房地产市场信心 - 76%的房地产经纪人对2025年房地产市场"非常有信心"及"比较有信心"，较上一年增长6个百分点 [1] 二手房市场活跃度 - 2025年4月全国百城二手房挂牌量接近270万套，同比增加18.6% [1] - 二手房买卖业务为房地产经纪人核心业务，占比56.3% [2] 经纪人工作重心 - 65.8%的经纪人将工作重心放在房源维护，55.5%放在客源维护 [1] - 不少经纪人关注房产政策及资讯 [1] 工作时长与效率 - 41.7%的经纪人平均每天工作8-10小时，32.9%工作6-8小时 [1] - 工作时长缩短主要因工作内容分配优化、效率提升及行业"反内卷" [1] 经纪人学习与能力提升 - 74.8%的房产经纪人每日学习时长超半小时，其中42.4%每天学习半小时至1小时 [2] - 52%通过公司内部线上课程提升，56%通过线下课程 [2] 从业者素质提升 - 大专以上学历从业者占比达55%，超越高中/中专及以下学历的45% [2] - 大专学历占比38.1%，本科学历16.4%，研究生及以上0.5% [2] 薪资结构与底薪变化 - 有固定底薪的经纪人占比41.4%，较上年增加6个百分点 [2] - 底薪2000-3000元/月的经纪人占比39.8%，近两成底薪高于3000元 [2] 行业性别与年龄结构 - 女性经纪人占比42.2%，较2022年增加4个百分点 [3] - 31-40岁经纪人占比37.8%，40岁以上占比逐年攀升 [3] 职业稳定性 - 57.2%的房产经纪人从业3年以上，其中5-10年占比23.3% [3]

诉讼核心内容 - 房地产经纪公司Compass对Zillow提起诉讼 指控其禁止私人房源上架的政策违反反垄断法 [1] - Compass称Zillow实施排他性政策 若房源在Zillow平台外营销超过一天 将禁止该房源出现在Zillow及其盟友Redfin和eXp Realty的搜索平台 [1] - Compass指控Zillow通过"Zillow禁令"确保所有房源流向其主导的搜索平台 从而货币化每套房源并保护其垄断地位 [2] 诉讼诉求 - Compass要求法院颁布禁令 禁止Zillow实施和执行"Zillow禁令"及类似政策 [3] - 公司要求陪审团审判并索赔未具体说明的赔偿金额 [3] - Zillow回应称诉讼指控毫无根据 将积极辩护 [3] 行业背景 - 美国房地产市场竞争加剧 全国房地产经纪人协会报告显示4月成屋销售下降 [4] - 4月经季节调整的年化成屋销售量为400万套 环比下降0.5% 创2009年住房危机以来4月最低销售速度 [5] - 3月销售速度同样为2009年以来同期最低 抵押贷款利率上升和房价上涨抑制了传统旺季的购房需求 [4][5]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升；国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [3][70] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周新房销售环比+10.0%，同比-18.5%；36城新房成交面积205.9万方，环比+10.0%，同比-18.5%；2025年6月1日至6月20日累计成交527.4万方，同比-11.0%；今年截至6月20日累计成交4753.2万方，同比-2.8% [13] - 上周二手房成交面积169.5万方，环比+1.6%，同比+1.4%；2025年6月1日至6月20日累计成交456万方，同比+7.0%；今年截至6月20日累计成交3853.6万方，同比+19.1% [17] - 13城新房累计库存7816.2万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为20.5个月，环比变动+0.8个月，同比变动-3.2个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、13.6个月、19.3个月、44.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.2个月、+1.2个月、+0.9个月 [29] 土地市场情况 - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城供应土地数量为368宗，环比-17.5%，同比-29.1%；供应土地建筑面积为1828.6万方，环比-21.7%，同比-30.9%；截至6月22日，2025年累计供应土地数量为11185宗，同比-10.9%，累计供应建筑面积为56857.4万方，同比-12.4% [43] - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城土地成交建筑面积1571.3万方，环比-24.1%，同比-31.8%；成交楼面价1732元/平，环比+32.0%、同比+30.0%；土地溢价率7.1%，环比+5.6%，同比+3.6%；截至6月22日，2025年累计成交土地建筑面积为49461.5万方，同比-5.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计15支，发行金额合计103.6亿元，环比-4.5%，同比+197.6%；上周偿还金额134.9亿元，净融资额为-31.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债269支，合计发行金额2234.9亿元，同比+7.7% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.5%、-1.1%，超额收益分别为-1.5%、-0.9%；29个中信行业板块中房地产位列第17 [3] - 上周上涨个股共13支，较前周减少20支，下跌股数为104支；涨幅居前五的为西藏城投、市北高新、*ST荣控、ST中珠、爱旭股份；跌幅前五为*ST中地、天府文旅、珠江股份、天保基建、*ST岩石 [59] - 上周47家重点房企中共计上涨7支，较前周减少8支；涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、融创中国、新城控股、碧桂园；跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团 [59] 行业政策跟踪 - 中央层面，国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [65][66] - 地方层面，成都推出“成都住建房产超市”；西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴；温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策；淄博优化住房公积金贷款政策；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [66] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][70] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][70] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][70]

贝壳发展历程 - 7年前正式上线 8个月内连接约1.7万家门店 成为地产行业首个真正意义上的平台公司[1] - 核心法则为开放 连接 打通 再造 通过VR等技术工具推动交易线上化 同时ALL IN人店模式提升线下服务标准化[2] - 7年间楼市从卖方市场转向买方市场 贝壳模式逐渐被行业认可 成为中小经纪品牌可借助的生态力量[2] 平台规模与战略 - 截至2024年底活跃门店数量达49693家 行业困难4年仍保持正增长[3] - 2024年推出"1+5个2"战略 从平台强管理转向共建生态 通过赔付共担 门店积分制等机制增强牵引力[3] - 2023年投入9000万元专项资源赋能门店 2024年计划增至4亿元 聚焦机制建设与服务承诺[5] 行业价值定位 - 对消费者提供两大核心价值：房源信息透明化 以及带看撮合交易服务标准化[8][9] - 对店东解决两大需求：收入保障与管理助力 通过生态共建缓解经营压力[11] - 当前经纪门店面临三重挑战：市场变化大 成交周期慢 人员管理难[12] 战略举措实施 - 推出门店积分制 累计分享1.1亿元权益值 覆盖1.2万家门店 建立服务品质量化标准[13][21] - 建立"品牌履约+平台兜底"双重保障机制 服务承诺累计提供近40亿元保障金额[13][21] - 实施品效商圈管理 限制无序扩张 推动商圈内资源高效流转[14] 生态共建机制 - 设立区域共治理事会 店东参与决策治理 实现平台生态自我进化[14] - 上线"店东直达号"收集近4000条反馈 形成沟通共建桥梁[19] - 保持3000人技术团队投入 强化线上获客与交易安全保障能力[23] 长期发展理念 - 通过"平台投入→店东资源→经纪人专业→客户满意"的长链条验证服务价值[23] - 坚持技术改造与生产关系重塑双轮驱动 改变行业传统模式[23] - 以持续投入体现长期主义 敢承诺敢赔付彰显发展信心[22]

贝壳发展历程 - 7年前贝壳上线后8个多月连接约1.7万家门店 成为地产赛道首个真正意义上的平台公司 [1] - 核心法则为开放连接打通再造 通过VR等技术实现线上化数字化 同时ALL IN人店模式提升线下服务标准化 [2] - 7年间楼市从卖方转向买方市场 贝壳模式逐渐被行业认可 成为中小经纪品牌可借助的力量 [2] 平台运营数据 - 截至2024年底贝壳活跃门店数量达49693家 行业困难4年仍保持正增长 [3] - 2024年推出"1+5个2"战略 从平台强管理转向共建生态 通过赔付共担门店积分制等机制增强牵引力 [3] - 2023年投入9000万元专项资源赋能门店 2024年计划增至4亿元聚焦机制建设和服务承诺 [5] 行业价值定位 - 经纪公司核心价值为房源信息提供和交易服务 贝壳前期主要发力房源透明化和服务标准化 [8][9] - 2021年后市场波动加剧 贝壳开始关注B端稳定性 品牌店东核心需求为收入和管理助力 [11] - 买方市场下门店面临三重挑战：变化大成单慢管理难 易导致服务品质下降或恶性竞争 [12] 战略举措 - 推出"1+5个2"战略 包含门店积分制等10项举措 通过生态牵引托举"看长"力量 [13] - 门店积分制覆盖约1.2万家门店 累计分享1.1亿元权益值 品牌服务承诺为700万客户提供近40亿元保障 [13][21] - 推出品效商圈限制无序扩张 升级共治机制成立区域共治理事会实现平台生态自我进化 [14] 运营机制 - 设置"店东直达号"倾听反馈 上线5个月收到76城近4000条建议 [19] - 保持技术投入 超3000名工程师专注线上展示AI应用等 实现线上线下服务闭环 [23] - 通过平台投入→店东资源→经纪人提升→客户满意的长路径验证"慢即是快"理念 [23]

战略发布 - 公司正式发布"1+5个2"战略体系 聚焦机制建设 服务承诺 业务助力等方向 并投入4亿元专项资源赋能门店成长 [1] - 战略以区域共治理事会为基础 围绕机制建设 公平透明 服务承诺 业务助力 荣誉打造五大方向 推出10项重点举措包括门店积分制 品效商圈 服务承诺 风险兜底等 [1] 门店支持举措 - 公司通过门店积分制引导经纪门店实现业绩和服务品质双提升 目前已累计覆盖门店超过12000家 发放权益值超1.1亿元 [1] - 成都作为首批试点城市 积分制自2024年7月实施以来覆盖3610家门店 店均获取权益值1.27万元 有效减轻经营压力并增强员工凝聚力和客户满意度 [2] 行业协同体系 - 公司通过ACN网络协作和区域共治理事会共建多门店协同作业体系 目前在全国已建立1899个区域共治理事会和534个品效商圈 实现多门店协同作业和资源共享 [1] - 举措旨在缓解经纪门店面临的变化大 成单慢 管理难三重挑战 通过好生态 提收入 助管理增加店东经营确定性 [1] 战略目标 - 公司将持续通过实际行动推动门店高质量发展 助服务者乐业 为消费者创造更值得信赖的服务体验 为行业注入可持续动能 [2]

房地产市场价格与结构 - 2025年一季度蒙古住宅平均售价为每平方米360万图格里克（7258.06元人民币），豪华住宅为710万图格里克（14314.52元人民币）[1] - 房地产交易结构中，土地占54%、住宅占41.8%、商业地产占3.4%、工业地产占0.3%[1] - 通过房产经济机构出售的住宅占房地产市场总价值的86%[1] - 按面积划分，50平方米以下住宅占20.3%、51至100平方米占46.6%、101至200平方米占20.4%、201平方米以上占12.8%[1] - 租赁类不动产中，住宅面积占63.1%，商业地产占26.7%，工业地产占9.8%、土地占0.4%[1] 房地产交易数据 - 房产经济机构共完成2203笔交易，出售和转让房地产面积达316.2万平方米，总价值为5385亿图格里克（10.86亿元人民币）[1] - 交易面积同比增长9.1%，价值增长5.8%[1] - 完成1912笔房地产租赁交易，面积为15.08万平方米，总值589亿图格里克（1.19亿元人民币）[1] 行业财务数据 - 一季度蒙古房地产行业实现净利润35亿图格里克（705.64万元人民币），收入为568亿图格里克（1.15亿元人民币），支出为533亿图格里克（1.07亿元人民币）[2] - 总资产达2255亿图格里克（4.55亿元人民币），其中流动资产1624亿（3.27亿元人民币），非流动资产581亿（1.17亿元人民币）[2] 行业机构数量 - 截至一季度末，房地产经纪机构共计302家，同比减少8家[2]

行业投资评级 - 维持房地产行业"增持"评级 [1] 核心观点 - 新房和二手房成交面积同环比均回落：36城新房成交面积166.2万方（环比-34.4%，同比-12.5%），15城二手房成交面积126.2万方（环比-23.7%，同比-17.1%）[3] - 城市更新政策持续释放动能：中央财政支持20个城市实施城市更新行动，包括北京、天津、苏州、广州等[3][75] - 库存去化周期分化：13城新房去化周期18.8个月（环比+0.5个月），其中三四线城市达42.4个月（环比+0.7个月）[3] 市场数据 新房市场 - 一线城市成交全面下滑：北京（环比-42%）、上海（环比-41%）、广州（环比-40%）、深圳（环比-34%）[13] - 能级城市表现：新一线城市杭州（环比-4.3%）、苏州（环比-17.3%），二线城市宁波（环比-12.8%），三四线城市温州（环比-28.6%）[15][19][20] 二手房市场 - 一线城市：北京环比-42.0%，深圳环比-33.6% [25][26] - 新一线城市：杭州环比-4.3%，苏州环比-17.3% [26][31] 土地市场 - 百城土地成交建面739万方（环比-68.4%），楼面价2278元/平（环比+45.9%），溢价率0.7%（环比-2.9%）[49] - 土地供应量锐减：百城供应土地建面1942.6万方（环比-46.0%）[45] 投资建议 房地产开发 - 推荐华润置地（预测2025年PE 5.99倍）、保利发展（PE 17.70倍）、滨江集团（PE 8.47倍）[8][10] - 建议关注绿城中国（未覆盖）[8] 物业管理 - 推荐华润万象生活（预测2025年PE 18.72倍）、绿城服务（PE 13.34倍）[8][10] 房地产经纪 - 推荐贝壳（未披露估值），建议关注我爱我家[9] 政策动态 - 中央层面：城市更新行动覆盖20城，包括哈尔滨、郑州、长沙等[75] - 地方政策：福建推进"好房子"建设试点，江苏实施房票安置和以旧换新政策[76]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第2周新房和二手房成交环比、同比均下降，土地市场成交建筑面积环比和同比大幅下降，但成交楼面价环比和同比上涨，土地溢价率环比和同比下降，房地产行业融资境内信用债发行金额环比增加、同比减少，净融资额为负 [3] - 当前政策已将稳定健康的房地产市场视为经济发展转型的必要条件，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况，推荐关注房地产开发、物业管理和房地产经纪领域的相关企业 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期和长期因素的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因二手房市场率先复苏且预计承接更多刚需和改善型刚需 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城新房成交面积环比-34.4%，同比-12.5%，2025年6月1日至6日累计成交同比-14.1%，今年截至6月6日累计成交同比-2.1%，一线城市新房成交面积环比降幅较大 [13] - 二手房成交上周15城二手房成交面积环比-23.7%，同比-17.1%，2025年6月1日至6日累计成交同比-2.7%，今年截至6月6日累计成交同比+19.9% [22] - 库存和去化13城新房累计库存环比-0.4%，同比-13.6%，去化周期为18.8个月，环比变动+0.5个月，同比变动-4.7个月，各能级城市去化周期有不同程度变动 [30] 土地市场情况 - 土地供应2025年6月2日至8日百城供应土地数量环比-51.0%，同比-38.3%，供应土地建筑面积环比-46.0%，同比-36.5%，截至6月8日，2025年累计供应土地数量同比-12.2%，累计供应建筑面积同比-14.4% [45] - 土地成交2025年6月2日至8日百城土地成交建筑面积环比-68.4%，同比-48.9%，成交楼面价环比+45.9%、同比+30.3%，土地溢价率0.7%，环比-2.9%，同比-2.7%，截至6月8日，2025年累计成交土地建筑面积同比-6.2% [49] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行信用债合计5支，发行金额合计73亿元，环比+48.8%，同比-21.9%，上周偿还金额119.8亿元，净融资额为-46.8亿元，2025年至今合计发行信用债240支，合计发行金额2018.9亿元，同比+0.8% [54][56] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅+0.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为0.9%、1.6%，超额收益分别为0.0%、-0.7%，29个中信行业板块中房地产位列第20 [3][61][63] - 个股方面，上周上涨个股共85支，较前周增长6支，下跌股数为28支，涨幅前五和跌幅前五的个股各有不同表现，47家重点房企中上涨16支，较前周减少8支，涨幅和跌幅位居前五的房企也各有不同 [65] 行业政策跟踪 - 中央层面，财政部、住房城乡建设部组织开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选，拟支持20个城市 [3][74][76] - 地方层面，福建、浙江、南通、江苏等地出台相关房地产政策，包括推进“好房子”建设、发行存量房专项债、优化住房公积金使用政策、发布住房和城乡建设工作要点等 [74][76] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8][75] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8][75] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9][75]

美国经济现状与风险 - 美国经济表面稳定但已出现裂痕 5月新增就业13 9万 失业率稳定在4%-4 2%区间 但企业因贸易政策不确定性导致招聘和投资冻结 [1] - 美联储因担忧新通胀风险暂停降息 去年短期利率降低1个百分点 今年长期借贷利率上升影响抵押贷款等成本 [5][6] 三大突发风险 劳动力市场 - 企业维持不招聘不解雇的脆弱平衡 一旦需求减弱可能引发连锁反应导致失业率快速上升 [4] - 咨询公司EY比喻为"被按在水下的沙滩球" 大型企业裁员可能引发行业跟风 [4] 消费者支出 - 消费者债务拖欠率持续上升一年 低收入借款人财务状况恶化可能引发支出放缓 [5] - 房地产市场卖家比买家多50万(2013年以来最大差距) 房价或下跌1% [5] 金融市场 - 借贷成本持续上升可能冲击股市 损害公司盈利并降低股票吸引力 当前高资产价格支撑企业投资和高收入消费 [6] - 全球投资者关注政府赤字融资问题 推高长期利率 [6] 企业应对策略 - 部分公司选择观望 暂不涨价以避免因临时性关税政策损害客户关系 [7] - 私募股权公司Carlyle指出企业最终需转嫁成本增长 因关税前库存即将耗尽 [7] - 房地产开发商Camden认为经济衰退关键取决于消费者是否疲软 [7] 政策与经济前景 - 经济学家认为衰退概率高于年初但低于4-5月 能源价格下降可能部分抵消关税通胀压力 [7] - 若特朗普放弃关税政策 经济扩张或延续2-3年 若持续政策摇摆可能导致2025年初崩溃 [8] - 当前10%关税增幅影响多数国家 更高关税暂缓至7月初 [7]