政策调整内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [1][6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购范围 盐田区和大鹏新区完全取消购房资格审核 [3][6] - 其他六区对深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套与二套 二套利率显著降低 [8] 市场即时反应 - 新政发布后首日 多个新房项目客户来访量较前几周增长10%-20% [1][2][3] - 部分项目出现单日多个成交案例 有项目单日上午即达成三单签约 [2] - 二手房客户咨询量逐步上升 业主咨询量增长更为明显 整体新房二手房来访量达过往两倍 [2] - 非限购区域如罗湖区出现即时签约案例 有客户因新政获得购房资格后直接下单 [3] 区域分化表现 - 核心限购区域（福田/南山）市场反应相对冷静 以学位需求及置换型刚需客户为主 投资客较少 [4] - 非限购区域（光明/龙华/罗湖）热度显著提升 有项目出现客户满员状态 [2][3] - 外围区域（盐田/大鹏）限购全面放开 预计将吸引珠三角及外地购房群体 [6][7] 行业预期与研判 - 业内预计政策显效需1-2周时间 9月成交量有望实现超过50%的增长 [4][8] - 分区调控策略旨在稳定核心区房价的同时加速外围区域去库存 [7] - 改善型需求成为市场关键力量 政策支持力度加大有望进一步释放该类需求 [8] - 政策叠加"金九银十"传统销售旺季 市场活跃度预计持续提升 [5][7][8]

楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策及个人住房信贷政策调整 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 非户籍家庭限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年期计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [6] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反映周末预约看房人数增加 有房产中介表示买卖双方加快签约速度 [1] - 罗湖区中介凌晨仍接获客户咨询 当日有5位客户询问房源 其中1位因新政获得资格立即签约 [3] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 非核心区域交易量环比增幅或超40% [6] - 30%需求预计源于新增购房套数客户 放宽深户限购套数政策对市场影响显著 [6] - 罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度将提升 [3] 政策背景与趋势 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [5] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [5] - 专家认为限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [5]

公司治理动态 - 公司第十届第四十四次董事会会议于2025年9月5日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议《关于调整公司组织架构的议案》等文件 [1] 业务收入结构 - 2025年1至6月房地产开发与经营业收入占比66.35% [1] - 石黄隧道经营权收入占比18.14% [1] - 会展经营收入占比15.51% [1] 市值数据 - 公司当前市值45亿元 [1]

新建商品房市场表现 - 8月武汉新建商品房网签套数9497套 同比增长31.74% [2] - 新建住宅网签套数6638套 同比增长17.4% [2] - 前8个月新建商品房及住宅网签套数均呈现同比增长态势 [4] 二手房市场表现 - 8月二手住宅网签套数8185套 同比增长2.56% [4] - 前8个月二手住宅网签套数指标呈现同比增长态势 [4]

市场环境变化 - 市场环境变化导致二手业主不再期待拍地 因全新盘在产品 户型 交标和价格上形成竞争 可能对二手盘造成压力 [1] 逸景翠园历史表现 - 逸景翠园在22-23年期间年网签117套 位列海珠网签量TOP5 [3] - 21-23年房价达到历史最高点 平均6.5万/平 最高6.8万/平 接近7万/平 [9] - 小区位于广州大道南板块 距离海珠区政府直线不到100米 商业配套包括万达广场和合生广场 距离客村-广州塔地标商圈直线1.5公里 [6][7] - 地铁便利 附近有8/11/3号线 最近11号线逸景路站约420米 5站直达琶洲 [7] - 对口逸景第一小学 教学口碑不错 分组有机会上广州六中 [7] 近期成交与价格变化 - 去年平台成交86套二手房 同比翻倍 今年截至8月30日成交48套 同比多5套 [11] - 二季度全市网签79套 月均26套 在中心六区二手住宅十大活跃楼盘排名第四 [12] - 2025年截至8月30日成交均价3.75万/平 较高位时期5.69万/平下降1.94万/平 跌幅34.09% [14][15] - 套均成交总价从22年597万降至今年418万 下降179万 [16] - 近期最低成交单价3.21万/平 总价336.9万 较高点总价差271.1万 跌幅约44% [18][20] - 房价水平回归2017年 [16] 小区现状与挑战 - 小区楼龄横跨2002-2016年 最早一批已23年 [22] - 放盘量外网显示280套 内网388套 全盘房屋总数6280套 挂牌率6.19% 超过3%-5%正常流通标准 [24] - 即将面临广州大道南788号二期地块竞争 距离逸景翠园直线约610米 [27] - 新地块优势包括距离客村地铁站更近 容积率2.9低于逸景翠园3.7 户型使用率约100%起步高于逸景翠园80%+ [27][28] - 新地块对口省一级客村小学 或与中海大境业主子女读规划18班小学（或中大附小） [29] - 新地块挂牌起拍价86000万元 计容建面60191平 楼面价约1.43万/平 [31] 综合影响 - 新地块在位置 密度 产品力和教育资源上可能全方位碾压逸景翠园 [30]

政策核心内容 - 上海市六部门于8月25日印发"沪六条" 明确调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] - 政策取消首套与二套住房商业贷款利率区分 首套和二套最低利率分别降至3.05%和3.09% 以100万元贷款为例月供减少200余元 30年累计节省约8万元 [9] - 外环外购房套数限制取消 公积金可用作首付款 显著降低改善型需求购房成本 [3][9] 新房市场表现 - 新政后首周重点项目来访量增长超40% 认购量增速达120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [4] - 外环外单价约600万元项目工作日日均客户超50组 周末看房量翻倍 去化率近90%的"楼王"项目现房余量告急 [3] - 销售团队全员到岗应对访客高峰 但客户因二手房限购放开导致决策周期延长 [3][4] 二手房市场动态 - 8月30日单日网签1103套创近3个月新高 8月总成交1.99万套 同比增长12% 环比增长3.44% 扭转此前下跌趋势 [6] - 中介门店咨询量和带看量增长50% 周末人均带看超10组 外环外咨询量涨20% 带看量增40% 部分业主提价3%-5% [7] - 300万左右外环外小户型受刚需客青睐 改善型客户更谨慎 议价空间仍宽松导致成交滞后 [7] 市场预期与行业趋势 - 业内预计"金九银十"旺季市场活跃度将阶段性回升 房企在核心城市加快推盘节奏 [10] - 政策有效降低还贷成本减少银行提前还款现象 间接提升居民消费能力 短期政策预计保持稳定 [10] - 市场呈现"量提振价更稳"行情 开发商和房东信心增强 但分化现象持续 [10]

上海市住房城乡建设管理委等六部门8月25日印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》(以下简称"沪六条")，明确了调减住房限购、优化住房公 积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等6项举措，自8月26日起施行。 "沪六条"落地一周之际，记者实地走访上海楼市发现，购房者的关注热情与置业意向显著升温，部分新房项目的咨询量与签约量同步走高，优质楼盘更释 放出即将售罄的信号。二手房市场方面，在挂牌房源扩容的同时，咨询量与带看量均大幅攀升，8月30日上海二手房单日网签量创下近3个月以来的峰值。 业内专家表示，结合到来的传统"金九银十"阶段，市场活跃度有望进一步提振，并带来"量提振、价更稳"的市场行情。 新房市场聚拢新人气 "沪六条"施行满一周之际，记者来到上海闵行某新房售楼处看到，楼盘沙盘前聚拢着几拨看房的客户。尽管大厅内整体人流量不算密集，但客户一波接一 波地进来，沙盘前始终有人驻足。 同样人气较旺的还有内部的样板间。由于该项目单价约600万元左右，样板间里大多是以家庭为单位的看房客。 "新政刚刚公布的时候，我们就预料到项目会有一波访客高峰，整个团队在周末全员到齐。工作日每天能有超50组客户来访，周末看房量至 ...

核心观点 - 杭州凤凰山脚路一套28.16㎡老旧房产以122.617万元法拍成交 单价约4.35万元/㎡ 显著高于周边二手房市场价 可能受拆迁预期推动 [1][7][8] 房产成交表现 - 建筑面积28.16㎡老旧房产最终成交价122.617万元 折合单价约4.35万元/㎡ [1] - 拍卖吸引1.7万人次围观 9人参与竞拍 [1] - 成交单价明显高于周边二手房市场价 凤凰山脚路小区去年12月成交单价仅约3.6万元/㎡ [7] 区位与物业特征 - 房产位于杭州万松岭凤凰山脚路 属南宋皇城遗址范围 东临中河高架 毗邻顶级豪宅西子御园 [3] - 房龄超60年 为上世纪五六十年代建造的工人新村 外墙破败 电线杂乱 [3] - 户型为1室1厨1卫1阁楼 使用木梯上阁楼 空间逼仄 一梯六户中间套 [3] 市场对比与历史表现 - 周边二手房挂牌稀少 凤凰山脚路小区仅2套 凤山新村仅3套 挂牌单价3.6万-4.7万元/㎡ [7] - 历史法拍热度持续高企 2019年26.28㎡房产经157轮竞价以164.9万元成交 单价6.27万元/㎡ [8][9] - 2020年34.69㎡房产以184.5万元成交 单价5.35万元/㎡ 同期二手房成交价仅3-4万元/㎡ [9] 拆迁预期与现实约束 - 拆迁补偿按48㎡标准计算 推动小户型房产溢价成交 [8] - 区域多年拆迁传闻不断 但受限于山地地形、历史遗留问题及南宋遗址保护要求 实际拆迁可能性极低 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]

深圳楼市整体表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 新房市场呈现"个别项目亮眼、多数去化困难"态势 购房者因期待新政选择暂缓购房导致观望情绪加重 [1] - 北京上海相继调整楼市政策 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [3] 新房市场数据 - 8月一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 按近6个月计算为15.9个月 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅成交4175套 环比下降10.3%但同比上涨9.8% [1][2] - 8月实时成交量环比7月增长21.8% 主要因高性价比房源增多及股市行情向好带动 [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 仍超5000套荣枯线 [2] 价格走势分析 - 8月深圳二手住宅成交价为每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 百城新建住宅均价16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 租赁市场情况 - 8月全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] - 核心区域中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 政策与市场预期 - 购房者最关心限购及交易税费等成本调整预期增强 [1] - 上海优化楼市政策包括取消首套二套利率区分和完善房产税政策 力度较北京更大 [3] - 传统"金九银十"旺季叠加政策预期增强 9月市场值得期待 [3]