证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2025 07 28 年 月 日 房地产 C-REITs 周报——二季报业绩不佳，市场震荡下跌 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 1.56%。截至 7.25，本周（7.19-7.25， 下同）中证 REITs(收盘)指数下跌 1.79%，收于 860.1 点；中证 REITs 全 收益指数下跌 1.56%，收于 1087.4 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期 国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨 1.69%/上涨 2.27%/下跌 0.50%/上涨 4.07%/上涨 4.16%/上涨 0.04%。 其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第 7。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 12.34%。截至 7.25，本年中证 REITs(收盘)指数涨幅为 8.93%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 12.34%。 本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速 公路(申万)指数分别上涨 4.89%/上涨 26.56%/下跌 0.51%/上涨 0 ...

核心观点 报告对REITs市场进行多维度分析，涵盖行业动态、一级市场、市场表现、相关性、流动性和估值等方面 ，指出两单数据中心公募REITs公众认购活跃，本周REITs市场上行但总体成交活跃度下降，各细分板块表现和估值存在差异 行业动态 - 南方润泽科技数据中心REIT公众投资者有效认购基金份额286.16亿份，最终有效认购申请确认比例为0.31451695%，认购资金覆盖倍数为317.95倍，网下投资者有效认购申请确认比例为0.59921759% [2] - 南方万国数据中心REIT公众投资者有效认购户数约4.03万户，有效认购基金份额329.14亿份，最终有效认购申请确认比例为0.21976466%，认购资金覆盖倍数为455.03倍，网下投资者有效认购申请确认比例为0.60635372% [2] 一级市场 - 截至2025年7月18日，上市REITs发行规模达1771亿元，共发行68只 [9] 市场表现 - 本周（2025.7.14 - 2025.7.18），中证REITs全收益指数涨0.06%，REITs总指数涨0.01%，产权REITs指数涨0.27%，经营权REITs指数跌0.51% [3][18] - 大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.08个百分点，跑输中证全债指数0.09个百分点，跑输南华商品指数1.32个百分点 [3][18] - 个券层面，招商科创REIT、华夏金茂商业REIT、中金湖北科投光谷REIT领涨，涨跌幅分别为3.05%、2.24%、2.08%；中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、平安宁波交投REIT领跌，涨跌幅分别为 - 2.15%、 - 2.04%、 - 2.03% [3][18] 相关性 - 中证REITs指数与中证全债近20日、60日和250日相关系数分别为0.715、0.170、0.136，与南华商品指数相关系数分别为0.493、0.343、0.126等 [31] - REITs内部各细分类别指数间存在不同程度相关性，如产业园区REITs指数与能源设施REITs指数近20日相关系数为0.413 [32] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为4.96亿元，环比上周降9.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.95和1.95亿元，环比上周分别变化 - 10.9%和 - 8.6% [4][38] - 细分来看，园区基础设施、能源基础设施等各类REITs本周MA5成交额有不同变化，园区基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比22.8% [4][38] 估值 - 报告给出各REITs中债估值收益率及P/NAV的历史分位数，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率为6.00%，历史分位数22%，P/NAV为0.94，历史分位数26% [43]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，考虑到REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 报告各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.12%，中证REITs(收盘)指数下跌1.12%，收于876.6点；中证REITs全收益指数收于1103.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.82%/上涨0.93%/下跌0.18%/上涨6.12%/上涨0.62%/上涨0.90%，其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.05%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.03%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨2.03%/上涨20.34%/下跌0.08%/下跌1.45%/上涨15.14%/下跌3.56%，其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现回调行情，生态环保、仓储物流板块REITs回调幅度较小，保障房、产业园区板块REITs跌幅较大 [3][13] - 截至7.11，已上市REITs总市值约2051.6亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 1.54%，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业资产REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.48%/ - 2.09%/ - 2.86%/ - 1.09%/ - 0.55%/ - 0.41%/ - 2.05%/ - 1.28% [3][13] - 本周生态环保板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量177.2万股，日均换手率0.8% [4][16] - 分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金中国绿发商业资产REIT（2.5%）、华夏合肥高新REIT（2.1%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（2%） [4][16] - 分板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/0.8%/0.6%/0.7%/1.2%/0.9%/0.8% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.1%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键；建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.38%，中证REITs(收盘)指数下跌1.46%，收于880.9点；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.95%/上涨3.20%/下跌0.07%/上涨3.07%/上涨3.91%/下跌1.45%，恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.59%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.57%；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌0.33%/上涨21.06%/下跌0.09%/下跌7.39%/上涨12.52%/下跌5.09%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][10] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场下跌，能源基础设施、生态环保板块REITs跌幅较小，仓储物流、消费基础设施板块REITs（除新上市产品）领跌；已上市REITs总市值约2060.7亿元，平均单只REIT市值约30亿元；8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 0.86%；新上市产品中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT均以首日涨停封板 [3][12] - 各板块二级市场涨幅：仓储物流/产业园区（除新上市产品）/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施（除新上市产品）/水利设施REITs板块分别为 - 2.54%/-1.8%/-2.16%/-2.41%/-0.76%/-0.88%/-2.41%/-1.75% [3][12] - 本周市政水利板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量179.5万股，日均换手率0.8%；日均换手率最高的是中金亦庄产业园REIT（2.7%）；各板块换手率：仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块分别为0.9%/0.8%/1%/0.7%/0.8%/1%/0.8%/1.4% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（部收收益率）方面，位列前三的是华夏中国交建REIT（11%）、平安广州广河REIT（10.3%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的是中金厦门安居REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [17]

我国REITs市场发展现状 - 我国REITs市场总发行规模超过1800亿元 总市值突破2000亿元大关 [1] - 共上市66只REITs产品 上交所上市44只REITs产品 [1] 上交所REITs市场表现 - 上交所REITs产品发行规模约1230亿元 [1] - 上交所REITs产品市值达到1370亿元 [1] 政策与市场建设 - 中国证监会指导上交所积极打造REITs市场建设发展主阵地 [1]

市场回顾与观察 - 上周债券市场小幅上涨，中债-综合财富指数收涨0.13%，中债-综合全价指数收涨0.09%，利率债收益率普遍下行，短端下行幅度高于长端，1年期、3年期、5年期、10年期国开债收益率全周分别下行2.5bp、2.6bp、2.9bp、1.2bp，信用债收益率以下行为主，信用利差有所走扩 [12] - 央行提前续作1万亿3个月买断式逆回购，超预期将业务公告转为招标公告并将发布和操作时间大幅提升至月初，体现了央行对市场资金面的呵护态度，资金面转松，短端债券收益率显著下行 [12] - 中美最高领导人通话提振市场短期风险偏好，对长端债市形成压制，后市需关注中美关税二轮谈判结果和5月经济基本面数据情况 [13] - 美债收益率先下后上，前半周经济数据疲软带动市场降息预期升温，美债市场迎来反弹，而周五超预期的新增非农就业人数表明劳动力市场依旧稳健，市场对降息预期再度推迟，美债急速下跌 [13] - 我国REITs市场持续扩容，截至2025年6月5日，C-REITs总市值达到2019.91亿元，为历史首次突破2000亿元，其中上交所REITs总市值1352亿元，占比67%，上周中证REITs全收益指数上涨1.58%，经营权类整体表现强于产权类，年初至今中证REITs（14.4%）强于中证全债（0.71%）与沪深300（-1.55%） [14][15] 公募基金市场动态 - 上海市发改委发布《关于进一步加强项目储备谋划推动我市基础设施REITs提质扩容的通知》，建立"愿推尽推"动态储备库，支持各区、各有关企业积极梳理暂不符合REITs发行规模条件的优质项目，研究通过资产重组等方式将项目作为扩募资产注入已上市REITs平台，对于纳入储备库的优质项目，建立"绿色通道"机制，优先推荐至国家发展改革委 [16] - 自2025年3月2日国务院办公厅发布《关于做好金融"五篇大文章"的指导意见》提出"常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金"以来，已有多地政府鼓励推动公募REITs发展，REITs底层资产的品类将进一步扩容 [17] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 短期债基优选上周收涨0.04%，成立以来累计录得3.83%的收益 [3][20] - 中长期债基优选上周收涨0.10%，成立以来累计录得6.24%的收益 [4][20] - 低波固收+基金优选上周收涨0.25%，成立以来累计录得2.10%的收益 [5][20] - 中波固收+基金优选上周收涨0.31%，成立以来累计录得1.38%的收益 [6][20] - 高波固收+基金优选上周收涨0.41%，成立以来累计录得2.67%的收益 [7][20] - 可转债基金优选上周收涨1.09%，成立以来累计录得8.09%的收益 [8][20] - QDII债基优选上周收涨0.14%，成立以来累计录得7.30%的收益 [9][20] - REITs基金优选上周收涨0.49%，成立以来累计录得36.44%的收益 [10][20]

行业动态 - 5月26日，中金唯品会奥特莱斯REITs获反馈意见；5月30日，中银中外运仓储物流REITs和国泰君安临港创新智造产业园REITs扩募通过[1][7] 一级市场 - 截至2025年5月30日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只[8] 市场表现 - 本周（2025.5.26 - 2025.5.30），中证REITs全收益指数涨0.03%，产权REITs指数跌0.25%，经营权REITs指数涨0.46%[2][16] - REITs总指数跑赢沪深300指数1.08个百分点、中证全债指数0.01个百分点、南华商品指数1.62个百分点[2][16] - 华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏金茂商业REIT领涨，涨跌幅分别为4.26%、4.04%、3.59%[16] 相关性 - REITs指数与沪深300、南华商品指数等在近20日、60日和250日有不同相关系数[29] - REITs内部各细分类别指数在近20日、60日和250日有不同相关系数[30] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为4.76亿元，环比降23.7%；总成交量(MA5)为1.08亿份，环比降21.2%[3][36] - 交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比25.2%；园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比33.0%[3][36] 风险提示 - REITs基础资产项目未来经营情况不确定，测算现金流可能不符实际，募集发行进度或不及预期[3][44]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.03%，中证REITs(收盘)指数下跌0.10%收于868.4点，全收益指数收于1090.1点；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌1.08%/下跌1.32%/下跌0.26%/上涨0.95%/上涨1.36%/上涨2.17%，高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为12.62%，中证REITs(收盘)指数涨幅为9.98%；沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别下跌2.41%/上涨16.10%/下跌0.46%/下跌7.76%/上涨5.90%/下跌1.16%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场高位震荡，能源基础设施、交通基础设施板块REITs表现较优，产业园区、生态环保板块REITs回调 [3][12] - 截至5.30，已上市REITs总市值约1982.1亿元，平均单只REIT市值约30亿元；本周31支上涨、35支下跌，周均涨幅为 - 0.02%，华夏特变电工新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前 [3][12] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.35%/-0.64%/-0.04%/0.47%/0.97%/-0.37%/0.14%/-0.28% [3][12] - 本周保障房板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量175.5万股，日均换手率0.8%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰苏州恒泰租赁住房REIT（6.3%）、华夏特变电工新能源REIT（2%）、工银蒙能清洁能源REIT（2%） [4][15] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的分别是华夏中国交建REIT（10.8%）、平安广州广河REIT（10.6%）、中金安徽交控REIT（8.3%） [5][16] - P/NAV位于0.8 - 1.8区间，位列前三的分别是中金厦门安居REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏北京保障房REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.8） [16]

社融与信贷情况 - 2025年4月社会融资规模增量为1.16万亿元，略低于预期的1.26万亿元，存量增速8.7%，较3月提升0.3PCTS，同比多增1.22万亿元[2] - 4月金融机构各项贷款余额增速7.2%，信贷呈现票据冲量特征，增量同比少增4500亿元，为近五年同月均值的26.6%[2] 居民与企业信贷表现 - 4月居民信贷减少5216亿元，中长期和短期贷款分别减少1231亿元和4019亿元[3] - 4月企业信贷增量6100亿元，同比少增2500亿元，中长期贷款仅为近5年同月均值的48.9%[3] 货币供应量情况 - 4月M2增速8.0%，较上月提升1.0PCTS，M1增速1.5%，较上月下降0.1PCTS[4] 社融后续走势与政策 - 后续存量社融增速大幅上行可能性低，5月7日金融政策预计支撑信贷，助社融增速修复[4][9] - 短期内政策加码可能性下降，5 - 7月经济走势关键，若动能未修复，7月底政治局会议或加力稳增长政策[9] REITs市场情况 - 截止5月16日，中证REITs指数涨1.24%，全收益涨1.39%，强于上证指数等[10] - 近一周9个板块平均涨跌幅7正2负，消费基础设施板块涨幅3.76%最大，环保设施板块跌幅0.32%最大[10] - 近一周市场日均成交额5.13亿元，较上周下行1.44%，日均换手率0.69%，较上周均值上行[10]

通胀情况 - 2025年4月CPI环比+0.1%，同比-0.1%，核心CPI同比+0.5%，走势相对平稳[1][2] - 4月PPI环比-0.4%，同比-2.7%，预计未来3个月同比大概率持续为负[3][8][9] 进出口情况 - 4月出口和进口同比分别为+8.1%和-0.2%，均显韧性，但后续不确定性大[10] - 出口韧性源于转口贸易扩张和美国豁免约1000亿美元商品关税[11] - 进口韧性受进口来源地替代和逆向转口贸易双重影响[12] 政策情况 - 央行宣布降准降息，降准0.5个百分点释放约一万亿流动性，降息涉及多方面利率调整[14][15] - 政策具有提前对冲和精准投放金融资源的特征，后续仍有宽松空间[16][18] REITs市场情况 - 本周REITs市场反弹，中证REITs指数+0.28%，全收益+0.39%[19] - 近一周市场流动性边际下行，日均成交额5.20亿元，较上周下行7.18%[19]