资产配置策略 - 当前中国高净值客户首要需求是追求资产价值稳定，倾向于持有大量现金但面临低利率环境下实际回报难以抵御通胀的问题[2] - 针对风险偏好保守客户，建议将大部分资金配置于类现金资产如10年期左右中长期债券，其收益高于存款且对利率波动敏感度相对可控[2] - 建议股票类资产占比在25%左右是适合中国客户的水平，因客户更倾向资产平稳增长不愿承受过大市场波动[3] 股票投资观点 - 看好股票配置价值但需控制建仓节奏把握时机并注重板块选择，因美股港股A股等市场年内已有明显涨幅[2] - 在美国市场看好AI领域外，还看好医疗健康与银行业等基本面稳健板块[3] - 在欧洲市场倾向于配置分红率较高资产如高派息房地产投资信托基金[3] - 在亚洲市场持续看好中国香港市场科技与AI相关板块，并重点关注中国内地市场业绩优异公司特别是能源与高科技领域[3] 另类投资配置 - 家族办公室在另类投资上配置比例呈现明显上升趋势，从过去个位数百分比逐步提升至14%~15%增幅显著[4] - 若组合中已配置约20%股票，参考家族办公室做法将另类投资比例设定在14%~15%较合理，再搭配中短期债券和现金可构建兼顾收益与流动性组合[4] - 另类投资如对冲基金海外优质私募股权虽期限较长流动性较低，但回报相对稳健有助提升整体投资组合稳定性[4] 黄金配置价值 - 多国央行及主权基金持续增持黄金是购买主力，预计2025年央行黄金购买量保持在900~950吨，略低于过去三年每年逾1000吨但仍高于2022年前任何一年[5] - 黄金并非短期炒作标的而应视为长期配置一部分，尽管今年金价累计上涨约55%但判断长期仍将稳步上行，未来12个月目标金价为4200美元/盎司[5] - 建议逢低买入黄金配置比例约为5%，强调分步投入不宜一次性重仓，若未持仓不建议追高应等待回调机会[5] 艺术收藏与财富管理 - 高净值人士在艺术品上财富配置逐步提高，2025年高净值收藏家平均将20%财富配置于艺术领域较2024年15%显著提升[6] - 中国内地超高净值人群在艺术资产上配置比例最高达44%，平均财富值达2740万美元在十大受调查市场中位居榜首[6] - 家族传承为收藏核心，在继承艺术品Z世代中近九成选择将作品保留，约80%跨世代受访者计划未来将收藏品传承给子女或配偶[6] 公司业务与市场定位 - 瑞银集团在全球投资资产达6.9万亿美元，财富管理全球投资资产达4.7万亿美元，在亚太地区投资资产约8160亿美元是亚洲最大财富管理机构[7] - 公司最重要使命是协助客户实现流动性长久性与传承目标，通过瑞士银行中国和瑞银证券两个平台实现差异化服务覆盖[7] - 在粤港澳大湾区通过联动香港深圳和广州业务分支机构充分发挥一体化银行优势增强跨境业务联动[8] - 公司专注服务中国市场高净值和超高净值客群，同时将中国客户引向全球并为国际客户对接中国机遇[9]

投资组合构建理念 - 长期财务成功的关键在于维持平衡的投资组合，以在经济和股市动荡时期保护财富 [1] - 平衡投资组合的核心观点是当某一资产类别下跌时，另一资产类别的增长可以抵消损失，从而避免因过度依赖单一资产类别而遭受重大财务打击 [1] - 不存在适用于所有人的“完美”平衡投资组合方案，具体配置需根据投资者年龄、收入、家庭状况、目标等因素个体化定制 [3] 资产配置核心框架 - 面向投资期限10年及以上、风险偏好为中度至激进的投资者，推荐“理想多元化”模型 [4] - 股票/基金配置比例为40%-50%，主要目标为增长和资本增值 [5] - 债券配置比例为15%-25%，主要目标为稳定性、收入和降低波动性 [7] - 现金或现金等价物配置比例为5%-10%，主要目标为流动性和作为应急资金 [7] 股票资产细分 - 美国大盘股配置比例为20%-25%，提供稳定性和蓝筹股敞口 [5] - 美国中盘和小盘股配置比例为5%-10%，具有更高的增长潜力和风险 [7] - 国际发达市场股票配置比例为5%-10%，实现全球多元化 [7] - 新兴市场股票配置比例为5%-7%，属于高风险高回报资产 [7] 固定收益资产细分 - 政府债券配置比例为5%-10%，作为安全避风港和经济衰退对冲 [7] - 公司债券配置比例为5%-10%，提供收入且收益率略高 [7] - 国际债券配置比例为0%-5%，实现全球多元化 [7] 另类资产配置 - 房地产（REITs或直接投资）配置比例为10%-15%，用于对冲通胀和产生被动收入 [7] - 加密货币/数字资产配置比例为1%-5%，属于高风险高潜在回报资产 [7] - 其他另类资产（可选）配置比例为0%-5%，用于多元化和低相关性，包括商品（黄金、白银）和私募股权/风险投资 [7] 现金及储蓄工具 - 高收益储蓄/定期存款配置比例为3%-5%，属于低风险并产生部分利息 [7] - 货币市场或短期债券配置比例为2%-5%，用于短期资金存放 [7]

核心观点 - 仅靠储蓄难以实现财富显著增长 传统储蓄账户年化收益率低于1% 无法有效应对通胀和生活成本上升 [1] - 将闲置现金投入运作是实现财务自由的关键 提出四种具体方法 [2] 投资策略 - 将部分现金配置于投资是财富积累的主要途径 需保留部分资金于活期和储蓄账户以备日常开支和紧急情况 [3] - 担忧市场波动性可先从简单的指数基金或交易所交易基金入手 此类基金追踪标普500等主要市场指数 长期表现优于普通储蓄账户 且因分散化而风险低于持有少数个股 [4] - 投资可超越股票进行多元化配置 房地产是另一财富积累工具 房地产投资信托基金允许直接从经纪账户购买商业地产份额 支付股息且走势通常与股票不同 有助于平滑市场波动 [5] 税务优化账户 - 利用税收优惠账户可通过投资免税或延税来优化储蓄并最小化税务负担 [6] - 雇主赞助的401(k)计划是良好起点 尤其当公司提供匹配时 传统401(k)计划供款为税前 可降低应税收入 但退休后提取需纳税 罗斯401(k)计划供款为税后收入 退休后提取免税 [7] - 个人退休账户也值得关注 传统IRA允许当前供款抵扣 罗斯IRA让资金免税增长且在退休时免税提取收益 [8]

香港证监会推出房地产基金专线政策 - 香港证监会于10月13日宣布推出“房地产基金专线”，以便利认可新的房地产投资信托基金（REITs）公开发售，持续推动香港REITs市场发展 [1] - 该一站式专线允许本地及国际REITs申请人以保密形式进行上市前咨询，旨在加强上市准备工作的效率 [1] - 香港证监会已精简REITs的认可程序及提交文件规定，新申请在一般情况下可在受理后四星期内作出决定 [1] - 为便利现有REITs的二次发行，香港证监会已向基金经理发出通函阐明简化后的文件规定 [1] 香港REITs市场现状 - 根据中金公司统计，香港REITs市场现有11只上市REITs，市场呈现高度集中化特征 [1] - 领展房产基金占总市值的七成以上，大部分REITs投资于传统商办类资产 [1] - 投资者结构方面，大部分REITs持有人以发行人及战略配售投资者为主，边际上降低了市场流动性 [1] REITs市场互联互通与发展前景 - 政策层面正积极推进REITs互联互通机制，中国证监会去年4月发布的5项对港合作措施中提到，将REITs纳入沪深港通 [2] - 纳入机制拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，旨在进一步丰富沪深港通交易品种 [2] - 专家观点认为，此次政策彰显香港推动REITs市场长远发展的决心，通过提升监管透明度与效率增强香港作为集资及投资枢纽的吸引力 [2] - 该政策有望吸引更多国际REITs参与，丰富市场生态，同时为内地房地产商提供新的融资渠道，助力缓解资金压力 [2]

香港证监会推出“房地产基金专线”政策 - 香港证监会于10月13日宣布推出“房地产基金专线”，以便利认可新的房地产投资信托基金公开发售 [1] - 新的一站式专线允许本地及国际房地产基金申请人以保密形式咨询香港证监会，旨在加强上市准备工作的效率 [1] - 香港证监会已精简房地产基金的认可程序及提交文件规定，新基金认可申请预期在受理后四星期内作出决定 [1] - 为便利现有房地产基金的二次发行，香港证监会已向基金经理发出通函以阐明经简化的文件规定 [1] 香港房地产基金市场现状 - 根据中金公司统计，香港REITs市场现有11只上市REITs，市场呈现高度集中化特征 [1] - 领展房产基金占总市值70%以上，大部分REITs投资于传统商办类资产 [1] - 大部分REITs持有人以发行人及战略配售投资者为主，边际降低了市场流动性 [1] 政策背景与市场影响 - 政策层面正在积极推进REITs互联互通机制，中国证监会去年4月发布5项对港合作措施，计划将REITs纳入沪深港通 [2] - 专家观点认为，此次政策彰显香港推动房地产基金市场长远发展的决心，并通过提升监管透明度与效率增强香港作为集资枢纽的吸引力 [2] - 该政策有望吸引更多国际房地产基金参与，丰富市场生态，同时为内地房地产商提供面向资本市场的融资新渠道 [2]

市场现状与核心挑战 - 写字楼市场面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力 [1] - 市场分化趋势显著，但一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象 [1][2] - 租赁活动以企业搬迁为主导，市场处于租方主导阶段，租金预期趋于理性，空置水平或将温和上升 [3] - 互联网与发达交通网络正重塑市场格局，导致区域租金差缩小 [8] 潜在金融风险 - 当前写字楼资产收益率低、估值缩水，隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险 [1] - 需高度关注抵押物价值相关的金融风险，特别是防止“高评”导致“高贷” [2] - 大宗交易萎缩与REITs等退出渠道不畅，加剧了风险 [1] 行业需求与结构性变化 - TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定活力，科技类企业与消费品贸易企业扩张意愿相对明显 [3] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [8] - 不动产市场正经历从住宅开发旧模式向以经营现金流为核心的持有型不动产新模式转型 [4] 政策与体制障碍 - 国有写字楼业主面临管理体制约束，决策和定价机制僵化，导致市场自发调节功能受阻 [2][6] - 部分楼宇产权高度分散，小业主协同困难，导致楼宇运营效率低下和更新困难 [6] - 规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化 [6] - 政府将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，是供应量偏高的深层原因 [7] 应对策略与解决方案 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [1] - 短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场 [1] - 推动“商改保租房”等用途转化，鼓励老旧项目更新升级，以促进市场回归供需平衡 [5][7] - 应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环 [4] - 授权国企业主更多自主权，积极推进楼宇产权整合，增强规划调整灵活性 [6] - 允许土地用途在不同物业类型间弹性转换，是市场纾困的有效渠道 [7] 市场前景与投资动向 - 整体市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] - 在利率下行环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易 [8]

核心观点 - 尽管面临美国贸易政策风险和美联储降息不确定性 房地产投资信托基金仍具备结构性增长动力和估值修复潜力 [1][4][6] - 供应收紧延长房地产周期 而住宅 物流设施 数据中心等领域需求保持强劲 [1][4] - 亚太市场房地产板块展现防御性韧性 日本 澳大利亚 新加坡 中国香港等地存在特定投资机会 [6][7] 增长动力 - 房地产投资信托基金以本地需求为主且具备长期抗通胀租约 在贸易纷争环境中表现稳定 [3] - 新建项目供应有限导致供需失衡 支撑物业估值及租金水平 [4] - 住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升 电商及人工智能带动物流设施和数据中心需求增长 [4] - 历史数据显示当美国10年期国债收益率介于3%至5.25%时 房地产投资信托基金表现优于整体股市 当前相对股票处于历史性折让水平 [4] - 估值吸引和基本面改善促使私募基金参与市场 低息环境有利于并购交易推进 [4] 投资机会 - 亚太房地产成为防御性较高板块 日本开发商受股东回报政策改善推动 房地产投资信托基金受物流和酒店业催化 [6][7] - 澳大利亚住宅和零售房地产投资信托基金受强劲当地消费和降息政策支持 [7] - 新加坡零售和工业房地产投资信托基金因稳健股息增长和低空置率具有上行空间 [7] - 中国香港非必需品零售房地产投资信托基金可能受益于低收益率和与内地市场的互联互通安排 [7] - 宏观环境稳定和资本成本回落为房地产投资信托基金提供明朗前景 部分板块长期增长动力明确 [7]

香港地产股表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划物业投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推进REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益企业分析 - 恒基地产、新鸿基地产、信和置业等开发商料将受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增长带来的商场客流支持 [1] - 北部都会区发展可能推动农地加快收回 对恒基地产形成正面影响 [1] - REITs互联互通进展预期对领展产生积极影响 [1]

核心观点 - H股REITs中期业绩普遍承压 多数录得收益及物业收入净额下滑 但酒店旅游板块逆势增长 同时融资成本下降缓解压力 互联互通机制有望引入内地资金提升市场流动性 [1][2][3][4][5][6][7][8] 行业表现 - 写字楼零售物流业态持续面临挑战 香港物业市场疲软 空置率上升导致租金承压 [5][6][7] - 酒店旅游业表现突出 广州四季酒店经营收入达1.9亿元人民币创历史新高 平均入住率80.1%同比增1.1个百分点 [7] - 北京东方君悦大酒店平均入住率从54.8%跃升至71.5% 沈阳威斯汀酒店从49.7%升至52.3% [8] 财务数据 - 越秀房产基金收入总额9.66亿元人民币同比降6.6% 物业收入6.79亿元降8.6% [3] - 置富产业信托收益8.55亿港元同比降2% 物业收入净额6.13亿港元降3.2% [3] - 阳光房地产基金收益3.91亿港元同比降4.8% 物业收入净额3.07亿港元降5.4% [3] - 顺丰房托收益2.3亿港元同比增3.4% 物业收入净额1.92亿港元增6% [3] - 泓富产业信托收益2.06亿港元同比降4.3% 物业收入净额1.53亿港元降7.2% [4] 市场结构 - 香港11只上市REITs总市值1569亿港元 领展房产基金占比近70% [2] - 零售业态市值占比超七成 主要由领展房产基金贡献 [3] - 越秀房产基金为首个基础资产为内地物业的REITs 领展为亚洲规模最大REITs [2] 运营指标 - 顺丰房托出租率97.5%较期初降0.5个百分点 [6] - 越秀房产基金整体出租率82.2%同比跌1.8个百分点 [6] - 阳光房地产基金整体租用率89.2%较期初91.3%下降 [6] 融资环境 - 越秀房产基金融资成本4.03亿元人民币同比降13.5% 节省6300万元 [8] - 阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%低于去年同期的4.2% [8] - 置富产业信托融资成本1.73亿港元同比降12.6% [8] 政策动态 - REITs有望通过沪深港通进入内地市场 吸引内地个人及机构投资者 [1] - 互联互通机制有助于提升香港REITs市场活跃度及流动性 [1]

日本央行资产配置调整 - 日本央行行长植田和男表示正在考虑如何处理央行持有的房地产投资信托基金(REITs)和交易所交易基金(ETF)资产 [1] 日本央行投资组合 - 日本央行当前持有大量REITs和ETF资产 具体规模未在文中披露 [1] - 央行正在评估这些非传统货币政策工具的处置方案 [1]