不知道从什么时候开始，网上流传着一种梗：上海的房东们，人均"设计师"。5㎡的loft、1米高的入户门、马桶兼做床头柜的逆天设计……（图源：哔哩 哔哩播放量最高"上海房东人均设计师"相关视频） 刷到的视频和段子里，租住空间常被形容为蜗居、憋屈，甚至带着几分自嘲的"下水道老鼠"感。这成了很多人对上海租赁市场的模糊印象——拥挤、将 就、凑合。 可当我们真的走上街头、敲开房门，去看了看现在的租赁市场之后，才发现事情正在悄悄起变化。有些房子带来的体验，甚至刷新了我们过去对"租房"二 字的理解。 毫不夸张地说，很多出租房比自家装修还要有腔调。上海的租赁市场，开始大规模走向改善了。 01 上海的改善型租赁住房，真算得上势在必得。 在北京、上海、广州、深圳四座一线城市中，租房人口规模已接近4000万人，占常住人口的比例接近50%——一半的人都在租房子生活。上海是租房比例 最高的城市，拥有上海户籍的人，都有三分之一没有自己的住房。 为超过千万人口提供租赁住房，是这座城市必须面对的常态课题。庞大的租客群体也代表着庞大的、各种类型的租房需求。根据需求不同和房屋的标准差 异，租房大概能分成以下三类：蓝领公寓、白领公寓和高端公寓。 其 ...

熊林谈到，有人说中国的租赁市场有几万亿，他坦言自己很少算这个数字，但是，像中国的北京、上 海、深圳等等一线城市，其实和今天的洛杉矶、旧金山、伦敦、纽约已经有一个大趋势是相同的，就是 超过35%以上的人是租房子住。 专题：2025《中国企业家》影响力企业家年会 12月5日-7日，由《中国企业家》杂志社主办的"2025（第二十三届）《中国企业家》影响力企业家年 会"（原中国企业领袖年会）在北京举行，主题为"涌现·无限——共创智能商业新形态"。自如董事长、 CEO熊林出席并演讲。 12月5日-7日，由《中国企业家》杂志社主办的"2025（第二十三届）《中国企业家》影响力企业家年 会"（原中国企业领袖年会）在北京举行，主题为"涌现·无限——共创智能商业新形态"。自如董事长、 CEO熊林出席并演讲。 他表示，中国在过去三四十年的城市化进程中，建成了超过3.5亿套以上的房子，其中有差不多有30% 在出租。所以城市的居住形态，确实就是由租赁来构成。"毫无疑问这是一个非常巨大的市场"。 新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目 的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。 责任编辑 ...

租房中介，是普通人到一个新城市落脚的初始向导。相当于一个城市的赏金猎人，通过完成雇主的高难任务获得酬劳。 在别的城市当租房中介，最难办的事，充其量是时不时碰见几个预算不高还啥都想要的愣头青。 但如果是在沈阳做中介，除了要对本职工作精通之外，还得掌握点别的狠活技能。 探房短视频赛道早就不算新鲜了，唯独沈阳的房源看起来说法最多。 市面上普遍的租房介绍视频，主要也就聚焦在"房型、租金、地段"上，想在这基础上再要猎奇一点，范围也始终脱离不开居住环境的从夯到拉。 而沈阳中介经手的房子可以大致分为三个大类： 能住、不能住、疑似要和什么东西同住。 哪怕是对风水玄学一窍不通的普通人，也能从沈阳楼房搭建、室内格局里看出点不对劲，大多数人，光是站在这样的走廊一端就已经失去了看房的勇气。 沈阳的中介长期穿梭在相似环境里，且能吃上这碗饭，就说明身上多少有点能耐。 他们的日常，就是每天带着大批量法器，能去常人不敢去的地方，搞定一般人搞不定的租房需求，工作日常的一部分，就是高频与魂环打交道。 看得出来，东北房产界有自己的康斯坦丁。 都市小说第一章： 沈阳来了个新中介 沈阳租房现状，已经无限接近一场大型的密室逃脱。 在随机走进一栋典型赫鲁 ...

"住着住着家要换了。"这个冬天，长租公寓租客周洲（化名）感觉有点冷。 对于周洲来说，这或许是少数的好消息。她决定周末在周边看看房子，尽早决定换租还是退租。她也在考虑别的退路——政府保租房。 租金下降1200元，房东也在随行就市 和买卖市场的走势相仿，深圳租赁市场进入淡季后整体降温，但局部板块仍保持活跃，分化趋势明显。 "也要看缘分，在坂田有钱也不一定能找到合适的房子。"龙岗坂田链家经纪人王伟杰如此形容当前区域租赁市场的特殊性。 坂田作为深圳较早开发的工业园区，在本世纪初开始建设，周边城中村较多，老旧小区占据主导。对于租客来说，选择性有限，即便支付能力强，也不一 定能租到合适的房源。 周洲租住在某大型长租公寓品牌位于龙岗坂田某城中村的房源。几天前，管家突然通知称她，出于业主"重新规划资产"，原房东将收回房源自行运营。摆 在周洲面前的只有两个选择：换到品牌旗下其他门店，或者领违约金退租。无论哪个选项，她都得在月底前从已经熟悉的生活抽身。 同样收到清退通知的还有住在宝安福永的曾斐（化名）。管家给出的理由是：合同到期，整栋物业将交还业主经营，"预计在12月31日正式与大家告别"。 所幸经过协商，业主愿意降租400元并 ...

公司对特定门店关闭事件的说明 - 媒体报道的魔方公寓西藏南路店事件 缘起门店到期退出闭店期间与个别租客协商退租条件未达成一致 导致个别租客在社交媒体发布相关言论引起网络猜测[1] - 西藏南路店关闭原因是业主决定到期不再续约 属于正常关店 公司已按合同约定提前一个月告知租户 目前正按正常程序进行有序退租[1] - 对于退租住户 公司承诺将按照合同足额退还剩余租金与押金 对于有续租需求的住户 公司提供优惠租住其他魔方门店的选择 同时介绍周边友商作为备选[1] 公司的门店网络优化与经营策略 - 根据公司的整体房源结构战略性优化策略 公司将对部分门店进行优化 少量门店将进行关闭或运营主体调整[1] - 此次门店调整属于正常的物业租约到期及项目优化 不涉及公司整体经营状况 公司的经营正常有序[1] - 公司在优化部分门店的同时 仍在积极拓展新项目 近期已有上海小木桥路店、大宁店等多店开业 在上海徐家汇、新江湾及无锡均有多店即将开业[1] 公司的客户权益保障与运营管理 - 对于受影响的租户 公司始终把保障租户权益放在首位 正与各相关业主保持沟通 以确保交接过程平稳、透明[1] - 公司一贯致力于提供安全、舒适、可靠的租住服务 并将继续加强运营管理和客户服务 确保租户的合法权益不受影响[1]

二手房市场 - 2025年10月北京市二手住宅网签量为12087套，同比下降30.4%，环比下降23.7% [1] - 网签量下降主要受高基数效应影响，去年同期受政策影响网签量整体较高，且10月工作日数量较少 [1] - 从链家签约数据看，10月成交量略低于9月，走势总体平稳，成交量下降主要因国庆假期居民出行较多 [1] - 总价低于200万元和高于1000万元的房屋成交占比提升，均价低于4万元/平方米和10-12万元/平方米区间的房屋占比提升，反映新市民、品质改善及教育相关需求入市增加 [1] 新房市场 - 2025年10月北京新建商品住宅成交3211套，同比下降24.3%，环比下降2.4% [1] - 成交均价同比上涨3.8%，环比下降2.2%，当前市场处于中位成交水平 [1] - 市场呈现“哑铃型”需求结构，刚需市场支撑较强，改善需求分化较大，高端市场价值凸显，预示新房市场正从单一房产向综合价值体系演进 [2] 租赁市场 - 2025年10月经北京链家成交的住房租赁单量环比下降5.7%，同比增长19.7% [3] - 市场进入传统淡季，成交节奏变缓，租赁需求和新增房源供应均有所放缓，但优质房源及核心区域租赁需求支撑力较强 [3] - 整体租金价格季节性下降，单位租金为78元/平方米，环比下降2.5%，租金呈现结构性分化，部分地段抗周期能力凸显 [3]

行业竞争格局变化 - 租住市场迎来众多跨界者进入，包括华为、京东、小米、腾讯、美团、顺丰、MUJI等大厂 [1] - 跨界者进入加剧了市场竞争，表明市场存在未被满足的产品或服务需求 [1] - 企业自建公寓将虹吸大量潜在租客，尤其大厂员工体量巨大，可能对周边市场化租赁品牌带来压力 [1] - 企业公寓体量有限且部分低价公寓出租周期有限，租期满后员工仍会流入市场，为市场化租赁企业提供优化产品和服务的时间窗口 [1] 平台入口与数字化营销 - 互联网大厂拥有显著的平台优势，可依托现有流量积累和成熟平台开拓租住业务入口，如阿里系支付宝、闲鱼，京东直租，美团租房频道等 [2] - 强化平台入口有助于提升品牌满意度、开拓多元化收入并强化自主获客能力，租住业务服务周期长且续租率高，品牌与租客有稳定互动机会 [3] - 市场化租赁品牌可积极与平台合作或自建数字营销体系，案例如成都交投资产通过微信小程序和APP搭建多渠道获客矩阵，湖北联投置业将住宅数字营销模式应用于租住业务 [3][4] - 上海城投宽庭实现预约看房、720°全景选房、合同签约、生活缴费等20余种业务在线化，运用大数据优化服务与营销精准度 [7] 服务细节与生活场景覆盖 - 跨界者凭借数字化优势整合服务链，接入费用支付、合同签署、保洁维修、社区活动等服务提升交互体验 [5] - 企业自建公寓基于对员工需求的清晰了解，提供班车、食堂、活动空间、咖啡厅等配套服务 [5] - 服务细节体现人性化关怀，案例如京东公寓配备共享厨房、洗衣房、超5000平方米商业空间及班车，OPPO公寓管家服务细至挪车、关窗、收衣服等 [6] - 跨界者可整合主业资源提供增值服务，如京东提供家电配送安装、美团嫁接超市外卖业务、小米赠送智能设备盲盒礼包 [7] - 租赁品牌可优化服务场景颗粒度，如增加管家日常关照服务、联合周边商家提供保洁、推拿、上门烹饪等付费增值服务 [7] 运营水平与用户粘性提升 - 跨界者利用成熟运营平台和数据分析体系，实时掌握租客需求，组织针对性运营活动以维持高用户粘性 [9] - 社群运营成为竞争关键，青年租户重视社交需求和社群认同感，独特运营风格可成为产品同质化市场的破局方式 [9] - 传统租赁品牌积极尝试跨界合作运营，案例如万科泊寓与王者荣耀联名打造电竞主题空间吸引近2万名年轻租客，自如与草莓音乐节合作提升品牌文艺属性 [10]

住房租赁市场纠纷概况 - 北京市通州区人民法院在2022年1月至2025年6月期间受理住房租赁纠纷案8500余件，案件数量呈持续快速增长态势[1] - 超过七成案件涉及中介公司，这些中介公司多以被告身份应诉，成为纠纷的主要源头[1] 典型纠纷案例与司法认定 - 法院认定出租人在收取定金后擅自将三居室改为四室构成对租赁条件的重大变更，构成缔约过失责任，判决全额退还定金2100元[2] - 在承租人提前退租的押金纠纷中，法院认定承租人单方搬离构成违约，但未一概认可合同约定的高额违约金（如月租金200%），而是结合履行情况、当事人过错程度等因素对过高违约金予以调减[3][4] - 法院判决在调整后的违约金足以弥补出租人损失的情况下，出租人无正当理由继续扣留押金3600元，须将押金退还承租人[4] 行业新规与市场影响 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出明确规定[2] - 条例明确禁止将厨房、阳台等非居住空间单独出租用于居住，并规定单间租住人数上限和人均最低租住面积应符合当地标准，以遏制非法群租行为[2] - 条例厘清押金性质，强调除合同约定情形外出租人无正当理由不得扣减押金，并规定住房租赁经纪机构等不得代收、代付租金和押金，从资金流向上防范风险[3] 市场实践与风险防范 - 行业实践中需注意辨别机构类型，审查合同主体和收款主体，以确定押金的追索依据[5] - 针对“阴阳合同”或口头约定引发的争议，若双方均认可以口头约定为准且不损害第三方利益，可按口头约定处理；若对是否存在口头约定有争议，则按“谁主张谁举证”原则分配举证责任[5] - 认定租金涨幅是否合理应结合当地政府租金监测机制公布的租金水平信息，并综合考量房屋具体情况[5]

核心观点 - 国内部分与居民生活相关的商品价格出现集中降价潮，涵盖二手房、汽车、手机、猪肉及房租等领域 [2] 二手房市场 - 全国百城二手住宅均价为13381元/平方米，同比下跌7.38%，已连续41个月环比下跌 [4] - 部分房东以低于市场价15-20%的价格出售房产 [4] - 价格下跌原因包括：房价多年下跌平均跌幅超30%导致投资客集中抛售、居民收入增长放缓难以支撑高房价、购房行为趋于理性 [4] 汽车市场 - 国内外数十个汽车品牌加入降价促销，例如某国产新能源汽车降价1.5万元，丰田凯美瑞、本田雅阁等合资品牌降价2.5-3万元，奔驰、宝马等进口高档品牌最高降价近10万元 [6] - 价格战原因包括：年底车企冲刺业绩、燃油车与新能源汽车争夺市场份额、华为及小米等新资本进入加剧竞争 [6] 手机市场 - 国内外手机品牌平均降幅达10%-20% [8] - 降价原因包括：产品更新速度快需清理旧款库存、各品牌技术参数相近缺乏压倒性优势、居民收入增长放缓导致需求萎缩 [8] 猪肉价格 - 猪肉价格跌破20元/斤大关，当前市场价格为17-18元/斤 [11] - 价格下跌原因包括：前期高利润吸引资本进入导致生猪存栏量大幅上升形成供大于求、消费者出于健康考虑转向其他肉类导致需求萎缩 [11] 房屋租赁市场 - 房租价格呈现下跌趋势，例如上海某二室一厅房源月租金从6000元降至5500元，三四线城市因人口流出租金下跌且出租困难 [14] - 租金下跌原因包括：城市工作机会减少及生活成本高导致务工人员返乡、居民收入下降难以承受高租金 [14]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入为全年最高季度 但同比略有下降 主要受住房市场逆风影响 部分收入确认推迟至2026年第一季度[6] - 第四季度净利润和每股收益表现稳健 为全年最高季度[7] - 2025财年全年收入略低于预期 但净利润和每股收益超出预期 主要得益于石油和天然气特许权使用费收入强劲增长[8] - 2025年净利润略高于1250万美元的预测 主要由于土地开发板块收入略低及收入成本略高 但被较低的G&A费用和石油天然气特许权收入所抵消[10] - 2025年石油和天然气特许权收入远强于预期 原因是6-7口新井在主要特许权区域完工并开始生产[9] - 公司已连续25个季度实现盈利[4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 水务公用事业板块拥有超过1600个商业连接点 总潜力连接点为6万个[11] - 工业用水销售（面向石油和天然气客户）和连接费收入主要由土地开发业务驱动 TAP费贡献高利润率[12] - 水和废水结合的TAP费用目前约为每连接点4万美元 年收入约为每连接点1600美元 6万连接点总计约25亿美元收入 建设全系统成本约10亿美元[13] - 水务板块客户增长率为22%[16] - 2025年石油和天然气用水交付量出现可预见的下降 但2026年预计将显著增加 因运营商在Lowry Ranch有近200个钻井许可且已有钻机投入[17] - 土地开发板块 2025年交付了预测的228块Phase 2C地块 但有约80万美元收入推迟至2026年第一季度[18] - 土地开发销售额低于预期 主要受住房市场逆风影响 公司主动调整库存水平以匹配建筑商需求[19] - Phase 2D已完成约43% 预计在2026年完成 Phase 2E将是下一阶段[19] - 单户租赁板块 因建筑规范更新导致审批延迟 2025年进展缓慢 但目前已有约40套房屋签约 预计2026年将大幅增加[21][29] - 单户租赁组合目标为250-300套房屋 约占开发总量3000套等效单户单元的8%-10%[32] - 单户租赁组合入住率高达97% 资产持续增值[30] 各个市场数据和关键指标变化 - 丹佛住房市场处于可负担性较高的前十城市之列 公司项目定位于可负担市场区间（低于50万美元） 该区间年供应量仅占约4% 使业务更具韧性[54][55] - 公司地块位于丹佛大都会区理想位置 主要增长集中在东部平原地区 因西部受山脉限制无法扩张[27] - 与邻近的奥罗拉市相比 公司在非合并的阿拉帕霍县开发地块成本更低 房屋价格更具竞争力[65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务模式具有灵活性 可根据市场需求调整土地开发节奏（风险开启/关闭 增减规模）以匹配客户需求[5] - 收入来源多元化 包括公用事业（民用和工业）、单户租赁收入、土地开发 以及各板块间的协同效应[36] - 资本配置稳健 2025年因住房逆风更为保守 但继续实施股票回购计划[35] - 重点是通过建设交汇口（预计2027年开工 2028年交付）来加速土地开发 特别是商业地块 商业地块估值预计是住宅地块的两倍 将使土地开发收入翻倍以上[40][41][42] - 短期展望（3-5年）目标是将水务经常性客户连接数提升至总数（约5000个连接点）的一半 土地开发完成度从约18%提升至30% 单户租赁单元达到100套[44] - 长期来看 Sky Ranch项目完全建成需7-10年 土地开发净收入潜力接近7亿美元 经常性收入约1500-1600万美元[45] - 公司积极寻求土地收购 目标区域明确 并强调其通过水务组合为土地带来附加价值的能力是竞争优势[57][63] - 在商业开发方面 公司倾向于直接与最终用户交易 而非通过中间商 以获取更好的价值主张[58] - 公司拥有独特的水资源循环利用资产 社区100%的废水经过处理后回用 用于灌溉或再销售给客户[47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场存在逆风 主要是高利率环境下的可负担性挑战 但公司定位于对利率更敏感的入门级市场 建筑商提供的激励措施在该市场效果更显著[54][55] - 对2026年前景 预计经常性收入持续增长（来自水务客户和单户租赁） 土地开发板块将与建筑商保持同步步伐 单户租赁板块将加速增长[37] - 2026年营收指导范围在2600万至3000万美元之间 具体取决于地块交付和工业用水销售情况 每股收益范围相应变化[42] - 2026年盈利能力可能略低于2025年 因2025年有高利润的石油天然气特许权收入 但2024年至2026年的对比将更具可比性[68][69] - 对土地收购持乐观态度 认为当前市场周期可能促使一些土地所有者决定出售 时机因素重于价格因素[61] - 在商业开发方面 预计交汇口建设将带来长期增长 尽管邻近土地也会受益 但公司因先期投资和成本回收机制而具备竞争优势[66][67] 其他重要信息 - 公司强调其管理团队、董事会和员工的专业素质、连续性和高水平是股东信心的来源[3][71] - 公司资本状况和流动性保持强劲 致力于股东资本的稳健管理[5] - 项目内K-12特许学校校园的建设是2025年的关键里程碑 提升了社区价值[26] - 公司业务资本密集 投资于硬资产和抗通胀资产 并利用闲置产能（如水务系统）为工业客户创收[71][72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 所在区域住房销售是否因可负担性问题而放缓 - 丹佛住房可负担性确实是一个挑战 但公司项目处于可负担市场区间（入门级） 在高利率环境下 建筑商提供的利率买断激励措施对入门级房屋的影响大于改善型房屋 这使得公司业务更具韧性 表现可能优于其他总体规划社区 同时公司业务模式能更好地通过增量交付地块来应对市场波动[54][55] 问题: 土地收购进展及商业地块开发是否有实质性进展 - 土地收购方面 对话持续加强 目标收购区域非常明确且集中 公司有能力因水务组合带来附加价值而支付更高价格 但对收购时机和价格保持纪律 对今年比去年更乐观 商业地块方面 已与丹佛地区大部分交易代理机构挂牌 看到很多兴趣 公司倾向于直接与最终用户交易 可能考虑合作参与部分横向改善或结构 一些交易可能在2026-2027年进行 并在2028年显现收入规模增长 2028年预测的增长主要与通过交汇口开放Phase 3有关 而非完全取决于商业交易时机 当前投资组合中已有大量商业地块未完全体现在预测中[57][58][59][60] 问题: 近期的建筑商疲软是否会使土地收购更便宜 成为长期利好 - 近期的市场疲软可能导致土地所有者因市场周期心理而决定出售 这更多是时机问题而非单纯利用弱市获利 公司注重交易的纪律性 确保交易对双方都有效 有时时机因素比金额更重要[61] 问题: 土地收购目标是缺乏水源的土地（公司创造价值）还是已有水源的土地 - 公司会更侧重于能通过供水带来附加价值的收购 对土地开发板块充满信心 如果收购已由其他供水商服务的土地 公司仍能表现良好 但会失去垂直整合带来的杠杆效应（同时货币化土地和水务投资） 公司是供水的最佳选择而非唯一选择 竞争者（如奥罗拉市）需要面对 annexation 的风险和成本 导致其开发成本更高 房屋价格更高 公司在地理位置、成本基础、公用事业费率方面具有竞争优势[63][64][65] 问题: 未来I-70交汇口区域的商业开发是否存在竞争 - 交汇口将使周边所有土地受益 公司拥有强大的土地足迹 邻近其他土地所有者未来开发时需按比例分摊交汇口成本 并偿还公司的先期投资 公司通过先期投资和成本回收机制保持竞争优势[66][67] 问题: 2026年各板块收入均略有增长 但盈利预测却下降 原因是什么 - 2025年盈利能力较高主要得益于利润率几乎100%的石油和天然气特许权收入 尽管2026年土地开发和水务收入增加 但不太可能再现2025年因该板块带来的每股收益增长 2024年与2026年的盈利情况更具可比性[68][69]