文章核心观点 - 上海市政府发布“新七条”房地产重磅新政，通过调减限购、优化公积金贷款及调整房产税政策，旨在降低居民购房门槛与成本，支持合理住房需求，进一步刺激楼市活跃度，市场预期“小阳春”行情将提前锁定 [1][15] 政策细则：调减限购 - **非沪籍居民购房门槛大幅降低**：非本市户籍居民购买外环内住房所需社保或个税缴纳年限由“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满1年及以上” [1] - **非沪籍家庭购房套数增加**：社保或个税已满3年及以上的非沪籍家庭，可在上海外环内增购1套住房，限购政策已与上海户籍居民拉平 [1] - **购房群体显著扩容**：持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供本地社保或个税记录，即可在上海限购1套住房，政策覆盖了长期在沪稳定居住但社保在外地缴纳的群体 [3][5] 政策细则：优化公积金贷款 - **落实“认房不认贷”**：只要名下无房或仅有一套且公积金贷款已结清，即可再次申请公积金贷款，打破了此前公积金贷款最多只能办理两次的限制 [7] - **大幅提高贷款额度**：家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑的额度上浮政策，最高额度可达324万元 [7] - **降低购房成本与贷款压力**：新政使得部分购房者仅用公积金贷款即可覆盖全部贷款部分，无需组合贷，减轻了家庭置业负担 [13] 政策细则：调整房产税 - **扩大免税范围**：对于上海户籍居民家庭，成年子女购买属于其家庭名下“唯一”住房的，暂免征收个人住房房产税，政策表述从过去的“首套”放宽至“唯一”，覆盖了换房改善需求 [9] 市场现状与影响 - **新政前市场已现回暖迹象**：上海二手房市场连续三个月成交量保持在2万套以上，今年1月成交2.28万套，创近五年同期最高纪录 [11] - **春节假期市场活跃**：今年春节上海新房成交量较去年春节同期明显增长，也高于2023和2024年春节假期 [13] - **新政刺激需求释放**：政策发布后，房产中介业务繁忙，积极通知客户，市场潜在需求（如大学毕业生）被激活 [13] - **政策叠加效应锁定“小阳春”**：分析认为，3月传统楼市“小阳春”叠加“新七条”政策助力，行情已被提前锁定，上海作为一线城市代表，其楼市向好对全国市场信心有提振和示范效应 [15]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 上海发布“沪七条”新政，从住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等多方面优化调整政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 新政有望进一步释放居民的刚性和改善性住房需求，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借自身优势有望实现整体的β机会 [3] 政策内容总结 - **住房限购放松**：主要针对非户籍居民，并以外环内区域为主 [3] - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税最低年限从原规定调整为1年 [3] - 个税缴纳3年及以上的非沪籍居民可在现有政策基础上，于外环内增购1套住房 [3] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民无需社保或个税证明即可在上海限购1套住房 [3] - **市场数据参考**：2025年，上海市外环内商品住宅成交规模为298.13万平方米，占全市的27.46%；外环外成交规模为787.59万平方米，占72.54% [3] - **价格表现**：以2026年1月末数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为15.8万元/平米、10.9万元/平米、4.5万元/平米 [3] 金融支持政策总结 - **公积金贷款额度提高** [3] - 首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 多子女家庭和购买绿色建筑可最高上浮35%，即公积金最高贷款额度可达324万元 [3] - **优化贷款套数认定**：对已结清公积金贷款且在上海无房或仅有1套住房的居民，购房时可再申请公积金贷款 [3] - **支持多子女家庭**：多子女家庭购买第二套住房的公积金贷款最高额度可上浮20% [3] 税收政策总结 - **完善房产税政策**：自2026年1月1日起，沪籍居民家庭子女成年后，若其购买住房属于该成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人房产税 [3] - **政策目的**：此举旨在释放居民的刚性和刚改置换住房需求 [3] 投资建议与看好标的 - **整体判断**：上海于春节后出台“沪七条”，此前已有部分区域试点收购二手房，居民的住房需求有望释放，市场有望逐步实现平稳健康发展 [3] - **看好标的** [3] - **重点看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 - **建议关注**： - 优质开发：绿城中国、中国海外发展 - 优质物管：绿城服务 - 优质商业：恒隆地产 - 代建龙头：绿城管理控股 - 中介龙头：贝壳-W、我爱我家

政策核心内容 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从调减限购、优化公积金贷款、调整房产税三方面对楼市政策进行松绑 [1] 限购政策调整 - 非沪籍居民购房所需社保或个税年限由原先的3年缩短至1年 [1] - 对在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [1] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [2] - 非沪籍居民缴纳社保或个税满1年，在上海外环外购房不限套数，外环内限购1套；满3年，外环内可买2套 [2] 公积金贷款政策优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [2] - 多子女家庭购买首套住房，公积金贷款最高额度可在240万元基础上上浮20%，达到288万元；若叠加其他上浮政策，最高可达324万元 [2] - 购买第二套住房的公积金贷款最高额度也相应提高 [2] - 优化贷款套数认定：已使用过公积金贷款但已结清、且在本市无房或仅有1套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 扩大多子女家庭购房支持范围：其公积金贷款支持政策从购买首套住房拓展至购买第二套住房，购买二套时最高贷款额度也可上浮20% [3] 个人住房房产税政策完善 - 自2025年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，成年子女购买属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [3] 市场背景与专家观点 - 2025年上海一二手客群重合度仅8.7%，为全国最低，呈现“新房改善、二手刚需”的分化格局 [2] - 专家认为，将外环内非沪籍购房社保/个税年限缩短至1年，精准契合上海客群结构与置业需求，能有效承接市场刚需与改善增量 [2] - 公积金贷款政策优化可降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，提升购房能力，推动二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放 [3] - 个人住房房产税政策的完善是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑 [3] - 此次政策是在全国楼市筑底修复关键阶段推出的一套精准适配型政策组合拳，旨在稳定市场、优化供给、提升流通，激活合理住房需求，打通置换链条 [3] 上海楼市近期表现 - 2024年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45% [4] - 2024年12月，上海二手住宅成交微跌0.65%，但仍超过2万套 [4] - 2025年1月，上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69% [5] - 上海二手房市场已连续3个月保持在2万套以上的成交量 [5]

贵阳市房地产市场政策成效 - 贵阳市通过“四房联动”等创新机制促进房地产市场循环发展，2025年累计完成住房“卖旧买新”8637套，远超1000套的年度目标[1] - 2025年贵阳市“四房联动”专项行动两项核心指标均大幅超额完成年度任务[1] - 在贵阳置业客群中，本市、省内其他市（州）、省外客群比例约为5:3:2，省外客户占比出现小幅提升[1] 存量房源盘活与利用 - 贵阳市通过引导专业租赁企业市场化运营及推动国企参与等方式，在多区域累计盘活利用闲置房源2810套，完成年度目标的140.5%[1] - 市城投集团、市人才集团等国有企业合计运营盘活的房源1430套（间）[1] 避暑旅居地产发展 - 2025年贵阳市着力发挥气候、空气质量及生态优势，结合西南交通枢纽便利条件，通过优化配套、降低成本及支持参与养老服务等方式增强避暑旅居地产吸引力[1]

全国楼市春节假期表现 - 2026年春节假期（2月15日至23日），全国楼市整体进入“假期模式”，重点城市新房成交量处于季节性低位，但市场分化明显，部分核心城市表现平稳，为节后市场复苏积蓄力量 [1][4] - 春节期间，受居民返乡、出游及网签暂停等因素影响，市场成交淡季特征显著 [1][4] 新房市场成交数据与城市分化 - 重点监测的21个城市新建商品住宅共网签成交10万平方米，日均成交量与去年春节假期基本持平 [1][4] - 城市间冷热不均：上海在节前政策利好带动下，新房网签量同比增幅较大 [1][4] - 北京核心区优质项目保持较高热度 [1][4] - 二线城市中，成都、苏州、宁波等地房企加大促销，改善型项目到访量有所提升 [1][4] 房企营销策略与二手房市场 - 假日期间，多地房企积极“抢跑”，推出“春节不打烊”活动，通过特价房源、购房折扣、送礼包等多重优惠揽客蓄客 [1][4] - 二手房市场显露暖意，受节后教育等刚性需求带动，部分城市假期后半段带看量逐步回升 [1][4] 市场展望与关键驱动因素 - 年初政策定调以“稳定预期”为目标，当前核心城市新房市场表现相对平稳，二手房成交同比增长 [2][5] - 随着假期因素消退，前期积累需求有望释放，核心城市楼市或迎来“小阳春”温和复苏行情 [2][5] - 2026年是房地产止跌回稳的关键之年，后续政策具体举措落地及“十五五”规划定调，将成为影响行业走向的重要变量 [2][5]

行业前景与预测 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 认为香港地产行业已从“复苏初期”迈向“扩张期” [1] 估值逻辑与评级调整 - 在乐观市场环境下，行业估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1] 重点公司观点 - 将新鸿基地产评级上调至“增持”，予目标价162港元，为市场最高目标价 [1] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1] - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为需待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

文章核心观点 - 2026年马年开年，中国房地产行业迎来战略级转向，官方牵头、国企主导的存量房收储行动全面铺开，标志着行业正式告别增量扩张旧时代，迈入存量盘活、民生优先、稳健发展的新阶段，马年或成为行业转型的“分水岭” [1] 行业面临的困境与政策目标 - 市场面临三大核心痛点：“老破小”房源因房龄老、设施旧、贷款难成为流动性死角，挂牌周期动辄半年以上，其价格下跌引发片区估值拖累和二手房市场负向循环 [3] - 改善型家庭陷入“卖旧买新”两难，导致新房市场需求不足、去化压力加大，置换链条梗阻 [3] - 保障性租赁住房供给不足且分布不均，郊区房源难以满足新市民、青年人的“职住平衡”需求 [3] - 官方收购行动旨在精准击中上述痛点，打出一套稳楼市、优保障、通循环的组合拳 [3] 政策执行模式与全国落地情况 - 收购行动呈现精准定向、标准化的特征，以上海为例，优先选择内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的中小户型二手房 [5] - 收购主体为各区公租房公司、区属保障房企业，资金由建设银行等金融机构提供专项支持，遵循自愿申请、市场化定价原则 [5] - 上海首批试点后，业内预测其全年收购规模或达1万套，占全市二手房库存的6.9% [5] - 全国多城迅速跟进，截至2026年2月中旬，已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告 [6] - 杭州富阳区启动“以旧换新”，首批计划收购200套，报名家庭超200户 [6] - 济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次收购1000套旧房 [6] - 长沙利用专项债券与央行再贷款资金，一批次收储金额就近30亿元 [6] 政策释放的四重核心信号 - 第一重信号：楼市托底进入“精准护盘”新阶段，官方直接下场为最难流通的资产提供“刚性接盘”，旨在切断恐慌性抛售链条，推动二手房价格有序企稳，从底层修复市场信心 [7] - 第二重信号：正式打通房地产“置换链条”，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，多地试点配套“房票”“置换补贴”，用存量盘活带动增量消费 [9] - 第三重信号：城市更新模式从“拆改留”转向“收储盘活”，通过产权转移实现低效资产再利用，成为低成本、高效率、可持续的主流更新路径 [9] - 第四重信号：住房体系从“市场独大”走向“市场+保障”双轨并行，用存量房快速补充保障房供给，让商品房市场回归居住与改善属性 [11] 对市场参与者的影响与行业展望 - 对特定业主利好：手握核心地段、小户型、产权清晰“老破小”的业主，资产流动性大幅提升，获得稳妥变现渠道 [11] - 对购房换房者影响：市场恐慌性降价减少，楼市波动变小，置换链条打通后新房和改善房流通更顺畅 [11] - 对租房群体影响：位于城市核心区域的保租房供给增加，租金更稳定，新市民、青年人住房压力缓解 [12] - 政策具有选择性：郊区老破大、有抵押纠纷、违章搭建、地段偏远、户型或总价超标的房源基本不在收储范围内 [12] - 行业未来展望：政策有望进一步扩围，更多一二线城市跟进，收购范围可能延伸至存量商品房，但核心目标是稳市场、保民生、防风险，不会刺激房价大涨 [12] - 行业主基调：楼市将以“企稳修复、结构分化”为主基调，行业彻底告别高杠杆、高周转、高增长旧时代，进入存量盘活、稳健发展新时代 [12] - 行业新增长点：参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营将成为开发商、中介机构等市场主体的新增长点 [12]

活动概况 - 2026年西宁新春住房展示交易会于2月21日在城西区唐道·637商业广场开幕，活动由西宁市住房保障和房产管理局指导，西宁市房地产业协会主办，西海都市报社承办 [1] - 23家房企携3000余套房源集中亮相，覆盖刚需、改善等不同层次需求，提供精装现房、毛坯房源等多种产品 [1] - 现场设置项目展示、家居展示、信贷办理、政策咨询、资产推介五大展区，并设立避暑房咨询专区，方便市民及游客一站式看房选房 [1] 政府支持政策 - 西宁市延续惠民政策，统筹省级补贴与市级配套资金共计1.2亿元，专项用于支持市民购房 [1] - 政策面向2026年1月1日至12月31日期间，在西宁市“五区两县”范围内购买新建商品住宅并完成网签备案的购房人 [1] - 符合条件者可获得每套1.6万元的云闪付红包形式购房消费券，可直接用于日常消费 [1] 金融信贷支持 - 房交会联合住房公积金、银行等部门提供政策咨询、贷款办理等服务 [2] - 根据最新公积金政策，双缴存职工家庭首套房公积金贷款最高额度可达90万元，多子女家庭能达到100万元 [2] - 个人住房公积金贷款利率已下调，首套房5年以下（含5年）利率降至2.1%，5年以上利率降至2.6%，以减轻购房者还款压力 [2]

全国房地产市场整体态势 - 2026年开年，全国房价已现止跌迹象，根据国家统计局数据，2025年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [2] - 二手房市场方面，2025年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 新房市场方面，2025年1月一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1个百分点，环比下降0.3% [3] 香港房地产市场表现 - 香港楼市表现显著优于内地，呈现量价齐升态势，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [6] - 2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨，二手住宅价格在2024年3月见底后自5月开始逐步回升 [6] - 截至2026年2月第二周，追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头持续 [6] - 行业内有乐观预测认为香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [8] 香港楼市回暖的驱动因素 - **“撤辣”政策效应显著**：自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家及购买第二套房产的额外印花税等“辣招”，此前内地买家最高需承担30%额外税务，政策取消大幅降低了购房成本 [20] - **利率环境改善**：香港实行与美元挂钩的货币制度，随美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，减轻了购房者还贷压力，目前实际房贷年息约为3.25% [21] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，但房租持续上涨，租售比持续改善，部分房产租金已可覆盖房贷月供，增强了房产的投资吸引力 [22][24] - **供应预期减少**：由于过去数年市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年香港新房供应数量会随之减少，对房价形成支撑 [24] 内地买家在香港市场的角色 - 内地买家是推动本轮香港楼市回升的重要力量，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%，涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [26] - 以该数据计算，香港每卖出4套住宅中，就有1套被内地买家购买 [27] - 内地买家主要分为两类：一类是通过“高才通计划”等各类人才引进计划赴港的内地人才，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [28][29]；另一类是为在香港读书的子女购置房产的内地家长 [28] - 香港高校扩招（非本地生招生上限从20%提升至40%）推高了高校周边租金，当租金与房贷持平时，促使部分内地家长选择直接购房 [29][30] 市场情绪与预期变化 - 市场情绪随楼市回暖而转变，房价下跌期间市场情绪低落，随着股市好转、地产企稳，情绪逐渐回升，形成财富效应 [32] - 市场预期改变导致买卖双方行为变化，房价回暖后，业主开始抬价，有的加价几万，有的几十万，买方砍价难度加大 [32] - 市场参与者认为香港楼市回升并非短期趋势，未来仍将持续 [32]

行业趋势：楼市逻辑转向与存量房价值重估 - 2026年楼市进入“分化筑底”新阶段，逻辑从“增量扩张”彻底转向“存量提质”，围绕存量住房的价值重估成为核心[1][3] - 2026年全国重点城市二手房成交量同比增长超30%，楼龄超20年老房成交增幅尤为突出，北京、上海核心区老破小出现“供不应求”局面[3] - 房地产市场从“高速增长”转向“高质量发展”，“普涨”时代结束，核心地段、配套完善的存量房产成为未来楼市“核心资产”[14] 政策驱动：系统性旧改升级与资金支持 - 2026年住建部联合多部门推出“基础保障-功能完善-价值提升”三级改造体系新规，中央财政专项补助资金达625亿元，地方补贴比例高达80%-90%[3] - 基础类改造聚焦安全底线，将老化管线更换、外墙保温等纳入财政补贴[5] - 完善类改造以加装电梯为重点，新规明确2/3以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴20万-30万元，施工周期控制在3个月内[5] - 提升类改造在厦门等城市试点，允许老房在安全条件下增加不超过原面积20%的建筑面积[5] 市场表现：改造带来的价值提升案例 - 北京西城区某老小区改造后，二手房单价上涨5000-8000元/㎡[6] - 杭州浙工新村（25年以上房龄）改造后房价从3万/㎡涨到5万/㎡，比周边未改造老小区溢价30%[6] - 北京劲松某旧公房改造后，50平方米户型增至58平方米，公房产权升级为可自由交易商品房，市场估值跳涨60%[6] - 加装电梯后，老破小四楼以上房源转手价提升10%-15%，成交周期缩短40%[5] 政策创新：官方收购与流通性支持 - 上海浦东新区、静安区、徐汇区2026年2月启动“收购二手住房用于保障性租赁住房”试点，由区级国企牵头，建设银行提供专项金融支持，形成“财政+银行+国企”多元资金池[8] - 收购精准瞄准70平方米以下、单套总价不超过400万元、位于核心区域且配套成熟的小户型老破小，收购流程1-2个月，价格为第三方评估公允价[8] - 北京、广州、杭州等城市也在酝酿类似收购政策，重点收购核心区老旧房源用于保障性租赁住房或人才住房[8] 资产盘活：危房整改与合规利用新模式 - 针对C、D级危房，中央鼓励“原拆原建”模式，政府开通审批绿色通道，国企代办手续，9个月即可完成重建，业主仅承担成本价建设费用[9] - 广州花都区某1976年建成的危房，改造前价值80万元，重建后市值飙升至210万元，增值超160%[9] - 政策允许老房子通过出租、入股、合作等方式合法盘活，浙江莫干山周边农村老房改造为民宿后，旺季房价达1000元/晚，业主年分红超10万元[11] 价值核心：不可复制的地段与配套优势 - 大多数老破小位于城市核心区域，占据最优质的教育、医疗、交通资源，“一刻钟便民生活圈”已成型，是几十年城市发展沉淀的稀缺资源[11] - 随着旧改政策落地补齐“破旧”短板，其“低总价+强配套”优势凸显，成为刚需群体首选，需求激增推动价值上涨[12] - 当下新房多位于郊区或新兴板块，配套设施完善需5-10年甚至更久，教育、医疗等核心资源难以与核心区老破小抗衡[12] 受益资产特征与业主策略 - 能实现增值的老破小主要分两类：一是位于一线、强二线核心城市成熟板块的房源；二是纳入旧改、危房整改或官方收购计划的房源[12] - 位于三四线城市非核心区域、房龄超30年且未纳入改造计划、配套匮乏的老破小，难以实现明显增值[13] - 改造后物业费可能上涨30%以上，业主需理性权衡持有成本与增值收益[13] - 符合红利的业主应主动关注社区改造申报，积极参与协商；重视改造后物业管理；若有置换需求可借助官方收购政策实现平稳脱手[13]