美联储理事库格勒：对经济和商业地产之间的联系"非常感兴趣"。 ...

河南郑州商业市场将迎来新项目。近日，亳都.新象在招商品牌发布会上宣布，项目定于今年"十一"期间开街，将以超 30%的首进品牌、餐饮占比超50%的业态组合丰富消费市场供给。相较于传统商业项目，亳都.新象的开放街区模式将 为消费者带来特色体验。不过，非标商业想要长期保持"人气"，还需要运营方不断根据市场反馈优化品牌组合，并通 过多样的互动、体验内容保持消费者的新鲜感。 据介绍，亳都.新象位于文化底蕴丰厚的郑州管城回族区，东边依靠3600年前的商代都城城垣，西边毗邻全国第二古老 的文庙。该项目由郑州城市发展集团着手打造，亳都.新象占地约46亩，地上建筑面积约2.4万平方米，地下建筑面积约 1.7万平方米。 与常规盒子商业不同，亳都.新象以商代都城遗址核心区为基础，融合中原传统建筑风格打造特色文化商业街区。项目 整体呈南北走向，其中包含了1条主街、多条巷道、15所主题院落及北广场、亳丘广场、儒风广场、亳都广场等4个文 化主题广场。 按照规划，亳都.新象将分为四大板块业态，其中包含聚焦餐饮的"食光会客厅"；打造咖啡、酒饮的"城垣社交圈"；包 含轻餐烘焙、潮品集合的"生活欢乐场"；以及汇聚潮流时尚、运动户外品牌的"先锋引 ...

项目发布与战略合作 - K11 ELYSEA项目于上海淮海路核心地段正式发布，总建筑面积达13万平方米，融合历史底蕴与当代艺术奢华 [1][5] - 公司与黄浦区人民政府签署战略合作协议，围绕淮海路商圈能级提升展开深度合作，系统提升区域产业生态能级 [3] - 黄浦区委书记高度评价公司在艺术、人文、自然融合商办综合体及商业运营能力方面的优势，期待其打造上海商业新地标 [3] 项目定位与设计理念 - 项目选址淮海路，延续1930年代"东方香榭丽舍"时尚基因，通过对1940年代历史建筑"萝邨"移址重建，融合包豪斯及西方古典风格 [5] - 保留并整合历史建筑、法式红砖建筑及里弄住宅、石库门等海派文化元素，形成新旧建筑有机对话 [5] - 设计细节融合法式装饰艺术轴线对称与中式装饰图腾，打造中西融汇的建筑语言 [5] - 项目获得LEED铂金级与WELL金级双预认证，成为绿色建筑典范 [11] 区位优势与商业布局 - 项目连接淮海路与新天地两大核心商圈，20分钟抵达上海站，30分钟抵达虹桥枢纽，坐拥1号线和14号线双地铁上盖 [7] - 与上海K11购物艺术中心形成"双子星"联动效应，拓展文化商业版图 [7] - 改造后的淮海公园占地2.5万平方米，将结合文化历史元素与当代艺术装置，容纳国际艺术展等大型活动 [13] 艺术与商业融合 - 项目以"艺术、人文、自然"三条轴线重构商业空间价值，保留包豪斯风格建筑神韵并引入非遗工艺 [9] - 通过"KCG基金会"展开跨时空对话，连通淮海公园打造城市绿洲，焕新城市界面 [9] - 爱马仕大中华区总裁与新加坡立杰律师事务所上海代表处主任已表达合作意向 [13] 未来规划 - 项目将持续引入全球顶尖资源，为上海打造"文化客厅" [15] - 公司计划以艺术为媒，推动"文化赋能商业"理念，引领全国消费升级浪潮 [8]

资产处置 - 太盟投资、腾讯、阳光人寿等设立合营企业收购大连万达商管旗下48家公司全部股权，涉及北京、广州、杭州等一二线城市的万达广场项目 [3] - 2025年以来第五次大规模资产处置，目的是应对400亿短期债务 [3] - 2023年至今已有超50座万达广场易主，最新交易中万达保留20年运营权，通过收取管理费维持盈利 [7] 债务危机 - 2018年与腾讯、苏宁等签下340亿对赌协议，要求万达商管2023年前完成港股上市，但四次IPO失败导致债务滚至近400亿 [4] - 永辉、苏宁、融创等追讨180亿债务，万达商管估值从6000亿缩水至不足千亿 [4] - 截至2024年三季度账面现金仅140亿，债券利率飙升至15%，中东资本撤离，总部大厦挂牌抵押 [9] 轻资产转型 - 通过资产处置已回笼200多亿现金流，物业维护成本下降37% [7] - 轻资产模式下管理费收入仅为原租金收入的45%，需将400多个广场运营效率提升20%才能填补缺口 [7] - 转型方向包括将400多座广场改造为"城市微度假综合体"，契合证监会"不动产私募基金试点"与住建部"商业消费场景升级"政策 [10] 行业趋势 - 商业地产黄金时代终结，行业必须从高杠杆快周转转向精细化运营 [4][9] - 银保监会鼓励险资接盘不动产的政策为万达转型提供支持 [7] - 商户汰换率超30%的存量市场环境下，提升坪效难度大 [9]

万达资产出售交易 - 万达商业管理集团出售48家目标公司100%股权给由太盟、腾讯、京东等组成的合营企业，交易金额达500亿元[4] - 交易结构为太盟注资50亿元认购基金次级份额，国有大行提供300亿元贷款，剩余150亿元通过夹层融资募集[4][5] - 万达将继续负责48座广场的运营并收取管理费，实现轻资产化转型[5][13] 万达财务状况 - 万达集团总负债突破6000亿元，其中万达商管2025年内到期债务约400亿元[7] - 王健林累计被冻结股权达4.9亿元，涉及万达商管等核心企业[7] - 2023-2024年已出售超过30座万达广场，2024年4月还以24.9亿元出售万达酒店管理公司[8][9] 收购方背景 - 太盟投资集团管理550亿美元资产，曾出资600亿元帮助万达解决对赌危机[11][12] - 腾讯2018年曾参与万达战略投资，2023年以22.62亿元收购万达投资49%股权[12] - 京东布局实体商业，阳光人寿已购入至少6家万达广场追求稳健收益[12][13] 万达发展历程 - 2001年启动首个商业地产项目，2010年后加速扩张至2022年达400多座万达广场[7] - 当前正从高杠杆扩张模式转向轻资产运营，发挥品牌和运营优势[13] - 交易标的涉及北京、广州等一二线城市，平均估值10亿元/座，低于去年15亿元水平[7][8]

八年前，王健林一句"先定一个小目标，比如挣它一个亿"，成了全网调侃的热梗，尽显商界大佬的霸气。 谁能想到，如今这位曾经的地产巨擘，竟因 "卖卖卖"频频登上热搜。 当5月25日王健林再抛48座万达广场的消息传来，网友们不仅没嘲讽，反而齐刷刷点赞："这才是真大佬， 能屈能伸！" 这48座万达广场可不是小数字，遍布北京、广州、成都、杭州等一二线城市的黄金地段。有人算过账，光 是租金收入就是一笔天文数字。 但王健林却果断出手，这份魄力，让网友直呼"狠人！" 有段子手调侃："别人卖东西是'挥泪大甩卖'，老王这是'笑着数钱甩卖'，不愧是商界老狐狸！" 根据国家市场监管总局披露，太盟、高和丰德、腾讯、潘达商业、阳光人寿等大佬组团出手，买下王健林 手中48座万达广场。 仔细一看，这哪是交易，分明是"熟人聚会"！腾讯早在2018年就砸100亿入股万达商业，还买了万达影 视；阳光人寿近两年默默收下6座万达广场；京东当年也跟着腾讯参与万达340亿融资…… 网友笑称："老王这是给老朋友们发'救急信号'，熟人之间好办事，连砍价环节都省了！" 回顾王健林的商业版图，简直像坐过山车。早年疯狂扩张，从商业地产跨界文旅、影视、金融，堪称"商 ...

商业地产抛售与互联网巨头接盘 - 万达商管大规模抛售旗下48座商业体 腾讯与京东作为"熟人团"接盘 [6] - 北京市潘达商业管理有限公司(京东全资子公司)和腾讯控股及其关联子公司参与收购万达广场股权 [8] - 交易完成后万达商管保留运营管理权 以收取管理费模式继续参与运营 [14] 商业地产行业现状 - 中国大型零售企业营业收入已连续七年下滑 2025年Q1综合营收指数1236点 同比降幅扩大至8.5% [7] - 2024年Q1中国21城优质零售地产市场平均空置率10.4% 较2024年底上涨0.2个百分点 [10] - 传统商业地产面临数字化能力不足 难以精准触达用户和优化运营效率 [8] 互联网巨头布局实体商业 - 阿里巴巴多年来不断试探实体商业项目运营 2022年与华润万象生活签署战略合作协议 [6][10] - 京东计划在山西太原开设京东Mall华北首店 腾讯2023年发布建筑和不动产行业数字化转型解决方案 [15] - 互联网巨头拥有海量消费数据与流量入口 但缺乏线下场景实体承载能力 [8] 数字化转型趋势 - 商业地产向场景空间生态进化 推动从单一场景运营向全域数字化生态跃迁 [7] - 数字化技术帮助商场精准解析客流轨迹与消费偏好 将传统商业空间转化为精准营销与供应链优化核心资产 [7] - 形成"线上精准获客-线下场景转化-私域流量沉淀"的全渠道闭环 [12] 典型案例与数据 - 南京河西南阿里中心商业综合体更名为"南京金陵天地" 计划6月开业 [10] - 鑫耀光环Live二期在小红书平台浏览次数突破15.6万次 万象城系列话题浏览数量突破6.6亿次 [10] - 阿里巴巴集团CEO吴泳铭表示已形成AI+云、电商、其他互联网平台业务的发展阵型 [14] 行业转型方向 - 商业地产从"空间提供者"进化为"需求响应者" 满足年轻消费群体"即时满足"需求 [17] - 算法成为新"地段" 数据成为新"租金" 重构人货场关系 [18] - 未来商业竞争核心转向运营基因而非物业数量 [19]

2024年办公楼市场回顾 - 中国主要10个一二线城市办公楼空置率持续攀升，近几年剪刀差缺口扩大[1] - 疫情前10城年均净吸纳量390万平方米，2021年需求强劲反弹，但2022年后进入底部区间，过去三年年均净去化仅200万平方米（疫情前一半水平）[2][3] - 2024年租赁结构显示新设立和扩租需求同比明显下降，搬迁活动活跃（受租金下降驱动）[4] - 租金处于加速下跌阶段，一季度数据出现底部复苏迹象（净吸纳量58万方，同比增长35%），但空置率仍达23%[5][7] 2025年市场展望 - 一季度新增供应76万方，净吸纳量58万方（占三年年均值的29%），复苏仍属底部区间[7] - 新质生产力相关行业（高端制造/TMT/医药）成为增量需求主力，占一季度增量需求的27%，显著高于金融行业（90%为存量需求）[8][9] - 服务消费类企业（文旅/教育）需求稳定增长，虽租金承受力有限但占比达5%-10%[9] - 预计2025年租金仍有5%-8%下调压力，核心商务区供应占比仅2%，二线城市新兴商务区加速发展[14][15] 租户需求特征 - 92%租户将成本控制作为首要考量，同时重视交通配套（70%）、区位优势（60%）和ESG目标（36%）[10] - 具体配套需求：公共交通通达性（83%）、活动举办场地（67%）、餐饮配套（63%）[11][12] - 31%租户已设立公司零碳目标，其中70%要求在2030年前实现，绿色认证成为基础门槛[13] 资产运营策略 - 逆周期表现优异的办公楼（8%）具备共同特征：地铁10分钟可达（85%）、商业配套完善、持续装修改造、主力租户稳定[16][17] - 中长期供应端已出现拐点，土地供应水线开始下降，但传导至市场平衡仍需时间[18][19] - 业主需平衡成本控制与品质提升（如共享会议室、绿电供应），以增强物业防御性[12][14]

资产出售与债务危机 - 万达集团以500亿元出售48座核心万达广场 创中国商业地产单笔交易规模新纪录 [1][2] - 截至2025年第一季度 公司账面货币资金仅116亿元 年内到期有息负债达400亿元 资金缺口284亿元 [2] - 因珠海万达商管港股上市对赌失败 22家机构追讨300亿元股权赎回款及40亿元利息 叠加其他合作方债务追讨 流动性几乎枯竭 [2] - 截至2024年6月末 万达商管合并口径有息负债1375.61亿元 其中一年内到期短期债务占比21.99% 同期经营活动现金流净额仅16亿元 [3] - 交易资金安排：太盟投资注资50亿元认购基金次级份额 国有大行银团提供300亿元贷款 剩余150亿元通过夹层融资完成 [3] 轻资产转型战略 - 自2015年提出轻资产战略以来 已累计出售超过80座万达广场 轻资产项目占比从2017年不足20%跃升至2025年60%以上 [4] - 保留运营权并通过"输出品牌+运营管理+租金分成"模式获取收益 包括每年2-3亿元冠名费 3%-5%租金收入作为基础管理费 20%-30%超额利润分成 [4] - 2024年轻资产管理费收入达89亿元 较四年前增长3倍 利润率35% 显著高于传统重资产模式10%-15% [5] - 通过将2400亿元表内负债转化为表外管理费收入 资产负债率从82%降至65.2% [5] - 2024年全国商业地产租金普遍下滑 但万达通过精细化运营实现5.7%租金收入增长 [5] 接盘方资本布局 - 接盘方包括太盟投资、腾讯控股、京东潘达、高和丰德、阳光人寿 形成"私募+互联网+险资"组合 [8] - 太盟投资负责整合银团贷款和夹层融资 构建"次级+优先级"结构化投资体系 计划通过REITs在3-5年内退出 [8] - 腾讯和京东战略意图明确：腾讯希望将万达广场转化为"线下流量+线上交易"场景 京东计划整合即时零售和物流打造"分钟达"服务网络 [9] - 阳光人寿等险资机构看重核心地段商业地产5.5%-6.5%租金收益率 2023年以来已累计接手万达出售的24座广场 占总量近30% [10] 行业趋势与挑战 - 2024年全国社会消费品零售总额增速降至3.5% 商业地产空置率攀升至18.7% 行业进入存量竞争时代 [11] - 轻资产模式契合商业地产"去地产化"趋势 与国际领先的西蒙地产、凯德集团定位接近 2024年管理费收入利润率35%接近凯德水平 [12] - 运营能力面临考验：2024年租金收入增速5.7%低于华润万象生活8.2%和龙湖天街7.5% [13] - 资产质量问题凸显 三四线城市下沉市场资产面临出租率波动风险 [13] - 行业竞争加剧 华润、万科通过发行REITs盘活存量 印力、凯德等外资加速扩张 [13]

万达广场商业模式演变 - 2017年巅峰时期全国235座万达广场年客流量突破32亿人次 每座广场日均收银台流水可购买北京三环内学区房 [2] - 独创"订单式地产"模式 先招租后建设 用商户租金反哺开发成本形成资金闭环 [2] - 2024年商业地产空置率监测显示一线城市购物中心平均空置率12.7% 二线城市突破18% 每三家店就有一家亏本经营 [2] 资产估值与金融风险 - 北京核心商圈万达广场租金收益率从巅峰期8%腰斩至3.2% 低于余额宝收益 [2] - 资产重估导致万达广场从"优质抵押物"变为"不良资产包" 金融机构避之不及 [2] - 2024年商业营业用房开发投资同比下降13.9% 新开工面积暴跌23.3% [5] 债务结构与资本运作 - 2016年万达商业2000亿存量债务中超过60%为期限不足3年的短期融资 [4] - 2014年港股上市失败触发380亿回购条款 后续引入腾讯京东等战投年化成本达12% [4] - 商业地产存在"流动性诅咒" 开业到盈利需5年培育期 但用3年期信托资金支撑10年期项目导致时空错配 [4] 资本接盘与行业重构 - 腾讯系通过"明股实债"输血 规避房企融资限制 阳光人寿等险资看重长期现金流 [5] - 成都某商场将30%面积改造成共享办公空间 上海老牌百货转型"二次元圣地" [6] - 行业新生存法则需转型城市公共空间运营商或内容生产平台 单纯收租模式失效 [6] 行业趋势与未来方向 - 电商渗透率突破30%倒逼实体商业价值重估 需回归服务本质 [6] - 东京涩谷PARCO数字艺术展 曼谷ICONSIAM水上市场等案例揭示体验式商业潜力 [6] - 商业地产需与城市共生 与消费者共情才能在新周期持续发展 [6]