股价与交易表现 - 11月27日盘中股价报12.05元/股，上涨2.03%，总市值27.27亿元，成交1787.17万元，换手率0.71% [1] - 主力资金净流入135.31万元，其中特大单买入147.64万元（占比8.26%），大单买入52.67万元（占比2.95%）并卖出65.00万元（占比3.64%） [1] - 今年以来股价累计上涨34.98%，近5个交易日下跌1.23%，近20日下跌0.33%，近60日上涨8.85% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为9月29日，龙虎榜净买入1126.17万元，买入总计8234.16万元（占总成交额16.38%），卖出总计7108.00万元（占总成交额14.14%） [1] 公司基本面与业务构成 - 公司主营业务为智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 主营业务收入构成为基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] - 2025年1-9月实现营业收入22.72亿元，同比减少11.82%，归母净利润1.04亿元，同比减少2.97% [2] - A股上市后累计派现3.81亿元，近三年累计派现1.97亿元 [3] 股东与机构持仓 - 截至2025年9月30日，股东户数为1.52万，较上期增加6.68%，人均流通股14059股，较上期减少6.26% [2] - 同期十大流通股东中，东方红远见价值混合A（010714）持股282.37万股，较上期增加9.01万股，招商品质发现混合A（011690）退出十大流通股东之列 [3] 行业与概念板块 - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 [2] - 所属概念板块包括增持回购、低空经济、小盘、无人机、智慧城市等 [2]

近期回购活动 - 11月26日以每股6.480港元至6.550港元回购69.00万股，金额450.22万港元，当日收盘价6.500港元，下跌1.22% [2] - 自11月18日起连续7日进行回购，合计回购645.20万股，累计回购金额4057.69万港元，其间股价累计上涨2.04% [2] 年度回购汇总 - 今年以来累计进行48次回购，合计回购2351.80万股，累计回购金额达1.50亿港元 [3] 历史回购明细 - 近期单次回购规模在47万股至179.20万股之间，单次回购金额在300.80万港元至1118.72万港元之间 [3] - 历史回购价格区间主要在每股6.150港元至6.760港元 [3][4]

证券日报网讯南都物业（603506）11月26日在互动平台回答投资者提问时表示，公司通过赛智助龙基金 间接持股云深处，公司持有赛智助龙基金33%股权，该基金持有云深处1.0638%股权。 ...

公司股份回购操作 - 公司于2025年11月26日斥资94.73万港元进行股份回购 [1] - 本次回购股份数量为20.4万股 [1] - 回购价格区间为每股4.61港元至4.67港元 [1]

齐鲁晚报.齐鲁壹点记者王皇通讯员谭子龙 11月6日-9日，第二十三届中国国际城市建设博览会在北京首钢国际会展中心举办。山东省开展物业服务质量提升行动的经验做法在城博会上作集中展 示。 博览会现场，山东省济南、青岛、临沂、菏泽等地分别以"住宅小区'好服务'标准""探索物业服务'弹性定价'模式""开展'包小区、帮物业、惠民生'活 动""细化物业服务信息公开、联系沟通机制"等经验做法，向来自全国各地的嘉宾呈现了我省在深化提升"齐鲁红色物业"建设，扎实探索社区党组织领导 下的居委会、业委会、物业企业协调运行新模式等方面取得的积极成效。 本届城博会由中国建筑文化中心主办，深入贯彻中央城市工作会议精神，以"人民城市幸福家园——打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧城市"为主 题，全面展示各地在"好房子、好小区、好社区、好城区"建设中的创新实践，系统呈现住房品质提升、城市更新、城市治理、新质生产力赋能城市高质量 发展等领域的创新技术、典型案例与实践成果。 ...

博裕投资收购金科服务 - 博裕投资提出无条件强制性现金要约，拟收购金科服务全部要约股份并建议撤销其上市地位，若退市决议通过，金科服务将成为博裕旗下的私人公司 [3] - 金科服务是一家物业管理服务公司，全国管理面积超过2亿平方米，2024年营收超过45亿元，但归母净利润亏损接近6亿元 [3] - 博裕投资已累计耗资53.82亿港元拿下金科服务55.91%的控股权，若继续要约收购并完成退市，可能还需付出约23亿港元，总投入或将达到77亿港元 [3][5] - 当前金科服务上市平台市值仅剩约46.7亿港元 [5] 博裕投资入股金科服务历程 - 2021年下半年，博裕以每股26港元的价格收购金科服务1.436亿股H股（占总股本22%），耗资37.34亿港元 [4] - 交易后，金科服务非商场类开发项目90%以上管理面积交付给博裕旗下公司管理，2022至2025年每年交付项目饱和收入不低于人民币4.5亿元 [5] - 2022年11月，博裕以每股12港元发起部分要约收购，收购金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元，持股比例升至34.63% [5] - 2025年3月，博裕以6.67亿元（约合7.18亿港元）竞得法院强制拍卖的金科服务1.08亿股 [5] 博裕投资在地产上下游的布局 - 博裕投资是全国最大物业服务企业万物云的第二大股东，2017年以约15亿元认购其25%股权 [7] - 2021年万物云上市前夕，博裕转让约7%持股套现69.86亿元，目前仍持有1.82亿股，按当前股价算市值约39亿元 [7] - 2024年博裕入局高端商场领域，收购北京SKP公司42%-45%股权，北京SKP商场年销售额超过200亿元 [7][8] - 博裕曾参与居然之家130亿元融资，领投城家公寓近3亿美元A轮融资 [8] - 2024年博裕与高瓴资本等以5.87亿美元收购万国数据海外数据中心44%股权 [8] 博裕投资的公司概况与投资策略 - 博裕投资成立于2011年，是一家另类资产管理公司，业务涵盖私募股权投资、上市公司战略配置、物流仓储与数据中心投资等，聚焦科技创新、消费零售和医疗健康三大领域 [2][9] - 公司偏好运营型、服务型资产，涉足高端商业、物业管理、物流仓储、数据中心等板块，实践"逆周期控股、顺周期退出"的PE打法 [2][8] - 博裕五期美元私募股权基金募资目标为60亿美元，主要投资科技、医疗和消费等领域 [8] - 专家分析认为，私有化亏损上市平台可避免股价持续失血、节省合规成本，并方便后续重整，为下一轮资本故事留出估值空间 [10]

博裕投资对金科服务的收购策略 - 博裕投资提出无条件强制性现金要约，拟收购金科服务全部要约股份并建议撤销其上市地位，若退市成功，金科服务将成为博裕旗下的私人公司 [5] - 博裕投资自2021年起分步收购金科服务，目前已累计耗资53.82亿港元获得55.91%控股权，若完成后续要约收购及退市，总投入可能达到约77亿港元 [6][7] - 金科服务是一家全国性物业管理公司，管理面积超过2亿平方米，2024年营收超过45亿元，但归母净利润亏损接近6亿元 [6] 博裕投资在房地产及相关领域的投资版图 - 公司是万物云的第二大股东，万物云为全国在管规模最大的物业服务企业，博裕于2017年以约15亿元认购其25%股权，并在2021年底上市前转让约7%持股套现69.86亿元，目前持有股份市值约39亿元 [10] - 2025年博裕通过旗下基金收购北京SKP公司42%-45%股权，进入高端商场领域，北京SKP商场年销售额超过200亿元 [10][11] - 投资布局涵盖物业管理、商业地产、物流仓储、数据中心等，具体案例包括参与居然之家130亿元融资、领投城家公寓近3亿美元A轮融资，以及联合收购万国数据海外数据中心44%股权（交易额5.87亿美元） [11] 博裕投资的整体战略与业务模式 - 公司定位为植根中国、放眼全球的另类资产管理公司，成立14年，业务涵盖私募股权、上市公司战略配置、物流仓储与数据中心投资等，聚焦科技创新、消费零售及医疗健康三大领域 [12] - 投资偏好集中于房地产“后端”的运营型、服务型资产，实践“逆周期控股、顺周期退出”的私募股权投资策略 [3][11] - 专家分析认为，私有化亏损上市平台可避免股价持续失血、节省合规成本，并方便后续重整，为下一轮资本故事留出估值空间，同时所投资产能产生稳定的即期现金流 [13]

收购要约核心条款 - 博裕资本提出全面要约收购金科服务并建议撤销其上市地位，基本要约价为每股6.67港元，经提高要约价达每股8.69港元 [1] - 采用双层价格结构，提高要约价比基础要约价高出30%，股东要获得更高溢价需满足两项条件：退市决议获独立股东至少75%批准且反对票不超过10%，以及要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳 [2] - 博裕资本及其一致行动人已持有金科服务约3.78亿股，占公司全部已发行股份约63.29%，若要达成退市条件还需获得约32.3%的无利害关系股份 [2] - 若退市条件达成，按提高要约价计算最高金额约为23.27亿港元；若未达成，按基本要约价计算最高金额为17.86亿港元 [2] 博裕资本的投资战略 - 博裕资本通过多次交易逐步增持金科服务股份：2021年12月以37.34亿港元收购22.69%股权（每股26港元），2022年11月以约9.3亿港元要约收购11.94%股份（每股12港元），2025年3月通过司法拍卖以约7.18亿港元获得18.05%股份（每股约6.65港元） [4] - 累计投入已超过40亿港元，若本次私有化成功，总投入或将高达77亿港元，远高于金科服务当前约47亿港元的市值 [4] - 博裕资本管理规模约百亿美元，投资周期长，风格偏向长期价值投资，近期以约40亿美元收购星巴克中国业务60%股权 [5][6] - 对金科服务的私有化符合其“长期合伙人”策略，旨在行业低潮期锁定优质资产并通过业务重组实现超额回报 [6] 金科服务基本面分析 - 公司股价从2021年2月历史高点的85港元（后复权）下跌超过90% [7] - 营收从2022年的约50亿元下降至2024年的45.9亿元，归母净利润连续三年亏损，累计亏损近34亿元（2022年亏18.2亿元，2023年亏9.5亿元，2024年亏5.9亿元） [7] - 2025年上半年业绩出现回暖迹象：营收约23.4亿元（同比下降3.1%），但归母净利润约6502万元（同比增长133.4%），现金及等价物等流动性金融资产共计约26.51亿元 [7][8] - 在管建筑面积为2.03亿平方米，合约建筑面积达2.19亿平方米，其中46.8%为独立第三方开发的物业 [8] - 公司正在进行战略调整，退出低质效项目以优化业务结构和提升经营质量 [8] 行业背景与私有化动因 - 港股物管板块经历从追捧到冷落的估值下行，私有化旨在摆脱上市公司监管约束与市场预期压力，提升决策效率并降低合规成本 [9] - 金科服务上市平台的融资与品牌功能已显著减弱，维持上市地位的收益无法抵消其行政和合规成本 [9] - 私有化使公司能推行以长期增长和价值创造为导向的战略，免受市场预期和股价波动压力 [9] - 通过法院拍卖获取控股权再通过要约收购实现私有化，正成为香港市场资本运作的新模式 [9] 退市后发展展望 - 退市后发展可能分三阶段推进：短期聚焦现金流回收和人员优化；中期实施资产分层并寻求部分资产溢价退出；长期可能通过并表、二次上市或装入其他上市主体完成资本退出 [10] - 重组过程可能伴随激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化等，为后续资本运作留出估值空间 [10] - 博裕资本的举动可能引发一波类似的私有化浪潮，基本面良好但被低估的物管企业可能成为下一个目标 [10] - 交易凸显专业投资机构对物管行业稳定现金流和庞大用户基础所蕴含的长期价值的认可 [11]

博裕投资近期在地产相关领域的投资活动与策略 - 博裕投资近期通过强制性现金要约，寻求私有化并撤销金科服务的上市地位 [2] - 博裕投资偏好房地产“后端”的运营型、服务型资产，实践“逆周期控股、顺周期退出”的私募股权投资策略 [1] 对金科服务的投资与私有化进程 - 博裕投资自2021年起分步收购金科服务股份，目前已累计耗资53.82亿港元获得55.91%的控股权 [2][3][4] - 2021年首次收购22%股份，耗资37.34亿港元，并约定2022至2025年每年从转让方获得不低于人民币4.5亿元的饱和收入 [3] - 2022年以每股12港元部分要约收购11.94%股份，总金额约9.3亿港元 [3] - 2025年3月通过法院强制拍卖以约7.18亿港元购得1.08亿股 [4] - 若完成全部要约收购及退市，博裕投资可能还需付出约23亿港元，总投资或将达到77亿港元 [2][4] - 金科服务2024年营收超过45亿元，但归母净利润亏损接近6亿元，当前上市平台市值约46.7亿港元 [2][4] - 金科服务全国在管面积超过2亿平方米，在2024年末中国物业服务企业在管规模榜单中排名第15 [2] 在地产上下游领域的其他重要投资布局 - 博裕投资是万物云的第二大股东，2017年以约15亿元认购其25%股权 [6] - 2021年万物云上市前夕，博裕转让约7%持股，套现69.86亿元，目前仍持有市值约39亿元的股份 [6] - 2024年，博裕投资通过旗下基金收购北京SKP公司42%-45%的股权，进入高端商场领域 [6] - 北京SKP商场年销售额超过200亿元 [7] - 2024年，博裕投资与高瓴资本等以5.87亿美元收购万国数据海外数据中心44%的股权 [7] - 更早之前，曾参与居然之家130亿元融资，并领投城家公寓近3亿美元的A轮融资 [7] 公司背景与投资逻辑 - 博裕投资是一家成立于2011年的另类资产管理公司，业务涵盖私募股权、不动产与新基建等 [7][8] - 公司聚焦科技创新、消费零售及医疗健康三大领域 [8] - 旗下第五期美元私募股权基金（博裕五期）募资目标为60亿美元 [7] - 分析认为，私有化亏损上市平台可避免股价失血、节省合规成本，并为后续重整留出估值空间 [8] - 所投资产如物业管理面积和零售销售额能产生稳定即期现金流，符合私募股权基金对资产的偏好 [8]

近期回购活动 - 11月25日以每股6.560港元至6.570港元回购50.00万股，金额328.20万港元，当日收盘价6.580港元，上涨2.33%，成交额1.69亿港元[2] - 自11月18日以来连续6日进行回购，合计回购576.20万股，累计回购金额3609.47万港元，其间股价累计上涨3.30%[2] 年度回购概况 - 今年以来累计进行47次回购，合计回购2282.80万股，累计回购金额1.45亿港元[3] - 回购明细显示单次回购规模从14.60万股至179.20万股不等，单次回购金额从71.50万港元至1118.72万港元[3][4]