报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月REITs下跌1.58%，LPR下降9bp；2月REITs行情受多种因素影响，后续发展涉及多方面因素，包括REITs市场自身发展、2026年相关情况、REITs与AI结合等方面，但文档未详细阐述核心观点具体内容 [7][53][54] 各部分总结 本月REITs市场概览 - REITs基金月度行情：2026年2月28日，REITs共79只，中证REITs（收盘）指数-1.66%，弱于上证综指的+1.09%和深证成指的+2.04%；中证REITs全收益指数-1.58%，也弱于上证综指和深证成指 [13] - REITs基金月度成交情况：2026年2月28日，REITs成交额45.63亿元，2026年1月为49.30亿元；成交量1059.93万手，2026年1月为1195.35万手 [16] 分类型REITs市场概览 - 园区基础设施REITs月度行情：2026年2月园区基础设施REITs整体-2.74%，部分REIT有不同涨跌情况 [23] - 交通基础设施REITs月度行情：2026年2月交通基础设施REITs整体0.05%，部分REIT有不同涨跌情况 [29] - 仓储物流REITs月度行情：2026年2月仓储物流REITs整体-1.18%，部分REIT有不同涨跌情况 [34] - 消费基础设施REITs月度行情：2026年2月消费基础设施REITs整体情况未明确提及具体涨跌幅度，部分REIT有不同涨跌情况 [39] - 保障性租赁住房REITs月度行情：2026年2月保障性租赁住房REITs整体-3.14%，部分REIT有不同涨跌情况 [44] - 其他REITs月度行情：2026年2月其他REITs整体情况未明确提及具体涨跌幅度，部分REIT有不同涨跌情况 [47] 重要事件及市场动态 - 首批商业不动产REITs审核问询出炉，监管部门“严而有度”把关项目质量 [2][52] - 首单港口公募REITs申报 [6][52]

论坛概述 - 国泰海通于3月6日在北京举办“投资新起点，价值新趋势”非银、银行、地产3月专题论坛，吸引逾百位机构投资者参与 [2] - 论坛嘉宾就2026年REITs市场新趋势、数字人民币应用发展与业务机遇、利率市场展望等议题发表演讲 [2] - 国泰海通非银、银行、地产团队分享了最新研究观点 [2] 非银金融投资主线 - 第一条主线：看好低利率环境下居民资金入市带来的财富管理相关的金融科技及券商的投资机会，零售业务具备竞争优势、参控股头部公募的特色券商或将受益 [4] - 第二条主线：看好2026年初由利率企稳带来的保险板块估值修复机会，尤其是资产端经营优异、基本面呈明显改善的保险企业 [4] - 第三条主线：看好数字人民币机会，国家对其重点发展支持将推动场景拓展，进而带动银行系统改造、支付终端升级、渠道服务费增加，利好银行IT与第三方支付领域 [4] 银行业务与选股展望 - 金融市场业务：2026年国债收益率或步入窄幅震荡区间，银行公允价值损益波动有望减轻，投资收益更多取决于跨期摆布策略选择，2025年银行通过浮盈兑现平滑波动，较高基数下操作空间收窄 [7] - 存款搬家：当前银行存款“搬家”趋势持续但规模占比尚不显著，主要源自存量3年期及以上定存到期，资金流向以理财产品居多，其余为基金、保险、贵金属等 [7] - 2026年选股思路：1）业绩增速有望提升或维持高增的公司，2）具备可转债转股预期的银行，3）红利选股范围有望分化，需兼顾股息率确定性和资产质量稳定性 [7] 房地产行业政策与市场展望 - 政策定调：2026年两会政府工作报告强调稳楼市是重中之重，更加强化保障和改善民生的属性定位，强调住房政策与人口生育政策结合，兼顾短期稳市场和中长期制度建设，统筹增量与存量、防风险与促发展 [10] - 需求侧政策：近年各城市不断调减限制性措施，重点核心城市持续优化限购条件，预计2026年这一趋势将持续，并对初婚初育家庭、多子女家庭等加大倾斜，公积金优化也有望成为改革方向 [10] - 供给侧政策：去库存是当前政策要求，监管提出“探索多渠道盘活存量商品房”、“鼓励收购存量商品房用于保障房”，加快危旧房改造也是优化供给的重要内容，判断2026年市场有望加快推进节奏，提升活跃度 [10] - 板块估值：当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，继续看好板块预期估值修复 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1. 宏观经济数据有升有降，GDP、制造业和非制造业PMI等指标表现不一，社会融资规模、M0、M1、M2等金融数据也有变化，CPI和PPI同比有不同程度波动，固定资产投资、社会消费品零售总额、进出口金额等也呈现相应走势[1] 2. 财政政策更加积极，支出总量、新增政府债券规模、中央对地方转移支付均创新高，还有财政金融协同促内需政策和消费品以旧换新政策[2][18] 3. 商品市场方面，燃料油、原油等期货合约交易规则有调整，再生铅纳入期货交割体系，大宗商品市场受中东局势等因素影响，资金涌入油气资产但出现“收益稀释”现象[3][4][5] 4. 财经新闻中，央行公开市场有逆回购到期和操作，货币政策适度宽松，多部门有相关政策举措，债市维持整理局面，汇市人民币汇率有变化，研报对市场有不同预期[15][16][26][31][33] 5. 股票市场上，证监会完善稳市机制，A股三大指数震荡走高，部分板块表现活跃[38][39] 根据相关目录分别进行总结 宏观数据速览 - GDP 2025年12月当季同比4.5%，较上期4.8%和去年同期5.4%下降；2026年2月制造业PMI 49.0%，较上期49.2%和去年同期50.2%下降；非制造业PMI商务活动49.5%，与上期持平，较去年同期50.4%下降[1] - 2026年1月社会融资规模当月值72208亿元，较上期8178亿元大幅增加，较去年同期70546亿元增加；M0同比2.7%，较上期10.6%和去年同期17.2%下降；M1同比4.9%，较上期6.2%下降，较去年同期0.4%增加；M2同比9.0%，较上期8.2%和去年同期7.0%增加[1] - 2026年1月金融机构新增人民币贷款当月值47100亿元，较上期2200亿元大幅增加，较去年同期51300亿元减少；2026年1月CPI当月同比0.2%，与上期持平，较去年同期0.5%下降；PPI当月同比 -1.4%，较上期 -2.1%和去年同期 -2.3%降幅收窄[1] - 2025年12月固定资产投资完成额累计同比 -3.8%，较上期 -0.5%和去年同期3.2%下降；社会消费品零售总额累计同比3.7%，较上期4.5%下降，较去年同期3.5%增加；出口金额当月同比6.60%，较上期8.20%和去年同期10.67%下降；进口金额当月同比5.70%，较上期7.40%下降，较去年同期0.84%增加[1] 商品投资参考 综合 - 今年财政政策更积极，支出总量超30万亿元，新增政府债券规模11.89万亿元，中央对地方转移支付10.42万亿元，还有财政金融协同促内需政策和2500亿元消费品以旧换新政策[2][18] - 上期所和上期能源对燃料油、原油、低硫燃料油期货合约交易规则调整，包括日内开仓数量、涨跌停板幅度、保证金比例、手续费等[3][4] - 上期所将再生铅纳入期货交割体系，PB2703合约将是再生铅作为替代品参与期货交割的首个合约[4][5] - 郑商所提醒投资者大宗商品市场不确定性增多，烧碱等期货品种价格波动大，要依规、审慎、理性参与交易[5] - 大量资金涌入油气资产，多只油气ETF场外联接基金净值涨幅“掉队”，多家基金公司对旗下产品“限流”[5] - 机构预计2月CPI同比上涨0.9%，PPI同比降幅缩窄至1.2%[5][16] - 美联储理事米兰认为应将利率降至中性水平，若本月不降息将投反对票[6] 金属 - 3月8日国内主要品牌金店足金饰品零售报价较高，部分品牌已宣布或计划上调金饰产品价格[7] - 截至2026年2月末，我国外汇储备规模34278亿美元，较1月末上升287亿美元，升幅0.85%，央行黄金储备7422万盎司，环比增加3万盎司[7] - 中东冲突导致迪拜黄金大幅折扣抛售，较伦敦全球基准价约有30美元/盎司的折扣[8] - 截至3月6日，全球最大黄金上市交易基金SPDR Gold Trust黄金持仓量较前一交易日减少2.57吨，幅度0.24%，当周累计减少28.01吨，幅度2.54%[8] 煤焦钢矿 - 2月焦煤市场弱势震荡，3月供需基本面好转，但价格单边上涨可能性不大，或呈震荡运行[9] - 印尼2026年镍加工产能利用率可能降至70% - 75%，低于去年约90%，镍矿产量配额下降，进口预计大幅增加[9] 能源化工 - 3月9日24时油价即将上调，受中东局势影响，国际原油期货价格本周创最大周涨幅[9] - 美、布两油周一双双突破110美元/桶，美油主力合约一度大涨22%，因伊朗冲突导致更多产油国削减产量[10] - 美国能源部长赖特表示汽油价格上涨很快会缓解，美国一直在补充战略石油储备，伊朗石油和天然气基础设施不是美国军事打击目标[11] - 地中海航运公司对部分货物征收紧急燃油附加费[11] - 伊拉克石油产量骤降至170 - 180万桶/日，此前约430万桶/日[11] - 印度有超2.5亿桶原油和石油产品库存，能提供7 - 8周缓冲，考虑购买俄罗斯液化天然气，不会提高柴油和汽油价格，但天然气供应面临中断危机[11] - 至少三艘装载石油产品的油轮掉头驶向东亚[12] 农产品 - 三大上市猪企2026年2月生猪销售情况，销量环比均下降，牧原股份同比小幅下降，温氏股份和新希望同比增长[13] - APK - INFORM称乌克兰2026/27年度粮食出口或包括1400万吨小麦、2500万吨玉米、250万吨大麦[14] 财经新闻汇编 公开市场 - 本周央行公开市场有2776亿元逆回购到期，周二有1500亿元1个月期国库现金定存到期，上周净回笼13634亿元[15] - 过去两个月公开市场各项工具净投放中长期资金约2万亿元，社会融资条件宽松，金融总量合理增长[15] - 3月6日央行开展448亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日净回笼2242亿元[15] 要闻资讯 - 机构预计2月CPI同比上涨0.9%，PPI同比降幅缩窄至1.2%[5][16] - 今年央行将实施适度宽松货币政策，运用多种工具保证市场流动性充裕，引导和调控利率，规范市场行为，会同证监会等部门有多项举措[16][17] - 今年财政政策更积极，支出、新增政府债券规模、中央对地方转移支付创新高，有财政金融协同促内需政策和消费品以旧换新政策[2][18] - 证监会近期将深化创业板改革，增设上市标准，复制推广科创板经验，优化再融资机制[19] - 预计今年GDP增量超6万亿元，将安排政策和资金释放消费潜力，设立国家级并购基金[20] - “十五五”规划纲要草案将GDP增长目标设置采用定型表述，培育壮大新兴产业，推动关键核心技术攻关，探索延长义务教育年限[20] - 今年是中美关系“大年”，要管控风险；解决台湾问题进程不可阻挡；处理伊朗局势有基本原则；中日关系取决于日方选择[21] - 今年商务部将从办活动、出政策、优场景三方面打造“购在中国”品牌，出台增量政策[21] - 央行行长潘功胜表示浙江科创企业支撑股市成长，央行实施适度宽松货币政策，规范企业应收账款管理，研究建立特定情形下对非银机构的流动性支持机制[22] - 上交所总经理蔡建春建议把REITs发展成市场[23] - 2025年吉林成功退出地方债务重点省份，高风险金融机构清零，开展零基预算改革，加强财政绩效管理[23] - 中东冲突升级，特朗普表示与伊朗不达成协议除非其无条件投降，美国海军计划护送船只穿越霍尔木兹海峡，以色列对伊行动进入下一阶段，伊朗做好长期战争准备[23] - 美国2月非农就业人口减少9.2万人，失业率4.4%，平均时薪同比涨幅升至3.8%，市场对滞胀风险担忧加剧[24] - 贝莱德旗下私募信贷基金限制赎回，投资者提款上限封顶至5%[24] - 摩根大通建议对2年期美国国债战术性空头头寸获利了结[24] - 多家公司有债券相关重大事件，如评级调整、到期未偿付借款、总裁变更等[24][25] - 标普调低美团主体信用评级，惠誉授予衡阳城发首次评级[25] 债市综述 - 中国银行间债市维持整理局面，主要利率债收益率走势分化，国债期货主力合约窄幅波动，30年期主力合约收涨0.03%[26] - 交易所债券市场部分债券涨跌，万得地产债30指数和高收益城投债指数收涨[26] - 中证转债指数和万得可转债等权指数上涨，部分转债涨幅居前，部分转债跌幅居前[27] - 货币市场利率多数上行，Shibor短端品种多数上行，银行间回购定盘利率和银银间回购定盘利率多数上涨[27][28][29] - 财政部30年期固息债和进出口行3年期固息债中标情况[29] - 欧债收益率集体上涨，美债收益率涨跌不一[29][30] 汇市速递 - 在岸人民币对美元收盘上涨，人民币对美元中间价调贬[31] - 纽约尾盘美元指数下跌，非美货币多数上涨，离岸人民币对美元上涨[31] - 央行行长潘功胜表示人民币对美元汇率升值原因，中国无意通过汇率贬值获取贸易竞争优势[31] - 我国外汇储备余额连续7个月增长，黄金储备连续16个月增加[32] 研报精粹 - 中信证券认为国内稳增长政策或需二次发力，美国经济有滞胀风险，A股赚钱效应、国债利率中枢、黄金表现有预期差[33] - 中信证券指出2月美国非农就业人数低于预期、失业率高于预期，就业市场不稳定，美联储货币政策前景不确定性上升[33] - 中金公司解读《政府工作报告》认为经济增长目标兼顾长短期，货币与财政政策灵活积极，消费和产业政策有重点[34] - 华泰固收点评政府工作报告称政策强调调结构、防风险、促改革，要打牢几个基础[35] - 中信建投解读政府工作报告指出政策总基调“稳中求进、提质增效”，财政货币政策搭配延续积极框架[35] - 西部固收预计两会对债市影响中性，后续关注地缘冲突、降息预期、物价回升情况[35] 今日提示 - 3月9日有277只债券上市、123只债券发行、99只债券缴款、479只债券还本付息[36] 股票市场要闻 - 证监会主席吴清表示“十五五”完善稳市机制，发展多元股权融资，拓展私募股权和创投基金退出渠道，服务新质生产力，发展期货和衍生品市场[38] - 央行行长潘功胜表示会同证监会实施支持资本市场政策工具，支持中央汇金公司发挥类平准基金作用[38] - 证监会发布《关于短线交易监管的若干规定》，明确适用主体和券种范围[38] - A股三大指数震荡走高，市场成交2.22万亿元，部分板块表现活跃，部分板块表现不振[39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 通过宏观基本面和技术面分析，对2026年3月9日及3月期货主力（连续）合约行情走势作出预测，同时提供宏观资讯、交易提示及商品期货相关信息[2][6] 各部分总结 期货行情前瞻要点 - 3月9日，股指期货IF2603、IH2603、IC2603、IM2603大概率偏弱震荡，给出对应阻力位和支撑位；国债期货T2606、TL2606大概率震荡整理，给出对应阻力位和支撑位；黄金期货AU2604大概率震荡整理，阻力位1162.0和1167.5元/克，支撑位1129.2和1121.1元/克；白银期货AG2606大概率偏弱震荡，阻力位22000和22584元/千克，支撑位20681和20400元/千克；铂期货PT2606大概率震荡偏弱，阻力位560.5和570.0元/克，支撑位545.0和533.1元/克；钯期货PD2606大概率震荡偏弱，阻力位421.5和428.0元/克，支撑位406.8和400.0元/克；铜期货CU2604大概率偏弱震荡，阻力位101200和102300元/吨，支撑位99600和98600元/吨；铝期货AL2604大概率震荡偏强，阻力位25630和26250元/吨，支撑位24710和24630元/吨；氧化铝期货AO2605大概率震荡偏强，阻力位2975和2998元/吨，支撑位2832和2826元/吨；锌期货ZN2604大概率偏强震荡，阻力位24440和24670元/吨，支撑位24210和24110元/吨；镍期货NI2605大概率偏强震荡，阻力位138600和140000元/吨，支撑位135100和134100元/吨；锡期货SN2604大概率震荡整理，阻力位401800和407700元/吨，支撑位381100和375600元/吨；碳酸锂期货LC2605大概率偏强震荡，阻力位161200和164700元/吨，支撑位151800和149000元/吨；螺纹钢期货RB2605大概率偏强震荡，阻力位3111和3127元/吨，支撑位3088和3080元/吨；热卷期货HC2605大概率偏强震荡，阻力位3261和3271元/吨，支撑位3230和3223元/吨；铁矿石期货I2605大概率偏强震荡，阻力位779和784元/吨，支撑位771和766元/吨；焦煤期货JM2605大概率震荡偏强，阻力位1176和涨停板1195.5元/吨，支撑位1133和1127元/吨；玻璃期货FG605大概率偏强震荡，阻力位1111和1120元/吨，支撑位1087和1084元/吨；纯碱期货SA605大概率偏强震荡，阻力位1288和1300元/吨，支撑位1243和1235元/吨；烧碱期货SH605大概率震荡偏强，阻力位2500和涨停板2551元/吨，支撑位2405和2384元/吨，收盘在涨停板2551元/吨概率较大；原油期货SC2604大概率震荡偏强，阻力位760和涨停板771.8元/桶，支撑位711和705元/桶，收盘在涨停板771.8元/桶概率较大；燃料油期货FU2605大概率震荡偏强，阻力位4500和涨停板4548元/吨，支撑位4320和4281元/吨，收盘在涨停板4548元/吨概率较大；低硫燃料油期货LU2605大概率震荡偏强，阻力位5000和涨停板5032元/吨，支撑位4850和4816元/吨，收盘在涨停板5032元/吨概率较大；液化石油气期货PG2604大概率震荡偏强，阻力位5573和涨停板5616元/吨，支撑位5400和5350元/吨，收盘在涨停板5616元/吨概率较大；线性低密度聚乙烯期货L2605大概率震荡偏强，阻力位7900和涨停板7944元/吨，支撑位7800和7772元/吨，收盘在涨停板7944元/吨概率较大；聚丙烯期货PP2605大概率震荡偏强，阻力位8000和涨停板8044元/吨，支撑位7950和7894元/吨，收盘在涨停板8044元/吨概率较大；纯苯期货BZ2604大概率震荡偏强，阻力位8100和涨停板8155元/吨，支撑位8000和7900元/吨，收盘在涨停板8155元/吨概率较大；苯乙烯期货EB2604大概率震荡偏强，阻力位9550和涨停板9587元/吨，支撑位9450和9336元/吨，收盘在涨停板9587元/吨概率较大；PTA期货TA605大概率震荡偏强，阻力位6298和涨停板6316元/吨，支撑位6200和6150元/吨，收盘在涨停板6316元/吨概率较大；对二甲苯期货PX605大概率震荡偏强，阻力位8980和涨停板9028元/吨，支撑位8850和8800元/吨，收盘在涨停板9028元/吨概率较大；PVC期货V2605大概率震荡偏强，阻力位5450和涨停板5466元/吨，支撑位5330和5298元/吨，收盘在涨停板5466元/吨概率较大；丁二烯期货BR2605大概率震荡偏强，阻力位15600和涨停板15725元/吨，支撑位14830和14650元/吨，收盘在涨停板15725元/吨概率较大；甲醇期货MA605大概率震荡偏强，阻力位2755和2818元/吨，支撑位2630和2615元/吨；乙二醇期货EG2605大概率震荡偏强，阻力位4568和涨停板4597元/吨，支撑位4480和4450元/吨，收盘在涨停板4597元/吨概率较大；瓶片期货PR605大概率震荡偏强，阻力位7300和涨停板7344元/吨，支撑位7150和7100元/吨，收盘在涨停板7344元/吨概率较大；豆粕期货M2605大概率偏强震荡，阻力位2992和3000元/吨，支撑位2922和2915元/吨；豆油期货Y2605大概率震荡偏强，阻力位8800和涨停板8910元/吨，支撑位8448和8412元/吨；棕榈油期货P2605大概率震荡偏强，阻力位9664和涨停板9788元/吨，支撑位9324和9290元/吨，收盘在涨停板9788元/吨概率偏大；集运欧线期货EC2604大概率震荡偏强，阻力位2084和2199点，支撑位1892和1753点[2][4][5] - 2026年3月，股指期货IF、IH、IC、IM主力连续合约大概率偏弱震荡，给出对应阻力位和支撑位；黄金期货主力连续合约大概率宽幅震荡，阻力位1210.3和1258.7元/克，支撑位1102.1和1053.7元/克；白银期货主力连续合约大概率震荡偏弱，阻力位25141和26850元/千克，支撑位19609和17620元/千克；铂期货主力连续合约大概率震荡偏弱，阻力位634.2和649.3元/克，支撑位522.3和490.3元/克；钯期货主力连续合约大概率震荡偏弱，阻力位472.4和497.4元/克，支撑位388.6和366.3元/克；铜期货主力连续合约大概率偏弱震荡，阻力位105800和114000元/吨，支撑位96600和95000元/吨；铝期货主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，阻力位26190和27000元/吨，支撑位23020和22680元/吨；氧化铝期货主力合约AO2605大概率震荡偏强，阻力位3119和3277元/吨，支撑位2730和2651元/吨；锌期货主力连续合约大概率偏弱震荡，阻力位25020和25380元/吨，支撑位23800和23670元/吨；镍期货主力连续合约大概率偏弱宽幅震荡，阻力位141900和146600元/吨，支撑位130300和125000元/吨；锡期货主力连续合约大概率震荡偏弱，阻力位470000和500000元/吨，支撑位378800和349300元/吨；碳酸锂期货主力连续合约大概率震荡偏弱，阻力位189400和200000元/吨，支撑位139300和123900元/吨；螺纹钢期货主力合约RB2605大概率宽幅震荡，阻力位3177和3242元/吨，支撑位3006和2900元/吨；铁矿石期货主力合约I2605大概率震荡偏强，阻力位831和857元/吨，支撑位736和725元/吨；焦煤期货主力合约JM2605大概率震荡偏强，阻力位1288和1385元/吨，支撑位1062和1022元/吨；玻璃期货主力合约FG605大概率震荡偏强，阻力位1166和1225元/吨，支撑位1015和973元/吨；纯碱期货主力合约SA605大概率震荡偏强，阻力位1339和1390元/吨，支撑位1146和1123元/吨；原油期货主力连续合约大概率震荡偏强，阻力位1000和1200元/桶，支撑位490和480元/桶，将创下上市以来新高；燃料油期货主力合约大概率震荡偏强，阻力位5500和6000元/吨，支撑位3000和2950元/吨，将创下上市以来新高；线性低密度聚乙烯期货主力合约L2605大概率震荡偏强，阻力位8757和9541元/吨，支撑位6597和6500元/吨；聚丙烯期货主力合约大概率震荡偏强，阻力位9633和10642元/吨，支撑位6611和6540元/吨；PTA主力合约大概率将震荡偏强，阻力位6662和8062元/吨，支撑位5250和5150元/吨；PVC期货主力合约大概率震荡偏强，阻力位5957和6223元/吨，支撑位4758和4681元/吨；苯乙烯期货主力合约大概率震荡偏强，阻力位10506和11515元/吨，支撑位7500和7337元/吨[6][7] 宏观资讯和交易提示 - 央行行长潘功胜表示今年实施适度宽松货币政策，灵活运用降准降息等工具，保证市场流动性充裕，引导和调控利率水平，会同证监会实施支持资本市场政策工具[8] - 证监会主席吴清表示近期将深化创业板改革，增设上市标准，优化再融资机制，“十五五”时期完善稳市机制，发展多元股权融资，拓展私募股权和创投基金退出渠道，发展期货和衍生品市场[10] - 国家发改委主任郑栅洁预计今年GDP增量超6万亿元，将设立国家级并购基金，引导撬动资金超1万亿元[11] - 财政部部长蓝佛安表示今年继续实施积极财政政策，支出总量、新增政府债券规模、中央对地方转移支付创“新高”，安排1000亿元推出财政金融协同促内需政策，叠加2500亿元消费品以旧换新政策[11] - 外交部发言人毛宁敦促各方停止军事行动，避免霍尔木兹海峡局势升级[12] - 商务部部长王文涛表示今年将从办活动、出政策、优场景三方面打造“购在中国”品牌，出台商品消费扩容升级、离境退税2.0版等政策[12] - 国务院新闻办公室解读“十五五”规划纲要草案，设置GDP增长目标，培育新兴产业，推动关键核心技术攻关，扩大开放，探索延长义务教育年限[13] - 十四届全国人大四次会议民生主题记者会，相关负责人就养老、就业、文旅等问题回答提问，争取建成养老服务网络，编制就业专项规划，培育旅游业[14] - 外交部长王毅表示今年是中美关系“大年”，要管控风险，解决台湾问题是历史必然，处理伊朗局势应遵循原则，中日关系取决于日方选择[14] - 截至2026年2月末，中国外汇储备规模34278亿美元，较1月末上升287亿美元，升幅0.85％，黄金储备7422万盎司，环比增加3万盎司[15] - 机构预计2月CPI同比上涨0.9%，PPI同比降幅缩窄至1.2%[15] - 霍尔木兹海峡商业运输近乎“停摆”，美油主力合约涨12.67%，布油主力合约涨8.76%，美国天然气期货涨近6%，卡塔尔能源部长警告油价可能冲至150美元/桶，花旗集团预计全球原油市场每天损失700万 - 1100万桶供应[16] - 中东冲突升级，特朗普称与伊朗不达成协议除非其无条件投降，美国海军计划护送船只，以色列对伊行动进入新阶段，伊朗做好长期战争准备[16][17] - 美国2月季调后非农就业人口减少9.2万人，失业率4.4%，平均时薪同比涨幅升至3.8%，市场对滞胀风险担忧加剧[17] - 美联储理事米兰表示应将利率降至中性水平，若本月不降息将投反对票[17] - 美国1月零售销售环比下降0.2%[18] - 2月份全球制造业采购经理指数为51.2%，较上月上升0.2个百分点[18] - 美国和以色列考虑派遣特种部队进入伊朗夺取浓缩铀[18] - 伊朗确定新任最高领袖为穆杰塔巴·哈梅内伊，特朗普威胁称未经其认可的伊朗新领导人“不会维持太久”[18] - 本周国内两会将闭幕，将公布2月通胀、外贸及金融信贷数据；国际上伊朗局势受关注，美国将公布通胀数据，北美进入夏令时；多家公司将披露财报，多场会议将举行[19] 商品期货相关信息 - 3月6日，国际贵金属期货普遍收涨，COMEX黄金期货涨2.02%，COMEX白银期货涨3.06%，中东冲突和美国非农数据推动贵金属价格上涨[19] - 上期所调整燃料油期货交易规则，包括日内开仓数量、涨跌停板幅度、保证金比例和手续费[20] - 上期能源调整原油和低硫燃料油期货日内平今仓交易手续费[20] - 上期能源调整原油和集运指数（欧线）期货涨跌停板幅度和保证金比例[21] - 上期所将再生铅纳入期货交割体系[21] - 郑商所

市场里程碑 - 首批商业不动产REITs项目于2026年春节前提交申报并获证监会及交易所受理，标志着中国REITs市场资产类型正式拓展至商业不动产领域 [1] - 节后第一周，上海地产、锦江、唯品会等3单项目的反馈意见即挂网披露 [1] - 首批项目底层资产质地优良，具备较好的代表性，审核问询从资产质量、合规性、收益稳定性及治理机制等方面进一步把关 [1] 监管审核重点：合规性 - 监管部门对影响资产持续有效运营、转让合法有效性等重大合规问题予以重点关注 [2] - 反馈意见明确关键合规手续不能缺失，例如一单项目存在消防验收等关键手续未取得的情形，被要求补办或取得主管部门出具的合规意见 [2] - 对资产转让限制予以关注，例如土地出让合同约定股权转让需告知出让方、产权证书附录记载项目用于租赁等情况，监管部门逐一问询是否已书面告知、出让方有无异议、证书表述是否构成转让限制 [2] - 强调REITs本质是资产上市，任何未解除的限制都可能影响转让合法有效性，需在信息披露文件中向投资者详细说明解除安排 [2] - 合规性要求不限于底层资产，还涵盖参与主体、产品发行交易、资金使用分配等影响产品运行的各个方面 [2] 监管审核重点：资产质量与运营 - 监管部门对资产质量与价值的关注贯穿从资产范围到运营能力再到治理机制的每一个环节 [3] - 关注资产边界清晰度，例如一单项目的外摆经营点位被问询权属及收入是否纳入项目公司，以确保资产范围完整和现金流根基稳固 [3] - 通过运营数据穿透审视收益稳定性，例如问询联营商户的收入保底条款是否可持续、商户续租率、未来新增竞品对客流的分流影响，以确保分派率来自实打实的现金流 [3] - 关注运营管理能力与机制，例如一单项目基础管理费收取比例低于历史人工成本占比，监管部门追问费率水平合理性、激励能否到人、奖惩是否对等，以促进运营团队与投资者利益绑定 [3] - 强调资产质量决定产品成色，REITs市场高质量发展需重视投资价值，发挥资产和资本的协同效应 [3][4] 监管原则与尺度 - 首批反馈意见体现了监管部门对资产合规性审核“严而有度、严而有方、严而有效”的精准施策理念 [1] - “严而有度”的总体思路可总结为重大性和建设性两项原则 [5] - 重大性原则将审核核心落脚于是否影响资产合法有效转让和运营持续性稳定性，对非关键合规手续在评估重大性基础上可采取差异化处理，避免“一刀切” [5] - 建设性原则允许在项目符合发行上市条件、能有效保护投资者权益的前提下，采用补办、有权部门出具说明、风险揭示及设置缓释措施等分类处理方式 [5] - 举例说明，对于历史加建形成的合规手续缺失，先量化评估其是否独立产生现金流及面积占比，若不独立产生收益且面积占比极低，可通过充分披露风险、设置缓释措施推进；若构成核心经营空间，则需补办手续或取得合规说明 [5] - 专家分析指出，需在严格遵循市场化法治化规则框架的同时让市场在资源配置中发挥决定性作用，激发市场经营主体创新活力 [6] - 应坚持合规为基、质量为本、效率为要，在严把准入关的基础上完善制度、明确预期、打造生态，避免“一刀切”，不追求形式上的“零瑕疵” [6] 市场意义与展望 - 此举体现了监管部门在增强制度包容性适应性方面的积极探索 [1] - 为商业不动产REITs市场注入可持续动能，助力实体经济高质量发展 [1] - REITs市场的核心目标是盘活存量、发挥投融资功能、服务经济社会发展大局 [5]

市场里程碑与首批项目概况 - 2026年春节前，首批商业不动产REITs项目提交申报并获证监会及交易所受理，标志着REITs市场资产类型正式拓展至商业不动产领域 [1] - 节后第一周，上海地产、锦江、唯品会等3单项目的反馈意见即挂网披露 [1] - 首批项目底层资产质地优良且具备较好的代表性，审核问询从资产质量、合规性、收益稳定性及治理机制等方面进一步把关 [1] - 专家认为首批反馈体现了“严而有度、严而有方、严而有效”的精准施策理念，为商业不动产REITs市场注入可持续动能 [1] 审核关注重点：合规性 - 监管部门重点关注影响资产持续有效运营、转让合法有效性等重大合规问题 [2] - 反馈意见明确关键合规手续不能缺失，例如有项目存在消防验收等关键手续未取得的情形，要求补办或取得主管部门合规意见 [2] - 关注资产转让限制，例如土地出让合同约定股权转让需告知出让方、产权证书附录记载项目用于租赁等情况，逐一问询是否已书面告知、出让方有无异议、证书表述是否构成转让限制 [2] - 强调REITs的本质是资产上市，任何未解除的限制都可能影响转让合法有效性，需在信息披露文件中详细说明解除安排 [2] - 合规性要求涵盖影响产品运行的各个方面，包括参与主体、产品发行交易、资金使用分配等事项 [2] 审核关注重点：资产质量与运营 - 监管部门对资产质量与价值的关注贯穿资产范围、运营能力、治理机制各个环节 [3] - 关注资产边界清晰度，例如有项目外摆经营点位的权属及收入是否纳入项目公司被重点问询，权属模糊将导致现金流归属不确定 [3] - 关注运营数据，例如问及联营商户的收入保底条款可持续性、商户续租率、未来新增竞品对客流的分流影响，以穿透审视租金收入稳定性 [3] - 聚焦运营管理能力与机制，例如有项目基础管理费收取比例低于历史人工成本占比，监管部门追问费率水平合理性、激励能否到人、奖惩是否对等 [3] - 专家指出，资产的质量决定了产品的成色，REITs市场高质量发展需重视投资价值，发挥资产和资本的协同效应 [4] 监管原则与尺度把握 - 盘活存量和投融资功能发挥、服务经济社会发展大局是REITs市场的核心目标 [5] - 首批反馈意见体现了监管部门对资产合规性审核“严而有度”的总体思路，可总结为重大性和建设性两项原则 [5] - 重大性原则是“有度”的导向，核心落脚点在于是否影响资产合法有效转让和运营持续性稳定性，对关键合规手续缺失要求补办，对其他非关键手续可基于重大性评估采取差异化处理 [5] - 建设性原则是“有度”的保障，在符合发行上市条件、能有效保护投资者权益的前提下，允许采用补办、有权部门出具说明、风险揭示及设置缓释措施等分类处理方式 [5] - 举例说明，对于历史加建形成的合规手续缺失，先量化评估其是否独立产生现金流及面积占比，若加建部分不独立产生收益且面积占比极低，可通过风险披露和缓释措施推进；若构成核心经营空间，则需补办手续或取得合规说明 [5] - 专家认为，市场监管与市场发展应实现动态平衡，需坚持合规为基、质量为本、效率为要，在严把准入关基础上完善制度、明确预期、打造生态，避免“一刀切”，不追求形式上的“零瑕疵” [6]

文章核心观点 - 政策红利集中释放 看好2026年上半年REITs市场表现 聚焦抗周期 高景气 强扩募三条主线 重视新政带来的结构性机遇 [1] 投资主线分析 - 主线一为分子端稳健 具备强抗周期属性的板块 包括消费基础设施 政策性保租房 市政环保等板块 [1] - 主线二为符合国家战略方向的高景气度板块 如数据中心板块 以及景气度边际修复的部分标的 包括部分仓储物流及高速公路项目 [1] - 主线三为受益于政策导向公募REITs作为资产上市平台的长期战略价值 原始权益人扩募诉求强 储备资产优质的相关标的 [1]

公募基金行业现状与规模 - 截至2025年10月，公募基金行业规模达36.96万亿元 [4] - 在低利率环境下，行业格局持续优化，公募基金作为工具化核心品类，规模稳步攀升 [4] 2026年行业增长核心驱动因素 - 长期资金持续入市形成增量支撑，包括保险、个人养老金、社保基金等 [4] - 低利率推动储蓄搬家，ETF、固收类等多元产品精准承接居民与理财资金 [4] - 费率改革、长周期考核等行业政策红利持续释放，提升产品吸引力与投资者体验 [4] 行业长期发展空间与竞争优势 - 公募基金依托服务新质生产力、REITs扩容等政策机遇，发展空间广阔 [4] - 投资者需求升级与数智化转型为行业带来增长动力 [4] - 其规范透明的制度体系、专业投研能力及资本市场稳定器作用，构筑了差异化竞争优势 [4] 2026年行业发展的积极背景 - “十五五”开局之年的政策红利有望持续释放 [4] - 新质生产力相关赛道的产业升级与REITs市场的深度扩容，为行业提供了穿越周期的优质资产池 [4] - 居民资产配置从不动产向金融资产迁移的长期趋势，为行业注入源源不断的增量资金 [4] 行业面临的挑战 - 全球宏观环境不确定性仍存，美联储政策调整与海外通胀波动可能引发跨境资金流动，考验大类资产配置精准度 [5] - 理财替代背景下，投资者对“低波动收益”诉求日益强烈，控制最大回撤成为产品竞争力核心标尺 [5] 行业应对挑战的能力建设 - 低利率环境为权益资产提供了估值支撑 [5] - 公募基金通过平台化投研体系建设、AI赋能的风险管控技术以及多元产品矩阵，正逐步形成应对挑战的核心能力 [5] - 行业将在“规模扩张”与“质量提升”的平衡中前行，通过深度服务实体经济与居民财富管理需求，助力金融行业高质量发展 [5]

政策发布与实施 - 中国证监会于12月31日正式印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套文件，该政策自2025年12月31日起实施 [1] - 公告共八条，明确了商业不动产REITs的定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 公告内容涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、压实基金管理人和专业机构责任、强化监管责任等方面，其他事宜参照基础设施REITs指引执行 [1] 产品运营与监管框架 - 明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [1] - 要求发挥基金管理人和专业机构作用，严格遵守执业规范和监管要求，同时强化监管责任，明确各监管机构需履行监管和风险监测处置等职责 [1] 市场支持与项目导向 - 商业不动产REITs将重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [2] - 优先聚焦于核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，并优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的项目 [2] - 优先推进的商业业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等 [2] 市场发展与机制建设 - 中国证监会将持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长 [2] - 将完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径 [2] - 将完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，并规范推介、询价、定价、配售等发售行为 [2] - 将结合不动产运营特点与风险收益特征，强化REITs信息披露和市场约束 [2] 行业意义与影响 - 业内人士指出，推动商业不动产REITs市场发展是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 该举措对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月15日至19日我国公募REITs二级市场价格整体下跌 成交规模和市场交投热情环比下降 华夏安博仓储REIT于12月19日上市 另有2只REITs产品项目状态更新 [1][2][4] 各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格持续下跌 加权REITs指数回报率为 -2.74% 与其他主流大类资产相比表现较弱 回报率排序为可转债>黄金>美股>纯债>A 股>原油>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs均下跌 回报率分别为 -2.05%和 -3.83% 各类REITs均下跌 生态环保类跌幅最小 回报率排名前三的是生态环保类、仓储物流类和园区类 分别为 -0.94%、 -1.52%和 -1.82% [16][17] - 单只REIT层面：排除华夏安博仓储REIT后 2只REITs上涨 75只下跌 涨幅前三为华安外高桥REIT和博时津开产园REIT 跌幅前三为华夏越秀高速REIT、华泰江苏交控REIT和中金山东高速REIT 年化波动率前三为浙商沪杭甬REIT、华安外高桥REIT和华夏南京交通高速公路REIT [20] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周78只已上市REITs总成交额23.0亿元 区间日均换手率均值0.51% 成交额前三为交通基础设施类、消费基础设施类和仓储物流类 换手率前三为水利设施类、新型基础设施类和仓储物流类 [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT和华夏安博仓储REIT 成交额前三为华夏中国交建REIT、华夏华润商业REIT和华泰江苏交控REIT 换手率前三为华夏安博仓储REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT和华泰南京建邺REIT [25] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额 -139万元 市场交投热情下降 不同底层资产中 净流入额前三为仓储物流类、新型基础设施类和保障性租赁住房类 单只REIT中 净流入额前三为南方润泽科技数据中心REIT、华泰江苏交控REIT和招商高速公路REIT [28] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额16927万元 较上周下降 周四成交额最高 为6467万元 单只REIT大宗交易成交额前三为中金联东科创REIT、中金湖北科投光谷REIT和华夏中国交建REIT [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月19日 我国公募REITs产品78只 合计发行规模2017.49亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [34] - 本周华夏安博仓储REIT于12月19日上市 发行规模24.48亿元 底层资产为仓储物流 [34] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市 14只为首发 6只为待扩募 [40] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” 易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已反馈” [41]