政策背景与目标 - 2025年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，旨在推动城市高质量发展和满足人民美好生活需要 [3] - 城市发展进入存量优化阶段，重点从建设新楼盘转向改造老旧区域以提升宜居性 [3] - 改造针对老旧小区存在的迫切问题，如管道老化、缺乏电梯、消防通道堵塞等，2024年数据显示已改造老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万多部 [3] 改造内容与模式 - 改造内容包括加装电梯、更换老化水电燃气管道、加建停车场和健身区等配套设施 [3] - 采用“政府引导、市场运作、公众参与”的模式，资金来源于中央补贴、地方配套和社会资本 [8] - 实施“先体检、后更新”的策略，针对具体问题进行改造，不搞一刀切，例如南京石榴新村改造中居民参与方案设计，户型修改达20轮 [8] - 政策重点支持2000年底前建成的小区进行改造 [7][8] 受益群体与市场影响 - 老旧小区业主直接受益，居住体验显著提升，例如南京石榴新村改造后获得电梯、独立卫生间、绿化和物业 [3] - 改造后老旧小区二手房价值提升，交易周期缩短，例如北京、上海部分改造后小区交易周期缩短至三个月内 [4] - 年轻购房者能以比新房低一半的价格获得市中心黄金地段的住房，享受便捷交通和生活设施 [6] - 老城区进行“完整社区”改造，建设“一刻钟便民生活圈”，提升整体居住舒适度，案例包括扬州仁丰里改造后保留历史风貌并增加新设施，变为网红民宿 [6] - 投资者关注改造带来的价值洼地，市中心、地铁边的老房子改造后租售比高、变现快 [7]

政策方向 - 住房城乡建设部部长倪虹表示，正在研究让老房子通过改造，也能够变成"好房子" [1] 行业影响 - 政策研究重点在于存量住房的更新改造，而非新建 [1] - 该方向可能为建筑、建材、家居装饰及物业管理等相关行业带来新的业务增长点 [1]

公司国庆黄金周初步营运数据 - 内地及香港物业组合在2025年国庆黄金周前四日（10月1日至4日）公布初步营运数据 [1] - 内地物业组合前四日总租户销售额较去年同期（四日）增长约15% [1] - 国庆节（10月1日）当天，内地物业组合的租户销售额按年增长逾20% [1] - 旗下七成营运商场在国庆节当天均录得双位数销售额增长 [1]

文章核心观点 - “9.5楼市新政”满月后，深圳新房市场在国庆假期出现短期政策提振效应，但整体楼市成交仍面临同比下行压力，市场热度受高基数效应、假期旅游分流及购房者观望情绪制约 [2][3][7][9][10] 国庆假期深圳楼市成交数据 - 10月1日-8日深圳一手住宅备案183套，同比实现25.34%增长，但环比减少52.09% [2] - 同期二手住宅备案仅73套，环比锐减93.71%，同比下滑71.71% [2] - 新建商品住宅日均成交套数为23套，同比下滑59.2%；二手房日均网签套数为9套，同比下滑29.8% [7] 中介机构及新房项目表现 - 乐有家门店二手住宅签约量环比增长22%，一手住宅签约量环比增长131% [4] - 深圳中原新房访客量环比上涨78%，二手带看量环比上涨30.6% [5] - 贝壳深圳合作门店二手房签约量较2023年同期增长49%，较2022年同期增长68% [5] - 龙华一楼盘项目国庆黄金周合计销售超120套，成交金额达8亿元；同片区另一项目成交1.5亿元 [5] 市场促销及活动情况 - 中介推出“0首付”方案及返佣手段吸引购房者，新房佣金返现在核心限购区亦不罕见 [6] - 深圳举办多场高品质房产专场活动，覆盖核心区域，汇聚近百个优质在售楼盘，房企推出限时购房优惠 [6] 9月楼市表现及需求释放 - 9月深圳一二手网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [9] - 一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [9] - 政策红利与优质房源双重吸引，叠加新盘集中入市及促销活动，放大成交量增长效应 [9] 市场情绪与未来展望 - 居民更倾向于假期旅游而非集中看房，购房者普遍持观望态度，即便有新政托底 [10] - 核心城市优质项目保持较高热度，新增供应增加有望对四季度新房销售形成支撑，但市场分化态势延续 [12] - 二手房成交量已出现显著回升，预计10月交易活跃度继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [12]

政策组合拳核心框架 - 中央定调稳楼市，年底前推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，旨在从购房资格、成本及保障全链条发力 [1] 四个取消：松绑市场门槛 - 取消限购：北京放开五环外限购，海南澄迈、文昌等区域取消非户籍购房限制，使更多人获得购房资格 [2] - 取消限售：多个城市取消限售期，房主可随时出售房产以换房，加快二手房流通 [2] - 取消限价：使房价更贴合市场实际，避免供需错配 [2] - 取消普通住宅与非普通住宅标准：简化交易流程，个人销售满2年住房一律免征增值税 [2] 四个降低：减轻购房成本 - 降低首付比例：全国首套房首付比例普遍降至15%，例如上海一套200万元房子首付仅需30万元，较之前减少近20万元 [5] - 降低贷款利率：住房公积金及住房贷款利率下调，存量房贷利率平均降低0.5个百分点，100万元25年期房贷月供减少469元，总利息节省超14万元，惠及5000万户家庭 [5] - 降低交易税费：首套140平方米以上住房契税减按1.5%征收，二套减按2%，叠加增值税减免，例如换购150万元房子可省税费近3万元 [5] 两个增加：强化市场保障 - 新增100万套城中村及危旧房改造：采用货币化安置方式推进，如雅安市对选择“房票安置”群众给予额外奖励和贷款贴息，既满足住房需求又带动市场交易 [6] - 增加“白名单”项目信贷规模至4万亿元：截至10月中旬已审批贷款2.23万亿元，确保项目优先获贷并复工，缓解购房者交房焦虑 [7]

市场普遍预期 - 市场对2025年房地产市场寄予厚望，预期大规模资金注入将推动房价显著上涨 [1] - 乐观情绪源于国内货币供应量持续攀升，截至十月末广义货币（M2）余额已达309.71万亿元 [1] - 普遍观点认为超发的货币将最终涌入房地产市场从而抬高房价 [1] 市场现状与核心挑战 - 当前房地产市场低迷不振，信心缺失是主要因素 [3] - 部分大型开发商深陷困境，楼盘烂尾现象时有发生，给购房者造成巨大损失并严重打击市场信心 [3] - 房价已连续下跌三年，房产的投资价值不复存在，购房者担忧资产被套牢而持币观望 [3] - 各行各业面临挑战，民众收入普遍下降甚至失业，储蓄多用于应对未来不确定性 [6] - 民众对未来收入预期悲观，更倾向于储蓄，导致房地产市场需求难以有效释放 [6] 对资金流入效果的评估 - 对“大水漫灌”式资金流入能否重振楼市持保留态度 [4] - 国内房地产市场存在一定泡沫，涌入的资金更可能等待市场挤掉泡沫后再择机抄底而非盲目入市 [8] - 指望超发货币推高房价解救高位购房者可能只是一厢情愿 [8] 2025年房地产市场预测趋势 - 趋势一：住房将逐步回归居住属性，未来房价将逐步挤出泡沫，去除投资属性，与当地居民收入水平相适应 [10] - 趋势二：房屋出售难度加大，二手房市场挂牌量持续攀升，国内15个重点城市二手房挂牌量均超过10万套，上海、重庆、成都等大城市超过15万套 [10] - 趋势三：现房销售比例增加，期房销售比例减少，以有效避免烂尾楼风险 [10] - 趋势四：各地加快保障性住房的供应 [11]

公司股价与评级 - 九龙仓置业股价年内上涨13% [1] - 瑞银维持对该股"中性"评级并将目标价上调至23港元 [1] 盈利预测与零售前景 - 瑞银将公司2025至2027年各年每股盈利预测上调4%至8% [1] - 预计公司盈利反弹在2025至2026年达到2%至9% [1] - 预测香港零售销售在今明两年几近持平 不太可能录得强劲增长 [1] 短期驱动因素与风险 - 近期零售销售趋稳及盈利反弹由HIBOR下降驱动 市场已消化此因素 [1] - 预期零售额反弹趋势是暂时性的 本地可自由支配支出在国庆黄金周后将面临压力 [1] 长期结构性阻力 - 长期逆风持续 主要来自香港人出境旅游反弹 [1] - 长期逆风包括内地税务退税安排更便利 [1] - 长期逆风包括高端商场竞争加剧及内地电子商务平台竞争加剧 [1] - 扩大适用试点税务退税方案的陆路边境管制点带来结构性阻力 [1]

核心观点 - 瑞银认为阿里巴巴可能购置新物业并迁出时代广场 这将导致九龙仓置业的时代广场空置率上升并造成租金收入损失 但对本地写字楼市场有正面意义 [1] 阿里巴巴潜在行动分析 - 阿里巴巴正考虑购置铜锣湾新甲厦"港岛壹号中心"共13层楼面及命名权 [1] - 阿里巴巴目前租用九龙仓置业旗下时代广场10层共17万平方英尺楼面 租约将于2028年到期 [1] - 报道指阿里巴巴可能购入27万平方英尺楼面 较其现有办公面积增加10万平方英尺 [1] 对九龙仓置业的影响 - 若阿里巴巴迁出 将令时代广场空置率上升16个百分点 时代广场截至今年6月底止的租用率为90% [1] - 按时代广场上半年写字楼租金每平方英尺54元计算 九龙仓置业每年租金收入损失估算达1.1亿元 相当于去年盈利的1% [1] - 考虑到希慎兴业铜锣湾物业组合的资产提升工程将于2026至27年完成 预期时代广场在零售与写字楼层面仍将持续承压 [1] - 予九龙仓置业"中性"评级 目标价20港元 [1] 对本地写字楼市场的意义 - 若交易成功完成 将对本地写字楼市场有正面意义 [1] - 交易的退出收益率仅为2.5% 低于置地控股于今年4月出售交易广场一期楼面时的成交水平 [1]

深圳楼市新政后市场表现 - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [1] - 一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [1] - 9月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.87万元，环比微跌1.5%，挂牌均价为每平方米6.26万元，环比小幅下降0.6% [1] - 市场呈现"以价换量"特征，500万元至1000万元的刚改客群成交占比提升，客户决策速度和信心有明显提升 [1] 深圳楼市新政政策分析 - 新政采取分区调控策略，核心区福田、南山限购政策保留但单身购房资格放宽，推动前海、宝中片区刚需入市 [2] - 非核心区取消社保限制、房贷利率下调及取消企业购房限制，导致龙岗、光明等区域出现"跨城购房团"，部分项目临深客户占比攀升 [2] - 政策通过资格扩容、成本降低的组合拳精准切中"外围去库存、核心稳预期"的痛点，短期内显著激活市场，非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [2] 全国房地产市场概况 - 2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售转弱，9月供应改善带动销售略有修复 [2] - 二手房市场持续"以价换量"，前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均出现回升 [2] - 9月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16926元，环比上涨0.09%，同比上涨2.68% [3] - 9月全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13381元，环比下跌0.74%，但跌幅较上月收窄0.02个百分点 [3]

地方国资企业资产处置动态 - 北京天恒置业集团通过北京产权交易所挂牌出售111套自有房产，总转让底价超过3.3亿元 [6] - 天恒集团出售的房产主要为90平方米以下户型，其中80至90平方米有56套，60至80平方米有27套，低于60平方米有23套，目前均处于空置状态 [7] - 天恒集团部分房源底价高于市场价，例如天恒乐活城房源单价在2万元/平方米以上，而同类二手房报价为1.6万至1.8万元/平方米 [7] 多地国资集中出售房产案例 - 绍兴滨海新区控股集团有限公司在浙江产权交易挂牌45套玖尚府房源，户型面积80至140平方米，起拍价低于1万元/平方米 [7] - 烟台业达国际人才集团有限公司在山东产权交易中心挂牌转让瑞玺小区11套房源，总挂牌价约2080万元，以及乐橙小区8套房产，总价1646.8万元 [8][9] - 烟台业达城发转让98套住宅及部分商铺，住宅挂牌价每套约70万元，少数户型价格在40万元左右 [10] - 临清中洲投资转让20套门营房，每套挂牌价约60万元 [11] - 淄博高新产业投资有限公司转让天津普罗旺斯工业园区资产，转让底价约1.74亿元 [12] 资产出售的背景与动机 - 地方国资企业集中出售房产是为了缓解流动性压力、补充现金流，以应对房地产市场下行、地方财政与城投平台化债任务叠加带来的短期偿债压力骤增 [13] - 出售存量房产可以快速回笼现金，用于兑付到期债务或保障基建、民生等项目支出 [13] - 不少房源是早年的安置房、保障房或政府划拨门面，长期闲置或租金收益偏低，持有成本高，出售有利于盘活低效闲置资产，优化资产结构 [13] - 地方城投承担着基建、保障性住房等建设任务，地方财政对其上缴利润、资产保值增值的考核在加强，因此有变现资产的动机 [14]