行分担[9] - 折中方案既可缓解购房者压力，也为银行提供风险缓冲，同时促使银行放贷前更谨慎评估风险[9] - 银行作为房贷业务主要受益方，应承担与收益相匹配的责任，建立公平合理的风险分担机制[9][10]

中期业绩表现 - 报告期内收入约为1.02亿港元，较去年同期微增0.37% [1] - 公司拥有人应占亏损约为3134.28万港元，亏损同比收窄7.37% [1] - 每股亏损为13.9港仙 [1]