广东省不动产登记新规 - 广东省自然资源厅发布《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，自2025年8月4日起施行，有效期5年 [1] - 适用范围为2024年12月31日前国有建设用地上已建成销售的城镇住宅，因未办理登记导致"登记难"的历史遗留问题 [1] - 针对8类问题提出处置措施：用地手续不完善、规划核实不完善、申请主体不清、竣工验收不完善、欠缴土地出让金和税费、房屋土地信息不一致、跨宗地建设、抵押查封等 [1] - 明确禁止通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁正常报建项目按历史遗留问题处理，"小产权房"及违反永久基本农田/生态红线的建筑一律不得登记 [1] 小产权房市场现状 - 深圳等地小产权房市场曾为繁荣的"地下市场"，但近年投资热度大幅降温，政府部门多次整顿 [2] - 交易流程包括签订《房屋转让协议》、律师见证、水电户更名，但协议无法律保障，存在一房多卖、业主反悔等风险 [3] - 2021年深圳发布《通知》加强打击小产权房交易，同时对回迁房、安置房炒作提出监管措施 [3] - 当前深圳多数村委拒绝办理小产权房购房证明，法拍房公告明确提示"不能办理房产证过户" [3]

中原估价指数(CVI)最新动态 - 本周CVI报65.38点，较上周59.79点上升5.59点，创2024年5月银行收紧按揭后逾1年新高 [1] - CVI连升8周累计29.19点，突破40点、50点、60点三个关键关口 [1] - 香港本地拆息自5月起显著回落，银行资金成本压力减轻，大型银行跟随中小银行调升按揭回赠 [1] - 若CVI持续企稳60点以上，预示楼价有望止跌回升 [1] 香港楼市历史走势分析 - 2023年2月底港府全面撤辣后，CVI从14.49点低位连升9周至73.73点，CCL从143.02点止跌回稳 [2] - 2023年6月初CVI跌穿40点，近20周处于睇淡区，楼价持续调整并蒸发撤辣后所有升幅 [2] - 2023年9月降息周期启动及10月施政报告后，CVI稳步上升突破40点和50点关口，楼价反复回稳 [2] 宏观经济与政策对楼市影响 - 2024年1月美联储放缓降息步伐等因素导致CVI结束连续13周徘徊局面，2月单周急跌至40点 [3] - 2024年4月贸易战升级使CVI再度回落至40点以下，楼价持续窄幅回落 [3] - 2024年5月拆息急跌推动CVI连升8周，最新CCL报136.56点，较降息周期前低位升0.52% [3] - 2024年上半年香港楼价累计下跌0.78% [3]

行业模式变革 - 上海链家7月起实行"房客分离"模式，打破传统"居间模式"，要求经纪人仅服务买卖其中一方[1] - 单边代理模式作为房地产市场创新举措，虽面临机制设计与利益分配障碍，但对促进二手房市场高质量发展具探索价值[1] - 传统"居间模式"中经纪人作为中间人不代表任何一方利益，而单边代理模式要求经纪人专注于维护委托方最大利益[2] 市场现状与挑战 - 上海链家在沪成交市占率20%~25%，挂牌市占率达70%，二手房挂牌量从2022年6月10万套增至2025年17万套[3] - 全国13个重点城市二手房挂牌量显著增长：2018-2019年平均挂牌25万套，2024-2025年增至60万套（+140%），去化周期从6个月延长至13个月（+127%）[3] - 房源激增导致中介管理成本上升、买家筛选难度加大、卖家房源曝光度减弱[3] 单边代理的潜在效益 - 单边代理可使普通二手房成交周期从87天缩短至62天，速度提升近1个月[4] - 参与单边代理的项目有5%概率实现"成交价>委托价"，溢价率约5%，考虑砍价因素后溢价率可超15%[4] - 该模式通过专业化分工应对供求关系转变，被寄望提升交易效率[4] 模式落地的现实障碍 - 上海链家"房客分离"未实现真正单边代理：A序列经纪人仍需维护房源，M序列仍以促成交易为核心目标[5] - 现行"半单边"状态存在卖方经纪人压价、买方经纪人夸大房源优势等道德风险[5] - 佣金分配体系未明确，可能影响经纪人绩效激励，如客源端经纪人业绩受房源端维护质量制约[6] 国际经验与改进方向 - 成熟市场单边代理佣金由卖方支付并分成给买方经纪人，强调专业化分工[5] - 建议参考欧美佣金分成机制，通过绩效考核强化经纪人专注度（如设置"业主满意度"指标）[6] - 需从专业能力、佣金机制、房源平台等多方面完善，采取渐进式改革路径[6]

上海链家"房客分离"服务新模式 - 上海链家全面推行"房客分离"服务新模式，要求每个经纪人只服务于交易中的一方（买方或卖方），打破传统一个经纪人同时服务买卖双方的做法 [1] - 新模式旨在确保客户和业主的核心诉求得到充分重视与满足，尝试打破传统服务模式的局限性 [1] - 公司内部将经纪人分为房源端和客源端，店经理(M序列)自动划为房源端，经纪人(A序列)自动划为客源端 [3] - 房源端经纪人不可获客，只能做房源维护，其成交占比从45%提升至53%，通过绩效牵引经纪人重视对房源端、业主的维护 [3] 新模式实施背景与目的 - 上海市场成交周期拉长，库存房源增多，客户获取信息渠道复杂，买卖双方都需要更懂自己的房产经纪人 [3] - 发达国家房产经纪人采用单边代理模式，只维护交易中某一方的利益，而国内传统模式是一个经纪人服务双方 [3] - 新模式让经纪人单独为某一方服务和发声，改变过去客户和业主需要主动参与谈判交易的情况 [3] - 通过精挑细选优质房源，让专业从业者维护房源，加速合理定价和成交 [2] 行业专家观点 - 中原地产首席分析师认为这不是真正的单边代理，而是公司为降低业主心理预期、促进交易的短期业务模式微调 [5] - 上海易居房地产研究院副院长表示这是房地产发展新模式的探索，能促进市场供求平衡，改变过去市场乱象 [5] - 广东省住房政策研究中心首席研究员指出传统一手托两家模式导致恶性竞争和跳单现象，新模式可提升市场效率 [6] 实施现状与预期 - 新模式已在上海所有链家门店全面推行一周多，目前对市场无明显影响 [4] - 公司表示新模式主要是内部作业模式变化，长期看将提升服务效率，未来会持续优化 [4] - 一线中介反馈新模式能更好匹配买卖双方需求，但目前影响不大 [1][2]

行业现状 - 瑞安房产中介行业正经历激烈"生存战"，楼市交易周期拉长、成交难度加大[1] - 二手房交易中介费从双方合计1.5%普涨至3%，呈现"卖方刚性支付、买方弹性付款"现象[1] - 中介费上调始于贝壳找房进驻瑞安后，本土主流机构如盈佳、大管家、中园等跟进调整[3] 收费模式变化 - 以150万元房源为例，中介费总额从2.25万元跃升至4.5万元[5] - 实际操作中形成"卖方实收1.5%，买方5折支付"的弹性收费模式[7] - 买方市场下中介主动给予折扣，例如宏都小区150万元交易中买方获5折优惠[7] 市场供需关系 - 瑞安二手房住宅挂牌量突破万套，月成交量仅200套左右，呈现明显供过于求[7] - 带看房周期从1个月拉长至3个月甚至半年，单笔交易成本显著增加[5] - 近两年中介门店数量收缩，行业洗牌加剧导致提高中介费成为生存手段[5]

金十数据7月7日讯，据深房中协统计，2025年第27周（6月30日-7月6日）深圳市二手房（含自助）录得 1,436套，环比增长4.2%。二手房录得量两连涨，整体维持在一个相对高位水平运行。根据公开在售二 手房源量数据统计，截至2025年7月7日，深圳市共有75,169套有效二手房源在售，较上周增加1,311套。 深房中协：二手房周录得量环比增长4%，在售量创新高 ...

香港楼市整体表现 - 中原城市领先指数CCL连续3周上升累计0.73%，最新报136.56点，周环比升0.32% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，较2021年8月历史高位191.34点下跌28.63%，较2024年3月撤辣前低位143.02点跌4.52% [1] - 第二季CCL反复横行，2025年上半年香港楼价累计下跌0.78% [1] 市场影响因素 - 6月10日一个月拆息创3年新低，6月11日中美伦敦经贸会谈达成贸易框架共识，恒指收报24366点创近3个月高位 [1] - 7月4日香港金管局6月以来4度入市合计买入590.72亿港元，7月5日屯门NOVO LAND第3A期首轮价单160个单位推售 [2] - 黄竹坑站港岛南岸第5A期滶晨首轮价单138个单位即日沽清 [1] 细分市场表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.89点，周环比升0.30%，连续5周上升累计1.24% [2] - CCL(中小型单位)报136.52点，周环比升0.29%，连续5周上升累计1.16% [2] - CCL(大型单位)报136.79点，周环比升0.49%，连续2周上升累计1.17% [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass报136.15点，周环比升1.47%，创16周最大升幅 [3] - 新界西CCL_Mass报126.83点，周环比升1.14%，创18周最大升幅，连续2周上升累计1.60% [3] - 新界东CCL_Mass报151.11点，周环比跌1.05%，创7周最大跌幅，连续2周下跌累计1.47% [3] - 港岛CCL_Mass报133.93点，周环比跌1.16%，创5周最大跌幅 [3]

香港楼市动态 - 本周CVI报59.79点，较上周57.69点上升2.10点，连升7周共23.60点，创2024年5月后逾1年新高 [1] - CVI近7周突破40点和50点关口，接近60点上限，预示楼价可能止跌回稳 [3] - 新盘销售理想及拆息大跌带动H按息回落，银行按揭态度转趋乐观，二手成交增加 [3] 楼价指数及区域表现 - CCL最新报136.13点，2025年上半年楼价暂跌1.10% [3] - 143个CCL成份屋苑中62.9%（90个）估价下跌，港岛72.5%、九龙47.5%、新界东65.5%、新界西67.6% [3] - 估价跌幅达3%或以上的屋苑共38个，占下跌屋苑的42.2% [3] 大型屋苑估价变动 - 新界西有10个大型屋苑估价下跌超3%，港岛7个、新界东6个、九龙4个 [4] - 跌幅前五大型屋苑：蝶翠峰3期跌9.31%、和富中心跌8.78%、翠怡花园3期跌8.77%、缙城峰跌8.32%、天赋海湾1期跌8.09% [4] 豪宅屋苑估价变动 - 港岛10个、九龙1个豪宅屋苑估价跌幅超3% [4] - 港岛聚贤居跌11.64%、地利根德阁跌10.12%、贝沙湾2期跌9.62%，九龙凯旋门仅跌3.21% [4] 逆市上涨屋苑 - 39个CCL成份屋苑估价逆市上升1%以上，九龙占19个、港岛8个、新界西8个、新界东4个 [5] - 大型屋苑升幅前三：鲤景湾逸星阁超5%、丽都花园近5%、黄埔花园5期近5% [5] - 豪宅升幅最高为港岛宝翠园1期，按半年升8.21% [5]

就业趋势 - 2025年高校毕业生人数预计达1222万创历史新高[4] - 销售类职位超越管培生、软件开发成为大学生简历投递量榜首[5] - 非对口专业（英语、广告、心理学等）学生批量涌入销售岗位[7] 择业动机 - 00后职场驱动力排序：经济保障>学习成长>价值成就[10] - 销售岗优势：门槛低、反馈快（业绩与收入正相关）、路径清晰（底薪+提成+奖金）[14] - 电商销售平均起薪9000元，快消销售底薪7000-10000元，医药代表年薪可达15万元[15] 行业转型 - 地产中介无责底薪模式瓦解（链家、中原等下调底薪并加码考核）[20] - 新兴销售岗涌现：知识类带货主播、保险顾问、教育咨询师、新能源设备销售代表[27][28] - 企业对销售技能要求变化：数据分析、内容营销、社交媒体运营超越传统拜访技巧[33] 职业进化 - 65%受访者认为带货主播是销售岗，52%将咨询顾问纳入销售范畴[36] - 网络主播成为新职业，职业主播数量达1508万人[37] - 销售岗位需求旺盛：人社部"最缺工"职业中"营销员"连续多季度居首[41] 岗位特征 - 小米新零售销售岗需掌握渠道模型、大数据及消费心理学[30] - 京东"采销直播岗"年薪百万，要求AI工具、数据洞察与直播控场能力[30] - 销售岗跳槽意愿低于产品、运营岗，职场稳定性较高[45] 能力重构 - 销售新物种需具备表达、用户洞察、讲故事、数据分析、社群运营等复合能力[34] - 工业机器人销售需参与技术调试、行业白皮书撰写及产品迭代反馈[46] - 教育规划顾问角色融合解决方案设计与心理咨询属性[40]

房地产行业现状 - 深圳二手房市场挂牌价与成交价存在显著差距 业主挂牌384万元的房子半年未成交 买家普遍要求降价50万元[1][6] - 贝壳找房数据显示深圳罗湖莲塘片区2025年5月挂牌均价5 1万元/平方米 但最近半年同户型成交均价仅4 8万元/平方米 北向房源成交价低至4 05万元/平方米[6][7] - 广州番禺万科欧泊小区房价从高峰期的5-6万元/平方米跌至2025年5月的3万元/平方米 相比2024年成交均价3 48万元/平方米继续下滑[9][10] 中介行业生态 - 深圳链家及德佑平台严禁中介赚取差价 违规行为将导致开除 但仍有中介试图通过差价获利10万元[2] - 链家规定员工不得参与自身房产交易 需委托同事维护房源 导致部分业主加入中介行业后仍需通过同行推介提高成交几率[5][6] - 广州链家门店2024年总业绩289万元 对应成交房产总值超2亿元 佣金分配中平台抽佣15% 房源端抽成40%[9][19] - 德佑经纪人佣金分成比例高于链家 可达成交价的0 6%-0 9% 而链家新手经纪人仅能获得0 25%左右[19] 业主行为模式 - 部分业主为掌握定价权选择入职中介 深圳某中介平台同一批培训人员中5-6人明确表示入职目的是出售自有房产[3] - 业主普遍存在价格预期落差 广州番禺业主罗迪心理价位300万元 但市场成交价仅270万元以下 最终选择转售为租[13][14] - 南京业主刘璐将拆迁房转为出租 租金用于支付置换新房的房贷 反映一线城市住宅出租率保持90%以上 租金表现具韧性[15][16] 交易策略变化 - 中介通过社群运营提升成交率 广州链家经纪人罗迪建立业主群并发红包 结合瑜伽活动拓展客户 最快一周完成交易[18] - 当前市场呈现"以价换量"特征 深圳2025年5月二手房成交量同比增长44% 但价格持续下行 广州4月成交量同环比增长但价格压力显著[8][10] - 买卖双方进入价格拉锯战 南京市场出现200万元房产降价至150万元成交案例 导致后续房源价格进一步下探至140万元[19]