北京CBD发展现状与成就 - 北京CBD在"十四五"期间经济"压舱石"作用显著，功能区税收规模稳步增长，占全区总量超六成[3] - 楼宇经济贡献突出，税收过亿楼宇超140座，过10亿楼宇20座，过50亿楼宇3座，过百亿楼宇1座[3] - 全球要素集聚凸显高能级，外资企业超过一万家，占全区比重超六成，跨国公司地区总部增至125家，占全区比重超七成，外资持牌金融机构约300家，占全区比重超八成[3] - 千亿规模国际级商圈初步建成，连续三年刷卡消费额超1200亿元，稳居全市第一[3] - 国际排名实现跃升，连续三年在福布斯中国中央商务区消费竞争力排名第一，获评2025世界级商圈TOP30榜单第一梯队首名，在《全球商务区吸引力报告》中跃居全球第6，蝉联亚洲第2、中国第1[3] 2026年及“十五五”发展规划 - 2026年作为“十五五”开局之年，北京CBD将全力打造高水平对外开放窗口区、具有北京特色的国际法商融合示范区、朝阳新质生产力融合示范先导区、国际消费中央活力区和特色鲜明的国际金融聚集区[4] - 将加速“两区”建设，积极推动示范性、标志性项目落地，形成可复制、可推广的改革试点经验[6] 国际消费中央活力区(CAZ)建设举措 - 2026年北京CBD将升级消费业态，打造国际消费中央活力区(CAZ)[1] - 推广离境退税“即买即退”服务，构建文化IP和国际化消费体验活动矩阵[1] - 持续推进国际消费体验区建设，强化首店首发和国际化消费品牌引入[6] - 创新消费场景，打造时尚运动、潮流时尚特色商业体和文化消费地标[6] - 优化国际化消费环境，打造7×24小时中央活力区(CAZ)[6] 国际法商融合示范区建设 - 朝阳区是北京国际法商融合示范区起步区，目前已进入全面实施阶段[4] - 在商事仲裁、知识产权保护、跨境数据流动等领域开展压力测试和先行先试，积极构建与国际高标准衔接的规则体系[4] - 国际商事仲裁中心(北京)实体平台已落地运行，联动7家法院、2家检察院、4家仲裁机构建立法治服务矩阵[4] - 着力促进法律、金融、咨询等专业服务从“集聚”向“融合”提质发展，打造示范区综合服务中心，提供一站式服务[4] - 下一步将聚焦综合服务效能与融合创新发展，争取中外律所联营等试点，提升线上线下综合服务[5] - 聚焦关键要素与制度型开放，关注金融、数据、人才等要素提供赋能[5] - 聚焦法商融合品牌与开放合作，依托服贸会等平台持续提升“北京国际法商融合”品牌影响力[5] 新质生产力融合示范先导区与国际金融聚集区建设 - 创新发展新质生产力融合示范先导区，积极引进平台型总部企业及行业领军企业，加强应用场景的拓展创新和资源开放，培育两业融合新业态新模式[6] - 加快建设CBD国际金融聚集区，吸引境内外标志性金融机构落户，打造国际主权财富基金港，强化金融服务商务、科技、楼宇等实体经济能力[6]

核心观点 - 过去半年全球科技行情中，真正兑现业绩的是在产业链中获得需求爆发的中国传统制造业企业[1] - 未来在全球降息周期与财政主导共振下，实物资产和中国制造的产能价值是中国牛市的基础[1] - 上证指数处于主升浪行情，金融股拉升带动盘面，两市成交量维持在3万亿元之上[11] - 创业板指数出现反包走势，但部分科技股开始退潮，与监管趋严有关[11] 行业配置与投资机会 - **上游资源与中游行业**：受益于实物资产消耗可能提升的上游资源（铜、铝、锂、油、煤炭），关注实物资产补库需求恢复及油运；PPI回升下，中游行业机会逐步出现，如基础化工、钢铁[1] - **内需相关行业**：国内价格企稳、内需回升下的食品饮料、航空、服装[1] - **中国优势产业出海**：中国作为全球产业链的“卖铲人”，关注优势产业在海外的变现，如资本品（工程机械、电力电网设备、重卡）[1] - **商业不动产REITs**：商业不动产REITs出台有望加速市场规模扩张，潜在资产体量可观，已上市12只消费REITs，有望推动商业地产相关企业价值重估，推荐商业地产运营商及商管领域有优势的物管企业[3] - **AI PCB与铜粉耗材**：AI PCB电镀铜粉耗材迎景气周期，将带动铜粉行业加工费利润快速增长；铜球和铜粉分别占PCB成本比重的6%和13%；预计2029年PCB铜粉耗材占电镀耗材的比重将从现在的15%提升至27%以上；铜粉加工费是铜球加工费的4至5倍[3] - **液冷技术**：在AI服务器功耗和芯片功率大幅提升背景下，液冷方案正成为数据中心主流技术路径；预测2027年全球液冷市场空间将达到218亿美元；当前产业链以台系厂商为主，国产厂商迎来重大机遇[5] - **险资举牌动向**：2025年险资举牌热情高涨，年内合计举牌次数达39次，涉及14家保险机构和28家上市公司，该数据仅低于2015年举牌62次的历史峰值；举牌标的中，有32次为上市公司H股，占比超八成达82%；举牌标的为银行的共有13次，占比33%；举牌个股如大唐新能源、北京控股、四川路桥等股息率均在4%以上[5] - **短期关注方向**：可继续关注受益于内需政策的机械设备、家用电器、汽车、消费电子及“两新”“两重”“城市更新”等方向[11] 市场资金与板块表现 - **主力资金流向**：主力净流入行业板块前五为国产软件、半导体、PCB板、传媒、教育；主力净流入概念板块前五为人工智能、数字经济、大数据、区块链、华为产业链；主力净流入个股前十为特变电工、海光信息、东方财富、阳光电源、利欧股份、沪电股份、同花顺、岩山科技、航天电子、润泽科技[1] - **市场趋势与风格**：短期大盘趋势强，增量资金入场明显，市场赚钱效应偏强[7]；各类风格指数均有所调整，其中周期、成长风格调整幅度靠前[11] - **涨跌分布**：市场涨跌家数中，跌2742家，涨2589家，跌停23家，涨停100家；暗盘资金净流出2537家，净流入2456家[8]

核心观点 - 香港商用物业市场呈现温和复苏迹象，多个板块陆续浮现机遇，2026年为投资者及租户提供重新部署的良机 [1][1] - 写字楼租金下行周期已接近尾声，核心商业区优质资产具备温和回升条件 [1] - 随着旅游复苏及结构性需求驱动，预期各板块市场走势将更趋均衡 [1] 写字楼市场 - 2025年下半年市场情绪显著回暖，第三及第四季净吸纳量分别为正42.8万及正123万平方呎 [1] - 2025年全年净吸纳量录得正173万平方呎，为2018年以来最高 [1] - 受逾300万平方呎新增供应入市影响，整体空置率由16.8%升至17.5%，相当于约1490万平方呎空置面积 [1] - 2025年甲级写字楼租金全年下跌5.8%，但下半年跌势明显收窄 [1] - 预计2026年金融服务及教育行业将成为写字楼需求的主要推动力 [2] - 预计2026年全港写字楼整体租金将再下调约3%，核心商业区优质物业有望率先企稳，非核心区域持续面临压力 [2] 零售商铺市场 - 预计2026年零售市场将持续受惠于大型活动及便利性跨境旅游政策 [2] - 租赁需求将由财富管理及金融服务品牌进驻核心街道，及非本地零售商进入市场所带动 [2] - 随着消费信心回升，预计一线街铺租金将录得3%至5%的稳健升幅 [2] - 市场将迎来约195万平方呎的新供应，当中包括西九龙站及启德的多个大型综合发展项目 [2] 其他物业板块 - 写字楼资产仍具吸引力，而住宿及教育相关物业拥有稳健市场基础，并提供稳定回报，吸引力持续增强 [1]

项目进展与状态 - 位于临港新片区滴水湖金融湾的核心地标“荣耀之环”建设工作已于近期基本完成，即将投入使用 [2] - 该建筑有望在今年上半年正式对外开放 [2] 项目规模与设施 - 项目设有超89万平方米商业空间 [2] - 项目设有7500多平方米市民文化场地 [2] - 项目设有2.8万多平方米公共开放区域 [2] 项目设计与定位 - 建筑造型极具未来感与张力，宛如一个巨大金色飞碟“飘浮”于城市上空 [2] - 项目是位于临港新片区滴水湖金融湾的核心地标 [2]

核心观点 - 位于上海浦东核心地段的复地万科活力城正以22亿元的价格寻求整体出售 该项目是万科与复地集团合作开发的标杆商业体 出租率高达97% 年租金收益2.1亿元 但双方因各自的财务压力和战略调整而选择出售 反映了当前房地产行业深度调整背景下企业的战略取舍 [2][8][13] 项目概况与运营 - **项目背景**：项目源于2007年万科在浦东北蔡御桥板块启动的百万平方米“造城”计划 为分摊风险与复地集团合作 双方股权比例为六四开 [3][4] - **开发规模**：合作双方在御桥板块累计开发了近80万平方米住宅以及约30万平方米的商业及办公综合体（复地万科活力中心） 此次出售的购物中心是其中一部分 [4][5] - **项目资质**：项目位于浦东新区沪南路2229号 地处三林、北蔡、康桥三镇交汇处 建筑面积约10.92万平方米 可租赁商业面积5.78万平方米 [6] - **区位与客流**：项目地下直通地铁11号线与18号线御桥站 紧邻中环高架 三公里范围内覆盖超10万户家庭 五公里内常住人口近百万 自2019年12月开业以来定位“城市家庭会客厅” 引进超200家品牌 开业三天客流突破53万人次 [7] - **运营数据**：项目由复星系旗下的豫园复悦生活运营 2023年销售额达15.25亿元 年客流超1424万人次 出租率96.31% 目前出售信息显示出租率保持在97% 年租金收益为2.1亿元 [7] 出售方动因分析 - **万科方面**：出售主要为了缓解流动性危机和债务压力 自2024年以来已持续出售包括广州天河万科广场、上海七宝万科广场等在内的多个大型购物中心 2026年债务压力加剧 出售上海陆家嘴滨江万科中心（报价约20亿元）及上海活力城是其回血自救的关键动作 [9][10] - **复星方面**：出售既是应对同业竞争的现实选择 更是集团战略转向、聚焦主业的必然步骤 负责项目运营的豫园股份业绩连年下滑 归母净利润从2022年的38.26亿元跌至2024年的1.25亿元 2025年前三季度净亏损4.88亿元 同比骤降142.1% 复星集团已对豫园股份进行战略调整 重心转向珠宝时尚等主业 并相继出售了IGI集团股权、金徽酒部分股份、上海真如广场、宁波星健兰庭康养项目（1.5亿元）等非核心资产 [11][12][13]

北京零售物业市场2025年回顾与2026年展望 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米，全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线 [1] - 2025年第四季度，北京零售物业空置率首次下降，并回落到去年同期水平，结束了此前连续四个季度的上升局面 [2] - 截至2025年第四季度末，北京购物中心首层平均租金环比下降1.0%，至每天每平方米30.0元，全年平均租金累计下跌2.4% [2] - 2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，其中成熟商圈以改造项目为主，外围商圈则有大型新建项目 [3] 零售业态结构变化 - 餐饮作为北京零售物业最大业态，其内部结构持续优化升级，业态占比从年初的49%逐步降至第四季度的42% [1] - 小吃快餐等纯性价比模式需求减弱最明显，而本土化品质正餐和茶饮烘焙维持积极扩张步伐，武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮涌现新机遇 [1] - 服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高 [1] - 在“情绪悦己”需求推动下，生活方式新店占比在第四季度攀升至8.4%的全年最高水平，尤其在非核心商圈占比显著上升 [1] - 运动户外、健康消费品类展现出超越周期的韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续增长 [2] 市场策略与分化现象 - 奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚集于核心商圈的地标性旗舰店，以提升单店效益和体验 [2] - “首店经济”持续升温，成为撬动传统文化与现代潮流、本土特色与国际视野融合发展的核心驱动力，但其红利日益集中于少数运营能力极强或经过深度调改的项目，市场分化现象愈发显著 [2] - 业主普遍采取租金让步、转向更具客流粘性的餐饮或生活配套业态等招商策略，加之政府推动商圈升级、首店引进等消费提振政策逐步显效，助力空置面积去化 [2] 区域市场表现 - 市场区域分化显著，中关村、望京、奥体等次级商圈受新增项目直接冲击与本地需求支撑不足影响，租金承压较为突出 [2] - 核心商圈凭借品牌升级与场景焕新，成功维持了相对稳定的出租率与租金水平 [2] 未来发展趋势 - 2026年预计入市的新项目定位较为多元，或聚焦“情绪价值”、“古迹+商业”等主题，或通过打造非标商业体和沉浸式场景吸引客流 [3] - 新项目预计将为局部市场注入差异化内容与新鲜活力，有助于推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”的高层次发展 [3]

交易概述 - 一家名为河北馥境商业管理有限公司的新成立企业以3.49亿元人民币现金成功竞得石家庄京州国际酒店大楼[1] - 该交易于2026年初通过京东司法拍卖平台完成，是标的资产在经历两次流拍后的第三次拍卖中唯一报价[1][3] 交易标的详情 - 标的资产为石家庄京州国际酒店大楼，评估价4.5539亿元，起拍价3.49亿元，相当于评估价的七六折，降价超1亿元[3] - 酒店位于石家庄长安区核心地段裕华东路与谈固南大街交汇处，为一栋28层建筑，建于2011年，建筑面积超3.8万平方米，拥有305间客房，目前正常营业[6] - 根据拍卖公告，酒店的经营权和收益权仍归属原管理公司至2032年1月，新业主主要获得大楼产权，未来近六年可获取稳定租金收益，实现产权与经营权分离[6] - 按总价3.49亿元和建筑面积3.8万平方米计算，交易账面单价约为每平方米9182元[7] 买方背景与交易结构 - 买方河北馥境商业管理有限公司成立于2025年12月，在竞拍时公司成立仅约一个月，公开信息中注册资本、人员构成及过往业绩几乎空白[4] - 穿透股权后，该公司的全资股东为全国性信托金融机构云南国际信托有限公司[4] - 交易结构被解读为典型的资本运作手法，即金融机构通过在当地新设的“壳公司”收购资产，旨在隔离资产原有历史风险与债务，便于未来进行融资或金融产品包装等资本运作[4] 行业趋势与投资逻辑 - 交易反映了当前商业地产投资逻辑的变化，传统开发商退场，拥有低成本资金优势的金融机构及国资背景平台正成为存量优质资产的主要接盘方[9] - 这类投资者更看重资产长期稳定的现金流回报及其纳入更大金融版图的战略价值，而非短期改造变现[9] - 核心城市带有稳定收益的酒店、商场、产业园等正成为信托、保险等资金青睐的“压舱石”资产，本交易是这一趋势的缩影[9]

项目概况与历史沿革 - 中天恒基广场于2014年进驻福州长乐首占新区，由新城控股与中天恒基联合打造 [7][22] - 项目占地面积约73亩，总建筑面积约20万平方米，总投资约13亿元 [7][22] - 项目于2016年10月封顶，规划包含近10万平方米商业综合体及10万平方米住宅区 [7][22] - 项目设计融合“运动”、“海洋”、“生态”主题，并设有“悦·虎纠”主题街区，旨在打造长乐版“三坊七巷” [9][24] 招商与品牌合作意向 - 作为长乐彼时最大的城市综合体，项目招商进展顺利 [11][26] - 主力店方面，永辉精品、华润万家、沃尔玛等品牌曾有入驻意向 [11][26] - 万达、中影等多家影院也曾有意进驻 [11][26] - 2018年，新城吾悦广场签约入驻，原计划最早于2019年12月20日左右开业 [12][27] 项目挫折与现状 - 2019年7月，吾悦广场退出合作，中天恒基股东随后重组 [12][27] - 2019年8月，福州市中级人民法院查封了项目1-3楼的集中式商场，面积约5万平方米 [14][29] - 项目开业时间一再推迟，吾悦广场挂牌后从未实际开业 [1][16] - 2023年7月，有消息称吾悦广场已完成消防验收，项目正积极筹集资金推进开业准备工作 [15][30] 最新动态与重启可能 - 根据福州知名博主“最爱福州”爆料，中天恒基广场正谋划重启招商 [2][4][17][19] - 若消息属实，意味着这个原计划2019年底开业的20万平方米地标级城市综合体有望重启 [2][17] - 项目重启将为长乐首占新城增添一个重磅商业地标 [4][19]

文章核心观点 - 以南京德基广场为代表的高端商业体正在进行一场深刻的场景革命，系统性地将艺术馆、网红厕所等公共空间转化为承载品牌叙事、促成消费转化的“高流量展位” [1] - 德基广场通过构建“艺术+商业+体验”的复合空间，成功从购物场所转型为立体、流动的品牌展示与体验剧场，这是其取得商业成功（如2024年销售额约245亿元，成为全球单体商场销售冠军）的关键 [5] - 品牌方（如欧舒丹）与高端商业体的合作，通过高度契合的“非标”场景（如网红厕所改造的快闪空间）进行深度品牌沟通与体验营销，是实体商业超越传统货架、将客流转化为消费的有效路径 [8][10] 高端商业体的场景革命与运营策略 - 德基广场将网红厕所等公共空间从“引流景观”升级为“品牌展位”，旨在打造具有社交属性的多功能厅，成为新的品牌展示与互动阵地 [2] - 商场通过艺术博物馆（如举办梵克雅宝高级珠宝展）、奢侈品店铺原址（如劳力士原店变为江诗丹顿巡展）、潮流聚集地及户外广场等，构建了一个立体、流动的品牌展示与体验剧场 [5] - 商场连接地铁的通道24小时敞开，为全国各地的消费人群提供了坚实的客流基础，支撑了其空间实验与场景创新 [6] - 实体商业超越传统货架、打造独特内容与体验已成为行业共识，例如南京水游城通过引入二次元店铺，使18—23岁客群同比增长57% [10] 品牌方的场景化营销实践 - 欧舒丹借品牌成立50周年焕新节点，将德基广场网红洗手间改造为限时“南法手护美学空间”，巧妙将产品体验“嫁接”到洗手间场景 [1][2][7] - 该限时空间以陶土色系与自然肌理为基调，消费者可体验升级的乳木果护手霜（凝萃20%高浓度乳木果油，宣称24小时长效保湿与30分钟快速修护）、新品南法植萃洗手液及3D打印美甲等项目，将短暂停留转化为沉浸式品牌感官之旅 [3][8] - 品牌方意图将该空间作为品牌理念的传达场所，希望“让SPA体验化为日常中值得驻足的自然仪式”，这与德基广场的场景革命思路高度契合 [10] - 选择在洗手间推广手部护理产品，是一次场景与功能高度契合的营销，将日常清洁与护理行为升华为品牌倡导的“芬芳仪式” [8] 德基广场的商业地位与成功要素 - 德基广场2024年销售额约245亿元，成为全球单体商场销售冠军，且极有可能在2025年维持领先地位 [5] - 其商业奇迹的背后是长三角地区强大的消费力，以及将商场彻底重塑为“艺术+商业+体验”复合空间的成功转型 [5] - 商场二期8楼的艺术博物馆凭借“金陵图”等爆款展览已成为城市级文化地标与热门打卡点，实现了艺术与商业的完美联动 [5] - “德基厕所”已成为独特的流量名词，在社交平台上与南京博物院、红山动物园并列为“新南京旅行三件套”，是消费场景创新极致探索的成果 [2]

文章核心观点 - 伴随股市上涨带来的财富效应，2025年第三季度以来国内高端消费逐步复苏，2026年存在投资机会 [1] - 高端消费不同品类的复苏时点和强度由VIC客群占比、财富增加后的消费顺序/刚需程度、供给弹性、消费趋势四个维度决定 [1][3] - 前期刚需性强的品类率先复苏，后期VIC客群占比大的品类弹性高，供给格局好的品类持久性强，符合消费趋势的品类有额外增长动力 [1][3] 高端消费复苏的验证 - 国际奢侈品品牌在2024年走弱后，于2025年第二季度起逐步恢复，2025年第三季度除开云集团外，各集团亚太地区收入增速均已回正，中国本土市场亦在改善 [2] - 中国高端零售物业于2024年底、2025年初开始复苏，以太古和恒隆地产为例，2025年起进入温和复苏通道，出租率逐步恢复、销售额改善趋势明显，其中顶奢商场表现更优 [2] - 全球奢侈市场在2025年第三季度开始亦进入到复苏阶段 [2] 高端消费复苏的驱动因素与市场结构 - 高净值人群是支撑高端消费的主要来源，股市上涨带来的财富效应对复苏有重要贡献 [1] - 2025年底A股总市值达123万亿元，港股总市值达48万亿港币，较2024年底净增24.5万亿元和12.7万亿港元 [1] - 根据贝恩数据，2024年全球高端奢侈品消费人数约3亿人，其中2%-3%的核心VIC用户贡献40%以上的销售额，且比例持续提升 [1] 高端消费各品类复苏节奏与市场表现 - 2019年至2025年（预计）间，全球奢侈品市场增速最快的品类包括：豪华游轮、私人飞机、高端餐饮、个人奢侈品（皮具珠宝鞋服美妆）、奢侈酒店、高端家居 [3] - 在个人奢侈品中，预计2025年珠宝表现最优（增长4%-6%），鞋服等更可选品类明显收缩约5%-7% [3] - 奢侈品消费中服务体验占比持续提升，2025年奢侈体验占比提升至20%，2019-2025年（预计）复合增速为4%，继续跑赢整体市场 [3] 推荐的投资赛道与标的 - 首推奢侈品珠宝及皮具消费，其次是国货高端美妆和高端户外运动 [4] - 具体标的包括：黄金珠宝（老铺黄金、周大福）、美妆板块（毛戈平）、运动服饰（安踏体育）、医美板块（爱美客、锦波生物、美丽田园医疗健康） [4] - 其他建议关注领域包括：高端商业地产、高端住宅地产、博彩、私人飞机、高端旅游及餐饮、白酒等 [4]