数据中心REITs获批 - 全国首批2只数据中心REITs正式获批，包括南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT [1] - 申报不足3个月即获批复，显示监管层对推动新型基础设施建设的决心和效率 [1] - 填补国内REITs市场在数据中心领域的空白，标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"跃迁 [1] REITs底层资产情况 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽国际信息云聚核港A-18数据中心项目，拥有超5800个机柜，上架率超99% [3] - 南方万国数据中心REIT依托万国数据昆山的国金数据云计算数据中心项目，配备4192个机柜 [3] 行业意义 - 为数据中心运营商提供盘活存量资产、优化资本结构的新途径 [3] - 发行后可通过扩募持续引入市场化资金，满足高成长性企业对算力基础设施的持久投入需求 [3] - 有助于构建"重资产基础设施+轻资产运维服务"的业务架构 [3] - 引导更多社会资本以市场化方式参与算力建设，为科技创新和"数字中国"建设注入资金 [3] 市场影响 - 自2021年首批基础设施REITs试点以来，市场规模已突破2000亿元 [3] - 首批数据中心REITs落地将为REITs市场进一步发展注入新活力 [3] - 支持相关企业发展，体现金融服务实体经济的创新实践 [3]

文章核心观点 公司宣布对优先股分红，并计划剥离子公司Ault Capital Group，未来专注数据中心业务 [1][2][5] 分红信息 - 董事会宣布对13.00% D系列累积可赎回永久优先股每股派发0.2708333美元月度现金股息，记录日期为2025年6月30日，支付日期为7月10日 [1] - 董事会宣布对10.00% E系列累积可赎回永久优先股每股派发0.20833美元月度现金股息，记录日期为2025年6月30日，支付日期为7月10日 [2] 公司业务 - 通过全资子公司Sentinum拥有并运营数据中心，从事数字资产挖掘，为人工智能等行业提供托管和主机服务 [4] - 另一全资子公司Ault Capital Group是多元化控股公司，通过收购低估企业和颠覆性技术实现增长 [4] - 在剥离Ault Capital Group前，公司通过该子公司及其相关子公司和战略投资，为多个行业提供关键产品，还涉足私人信贷和结构化金融 [5] 剥离计划 - 公司预计在2025年12月31日左右剥离Ault Capital Group，剥离后将专注于数据中心运营，可能继续挖掘比特币 [5] - 2024年12月23日，公司向普通股股东和C系列可转换优先股股东发行100万股F系列可交换优先股，剥离将通过该优先股自愿交换Ault Capital Group的A类和B类普通股实现 [6] 公司信息 - 公司总部位于内华达州拉斯维加斯 [5] - 投资者可通过IR@hyperscaledata.com或1 - 888 - 753 - 2235联系公司 [9] - 建议股东、投资者等阅读公司在hyperscaledata.com投资者关系板块或www.sec.gov上的公开文件和新闻稿 [3]

项目获批与政策背景 - 南方万国数据中心REIT正式获批 募集资金规模19 33亿元 底层资产为昆山国金数据中心 [2] - 证监会宣布首批2只数据中心REITs注册 支持科技企业利用数据资产开展证券化融资 [3] - 2024年政策首次将数据中心纳入REITs试点 2025年进一步明确支持新型基础设施REITs发行 [3] 行业意义与示范效应 - 项目标志着资本市场服务数字经济取得突破 为数字基建打造全周期解决方案 [4] - 数据中心成为驱动数字经济核心基础设施 REITs发展为产业必然趋势 [4] - 项目客户包括中国电信等头部企业 近三年签约率100% 计费率超92% [5][6] 资产与财务影响 - 底层资产昆山国金数据中心拥有4000个7kW机柜 PUE值1 24低于行业水平 [5] - 出表后企业负债率降低1 2% ROE提升约4 4% 净回收资金超10亿元用于新项目 [6] - 万国数据通过REITs实现资产端重塑 管理端建立更完善激励约束机制 [6] 市场发展与融资创新 - 2023年数据中心机架规模810万架 市场规模1900亿元 三年复合增长率27 2% [8] - 上交所构建公募REITs ABS 科创债等全周期融资体系 破解行业退出难题 [8] - 万国数据ABS和REITs相继落地 开启数据中心证券化2 0时代 [7] 绿色与科技金融实践 - 项目2024年可再生能源使用比例达100% 年减排二氧化碳12万吨 [11] - 募集资金用于数据中心升级 提升算力水平 满足AI时代数字化需求 [11] - 项目为数字基建开创融资新模式 吸引社会资本投入数字经济领域 [11] 市场生态与扩容 - 沪市REITs达44只 发行规模1216亿元 覆盖仓储物流 产业园区等多元资产 [13] - 万国数据案例展示多层次REITs市场服务新基建的能力 增强市场韧性 [13]

政策动态 - 中国证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛上表示将强化股债联动并大力发展科创债，同时批复全国首批两只数据中心REITs注册 [1] - 国家层面密集出台政策支持数据中心等新型基础设施建设，明确将数据中心、人工智能等新基建领域纳入REITs支持范畴 [2] - 2025年全国两会上数字经济、人工智能与算力成为焦点议题，《政府工作报告》明确提出持续推进"人工智能+"行动 [2] 产品获批 - 首批两单数据中心公募REITs——南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT正式获批，由南方基金担任基金管理人 [1] - 这两只产品将分别在上交所和深交所上市，标志着国内REITs底层资产实现战略性扩容 [1] - 产品获批填补了数据中心领域市场空白，为行业通过资产证券化拓展融资渠道提供了创新性实践范例 [1][2] 底层资产 - 南方万国数据中心REIT以万国数据旗下昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目为底层资产 [3] - 南方润泽科技REIT以润泽智算科技旗下国际信息云聚核港A-18数据中心项目为底层资产 [3] - 昆山花桥项目是长三角数据交互中枢，京津冀项目是国家枢纽节点核心地带的重要基础设施 [3] 市场影响 - 公募REITs底层资产从传统领域延伸到数据中心这一新型基础设施领域，丰富了投资标的 [4] - 数据中心REITs推出为行业建设提供新融资渠道，吸引社会资本进入并推动REITs市场规模扩大 [4] - 文旅REITs也有新进展，丽江旅投拟以玉龙雪山为基础资产发行规模不低于25亿元的REITs [4][5] 市场现状 - 截至6月18日已上市公募REITs涵盖9大类行业共66只产品 [5] - 公募REITs业态不断丰富和底层资产多元化，为投资者提供更多机会并支持实体经济发展 [5] - 随着更多领域优质资产被纳入，公募REITs市场将迎来更广阔发展空间 [5]

数字经济与REITs创新 - 全国首批两单数据中心公募基金REITs获批，由南方基金独揽，合作方为A股润泽科技与港股万国数据[1][2] - 证监会近期发布政策支持人工智能、数据中心等领域发行REITs，标志着底层资产成功扩容并填补市场空白[2][6] - 数据中心作为算力核心基础设施，在推动数字化转型中扮演引擎角色，为数字中国建设注入动力[1][3] 合作方与底层资产 - 南方万国数据REITs以万国数据昆山花桥项目为底层资产，该项目是长三角数据交互中枢[4][5] - 南方润泽科技REITs以润泽科技京津冀枢纽节点项目为底层资产，支撑区域数字经济发展[6][7] - 万国数据连续四年位列中国算力中心服务商榜首，市场份额、规模及财务指标均行业第一[5] 市场影响与基金布局 - 润泽科技被90只基金纳入前十大重仓股，永赢科技智选混合基金持仓占比近9%[8] - 万国数据股价自2024年2月底反弹4.2倍，进入多只公募ETF重仓名单[8] - 明星基金经理如吴远怡、中欧基金等已在港股数据中心赛道重仓布局[9] 行业前景与战略意义 - 新质生产力驱动科技创新，算力被视为数字经济时代的新质生产力，"算力即国力"理念凸显[3][9] - REITs为数据中心行业开辟资产证券化路径，提供可复制的融资蓝本，提升资产流动性[6][7] - 南方基金计划通过精细化运营打造标杆项目，优化资本配置并赋能实体经济[10]

新基建与REITs创新实践 - 南方万国数据中心REIT获批，成为上交所首单数据中心类公募REITs，填补国内数据中心领域REITs市场空白 [1] - 中国证监会政策明确将数据中心等新基建领域纳入REITs支持范畴，旨在优化资产配置并拓宽融资渠道 [1] - 该产品为数据中心行业提供资产证券化融资的创新范例，推动行业资本运作模式标准化与市场化 [3] 数字经济与数据中心战略地位 - 2025年政府工作报告强调"人工智能+"行动，算力被视为数字经济核心生产力，数据中心作为算力承载基础设施重要性凸显 [2] - 昆山花桥数据中心项目作为底层资产，地处长三角一体化关键节点，定位为"长三角数据交互中枢" [2] - 万国数据连续四年位居中国信通院数据中心服务商十强榜首，在规模、能力及财务三项关键指标中均列行业第一 [3] 万国数据行业领导力与REITs示范效应 - 万国数据拥有24年数据中心托管经验，是中国市场份额最大的第三方数据中心服务商 [3] - 通过发行公募REITs，公司为行业开辟创新融资路径，推动资产流动性提升和价值释放 [3] - 该实践为行业提供可复制的融资蓝本，促进数据中心可持续发展 [3] 南方基金运营规划 - 南方基金将以精细化运营为核心，推动南方万国数据中心REIT高质量发展，目标打造行业标杆 [4] - 公司计划优化资产配置结构，提升资本运作效能，为投资者创造稳健价值 [4] - 通过金融创新驱动实体经济转型，助力新发展格局构建 [4]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：云服务与数据中心行业、TMT 行业 - **公司**：微软、亚马逊、谷歌、甲骨文、Cloudera、字节跳动、阿里巴巴、ServiceNow、Equinix、世纪互联、万国数据、金山云、金山国际、金山软件 纪要提到的核心观点和论据 - **云服务行业 2025 年第二季度趋势** - 海外客户调整 IT 预算，优化云基础设施层资源，微软捆绑销售 Azure 云及软件产品并提供折扣，提升用户体验和收入[2] - 美国数据中心选址向电价低的中部和西北部转移，甲骨文德州新数据中心预计贡献 80 亿美元订单，占新财年总收入超 10%[2][4] - 边缘计算按实际用量收费吸引中小企业，Cloudera 自建边缘节点 GPU 利用率比大型云厂商高 25%-30%，降低成本[2][5] - 海外云市场双寡头格局，AWS 和微软对 Deepseek 调用价高于官网；国内 1+3+n 结构，阿里领先但字节跳动 AI 云规模增长快[2] - **美国数据中心建设趋势** - 因电价和温度优势，选址从东部沿海和硅谷向中部和西北部转移，甲骨文德州新数据中心订单可观[4] - 中小企业边缘计算算力租赁需求强，按用量收费提高 GPU 利用率[4] - **边缘计算满足中小企业需求方式** - Cloudera 自建边缘节点布置 GPU 服务器，按用量收费，提高利用率，降低成本和提升性价比[5] - 边缘计算可控制规模和管理客户容量，按量付费提升利润率[5] - **云服务行业未来发展方向** - 降低 IaaS 层支出，如微软捆绑销售[6] - 拓展低能耗、低成本数据中心，如甲骨文德州新数据中心[6] - 提升边缘算力租赁性价比，如 Cloudflare 提高 GPU 利用率[6] - 软件侧受益于 TOKEN 增长，谷歌和字节跳动 TOKEN 消耗快速增长[6] - **TOKEN 消耗对云服务行业影响** - 谷歌月均 TOKEN 消耗一年增长超 500%，字节跳动也快速增长，推动应用开发和业务结构变化[1][7] - **中美市场差异导致软件公司发展不同** - 海外市场增长依赖编程和大型厂商自有消耗，国内靠思考过程变长带来的 TOKEN 消耗增长，国内未现总 TOKEN 量爆发增长[8] - 2024 年中国云工场公有云大模型服务调用占 46.4%，2025 年一季度阿里向火山引擎租赁算力，云利润率环比降 1.9 个百分点[8] - **中美云市场格局不同** - 海外双寡头格局，AWS 和微软对 Deepseek 调用价高；国内 1+3+n 结构，阿里领先但字节跳动 AI 云规模增长快[2][9] - 字节跳动价格策略限制阿里利润率成长，短期内难达 15%利润率[9] - **中美数据中心不同** - 海外大型云厂商自建数据中心受益需求提升，Equinix 上架率和容量增长，估值约 22 倍 EV/EBITDA[10] - 中国数据中心估值约 10 倍 EV/EBITDA，AI 溢价消失，下半年关注字节跳动算力链景气度[10] - 2025 年主要数据中心需求来自阿里、腾讯等，二季度芯片采购受阻，三季度或转暖[10] - **TMT 行业未来发展看法** - 云工场及数据中心板块安全边际增强，三季度若有催化因素，相关港股和计算机软件公司值得投资[11] 其他重要但可能被忽略的内容 - Deepseek 认为云服务收入层面修复快于利润层面，价格战使提价困难[8] - 需重点跟踪 DeepSpeed R2 和 V4 更新带来的成本降低及效率提升[10]

债券发行详情 - Digital Realty旗下全资金融子公司Digital Dutch Finco BV发行8.5亿欧元优先无担保票据，票面利率3.875%，发行价格为本金的99.137%，到期日为2034年7月15日[1] - 票据由Digital Realty及其运营合伙实体Digital Realty Trust LP提供全额无条件担保，利息自2025年6月25日起按年支付[2] - 发行预计于2025年6月25日完成，需满足常规交割条件[2] 资金用途 - 净募集资金将用于临时偿还运营合伙实体全球循环信贷额度借款、收购新物业或业务、开发项目投资、符合REIT税务要求的生息账户及短期证券投资[3] - 剩余资金可能用于营运资本、其他债务偿还或股权/债务证券赎回回购[3] 发行范围与监管 - 票据依据美国证券法Regulation S条款仅在美国境外发行，未在美证监会注册，不得在美境内或向美国人销售[4] - 欧洲经济区及英国禁止向零售投资者销售该票据，未按PRIIPs法规准备关键信息文档[7][8][10] - 英国目标投资者限定为专业客户及高净值机构，符合《金融服务与市场法2000》第19(5)条等要求[9] 市场定位 - 票据目标客户为合格对手方和专业投资者，排除零售渠道分销[11] - 稳定化操作适用FCA/ICMA监管规则[11]

公司战略转型 - 公司从传统业务转向人工智能基础设施领域 成为AI革命中的关键竞争者 这一战略转变引发投资者高度关注并导致股价显著波动 [1] - 战略核心已从概念阶段升级为紧迫的运营执行竞赛 成败取决于实际交付能力 [2] 核心合作协议 - 2025年6月初与AI超算服务商CoreWeave签订长期协议 该合作获得行业领导者NVIDIA支持 成为公司估值和AI战略的基石 [2] - 协议内容为向CoreWeave出租250兆瓦数据中心容量 位于北达科他州Ellendale园区 包含两份独立租约 期限约15年 [3] - 预计该交易将为公司带来约70亿美元总收入 显著降低商业模式风险并推动市场对其股票重新定价 [3] 运营执行挑战 - 首要任务是在2025年第四季度前完成首期100兆瓦数据中心的建设 任何延迟都将影响收入及投资者信心 [4] - 需严格管理资本支出 当前债务权益比为1.22 已提交S-3储架注册文件为后续融资预留空间 但存在股权稀释风险 [11] - AI数据中心技术要求远超传统设施 需解决大功率供电等专业问题 近期与ABB合作提升能效是应对措施之一 [11] 行业竞争格局 - 数据中心市场正吸引房地产信托基金和科技巨头大规模投资 竞争对手拥有更雄厚资金实力 [6] - 行业竞争法则体现为"速度与质量并重" 能最快交付高质量容量的企业将赢得市场份额 [7] 投资者分歧 - 股票呈现典型多空博弈特征 最新报告显示空头头寸占流通股的39.55% [8] - 多方看重70亿美元确定性收入及AI赛道优势 空方则聚焦执行风险、持续亏损及CoreWeave减持股份的负面信号 [9] - 股票贝塔值达6.08 预示未来价格可能剧烈波动 [10] 财务目标 - 当前阶段需将建设进度转化为持续盈利 实现经营性现金流是决定长期股价走势的关键 [12][13] - 分析师平均给予12.73美元目标价 较当前11.31美元有12.53%上行空间 最高预测达20美元 [5]

人工智能数据中心基础设施投资机会 - 人工智能驱动数据中心基础设施需求激增 投资者关注该领域公司如Applied Digital(APLD)和Equinix(EQIX) [1] - APLD专注于为AI工作负载定制GPU密集型数据中心 而EQIX提供全球互联托管设施 [1] - 两家公司都受益于AI对电力、速度和邻近性的需求 但投资角度不同 [2] Applied Digital(APLD)分析 - 公司快速建设高性能计算设施 专注于AI和机器学习工作负载 [3] - 核心优势在于提供成本效益高的GPU基础设施 位于能源效率高、成本低的地区 [3] - 与Nvidia战略合作 获得Macquarie等机构融资支持 [3] - 开发管道超过400MW 采用take-or-pay合同模式 从投机性增长转向合同支持收入 [4] - 垂直整合模式从建设到托管 更好控制成本和部署时间 [4] - 目前处于早期亏损阶段 资本支出高 现金流为负 [5] - 股本回报率-77.5% 远低于行业平均16.3% [6] - 2026财年收入预计同比增长2.4% EPS预计增长73.6% [13] - 当前季度EPS预计-0.10 下季度-0.09 [14] - 12个月远期市销率10.55 高于五年中位数1.43 [16] Equinix(EQIX)分析 - 全球最大托管和互联数据中心提供商 覆盖71个城市的250多个数据中心 [7] - Platform Equinix生态系统实现云服务、AI应用和数据源无缝互联 [7] - 投资下一代AI基础设施 包括高密度托管、液体冷却和NVIDIA私有AI集群 [8] - REIT结构提供财务稳定性 吸引增长和收益型投资者 [8] - 股本回报率7% 高于行业平均4.7% [12] - 2025年收入预计同比增长5.2% EPS预计增长8% [14] - 当前季度EPS预计9.21 下季度9.44 [15] - 12个月远期市销率9.14 高于五年中位数8.81 [16] 投资比较 - APLD定位为高风险高增长 针对AI初创公司和专业企业 [10] - EQIX提供规模、稳定性和不断增长的AI投资 客户基础包括企业和超大规模公司 [10] - EQIX当前Zacks排名2(买入) 价值评分为'D' APLD价值评分为'F' [19]