市场表现与近期走势 - REITs市场在历经2个月的回调后近期企稳，近5个交易日涨幅达到1.75% [1][2] - 下半年市场为"V"字型行情，3季度走弱、4季度走强，指数整体跌幅在5-8% [1][2] - 权益市场6月底以来的强牛市加速了REITs市场"V"字型下行，市场有望在3季度提前完成筑底 [2] 短期利空因素 - 交易型资金流出、集中解禁、机构年中止盈等短期3大利空因素接近出尽 [1][2] 长期利好因素 - 2-3年内供不应求的格局、资产荒下的红利资产属性、优质资产的抗周期性等3大长期利好不变 [1][2] - 产权类REITs动态分派率已提升至近4% [1][2] 资金流向与配置机会 - 配置型资金有望加速入场，因年内多踏空 [1][2] - 4季度交易型资金重新入场后市场有望创新高 [1][2] 推荐板块与标的 - 分子端稳健的抗周期品种包括政策性保租房、市政环保等 [3] - 景气度边际修复的标的包括长三角区域的散租仓储物流、部分车流量持续修复的高速公路 [3] - 原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 25年6月底以来REITs二级市场热度降温，但一级市场情绪火热，呈现供给放缓、资产丰富等八个特征；一级项目具性价比，认购比例预计维持低位，上市后涨幅或下降，打新收益收敛，应关注基本面，新资产有溢价[1] 各部分总结 一级发行速度有所放缓 我国公募REITs试点自2020年启动，近年建立“首发+扩募”机制；2025年1 - 8月累计上市15只、298.84亿元，完成扩募2只、26.69亿元，发行进度慢于去年；目前有审核通过待上市首发项目1单、扩募项目1单，在审首发项目11单、扩募项目3单[10][11] 资产类型日趋丰富 底层资产涉及市政环保、保租房等八大类别，集中在经济发达区域；2025年8月新上市两单数据中心REITs，资产类型进一步丰富[14] 认购比例低 一级发行放缓使REITs稀缺，认购比例极低；2021 - 2025年网下平均有效认购比例分别为12.27%、1.26%、43.92%、42.86%、0.85%，公众分别为5.50%、1.07%、37.96%、35.43%、0.19%；认购比例与行情和稀缺性有关[15] 上市后涨幅高 一二级价差明显，上市后涨幅可观；2025年多只REITs上市首日涨停30%，平均上市首日涨幅26.86%，平均前5日涨幅33.63%；首日行情进一步降低认购比例[16] 战配火热，限售期延长，券商自营积极参与 战配份额竞争激烈，部分机构延长限售期获取额度，如从1年延至2 - 3年；保险、产业资本等长期资金更谨慎；2025年券商自营、保险资金是主要机构投资人；不同底层资产各机构参与比例有差异[21][22][23] 网下部分限售期解除，保险资金是第一大网下投资者 2025年近期上市的9只REITs取消网下部分限售期，南方顺丰REITs调整交易份额比例限制；从投资者结构看，保险资金成第一大机构投资人，券商自营下降，部分机构占比提升；不同资产类型各机构配置比例有差异[29] 交易所反馈回复稿估值压降幅度收窄 2025年REITs估值调整中位数约为 - 6.04%，较2024年回升4.81pct；多数行业估值压降幅度收窄，一二级间利差空间收窄[33] 询价区间上下限范围打开，认购价接近区间上限 2025年6月监管指导下询价区间上限提高至25%，部分项目区间宽度拉大至50%以上；认购价接近区间上限，降低一二级间价差打新收益[38] 公募REITs打新收益测算 打新收益 = 获配比例*上市后涨幅 - 资金成本；历史网下打新收益率多不超0.5%，2025年网下平均0.25%，公众平均0.05%；打新收益高需高认购比例和高涨幅；公众打新收益率多数低于网下[44][50][51] 往后看，一级市场还有哪些机会 预计年底市场规模达2500亿元，一级项目具性价比；认购比例维持低位，打新收益收敛；未来打新需关注资产基本面，公众投资者更谨慎；新资产类型或有估值溢价，可重点关注[5][53][54]

目标价与评级调整 - 目标价略微上调至49.8港元 维持买入评级 [1] - 利率和折现率下调推动目标价上调 [1] - 2026财年和2027财年每单位派息预测分别下调1.5%和2.9% 引入2028财年预测 [1] 关键催化剂因素 - 潜在降息最早可能在2025年9月实施 [1] - 沪深港通潜在纳入成为未来12个月关键催化剂 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力影响 [1] 运营表现数据 - 2026财年第一季度香港零售物业组合销售额同比下降0.8% [1] - 表现略低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 零售物业出租率维持97.6%的高水平 [1] - 办公大楼出租率高达99.2% [1] 租金与成本预期 - 续约租金调整率预测为负中个位数 [1] - 预计导致2026财年收入小幅下降 [1] - HIBOR/SORA/BBSY下降有助于降低融资成本 [1] 市场环境影响 - 电商免运费服务对非必需消费品交易产生负面影响 [1]

目标价与评级 - 目标价略微上调至49.8港元 维持买入评级 [1] - 潜在降息及沪深港通纳入可能成为未来12个月关键催化剂 其影响大于租金调整预期变化 [1] - 利率和折现率下调推动目标价小幅上调 [1] 财务预测调整 - 2026财年每单位派息预测小幅下调约1.5% 2027财年下调约2.9% [1] - 引入2028财年派息预测 [1] 运营表现 - 2026财年第一季度香港零售物业组合销售额同比下降0.8% 低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 零售物业出租率维持97.6%的高水平 办公大楼出租率达99.2% [1] 租金与成本预期 - 续约租金调整率预测为负中个位数 将导致2026财年收入小幅下降 [1] - 近期HIBOR/SORA/BBSY下降有助于降低融资成本 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力影响 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 市场震荡调整延续，先抑后扬呈现超跌修复特征，流动性改善但主力资金净流出；年内首单高速 REIT 申报受理，2 单首发公募 REITs 取得新进展；中证 REITs 全收益指数收跌，产权类和特许经营权类 REITs 均下跌，数据中心等板块表现占优；产权类和特许经营权类 REITs 换手率和成交量上升，保障房板块估值较高 [5]。 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 2 单首发公募 REITs 取得新进展，中金唯品会奥莱 REIT 募集结束预计募资 34.8 亿元，华夏交投楚天高速 REIT 于 8/18 申报、8/22 受理；当前首发已申报 10 只，已问询并反馈 2 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 9 只，已问询并反馈 7 只，通过审核 6 只 [5][17]。 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1062.06 点，跌幅 1.74%，跑输沪深 300 5.92 个百分点、跑输中证红利 2.57 个百分点；年初至今涨幅 9.73%，跑输沪深 300/中证红利 1.53/9.41 个百分点；本周产权类 REITs 下跌 2.03%，特许经营权类 REITs 下跌 1.13%；数据中心、交通、能源、仓储物流板块表现占优；9 只上涨、64 只下跌，中金重庆两江 REIT、工银河北高速 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT 位列前三，中金厦门安居 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 位列末三 [5]。 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.85%/0.56%，较上周 +17.88/+3.64BP，周内成交量 7.06/1.54 亿份，周环比 +29.48%/+6.99%；数据中心板块活跃度最高 [5][29]。 估值 - 产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.88%/3.81%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [5][31]。 本周要闻和重要公告 - 本周要闻：8 月 15 日林园投资旗下 11 只私募基金参与中金唯品会奥莱 REIT 网下认购，拟认购数量合计 2290 万份，总认购金额近 8000 万元；同日首单民营私募消费 REIT—吾悦广场 ABS 正式获批，发行规模 10.64 亿元 [38]。 - 重要公告：华安百联消费 REIT、华夏首创奥莱 REIT 战略配售份额将解禁；多只 REIT 公布 7 月运营数据，部分车流量和路费收入有不同程度增减；中金重庆两江 REIT、华夏金茂商业 REIT 等多只 REIT 进行 2025 年度第二次分红；国泰君安临港创新产业园 REIT 扩募取得进展，募集资金总额 17.24 亿元 [39][40]。

发行基本情况 - 中金唯品会奥莱REIT代码为508082.SH，是产权类消费基础设施REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯[1] - 底层资产宁波杉井奥特莱斯商业建筑面积8.33万平方米，戴德梁行评估资产价值为29.01亿元[2] - 发行10.0亿份，战配、网下、公众分别占比70%、21%、9%[3] - 网下有效认购倍数254.19倍，中签率0.39%[3] 财务与估值指标 - 初始IRR为7.75%，2025年和2026年可供分配金额预测分别为1.51亿元和1.64亿元[3] - 2025年和2026年预测年化派息率分别为6.94%和5.65%[3] - 发行价3.48元，发行P/NAV为1.20倍，对应23.05倍P/FFO[3] - 今明两年调整后预期年化派息率分别为5.79%和4.71%[3] 市场定位与可比分析 - 已上市产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数1.41倍，P/FFO中位数25.02倍，派息率TTM中位数3.69%[4] - 最可比标的华夏首创奥特莱斯REIT(508005.SH)过去三个月平均P/NAV、P/FFO和派息率TTM分别为1.58倍、25.43倍和2.95%[4] - 唯品会奥莱估值倍数或高于首创奥莱，目标价区间4.58-5.46元，较发行价高32-57%[4] 运营与风险 - 宁波杉井奥特莱斯出租率2024年末达99.91%，收入以联营收入为主，租金收入为辅[2] - 风险提示包括消费下行、竞争加剧、运营效率不佳及市场估值中枢下移等[5]

行业概况 - 全球低利率环境下美国10年期国债收益率4% 香港港元定存利率1%-2% 国内存款利率普遍进入"1字头" 银行理财收益率2%-3% 推动REITs成为市场新宠 [2] - 国内公募REITs发展迅速 截至8月14日已有73只上市 合计规模2000亿元人民币 数量超越香港新加坡日本成为亚洲第一 [2] - 香港REITs市场成熟 提供6%-9%稳定股息收益率 领展房托作为亚洲规模最大REITs代表 若进入降息周期具备资本增值潜力 [3] 产品特性 - H-REITs五大优势：强制90%收入分配带来稳定股息 租金收入保障稳健回报 上市交易提供高流动性 多元化物业组合分散风险 租金随通胀调整具备抗通胀属性 [6] - 香港市场现存11只上市H-REITs 领展房托为2005年首家上市 目前亚洲规模最大 管理人领展资产管理有限公司具备全链条专业体系 [6][8] 标杆企业表现 - 领展房托持有12项内地物业组合 总价值2260亿港元 覆盖零售/停车场/办公室/物流物业 分布香港内地及澳新英三国 [8] - 上市20年坚持100%可分派收入分红 年化回报率11% 可分派总额年化增长7.1% 2024/2025财年可分派总额70.25亿港元同比增长4.6% 每单位分派272.34港仙增3.7% [9] - 香港物业租用率97.8%超行业水平 澳大利亚物业租用率99%商户销售增7.7% 新加坡物业租用率99.6%续租租金调整率17.8% [12] - 完成100个资产优化项目平均回报率18% 出售57项资产非杠杆总内部回报率21% 20年间物业估值增长5.7倍 基金单位价值增长3倍 [14] 政策机遇 - 中国证监会2024年4月宣布将REITs纳入沪深港通 两地监管机构持续推动互联互通 预计吸引指数基金/ETF/养老金等长线资金及南下高股息偏好资金 [10][11] - 领展房托日均换手率0.4% 日均成交额3.66亿港元 日均市值918亿港元 纳入港股通预期强烈 [11] - 南方东英推出首只亚太REITs ETF(3447HK) 追踪50只优质亚太REITs 显示市场配置热情升温 [11] 运营策略 - 通过资产提升项目实现有机增长(如秀茂坪商场翻新) 配合并购处置实现非有机增长 形成"两条腿走路"发展模式 [14] - 美联储降息改善融资环境 领展平均借贷成本从3.8%降至3.6% 同时提升收租资产资本增值潜力 创造"股息+增值"双重收益 [9]

核心观点 - 香港REITs特别是领展房托因高股息率和潜在纳入沪深港通成为国内投资者在低利率环境下获取稳定收益和资本增值的重要标的 [2][3][18] 香港REITs市场概况 - 香港REITs市场已发展近20年进入成熟阶段 提供6%-9%的稳定股息收益率 [3] - 香港市场共有11只上市REITs 领展房托为亚洲规模最大的房地产信托基金 [6] - 香港REITs具有稳定股息分派 稳健回报 高流动性 风险分散和抗通胀五大投资亮点 [6] 领展房托投资价值 - 领展房托管理2260亿港元物业组合 涵盖零售 停车场 办公室及物流物业 分布香港 内地 澳大利亚 新加坡和英国 [8] - 上市20年来坚持100%可分派收入用于派息 年化回报率近11% 可分派总额年化增长率达7.1% [8] - 2024/2025财年可分派总额增长4.6%至70.25亿港元 每基金单位分派上升3.7%至272.34港仙 [8] - 平均借贷成本由3.8%降至3.6% 融资环境改善提升资产流动性 [9] - 完成超过100个资产优化项目 平均投资回报率达18% 出售57项资产录得21%非杠杆总内部回报率 [17] - 物业组合估值从上市初338亿港元增长至2258亿港元 增幅约5.7倍 基金单位价值增长约3倍 [17] 市场表现与运营韧性 - 香港零售物业组合租用率维持在97.8% 高于行业平均水平 期内签订新租约超600份 [15] - 澳大利亚物业租用率达99% 商户销售额增长7.7% 续租租金调整率为正4.3% [15] - 新加坡物业租用率达99.6% 续租租金调整率达17.8% [15] 政策与市场机遇 - REITs纳入沪深港通获两地证监会多次表态支持 2024年4月19日中国证监会宣布将REITs纳入互联互通机制 [11][12] - 领展房托日均换手率达0.4% 日均成交金额约3.66亿港元 日均市值约918亿港元 纳入港股通可能性极高 [12] - 南方东英推出首只亚太REITs ETF 南方亚太房托 追踪50只优质亚太REITs 显示市场配置热情升温 [13] 行业发展数据 - 国内公募REITs市场高速发展 截至8月14日有73只产品上市 合计规模约2000亿元人民币 成为亚洲第一 [2] - 美国10年期国债收益率约4% 香港银行定存利率1%-2% 国内存款利率普遍进入1%区间 银行理财收益率2%-3% [2][5]

财务预测调整 - 下调2026至2027财政年度每基金单位分派预测均为1% 分别至2.69港元及2.7港元 [1] - 维持目标价47港元不变 隐含2026财年5.7厘预期股息率 [1] 香港零售物业经营表现 - 2026财年首季度续租租金提价率录负中个位数增长 [1] - 平均租金单价较2025财年底跌0.8% 至每方尺62.8港元 [1] - 出租率降0.2个百分点至97.6% [1] - 商户销售额同比跌幅由3%收窄至0.8% 但跑输整体升0.4% [1] 内地物业经营压力 - 内地零售物业续租租金提价率仍然承压 特别位于北京的资产 [1] - 内地办公及仓储物业租金面持续受压 [1] 融资状况 - 再融资受惠利率环境改善 融资成本为3.6% 与2025财年末持平 [1] - 当前定期债务比例较高达67% [1] 海外业务表现 - 新加坡及澳洲零售物业出租率均接近满租 [1] - 澳洲办公物业出租率持平 [1]

核心观点 - H股REITs中期业绩普遍承压 多数录得收益及物业收入净额下滑 但酒店旅游板块逆势增长 同时融资成本下降缓解压力 互联互通机制有望引入内地资金提升市场流动性 [1][2][3][4][5][6][7][8] 行业表现 - 写字楼零售物流业态持续面临挑战 香港物业市场疲软 空置率上升导致租金承压 [5][6][7] - 酒店旅游业表现突出 广州四季酒店经营收入达1.9亿元人民币创历史新高 平均入住率80.1%同比增1.1个百分点 [7] - 北京东方君悦大酒店平均入住率从54.8%跃升至71.5% 沈阳威斯汀酒店从49.7%升至52.3% [8] 财务数据 - 越秀房产基金收入总额9.66亿元人民币同比降6.6% 物业收入6.79亿元降8.6% [3] - 置富产业信托收益8.55亿港元同比降2% 物业收入净额6.13亿港元降3.2% [3] - 阳光房地产基金收益3.91亿港元同比降4.8% 物业收入净额3.07亿港元降5.4% [3] - 顺丰房托收益2.3亿港元同比增3.4% 物业收入净额1.92亿港元增6% [3] - 泓富产业信托收益2.06亿港元同比降4.3% 物业收入净额1.53亿港元降7.2% [4] 市场结构 - 香港11只上市REITs总市值1569亿港元 领展房产基金占比近70% [2] - 零售业态市值占比超七成 主要由领展房产基金贡献 [3] - 越秀房产基金为首个基础资产为内地物业的REITs 领展为亚洲规模最大REITs [2] 运营指标 - 顺丰房托出租率97.5%较期初降0.5个百分点 [6] - 越秀房产基金整体出租率82.2%同比跌1.8个百分点 [6] - 阳光房地产基金整体租用率89.2%较期初91.3%下降 [6] 融资环境 - 越秀房产基金融资成本4.03亿元人民币同比降13.5% 节省6300万元 [8] - 阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%低于去年同期的4.2% [8] - 置富产业信托融资成本1.73亿港元同比降12.6% [8] 政策动态 - REITs有望通过沪深港通进入内地市场 吸引内地个人及机构投资者 [1] - 互联互通机制有助于提升香港REITs市场活跃度及流动性 [1]