新修订《山西省物业管理条例》核心内容 - 新修订的《山西省物业管理条例》将于2026年1月1日起施行，旨在提升物业服务水平、规范物业管理活动、维护业主和物业服务人权益[3][8] - 条例修订后共7章90条，较原条例增加26条，重点加强党建引领、厘清职责边界、规范服务流程、提高业主自治能力并加大违规处罚力度[3][4][6][60][64] 党建引领与治理机制 - 明确物业管理坚持党委领导、政府监管，多方参与、协商共建的原则，建立健全社区党建引领的多元治理机制[3] - 要求县级以上政府建立物业管理联席会议制度，由街道/乡镇政府负责召集，协调解决物业管理重要问题[3] 物业服务区域管理 - 物业服务区域划分以建设用地规划许可证的红线图为基础，综合考虑共用设施、建筑规模等因素[11] - 新建物业出售前需向县级物业主管部门备案物业服务区域，已划定但未备案的需补备案[12] - 建设单位需按国家标准配置物业服务用房，具备水、电、暖等基本使用条件，物业服务用房属全体业主共有[12][13] 业主组织与物业管理委员会 - 明确业主大会成立条件：交付专有部分面积达总面积50%以上，或首套物业交付满两年且不足50%时，5%以上业主可申请召开首次业主大会[15] - 业主委员会每届任期不超过5年，可连任，成员5-15人单数，会议决定需全体成员半数以上同意[16][17] - 对不具备成立业主委员会条件的小区，街道/乡镇政府应组建物业管理委员会，其中业主代表占比不得少于1/2[20] 前期物业服务规范 - 住宅前期物业需通过招投标选聘企业，投标人少于3个或住宅规模小于3万平方米可协议选聘[24] - 前期物业服务合同期限最长不超过3年，新建住宅首套物业交付1年内，物业主管部门需组织实地核查服务等级[25][28] - 已竣工验收未出售或未交付的物业费由建设单位承担，交付后由业主承担[28] 物业服务内容与收费 - 物业服务合同需明确服务事项、质量、收费标准等，住宅前期物业和保障性住房收费实行政府指导价，服务不达标可降低收费标准[33][39][47] - 物业服务企业需公示营业执照、服务电话、收费明细、公共收益等信息，业主可提出书面异议[33][41] - 物业费包括公共部位维护、绿化、清洁等费用，电梯维护费和停车费另约定，不得擅自扩大收费范围[39][48] 物业使用维护与公共收益 - 禁止擅自拆改承重结构、私拉电线、携带电动自行车电池入户等行为，物业服务企业有劝阻、制止、报告责任[42][44][64] - 占用公共区域设置的车位属全体业主共有，收益归业主，建设单位不得对未售车位"只售不租"[45][55] - 公共收益需单独列账、独立核算，定期公示收支情况，业委会成立后需转入专用账户[47][58][66] 监督管理与法律责任 - 省物业主管部门需建立物业服务企业信用评价体系，定期公开信用信息，街道/乡镇政府每两年开展一次服务质量评价[61][65] - 对建设单位不履行保修义务、车位"只售不租"等行为，处5万-20万元罚款；对物业服务企业违规收费、拒绝退出等行为，处1万-20万元罚款[54][67] - 专业经营单位拒绝接收符合标准的设施设备，处10万-30万元罚款；挪用公共收益的，处挪用金额1-3倍罚款[55][71]

专题：2025熙说物业年度演讲：深水区 2025熙说物业年度演讲于12月2日在深圳举行，主题为：深水区。中物智库创始人杨熙在演讲中谈到， 物业原本就不是从服务业诞生的，而是从房地产的尾部工序长出来的。 他提到，作为交付闭环的一部分，物业从出生起就不是为服务价值而生的，它是为销售价值而存在的。 在国民经济行业分类中，物业一直从属于房地产的门类，更深的束缚来自于基因与文化。房地产的主线 文化是快、节点、听命令，物业的本质要求是慢、耐心连情绪。一个是硬逻辑，一个是软逻辑；一个是 销售导向，一个是关系治理导向；一个讲绝对服从，一个讲感知与协商。 杨熙表示，在房地产的黄金时代，物业公司得益于地产的助推快速发展，过得也还算不错。但在过去四 年里，一些房地产企业陆续的爆雷，开发商资金紧张，占用透支物业的现金流，项目停摆交付有问题， 迅速传导影响物业。"在项目的现场，所有的不满，所有的委屈，所有的落差，都要找到一个出口。于 是物业在现实中被迫成为了背锅的担当，情绪的吸收层，以及社会压力的缓冲器。" 因此，杨熙强调，脱离地产基因，并非是否定地产，而是要补全服务业的基因。"用服务的逻辑重塑组 织，用长期主义加关系代理，取代短期的 ...

行业起源与基因束缚 - 物业行业并非诞生于服务业，而是从房地产的尾部工序衍生而来[1][4] - 物业从诞生之初的核心目的就不是创造服务价值，而是为了辅助房地产销售价值而存在[3][6] - 在国民经济行业分类中，物业一直从属于房地产门类，其更深层的束缚源于与房地产一脉相承的基因与文化[3][6] 房地产与物业的核心文化冲突 - 房地产行业的主线文化是追求快速、注重节点、强调命令与服从，属于硬逻辑和销售导向[3][6] - 物业行业的本质要求是慢、需要耐心并处理情绪，属于软逻辑和关系治理导向[3][6] - 两者在逻辑、导向和管理思维上存在根本对立：一个讲绝对服从，一个讲感知与协商[3][6] 行业发展阶段与当前困境 - 在房地产的黄金时代，物业公司借助地产板块的助推得以快速发展，经营状况尚可[3][6] - 过去四年间，部分房地产企业陆续爆雷，开发商资金紧张，占用并透支了物业公司的现金流[3][6] - 房地产开发项目停摆及交付问题，其负面影响迅速传导至物业板块[3][6] - 在项目现场，业主的不满、委屈和期望落差需要出口，导致物业公司在现实中被迫成为责任的承担者、情绪的吸纳层以及社会压力的缓冲器[3][6] 未来转型方向 - 行业转型的关键在于脱离地产基因，其本质并非否定地产，而是需要补全服务业的基因[3][6] - 必须用服务业的逻辑重塑组织，用长期主义结合关系代理的模式，取代过去短期的KPI考核和销售思维[3][6] - 只有完成上述转变，才可能在以存量资产为主的时代建立可持续的经营模型[3][6]

市场整体表现 - 12月2日A股市场小幅调整，上证指数围绕3900点展开争夺，收盘报3892.55点，下跌0.55% [1][2] - 深证成指收于13045.95点，下跌0.77%，创业板指收于3065.15点，下跌0.88%，科创50指数下跌1.18%至1320.97点 [2] - 北证50指数相对抗跌，收于1404.73点，微跌0.29% [2] - 全市场超过4000只个股下跌，市场成交呈现萎缩趋势 [1] 消费电子行业 - 消费电子板块近期表现强势，板块指数已连续6日上涨 [3] - 政策层面利好频出，工信部等六部门提出到2027年形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点，消费电子与智能穿戴被列为重点方向 [6] - 北京市发布行动方案，提出构建“端侧AI芯片+视听算法+智能体”融合体系，重点发展AI电视、AI手机、AI眼镜、AI PC等新型智能终端 [6] - 行业头部企业密集发布新品，影石创新计划推出自有及合作孵化的无人机品牌，其中全景无人机将于2025年12月4日发售 [6] - 理想、谷歌与XREAL、阿里夸克、百度小度、华为等公司近期均推出或计划发布AI眼镜等新产品 [6] - 机构关注度显著提升，近1个月内立讯精密获得近500家机构调研，蓝思科技、工业富联均获得超百家机构调研 [7] - 银河证券认为板块反弹受政策及新品发布催化，经前期调整后估值具备性价比，推荐关注苹果链和华为链 [7] - 二级市场上，通宇通讯、道明光学连续4日涨停，瑞玛精密连续3日涨停，福蓉科技连续2日涨停 [3] 房地产及物业管理行业 - 房地产服务板块早盘走强，物业管理板块指数连续第7日上涨 [8] - 苏豪汇鸿高开后秒速涨停，连续第3日封板，股价创近2年来新高，恒银科技开盘约3分钟垂直涨停，陕西金叶、宁波富达等也直线拉涨停 [8] - 港股房地产板块同样大幅走强，辰兴发展高开涨逾24%，中国华星、中国上城、德祥地产、万事昌国际等均涨超10% [11] - 11月以来全国多地优化房地产政策，重庆优化公积金提取方式，杭州收购存量商品房用作保障房，泰州允许提取公积金支付物业费 [11] - 天风证券认为，头部房企得益于新货补充和集中度优势，板块低估值、低持仓且对政策敏感，伴随基本面悲观预期修正，具备较高安全边际和修复空间 [11]

担保事项概述 - 公司子公司深圳市金地物业管理有限公司于2024年2月向招商银行申请了总额不超过人民币250,000万元（即250亿元）的综合授信额度，授信期限最长不超过三年 [2] - 公司为该融资提供全额连带责任保证担保，并将公司及全资子公司东莞市金地房地产投资有限公司持有的金地物业合计100%股权质押予招商银行 [2] - 为优化股权管理结构，东莞金地将其持有的金地物业0.25%股权转让予公司，转让后公司直接持有金地物业100%股权 [3] - 公司于2025年11月28日与招商银行签署补充质押文件，将受让的0.25%股权补充质押，质押完成后公司持有金地物业股权质押比例为100% [3][6] 内部决策程序 - 公司于2025年3月21日、2025年6月30日分别召开董事会和年度股东大会，审议通过了《关于公司2025年度提供对外担保授权的议案》 [4] - 该议案授权公司董事长批准相关担保事项，新增担保总额度不超过人民币250亿元，有效期自2024年度股东大会决议之日起至2025年度股东会决议之日止 [4] - 本次质押担保调整事项在上述授权范围内，无需另行召开董事会及股东会审议 [4] 累计担保情况 - 截至公告披露日，公司对外担保余额为185.89亿元，占公司2024年经审计归属于上市公司股东净资产的比例为31.49% [6] - 其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额为131.67亿元，对联营公司及合营公司提供担保余额为54.22亿元 [6] - 公司无逾期担保 [6]

公司运营与支付情况 - 公司董事长兼CEO透露2025年是参与供应商相关会议最多的一年[1] - 公司应收账款问题自2022年开始恶化[1] - 公司应付账款问题是多年积累形成[1] - 公司下半年专项支付约11亿元历史超期款项[1] - 公司目前尚有少数遗留付款问题待解决[1] - 2025年下半年公司实际付款天数较上半年加速57天[1] 供应链管理策略 - 公司不希望简单将经营压力传导至供应链一线[1] - 公司关注避免供应商员工工资发放问题[1] - 公司上半年进行专项研究后下半年实施支付方案[1]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月1日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为442.54万港元 [1] - 共回购68.7万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股6.43港元至6.46港元 [1]

碧桂园服务(06098)发布公告，于2025年12月1日该公司斥资442.54万港元回购68.7万股，回购价格为每 股6.43-6.46港元。 ...

碧桂园服务(06098.HK)12月1日耗资442.5万港元回购68.7万股 碧桂园服务(06098.HK)11月28日耗资640万 港元回购100万股 相关事件 格隆汇12月1日丨碧桂园服务(06098.HK)发布公告，2025年12月1日耗资442.5万港元回购68.7万股，回购 价格每股6.43-6.46港元。 ...

文章核心观点 - 兴业证券张忆东团队认为中国资本市场正迎来一轮长期牛市，其逻辑基于中国综合国力的提升和经济增长方式的转变 [2] - 人工智能浪潮被视为与90年代互联网浪潮相似的资本开支驱动型机遇，但当前背景是中美大国博弈，科技成为主阵地 [2] - 新消费浪潮已经启动，未来消费市场将呈现“总量稳、新消费活”的格局 [2] - 保险业新会计准则（IFRS 17和IFRS 9）的实施，促使保险公司投资策略转向追求稳定性，更加青睐高股息股票 [3][4][5][6][7][8] - 新会计准则下，保险公司为降低利润波动，增配高股息资产趋势明显，FVOCI类股票占比显著提升 [8][9] - 未来险资对高股息股票，特别是港股高股息资产的增配空间巨大，预计将有数千亿规模资金流入 [9][10][11] 资本市场长期趋势 - 中国市场的“长牛”可理解为“金融强国牛”或“社会主义现代化强国牛”，立足于点本世纪中叶中国综合实力的提升 [2] - 宏观层面新旧动能切换趋势已在资本市场显现，新动能跑赢旧动能 [2] - 人形机器人产业处于萌芽期，类似2012到2013年的新能源车，未来几年中美预计将加大产业引导和政策补贴 [2] - 明年科技依然是市场主线，但新兴领域和传统领域将各有机会 [2] 保险新会计准则影响 - 新保险合同准则（IFRS 17）和新金融工具准则（IFRS 9）对险企投资产生重大影响，非上市险企将于2026年1月1日起执行 [3] - 金融资产重分类由“四分类”调整为“三分类”：FVTPL、FVOCI、AC [4] - 金融资产减值模型由“已发生损失模型”改为“预期信用损失模型” [4] - 折现率调整基于财报日市场利率，取消平滑机制，利润更易受市场利率波动影响 [4] - 新准则下险企调节利润途径减少，股票类资产价格变动更多直接影响当期损益 [5] - 保险资金的负债属性决定了其投资端“稳定压倒一切”的策略 [6] 险资高股息资产配置趋势 - IFRS 9下，险企为降低利润波动性，更青睐高股息股票，因其股息收入可直接计入当期损益，而估值波动不影响利润表 [7] - IFRS 17提高负债对利率波动的敏感性，配置高股息资产可起到利润平滑作用 [8] - FVOCI股票（多为高股息资产）占总股票比重从2023年末的22.3%提升至2025年6月末的40.2% [8] - 截至2025年二季度末，人身险和财产险公司的股票余额为3.07万亿元，较2024年末增长26.4% [9] - 上市七家险企FVOCI股票占总股票比重从年初的33.8%提升至41.1% [9] - 预计2025年-2027年，5家A股上市险企FVOCI高股息规模将达7222亿元、1.1万亿元及1.6万亿元，年新增规模2500-5000亿元 [10] 港股高股息资产投资机会 - 2025年险资举牌创近年新高，举牌23家上市公司，这些公司2024年ROE中位数约8.4%，举牌日股息率中位数约5.0% [10] - 举牌行业聚焦公用事业、银行、交通运输、非银等盈利稳健、高股息行业，且多为港股标的 [10] - 非上市险企2026年起执行新准则，将进一步提升高股息股票配置需求 [11] - 历史数据显示，一季度、四季度港股高股息资产取得正收益概率高，分别为72.7%和63.6%，收益平均值分别为3.21%、3.35% [11] - 截至11月3日，恒生高股息率指数的股息率为6.00%，与10年期国债收益率的利差为4.16个百分点 [11] - 投资思路包括关注盈利有向上弹性从而能增加分红的标的，如煤炭、有色、运营商、非银金融等行业龙头 [11] - 建议关注有安全边际、能提供稳定高股息的标的，如银行、石油、高速公路、公用事业等龙头 [11][12] - 关注港股本地优质高股息公司，如香港本地地产、公用事业、金融、综合行业等 [12]